Entenda o INCC e os reajustes de suas parcelas

Você comprou um imóvel na planta, a construtora passou a enviar os boletos mensais e você constatou um aumento nas parcelas e também no saldo devedor? Isso ocorre pelo seguinte motivo: há um indexador estabelecido contratualmente. Em geral, é utilizado o INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Este índice segue uma série histórica desde janeiro de 1944 e que mede a evolução dos custos de construções habitacionais. Os dados estatísticos vêm de 723 itens específicos, sendo 659 de materiais e 64 de mão-de-obra. Eles são extraídos de uma média de 7 capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

Alterações no valor do cimento ou reajustes de salário da mão-de-obra são exemplos do que pode impactar no índice e, automaticamente, no valor de suas parcelas e saldo devedor.

O acesso aos índices mensais é muito simples e há diversos sites que os divulgam (clique para acessar). Portanto, acompanhe os dados e veja de perto os reajustes.

É importante frisar, ainda, que o INCC corrige os valores pagos até a entrega das chaves (sinal de negócio, parcelas mensais, balões e outros). Quando a obra é concluída, é muito comum restar um saldo devedor, que o cliente opta por quitar ou financiar.

No caso de financiamento, valem as condições e taxas da instituição financeira que cede o crédito. Uma dica: você não precisa optar por aquela que, eventualmente, sugiram a você. Faça simulações, negocie e pesquise. Escolha a instituição que mais lhe agradar e saiba que, dependendo da faixa de valor do imóvel, as taxas de juros podem ser mais atrativas em uma ou outra instituição.

Agora que você já sabe um pouco mais sobre o INCC e as etapas da aquisição de um imóvel na planta, que tal escolher o seu? Acesse: http://imobiliariacasareal.com.br/lancamentos.asp ou ligue 41 3024-5544.

 

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647 Comments

  1. Frederico Ribeiro
    Posted 4 de abril de 2012 at 10:52 | Permalink

    Bom dia João Gabriel.

    Tenho uma dúvida.
    Minha situação é a seguinte: comprei um imóvel quase finalizado (em dois meses a obra acabou).
    Dei uma entrada e restou um saldo devedor, que contratualmente é corrigido pelo INCC.
    No contrato fala que a correção do saldo devedor pelo INCC deverá ser feita ATÉ A REALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO. Porém a obra acabou e a documentação não sai para eu poder entrar no financiamento. Enquanto isso meu saldo devedor está sendo corrigido e se elevando demasiadamente a cada mês
    Gostaria de saber se essa correção não deveria se restringir somente aos dois meses em que comprei e a obra ainda estava em andamento, de modo que se encerra após a finalização da obra e não é aplicada a esses meses em que aguardo a documentação para financiar.
    Detalhe, a documentação não sai por problemas da corretora e do dono da corretora.

    Agradeço a ajuda.

    • Posted 9 de abril de 2012 at 16:36 | Permalink

      Olá Frederico!
      Se você observar no contrato, a construtora deve ter mencionado em alguma cláusula a possibilidade de atraso na entrega, seja qual for a causa. Geralmente, estas empresas trabalham com um prazo médio de 180 dias e, durante este período, infelizmente seu saldo vai continuar corrigindo, salvo em caso de quitação à vista. Muitas vezes este atraso pode ser decorrente de atrasos na vistoria do imóvel e liberação da documentação para registrar os imóveis nos nomes dos proprietários.

      Fico à disposição e obrigado pelo seu contato!

      • Frederico Ribeiro
        Posted 9 de abril de 2012 at 19:20 | Permalink

        Boa tarde João Gabriel.

        Não, no contrato não tem nada que fale sobre atrasos.
        As cláusulas e paragrafos quanto a questão são:

        Parágrafo primeiro: Os itens “B” e “C” desta clausula serão corrigidos mensalmente através do INCC – (Índice Nacional da Construção Civil) até a data da assinatura junto ao SFH (Sistema Financeiro Habitacional).

        Parágrafo segundo: A entrega das chaves do imóvel fica vinculada a data da entrega da Obra, previsto para 60 (trinta) dias após a assinatura do presente em caráter de posse provisória.

        Cláusula Terceira: Todos os impostos, IPTU, fornecimento de água (COPASA), fornecimento de energia (CEMIG) e taxas condominiais, que recaírem sobre o imóvel, objeto do presente contrato, até a transmissão da posse do imóvel retro citado serão de responsabilidade do Promitente Vendedor e desta data em diante correrão por conta exclusiva dos Promissária Compradora.

        [...]

        Parágrafo Segundo: Os Promitentes Vendedores obrigam-se pela entrega a Promissária Compradora de toda a sua documentação e do imóvel, devidamente regularizada, de forma a atender a legislação vigente, às exigências das serventias notórias, registrais e dos demais órgãos competentes, para que a Escritura Pública de Compra e Venda possa ser lavrada, assinada e registrada sem qualquer óbice.

        A questão é que a obra foi finalizada e entregue. Saiu o HABITE-SE, mas o restante da documentação não sai para realizar o financiamento.
        E como você pode ver, o ajuste se dá até o financiamento.
        Todavia, acredito ser abusivo eu ter o meu saldo devedor aumentado nesse período superior a 60 dias, dado uma irregularidade ou desorganização da construtora que não tem seus documentos em dia e por isso não conseguem a documentação necessário e completa para o financiamento.
        Fora que a utilização do INCC não deveria ser utilizada para um período em que a obra já foi concluída.

        Faz sentido esse meu raciocínio? Como você vê a situação?
        É leviano da minha parte questionar o contrato e querer negociar esse ajuste?

        Agradeço mais uma vez.

        • Posted 10 de abril de 2012 at 17:09 | Permalink

          Olá Frederico,

          Os contratos de construtoras têm cláusulas bastante questionáveis, assim como todo contrato que prevê reajustes. Muitas vezes, dependendo da situação, pode realmente ser abusivo.

          De acordo com o que você disse, acho que é válido levantar a questão junto à construtora, buscar sempre entrar em acordo extrajudicialmente, o litígio deve ser a última alternativa.

          Digo isto por já ter acompanhado várias situações parecidas e, certamente, uma ação judicial vai significar muito tempo e dinheiro perdidos. Novamente: recomendo que entre em contato com a construtora e busque entrar num acordo que fique bom para você.

          Obrigado!

          • Frederico Ribeiro
            Posted 11 de abril de 2012 at 9:59 | Permalink

            Vou trabalhar nisso João Gabriel.

            De qualquer forma, deixo meu agradecimento.

            Obrigado.

          • blenner
            Posted 4 de junho de 2014 at 10:58 | Permalink

            Joao,

            Assinei um contrato em abril de 2013 e gostaria de saber se o incc é a partir de abril, pois a contrutora tem me cobrado o incc a partir de marco.

            Grato

          • Posted 16 de junho de 2014 at 18:30 | Permalink

            Olá,

            Geralmente utilizam o índice de 2 meses antes, mas claro que depende do que o seu contrato prevê.

            Atenciosamente,

            João.

        • Kalinka
          Posted 13 de maio de 2014 at 20:40 | Permalink

          Tenho um caso parecido. O imóvel foi entregue (já estou morando nele), mas o registro do imóvel ainda não saiu. Assim, não posso fazer o financiamento.
          E agora a construtora quer cobrar INCC + 1% de juros após a entrega das chaves, sendo que estou na dependência deles para fazer o financimento. Não acho justo a cobrança de juros, pois estou em uma situação na qual não posso interferir. O registro do imóvel depende exclusivamente da construtora. Fica muito cômodo para eles ficarem atrasando a documentação para ganharem estes juros todos!

          • Posted 15 de maio de 2014 at 19:02 | Permalink

            Olá,

            Realmente é uma situação de vantagem para eles.
            É necessário saber qual o real motivo do atraso do Registro.

            Pode ser questão de conclusão de obras ou mesmo documentais.
            Após isso, tente negociar com a construtora.

            Se não houver acordo, infelizmente só poderá ser feito judicialmente.

            Espero ter ajudado,
            João Gabriel.

      • claudia santos
        Posted 31 de maio de 2013 at 22:08 | Permalink

        Ola, eu gostaria de saber como é cobrado o incc é sobre o valor do imovel?

        • Posted 3 de junho de 2013 at 10:02 | Permalink

          Olá Cláudia,

          O INCC é um reajuste como outro qualquer. Em média, dá 7% ao ano, mas isto é apenas uma aproximação.
          Aí é só aplicar o índice sobre os valores “diluídos” ao longo do tempo.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

      • Adilson Paulino
        Posted 1 de julho de 2014 at 15:08 | Permalink

        João Gabriel e Frederico Ribeiro!
        Sim realmente as construtoras elas demasiam esses atrasos de 180 dias, porem isso é absolutamente errado.
        Caso isso acontecer pode procurar os seus direitos que você deve receber um dano moral.
        Exemplo: a construtora atrasa o seu imóvel em 180 dias, se você atrasar as parcelas em 180 dias você perde o seu imóvel.
        Portanto essa pratica é ilegal.

    • thaise
      Posted 7 de fevereiro de 2013 at 21:06 | Permalink

      Gostaria de saber se a obra for embargada sou obrigada a pagar o INCC deste período?
      Sou obrigada a fazer o financiamento no banco que a Construtora que?

      • Posted 8 de fevereiro de 2013 at 14:32 | Permalink

        Thaise,

        Sobre a obra embargada, realmente não sei te dizer, talvez tenha algo no contrato ou no Procon de sua cidade podem lhe ajudar.
        Se você conseguir a informação, poderia compartilhar conosco?! Também fiquei curioso.

        Obrigado,
        João Gabriel.

    • Deborah
      Posted 13 de maio de 2014 at 19:07 | Permalink

      Olá João,

      Comprei um apto com as obras iniciadas, vou dar 30 mil d entrada, sendo 13 mil no ato e 25 parcelas de 580 reais, financiando por volta d 138 mil. O corretor me garantiu que o INCC . Sera apenas sobre o valor das 25 parcelas, e por se tratar d uma obra associativa da CEF nao terá aumento sobre o valor d financiamento. Essa informação procede? Além do INCC eo juros do financiamento terá outros índices de correção no valor do imóvel?

      • Posted 15 de maio de 2014 at 19:01 | Permalink

        Olá, Deborah.

        Peça as garantias disso que ele te disse, aonde diz no contrato, etc.
        É bom se resguardar, porque muitos corretores só querem vender o imóvel e pronto!

        Espero ter ajudado,
        Joao Gabriel.

  2. Marcelo
    Posted 30 de maio de 2012 at 11:22 | Permalink

    Bom dia.
    Adquiri um imóvel e assinamos o financiamento com o banco em fevereiro de 2012, o imóvel está previsto para ser entregue até o final do ano de 2013, porém, desde dezembro de 2011 até a obra ficar concluída estou tendo que pagar boletos da construtora referente ao INCC, e também, o juros de obra que está sendo descontado mês a mês da conta que abrimos com o banco. A minha dúvida é, é realmente necessário pagar tanto o INCC quanto esses juros de obra até a obra ficar concluída? Sendo que já assinamos o financiamento com o banco e já acertamos os valores de entrada com a construtora.

    Agradeço desde já por qualquer ajuda.

    • Posted 30 de maio de 2012 at 11:27 | Permalink

      Olá Marcelo,

      Quando o financiamento é aberto antes da conclusão da obra, trata-se de um empreendimento garantido por algum banco. Por um lado, é muito mais garantia para os compradores, mas, por outro, o pagamento dos juros é feito antes da entrega da obra.

      O procedimento é normal e você está pagando juros ao Banco e não à construtora.

      Quanto ao INCC, este sim diz respeito à construtora. É o índice que corrige as parcelas mensais, balões e inclusive o saldo devedor.

      Sua situação é normal, infelizmente você precisa ir pagando os juros do seu financiamento, pois, o contrato já está assinado e o banco está adiantando dinheiro para a construtora.

      Espero ter ajudado.
      Obrigado!

  3. Marcelo
    Posted 31 de maio de 2012 at 9:57 | Permalink

    Muito obrigado João, suas informações me ajudaram bastante.

    Até mais.

  4. Mayara Campos
    Posted 6 de junho de 2012 at 0:18 | Permalink

    Tinha uma dúvida parecida com a do leitor Marcelo, obrigada por esclarecer pois serviu para mim também.
    Parabéns pelo blog, muito interessante e esclarecedor.

  5. RODRIGO
    Posted 14 de junho de 2012 at 16:22 | Permalink

    Ola João.
    Eu comprei um apto novo pronto, porem outros apto do emprendimento estavam em obra entre o
    Fechamento do contrato com a construtora e o financiamento demorou 2 meses e meio juntamente
    com a entrega das chaves.

    João queria saber esta correto me cobrar incc de 3 meses ainda mais o apto estando pronto??
    A construtora diz que esta cobrando do periodo entre a assinatura do contrato da construtora ae o financiamento

    • Posted 14 de junho de 2012 at 16:56 | Permalink

      Rodrigo,

      Os empreendimentos novos de construtoras são compostos, geralmente, por várias unidades (apartamentos).

      Independente de uma unidade estar pronta e a outra não, a liberação para que os proprietários habitem os imóveis depende da conclusão total da obra, ou seja, que todas as unidades estejam prontas (após vistoria e aprovação do setor responsável na Prefeitura).

      Imagino que este seja o motivo da cobrança do INCC neste período. O seu apartamento estava pronto, mas o empreendimento em si, não estava.

      Para mim, parece que está tudo conforme o habitual.

      Espero ter ajudado.

      • Rodrigo
        Posted 19 de julho de 2012 at 16:58 | Permalink

        Oi boa tarde João.

        Comprei um apartamento dei uma entrada e efetuei o financiamento com a caixa, não ficou nenhum saldo devedor para a construtora, porem eles estao me cobrando INCC de maio Data base contrato da construtora até julho onde efetuei o contrato com a CAIXA, mas tem um porém a data prevista para a entrega das chaves era março + 180 dias, eles podem me cobrar o INCC durante o prazo de tolerância da entrega das chaves.

        • Rodrigo
          Posted 19 de julho de 2012 at 17:09 | Permalink

          Oi boa tarde João.

          Comprei um apartamento dei uma entrada e efetuei o financiamento com a caixa, não ficou nenhum saldo devedor para a construtora ou seja não estou pagando mas nenhuma parcela, porem eles estao me cobrando INCC de maio Data base contrato da construtora até julho onde efetuei o contrato com a CAIXA, mas tem um porém a data prevista para a entrega das chaves era março + 180 dias, eles podem me cobrar o INCC durante o prazo de tolerância da entrega das chaves? no caso não seria apenas março abril e maio apenas para ser cobrado?

  6. Ellen Priscila
    Posted 20 de junho de 2012 at 12:41 | Permalink

    Oi,boa tarde!!!
    Comprei um apto 10/09/10,no valor de R$ 88.616,00,agora que vai sair o financiamento da CEF estão me cobrando o valor de R$ 98.000,00.Gostaria de saber se está correto o valor do reajuste.

    • Posted 20 de junho de 2012 at 13:00 | Permalink

      Olá Ellen,

      Sim, me parece que está tudo certo. Se o índice vinculado é o próprio INCC, você pode confirmar os reajustes acessando os valores dele para o período em que seu contrato estava vigente.

      Veja: http://www.portalbrasil.net/incc.htm

      Espero ter ajudado.
      Obrigado!

      João Gabriel – Imobiliária Casa Real

  7. Christoph Kuehnel
    Posted 25 de junho de 2012 at 11:14 | Permalink

    João Gabriel bom dia

    Fui surpreendido com um email da construtora, cobrando correção do INCC sobre as parcelas que a CEF está repassando a eles. Chequei no contrato e realmente tem uma clausula que menciona essa cobrança para manter o equilibrio econômico entre as partes.
    A minha dúvida é se essa cobrança é legal, uma vez que assinei com a CEF o financiamento e tenho que pagar “por fora” para a construtora.

    Desde já agradeço

    • Posted 2 de julho de 2012 at 18:14 | Permalink

      Olá Christoph,

      Provavelmente a construtora esteja recebendo as parcelas sem correção alguma e, se estava previsto no contrato, não me parece que tenha nada anormal nessa cobrança.

      No processo de financiamento, o banco “compra” sua dívida com o(a) construtor(a) e repassa o valor a ele. Se está sendo repassado parcelado, imagino que ainda esteja em fase de obras.

      Como disse, me parece que está tudo normal.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

      • Christoph Kuehnel
        Posted 16 de julho de 2012 at 16:45 | Permalink

        João Gabriel

        Obrigado pela resposta.
        Exato, está em fase de obras. Tenho o contrato de financiamento assinado com a CEF e com a construtora foi assinado um contrato de adesão no qual consta essa clausula que eles podem cobrar de mim o valor referente ao INCC das parcelas liberadas pela CEF.
        A minha dúvida é se isso não caracteriza uma cobrança por fora uma vez que assinei financimento com a CEF e o pagamento da obra deveria ser feito da CEF para a construtora.

        Mais uma vez obrigado

        Christoph

        • Posted 16 de julho de 2012 at 17:41 | Permalink

          Christoph,

          Não vejo desta forma. O INCC é um índice para ajuste e correção dos valores e, historicamente, é um índice bastante moderado.

          Assim como produtos em geral sofrem reajustes de preço, é normal que sua dívida também seja atualizada através do INCC.

          Por outro lado, considere também a valorização do seu imóvel, certamente houve um bom ganho desde sua aquisição.

          Espero ter ajudado novamente.
          João Gabriel.

          • Christoph Kuehnel
            Posted 19 de julho de 2012 at 9:02 | Permalink

            Obrigado pelos esclarecimentos Jõao Gabriel

  8. sostenes de araujo
    Posted 1 de julho de 2012 at 23:48 | Permalink

    comprei um apartamento no valor de 81.500 e financiei 75.500 e estou pagando a diferença de 6.000.00 que parcelei em 20 prestação de 300.00 e a construtora esta me mandando os boletos com reajustes do INCC. fora a taxa de obra que pagarei 24 meses + juros anual FGHAB e isso é porque eu entrei no projeto minha casa e minha vida que me deu um subicidio de 17.000 que na realidade não vi essa vantagem.por favo me tire minha duvida se tudo isso é ilegal ou legal. fora o meu FGTS que da 3.000 de entrada e as prestaçoes que ficaram no valor de 418 em 300 meses que vou começa a pagar em agosto de 2013.

    • Posted 2 de julho de 2012 at 18:19 | Permalink

      Caro Sostenes,

      Se você financiou um imóvel de R$81,5mil através do Minha Casa, Minha Vida e teve um subsídio de R$17mil, seu contrato tem que constar os valores devidamente discriminados. Veja:

      1 – Valor do Imóvel – R$81,5mil
      2 – Entrada – R$6mil
      3 – Subsídio – R$17mil
      4 – Valor Financiado – R$58,5

      É isto que deve aparecer no seu contrato com o banco, uma vez que o subsídio entra como um “desconto” para você e um crédito para quem lhe vendeu.

      Quanto às parcelas, me parece que está tudo de acordo com o valor financiado. Estou analisando tudo de uma forma bem superficial, pois não tenho dados mais precisos, mas me parece estar tudo certo.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  9. matheus máximo lopes
    Posted 11 de julho de 2012 at 2:46 | Permalink

    comprei um apartamento na planta! Já assinei a escritura e o financiamento. Só começarei a pagar o financiamento após a entrega. Se eu não pagar o incc perderei o apartamento ou meu nome será levado ao spc/serasa?

    • Posted 11 de julho de 2012 at 9:20 | Permalink

      Olá Matheus,

      A cobrança do reajuste (INCC) é prevista no contrato das construtoras. Se não for paga, vai caracterizar infração contratual.

      As multas e condições para esta situação devem estar presentes no seu contrato, na cláusula referente à infrações contratuais.

      Como eu disse em comentários anteriores, a cobrança de correções é normal em contratos de financiamento habitacionais.

      Espero ter ajudado.
      Atenciosamente,

      João Gabriel.

  10. Posted 14 de julho de 2012 at 21:51 | Permalink

    Boa noite, comprei um apartamento no valor de 107 mil. dei 11500 de entrada e um pro soluto de 2x 780 mais 12x 441. a entrega das chaves esta prevista para setembro. o valor que esta sendo sendo financiado pela caixa é de 89 mil. ganhei 2 mil de subsidio. O corretor me falou que começo a pagar a prestaçao do imóvel depois que eu pagar a taxa de obras. gostaria de saber se isso é verdade? outra coisa até a entrega das chaves previstas para setembro, quanto deve variar o valor de 89 mil reais?… obrigado

    • Posted 16 de julho de 2012 at 9:50 | Permalink

      Olá Roger, tudo bem?

      A taxa de obras é cobrada pela CEF quando existe financiamento na planta. O propósito dela é abater apenas os juros durante o período em que o empreendimento está em obras.

      Apesar de ser uma cobrança bastante polêmica, a CEF cobra o valor dos juros sobre o saldo durante a fase de obras, pois são eles que estão financiando o projeto. Após a conclusão do empreendimento (vistoria para liberar o Habite-se) você começará a amortizar a dívida.

      Com relação ao seu saldo, nos últimos dois anos o INCC acumulado ficou em torno de 7,5%, então depende de quando você deu entrada no seu processo.

      Se quiser dar uma olhada no histórico do índice, basta acessar: http://www.portalbrasil.net/incc.htm

      Obrigado,
      João Gabriel.

  11. Posted 16 de julho de 2012 at 15:48 | Permalink

    Saiba mais sobre a relação do saldo devedor, taxas e financiamentos na planta em: http://www.imobiliariacasareal.com.br/blog/?p=597

  12. ALIETE
    Posted 17 de julho de 2012 at 19:24 | Permalink

    Olá João, li um pouco sobre o INCC e agora consegui entender melhor sobre o mesmo.
    Eu também comprei um AP na planta e não tinha informação sobre a variação do INCC.
    A minha dúvida é a seguinte: em cima de que valor é aplicado o reajuste do INCC, seria em cima do valor total do AP ou das parcelas?
    Só pra ti ter uma ideia, eu já paguei dentro de 2 anos, desde que comprei o AP e ainda não foi assinado com a CEF, quase R$20 mil. Quer dizer, esses R$20 mil só da variação do INCC, no valor AP, que lá em abril de 2010 o valor do AP era R$99.990,000 e hoje está em torno de R$120 mil.
    O meu medo foi de pagar todo esse valor e não ter nem se quer assinado com a CEF.
    Os R$20mil foram divididos em R$5…. mil em outubro de 2010, R$10….mil em 2011 e R$3……mil neste mês.
    Eu fico pensando, essa variação é feita em cima de qual valor?

    • Posted 18 de julho de 2012 at 9:18 | Permalink

      Olá Aliete, como vai?

      Sua dúvida com certeza é a dúvida de muitos clientes.

      O INCC (ou qualquer outro índice estabelecido contratualmente) partirá do chamado “mês zero”, ou seja, a data de fechamento do seu contrato.

      Vamos supor (de uma forma bem simplificada) que você comprou um imóvel de R$100mil e vai dar R$40mil de entrada e o saldo em 12 parcelas de R$5mil.

      No mês zero, você simplesmente pagou os R$40mil de entrada. A partir daí, começará a contar o índice de reajuste.

      A primeira parcela a ser paga após 30 dias, vai ter correção referente aos 30 dias. A segunda, após 60 dias, vai ter correção acumulada tomando como base o “mês zero” e assim por diante.

      O reajuste que você mencionou parece estar dentro do normal, visto que já fazem 2 anos que foi fechado o contrato com a construtora.

      Quanto à assinatura com a CEF, depende do tipo de construção. Se já está em obras e ainda não foi assinado, então você terá que aguardar o final das obras para assinar o contrato de financiamento.

      Saiba mais sobre a relação do saldo devedor, taxas e financiamentos na planta em: http://www.imobiliariacasareal.com.br/blog/?p=597

      **Lembrando também que a Casa Real trabalha com diversas opções de imóveis na planta, seja para morar ou para investir.

      Obrigado,
      João Gabriel Modesto.

  13. Wilian
    Posted 18 de julho de 2012 at 0:13 | Permalink

    Boa noite,

    Gostaria de uma ajuda. Estou vendo uma apartamento de 350 mil. Me disseram que será o seguinte: R$30 mil de entrada + 3 x 11 mil (dezembro de 2012/2013/2014) + 26 x 900 + 25000 na chave e o restante seria para financiamento. As obras estão previstas para começar em janeiro/13. Gostaria de saber quais valores podem ser alterados e como serão alterados. Caso sejam alterados, essas alterações só podem começar a partir do inicio da obra (janeiro/2013) ou já pode começar a partir deste mês caso feche? Desculpe as perguntas, gostaria de tirar o máximo das minhas dúvidas antes de fechar algo.

    Agradeço desde já

    • Posted 18 de julho de 2012 at 9:10 | Permalink

      Bom dia Willian,

      Bom, a questão da alteração dos valores geralmente é bem flexível, isto posso afirmar me baseando em todas as construtoras com as quais trabalhamos. Por isso, vou lhe explicar de acordo com a nossa realidade, mas, pode não ser uma regra.

      Os valores e formas de pagamento que são apresentados são todos bastante adaptáveis às suas necessidades, ou seja, podem ser alterados e ter suas datas modificadas de acordo com sua disponibilidade financeira.

      Outro ponto importante é com relação à entrada e as primeiras parcelas: quanto mais você puder antecipar de sua dívida, mais desconto poderá pleitear na negociação.

      Para exemplificar: se você der, ao invés de R$30mil de entrada, R$50mil, poderá negociar um desconto no valor final com a construtora.

      Saiba mais sobre a relação do saldo devedor, taxas e financiamentos na planta em: http://www.imobiliariacasareal.com.br/blog/?p=597

      **Lembrando também que a Casa Real trabalha com diversas opções de imóveis na planta, seja para morar ou para investir.

      Obrigado,
      João Gabriel Modesto.

  14. Wilian
    Posted 19 de julho de 2012 at 0:16 | Permalink

    João,

    Gostaria antes de mais nada, agradecer a sua pronta respostas. Gostaria de tirar a seguinte dúvida: No mesmo caso, anterior, de um apartamento de 350 mil. Fica acordado entre o cliente e a construtora que 100 mil serão pagos durante a obra e os 250 mil serão financiados quando for entregue. O INCC atuará em cima do que? Das parcelas 26 x 900? Dos 10 mil que serão pagos em dezembro? Sobre a chave? Sobre o financiamento? Ou sobre todos eles? Caso seja todos eles, qual a vantagem de se comprar um apartamento na planta, pois toda valorização do imóvel você terá que pagar. Mais uma vez agradeço a atenção.

    Abraços,

    Wilian

    • Posted 19 de julho de 2012 at 9:09 | Permalink

      Bom dia Wilian,

      O INCC é um índice de correção, portanto, ele incidirá sobre todas as taxas que forem pagas ao longo do tempo. É como a correção monetária, que é um ajuste financeiro.

      No caso que você citou, incidirá tanto sobre o valor pago na fase de obras quanto no valor do financiamento.

      O saldo a pagar na entrega das chaves é o que costuma ter mais reajuste, pois, além de ser o último valor a ser pago, geralmente é também o valor mais alto .

      As vantagens de comprar um imóvel na planta é que, mesmo com a correção através do INCC, o valor pago é bem reduzido se comparado ao de imóveis prontos.

      Além disso, nos últimos anos, a valorização dos imóveis foi superior ao INCC, ou seja, ganha-se mais e perde-se menos.

      É claro que, com o aumento da oferta de imóveis, esta margem de valorização tende a reduzir, mas, ainda assim, o imóvel é um investimento consideravelmente seguro.

      Se tiver mais dúvidas, fique à vontade para perguntar.

      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  15. Alexandre Rossi
    Posted 19 de julho de 2012 at 15:23 | Permalink

    Devo pagar um INCC do mês de julho de 2012, se o mesmo nem foi anunciado ainda ? Saiu o meu financiamento, o mesmo foi assinado antes do reajuste deste INCC e ficou uma parte a ser paga para a Construtora, que vai ser paga antes do anúncio deste INCC. Ela, a Construtora pode cobrar este INCC como uma previsão futura, se este índice nem saiu ainda ?

    Obrigado, aguardo uma posição sobre o assunto.

    Alexandre.

    • Posted 19 de julho de 2012 at 18:30 | Permalink

      Olá Alexandre,

      No meu ponto de vista, se o contrato vincula um índice para correção, não existe como fazer previsões ou médias. O correto é que se cobre o reajuste do período.

      O que talvez possa estar acontecendo é estarem fazendo uma cobrança retroativa, ou seja, cobrando em Julho o valor de Junho.

      O ideal é entrar em contato com eles para confirmar estas informações.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  16. Rodrigo
    Posted 19 de julho de 2012 at 17:13 | Permalink

    Oi boa tarde João.

    Comprei um apartamento já em fase de termino de construção sendo que algun blocos foram entregues eu dei uma entrada e efetuei o financiamento com a caixa, não ficou nenhum saldo devedor para a construtora, porem eles estao me cobrando INCC de maio Data base contrato da construtora até julho onde efetuei o contrato com a CAIXA, mas tem um porém a data prevista para a entrega das chaves era março + 180 dias. Eles podem me cobrar o INCC durante o prazo de tolerância da entrega das chaves?
    Porque esta incluso o mês de julho no caso não seria apenas março, abril e maio?

    • Posted 19 de julho de 2012 at 18:35 | Permalink

      Boa tarde Rodrigo,

      A questão do financiamento funciona assim: se a obra ainda não foi concluída (como você disse, houve atraso), a construtora ainda não recebeu o valor na totalidade da CEF, mesmo você já tendo assinado o contrato. Acredito que, por isso, esteja sendo cobrado o INCC no prazo de tolerância do atraso.

      Quanto á cobrança do mês de Julho, a data da assinatura do contrato com a CEF também não significa que a construtora tenha recebido nesta mesma data, o pagamento está vinculado às etapas da obra. É possível que em virtude disto tenha ocorrido a cobrança neste período também.

      Como disse ao leitor Alexandre Rossi, este tipo de questão é melhor e mais facilmente resolvida com a construtora. Acredito que eles possam lhe informar com mais precisão.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  17. Rodrigo
    Posted 19 de julho de 2012 at 21:32 | Permalink

    Boa noite João.

    Muito Obrigado pela atenção dada ao caso.

    Eu não elaborei minha pergunta direito.

    Apartamento valor 110.900,00
    ( Empreendimento parcialmente acabado)

    ***Entrega da chaves março de 2011 + 180 dias
    ** Bem em 06 maio de 2011 assinei com a construtora dei uma entrada de 23.000,00
    ** 15 de julho 2011 fechamento de contrato com caixa ( Saldo devedor financ. 87.900,00 )
    ** 21 de Julho 2011 recebi as chaves do Apto.
    INCC de Maio, Junho, e Julho de 2011 calculado sobre o saldo devedor. Minha pergunta é:

    1.) Esta certo a cobrança do INCC nesses meses porque eu já comprei o apto depois da data de entrega das chaves o mesmo estava pronto?

    2.) Nós temos que pagar a correção até durante a tolerância ?

    • Posted 20 de julho de 2012 at 14:46 | Permalink

      Rodrigo,

      Geralmente o INCC é cobrado durante a fase de obras, até a conclusão do imóvel (liberação do habite-se). Isto porque ele reajusta os materiais e mão-de-obra utilizados no empreendimento.

      Este tipo de questão acho que vale a pena você levantar com a construtora, mas, pode ser que o habite-se tenha demorado para sair e, contratualmente, o imóvel podia até estar pronto, mas não estava entregue oficialmente.

      A correção dos valores, como eu mencionei, é calculada até a entrega o final do contrato, portanto, me parece normal que tenha sido cobrada de você.

      Fico à disposição!
      João Gabriel

  18. Rodrigo
    Posted 19 de julho de 2012 at 22:00 | Permalink

    João venho tambem informa que para o pagamento desta divida do INCC eu tenho que assinar um termo de reconhecimento de divida para a geração do boleto.

    Se esta no contrato esses reajustes porque que eu tenho que assinar esse documento?
    Será que eu não sou obrigado a pagar caso eu não assinar?

    João me desculpa se estou te sobrecarregando com minhas perguntas, é que não conheço nenhum site que tenham pessoas como voçê que esclareça essas nossas duvidas, Muito Obrigado em compartilhar o seu conhecimento e nos ajudar.

    • Posted 20 de julho de 2012 at 14:48 | Permalink

      Rodrigo,

      Fique à vontade para perguntar, não se preocupe.

      Sobre o documento realmente não sei qual a necessidade do reconhecimento da dívida. Novamente, acho que vale a pena levantar a questão com a própria construtora e tentar negociar.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  19. RODRIGO
    Posted 21 de julho de 2012 at 13:25 | Permalink

    João bom dia.

    É legal a cobranca de juros compensatorios durante a obra? Estando ela no prazo de tolerancia de entrega da das chaves?

    Obrigado pela vossa costumeira colaboração.

    • Posted 21 de julho de 2012 at 13:57 | Permalink

      Olá Rodrigo,

      Sim, é normal mesmo no período de tolerância. Isto porque a obra não está concluída, então continua a valer o contrato e suas cláusulas.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  20. lucivania
    Posted 26 de julho de 2012 at 1:12 | Permalink

    comprei um apartamento na planta, gostaria de saber porque tenho que pagar todos os meses o incc, sendo que o reajuste esta vindo muito alto , poderia me informar se esta correto ou não.

    • Posted 26 de julho de 2012 at 8:46 | Permalink

      Olá Lucivania,

      O INCC é um índice mensal, por isso o reajuste tem a mesma periodicidade. Se está correta a sua cobrança não posso dizer, pois, não vi os valores.

      Para verificar o histórico de valores do INCC, você pode acessar o seguinte site: http://www.portalbrasil.net/incc.htm

      Se precisar de mais alguma coisa, estou à disposição.

      Veja também “O que o INCC tem a ver com o saldo devedor, taxas e financiamento na planta?” em http://www.imobiliariacasareal.com.br/blog/?p=597

      Obrigado,
      João Gabriel.

  21. leandro
    Posted 27 de julho de 2012 at 13:43 | Permalink

    olá comprei um apto já pronto novo…dei entrada em março..mas só assinei o financiamento em julho a construtora está me cobrando 3123,00 de INCC. isto está correto mesmo depois que a torre que a torre na qual comprei o ap já ter sido entregue?

  22. RICARDO ZANATTA
    Posted 30 de julho de 2012 at 16:34 | Permalink

    Boa tarde, venho aqui tentar esclarecer uma dúvida assinei o contrato com o banco em setembro 2011, e a chave foi entregue em março 2012, só que vai fazer quase 1 ano que estou pagando o juros do banco e ainda não saiu o habite-se, até quando tenho que aguardar esse abuso referente ao juros devido o habite-se não ter saído ainda, e como pode eu está morando num lugar que ainda não foi regulamentado pela prefeitura. quando posso entrar com processo com a construtora pois por ela agente fica mais 1 ano pagando o juros do banco e nada de amortizar o saldo devedor isso é normal tenho que me conformar obrigado.

    • Posted 31 de julho de 2012 at 10:19 | Permalink

      Ricardo,

      A questão do “Habite-se” é a dúvida de muitos compradores de imóveis na planta. Acontece que, para a liberação por parte da Prefeitura, é necessário o cumprimento de alguns requisitos básicos de habitabilidade e segurança, além de conformidade das plantas e projeto.

      Quantos aos juros que você vem pagando, eles são do banco e não da construtora. Provavelmente a construtora também deva estar mobilizada para solucionar a questão, pois, enquanto não sai o “Habite-se”, eles não devem receber o saldo referente à venda dos imóveis.

      Quanto ao processo, sempre que você se sentir lesado ou achar que houve descumprimento de um contrato, é um direito seu.

      Como sempre digo aqui, acho que antes de um processo (que demanda tempo e dinheiro), devemos buscar informação: saber porque a situação chegou a tal ponto. Procure se informar junto à construtora como está o andamento da liberação e, se após isso achar que ainda deve reivindicar algo judicialmente, é direito seu.

      Espero ter ajudado.
      Obrigado,

      João Gabriel.

  23. Juliana
    Posted 2 de agosto de 2012 at 12:44 | Permalink

    Bom dia João,

    COmprei um apartamento na planta que deve ser entregue daqui há 4 meses. A data de assinatura do contrato é 26/06/2012. No entanto, assim que meu saldo devedor foi registrado no Sistema da construtora, ele foi reajustado imediatamente de 420.000 para 427.000 ou seja, cobrando um índice de 1,8%. As minhas dúvidas são as seguintes:
    1ª ) a construtora pode reajustar o valor do saldo devedor pelo INCC de forma imediata a compra?
    2ª) qual índice seria utilizado? O do mês da compra ou o de 2 meses atrás? Vi alguém comentando que o reajuste se baseia sempre no índice de 2 meses anteriores, isso procede?

    Já agradeço pela ajuda.
    Juliana.

    • Juliana
      Posted 2 de agosto de 2012 at 12:45 | Permalink

      Ah, só para constar. Eu moro em Brasília!
      :)

    • Posted 2 de agosto de 2012 at 13:31 | Permalink

      Olá Juliana,

      Os contratos das construtoras não são todos necessariamente iguais, mas existe sim uma grande parcela que trabalha com índice retroativo de 2 meses.

      Se este é seu caso, você pegou o período do ano em que o INCC tem os seus maiores índices, isto porque é quando há reajuste salarial da classe.

      Se você achou que o reajuste foi abusivo, levante a questão junto à construtora, questione qual a base que foi utilizada para chegar ao seu saldo devedor atual. Nunca é demais se informar.

      Espero ter ajudado.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  24. VALTER LEONEL
    Posted 3 de agosto de 2012 at 10:29 | Permalink

    OLA BOM DIA EU COMPREI UM APARTAMENTO NO 03/2011 E ASSINEI 15/06/2012, A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES ESTAVA PREVISTA PARA 05/03/2012.
    POREM A CONSTRUTORA NÃO QUE ME ENTREGAR AS CHAVES POIS ESTOU COM DEBITOS DE INCC, E POR ESSE MOTIVO ELES NÃO ME ENTREGAM AS CHAVES.
    MAS JA ESTOU RECEBENDO CARTAS DOS CORREIOS DO CONDOMINIO PARA PAGAR FAZ UNS 4 MESES E O APARTAMENTO JA ESTA LIBERADO.
    MINHA OUTRA PERGUNTA SERIA ELES PODEM SEGURAR A CHAVES MEDIANTE DEBITOS COM A CONSTRUTORA ?.
    COM A CAIXA JA ESTA TUDO CERTO.

    DESDE JA AGRADEÇO

    • Posted 6 de agosto de 2012 at 9:58 | Permalink

      Olá Sr. Valter,

      Se já existe cobrança de condomínio e está tudo certo com a Caixa, a única pendência que o senhor tem é o INCC.

      A construtora pode estar segurando as chaves, pois, considerou o não pagamento como quebra de contrato.

      Meu conselho é para que regularize a situação, negociando a dívida ou quitando, mas que evite deixar o saldo em aberto, pois, poderá continuar corrigindo.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  25. Licia
    Posted 5 de agosto de 2012 at 13:31 | Permalink

    Oi, bom dia!

    Estou querendo comprar um apartamento direto com a construtora. A entrada vai ser a poupança de 30% mas prestações mensais fixas corrigidas pelo incc até a entrega das chaves,restando o saldo devedor,esse que será concluído 100% no final da obra.
    Gostaria de saber se esse saldo devedor,no final será corrigido também com o incc,ou como será?
    Aguardo retorno,
    Obrigada,,

    Licia

    • Posted 6 de agosto de 2012 at 10:04 | Permalink

      Olá Licia, tudo bem?

      Sobre sua dúvida, sim, o INCC corrige as parcelas e também o saldo devedor. Por sinal, é este o valor que você precisa mais prestar atenção, pois corresponde a 70% do valor do imóvel e seu reajuste pode surpreendê-la.

      O ideal é considerar a média do INCC e projetar os valores futuros para analisar sua capacidade de endividamento/pagamento.

      Somente para ilustrar: se a senhora tivesse comprado um imóvel de R$100mil e fosse pagar 30% até a entrega, o saldo devedor seria R$70mil.

      Considerando uma média de 7%a.a., em dois anos estes R$70mil já virariam mais de R$80mil. Por isso é importante se planejar.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  26. Renan Azevedo
    Posted 6 de agosto de 2012 at 15:53 | Permalink

    Olá João,

    Primeiramente, parabéns pelo blog!

    Estou com uma dúvida de como é calculado o INCC. Comprei um apartamento em 15/05/2012 no valor de R$ 148000,00. (Prazo da obra de 4 anos).

    Primeiros 2 anos:
    Entrada – R$ 18000,00
    Subsídio – R$ 23000,00
    Pagarei mensalmente durante 2 anos: R$ 1868,00
    Existem 2 parcelas intermediárias de R$ 2000,00

    Nos últimos 4 anos:
    Irei financiar na caixa aproximadamente R$ 59000,00
    Pagarei durante mais 2 anos (até o final da obra) R$ 70,00

    Total = Aproximadamente R$ 148000,00

    A minha dúvida é a seguinte: a primeira parcela (em julho) veio R$ 1868,00 conforme acordado, no entanto, a parcela de Agosto veio no valor de 1919,00 (reajuste de 2,78%).

    Sendo que o reajuste de março até julho foi o seguinte:

    Mar- 0,37
    Abril – 0,83
    Maio – 1,30
    Jun – 1,31
    Jul – 0,85

    Por mais que eu faça cálculo para entender se está correto a correção, não consigo entender como eles chegaram nos 2,78%, rs. Está certo?

    Outra dúvida, quando eu achar a porcentagem eu multiplico em cima da parcela?

    • Renan Azevedo
      Posted 6 de agosto de 2012 at 16:08 | Permalink

      Gostaria apenas de corrigir uma informação:

      * Nos últimos 2 anos:
      Irei financiar na caixa aproximadamente R$ 59000,00
      Pagarei durante mais 2 anos (até o final da obra) R$ 70,00

      • Renan Azevedo
        Posted 6 de agosto de 2012 at 18:54 | Permalink

        João, outra dúvida, rs:

        Uso o valor acumulado do INCC ou o valor do mês? Pergunto isso, porque a corretora escreveu o seguinte:

        Segue exemplo: Para se obter o valor da parcela corrigida do mês de Agosto de 2012 com um contrato assinado em Abril de 2012, utilizam-se as datas base de 2 meses ANTES das datas a serem calculadas.
        Neste caso o senhor terá o índice de Junho (2 meses antes de Agosto) e Fevereiro (2 meses antes de Abril) como referencia do calculo.

        Sendo assim, teremos 1.477,8128 dividido por 1.422,0581, obtendo um resultado de 1.039207048.

        Este resultado é o FATOR de CORREÇÃO.
        Aplicando-se o fator de correção sobre a parcela original, neste caso R$ 1868 multiplicado por 1.039207048, teremos R$ 1.326,46, que será o valor corrigido da parcela para o período.

        Particularmente, isso não nenhum sentido para mim, muito menos os números que ela utilizou, rs.

        Att.,
        Renan Azevedo

    • Posted 6 de agosto de 2012 at 19:42 | Permalink

      Olá Renan!

      Muito obrigado pelo elogio, procuro ser sempre o mais prestativo possível, sempre prezando a imparcialidade.

      Sobre suas parcelas, fiquei durante um bom tempo lendo o exemplo que lhe foi dado e, sinceramente, não consegui chegar aos mesmos cálculos que lhe foram dados.

      O INCC que foi utilizado em seu contrato é, provavelmente, o INCC-DI/FGV, veja: http://www.portalbrasil.net/incc_di.htm

      Entretanto, não ficou muito claro a questão do fator de correção, sendo que ela chegou a um valor bastante estranho, inclusive menor do que a sua parcela.

      Meu conselho é para que levante novamente a questão com a construtora, pode ser que ela tenha se confundido naqueles valores.

      Peço desculpas por não lhe esclarecer completamente.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Renan Azevedo
        Posted 7 de agosto de 2012 at 12:34 | Permalink

        Olá João, obrigado pela atenção.

        Irei ligar para ela hoje. Em relação as duas dúvidas, você sabe qual é a maneira correta?

        - Uso o valor acumulado do INCC ou o valor do mês?
        - Quando eu achar a porcentagem eu multiplico em cima da parcela?

        Atenciosamente,
        Renan Azevedo

        • Renan Azevedo
          Posted 7 de agosto de 2012 at 15:36 | Permalink

          João, conversei com a atendente da construtora e ela me disse que o fator de correção é feito da seguinte maneira, mas não sei se estou sendo enganado:

          - Primeiro verifico a data que assinei o contrato.
          - Depois divido: o valor do INCC acumulado de dois meses após a assinatura do contrato pelo valor do INCC acumulado de dois meses antes da assinatura do contrato.
          - O resultado seria o fator de correção da minha parcela.

          No entanto, isto para mim está estranho, primeiro porque uso o valor do INCC acumulado, segundo porque começo o cálculo no mês de março sendo que nem tinha assinado nada e terceiro porque a porcentagem desta maneira sempre será muito alta.

          Vou exemplificar o caso:
          - Assinei o contrato em maio
          - INCC acumulado de junho é 4,9967
          - INCC acumulado de março é 1,4669

          Logo, o fator de correção seria 4,9967/1,4669 = 3,406298%

          Considero esta porcentagem alta para uma taxa de correção do INCC de um mês para o outro, e acho que eles não estão dentro da lei por me cobrar uma porcentagem que o calculo inicia no mês de março (ainda não tinha assinado contrato).

          Você já viu alguma empresa fazer o cálculo desta maneira?

          O certo não seria pegar a porcentagem do INCC de algum mês e multiplicar pela parcela?

          Obrigado mesmo pela ajuda e atenção.

          • Renan Azevedo
            Posted 7 de agosto de 2012 at 15:54 | Permalink

            Apenas fazendo uma correção:

            *- Depois divido: o valor do INCC acumulado de dois meses antes do mês a ter o valor corrigido pelo valor do INCC acumulado de dois meses antes da assinatura do contrato.

            João, estive pensando, isso está errado, rs… olhá porque:

            Desta maneira vou pagar de correção do INCC mais que 15% no final do ano, sendo que a taxa está variando em média 8% ao ano, sendo que ainda assinei o contrato quase na metade do ano.

            Considero esta porcentagem alta para uma taxa de correção do INCC de um mês para o outro, além de achar estranho consideram o mês de março (ainda não tinha assinado contrato).

            O certo não seria pegar a porcentagem do INCC de algum mês e multiplicar pela parcela?

          • Renan Azevedo
            Posted 7 de agosto de 2012 at 16:49 | Permalink

            ahhhh… e para completar ela disse que o próximo mês será:

            INCC de julho acumulado (algo em torno de 6%)/INCC de março acumulado (o mesmo 1,4996%)

            Eu acho um absurdo, pois esta taxa apenas aumentará a cada mês… sendo que o INCC do mês girará na faixa de 0,5% e eu estarei pagando 4% ao mês, e sendo que isso aumentará mais ainda no próximo mês.

            A construtora tem o direito de fazer isso?

          • Posted 7 de agosto de 2012 at 18:28 | Permalink

            Renan,

            É um pouco complicado falar algo, porque cada construtora cria seus métodos de cobrança e reajuste. Acredito que toda esta metodologia que ela mencionou deva estar no seu contrato.

            Dando uma olhada em históricos de venda e correção, percebi que seu caso não é o único. Não se trata de uma simples aplicação do índice, mas, sim, do fator de correção.

            Este fator não é obtido pela aplicação do índice mensal e nem do acumulado. Acontece que eles fazem uma divisão assim:

            2 Meses anteriores ao do Contrato: Índice 1
            2 Meses anteriores ao da Parcela em questão: Índice 2

            **Lembrando que eles utilizam o índice acumulado a partir de Jan/93, que eu julgo ser muito mais estável, pois leva em conta uma série histórica.

            Divida: Índice 1 / Índice 2 = Fator de Correção.

            Até aí me pareceu tudo bastante normal e dentro do que as construtoras trabalham. O que eu não consegui achar foi o valor que lhe foi cobrado e, para ser sincero, achei valores inclusive mais altos.

            Estas informações todas foram tiradas 90% de alguns contratos de uma construtora que efetuei vendas. Provavelmente o seu contrato deve apresentar este cálculo de forma mais detalhada, dizendo quais os índices levados em consideração e a metodologia de cálculo.

            Se quiser dar uma olhada nele, acho que pode ser mais esclarecedor para nós.

            Obrigado,

            João Gabriel.

  27. Ronaldo da Silva
    Posted 6 de agosto de 2012 at 16:30 | Permalink

    Gostaria de saber se as parcelas podem ser reajustadas pelo INCC desde o início, ou só após o período de 12 meses, como ocorre com outros contratos, como por exemplo o de aluguel.

    • Posted 6 de agosto de 2012 at 19:46 | Permalink

      Olá Ronaldo,

      O reajuste das parcelas de imóveis é feito, na grande maioria dos casos, mensalmente.

      Isto porque o índice se baseia em oscilação de preços de materiais e mão de obra da construção civil, que podem alterar muito de um mês para outro.

      Espero ter ajudado.
      Atenciosamente,

      João Gabriel.

  28. Helena
    Posted 8 de agosto de 2012 at 9:33 | Permalink

    Olá João Gabriel,

    a minha situação e a seguinte: comprei um apartamento no valor de 460.000,00, dei 90 mil de entrada, mais 9 parcelas de 7.000 atualizadas pelo INCC. O saldo devedor a ser financiado em março de 2013 é de 307.000,00 quanto pagarei de INCC sobre o saldo devedor ?

    • Posted 8 de agosto de 2012 at 19:32 | Permalink

      Olá Helena,

      Nos últimos dois anos, o INCC ficou em torno de 7% ao ano, mas é difícil fazer previsões futuras, como é o seu caso.

      O saldo de R$307mil está correndo desde a assinatura do contrato, mas acredito que por mais que ele reajuste, seu imóvel não deixará de ser uma boa compra, isto porque a senhora deve ter pago um valor abaixo de mercado (imóveis prontos).

      De uma forma bem simples, R$307mil em 2 anos, a 7% ao ano, se tornaria R$351mil aproximadamente. É claro que estou apenas exemplificando, não podemos contar com valores e índices futuros.

      Obrigado!

  29. Renan Azevedo
    Posted 8 de agosto de 2012 at 10:31 | Permalink

    Olá João, obrigado pela explicação.

    Você está absolutamente correto, olhei o meu contrato está escrito o seguinte:

    “2.2.1 Todas as parcelas com vencimento até a data de emissão do auto de conclusão (habite-se) do empreendimento serão corrigidas de acordo com o INCC-DI, tomando como base o índice de 02 (dois) meses anteriores à data de assinatura do presente instrumento e como índice-correção o relativo ao segundo mês anterior ao do efetivo pagamento da parcela”

    Não tenho certeza se entendi direito, nesta forma de contrato: por exemplo, em dezembro o fator de correção seria indice acumulado de outubro/indice acumulado de março?

    Porque se for isso, rs… pela amor de deus, o reajuste em um único mês vai girar em torno de 6%. Não é isso não, neh? Se for eu irei entrar no procon, porque naquele parágrafo eu lendo não consigo deduzir isso (não tem metodologia de cálculo no contrato), além do vendedor ter me dito que o reajuste iria variar conforme o INCC.

    Obrigado mesmo pela enorme atenção e ajuda que você está me dando tirando minhas dúvidas.

    Me passa inclusive o seu contato e a região que você atende, que com certeza recomendarei para qualquer amigo meu que queira comprar um imóvel.

    Atenciosamente,
    Renan Azevedo

    • Posted 8 de agosto de 2012 at 19:29 | Permalink

      Olá Renan,

      Bom, eu vejo uma forma de compararmos os dois métodos:

      1. Vamos utilizar a aplicação simples do índice, considerando uma parcela de R$1000 e o fechamento do contrato dia 1º de Março.

      A parcela dada na assinatura do contrato continua R$1000, então vamos para a próxima, em Abril. Considerando 2 meses antes (0,30) de INCC em Fevereiro, teríamos uma parcela de R$1003,00. Para Maio, teríamos mais 0,51% sobre a parcela anterior, ou seja, R$1.008,11. Junho, 0,75% e parcela de R$1.015,67 e assim por diante.

      A grande questão é que mesmo utilizando índices separadamente, eles são acumulativos (aplicado reajuste sobre reajuste).

      2. Agora vamos considerar a mesma situação com o cálculo que lhe apresentaram, para comparar.

      A parcela de Abril, fica assim:
      Índice Fev/ Índice Jan
      1.422,0581/1.417,8046 = Fator 1,003
      Fator x Parcela (1000) = 1.003,00

      Para Maio:
      Índice Mar/ Índice Jan
      1.429,3106/1.417,8046 = Fator 1,008
      Fator x Parcela (1000) = 1.008,11

      Para Junho:
      Índice Abr/Índice Jan
      1.440,0304/1.417,8046 = Fator 1,015
      Fator x Parcela (1000) = 1.015,67

      Percebe que os dois cálculos são iguais? Acho que são apenas dois pontos de vista, mas no final das contas dão na mesma.

      Espero novamente ter ajudado e agradeço a oportunidade de aprendermos juntos! Está sendo muito útil também para mim.

      A Casa Real está no Champagnat, na Al. Júlia da Costa, mas atuamos em toda Curitiba e região metropolitana com vendas e locações. Se precisar de algo, é só escrever para: casareal@imobiliariacasareal.com.br.

      Teremos prazer em receber suas indicações.
      Um abraço,

      João Gabriel.

      • Renan Azevedo
        Posted 9 de agosto de 2012 at 10:08 | Permalink

        Grande João!

        Obrigado pela ajuda e principalmente pelo ótimo esclarecimento!

        Analisando sua explicação verifiquei que estava cometendo 2 erros, por isso não entendia.

        1º Estava achando um absurdo porque achei que iria multiplicar o fator de correção de cada mês pela parcela já corrigida, e isso não fazia sentido. Vendo sua explicação entendi que o valor da parcela será sempre:

        Fator de correção * R$ 1868,00 (Daí realmente entendi porque o cálculo final será sempre o mesmo)

        2º Na conta para correção deste mês, estava fazendo a conta errada porque estava calculando o fator de correção da seguinte forma:

        Dividindo indice de junho/indice de março.
        Mas na realidade este pagamento de agosto é referente ao mês de julho, logo o reajuste era indice de maio / indice de março.

        Agora tudo bateu!

        João, obrigado mesmo!

        Posso dizer que você possui todos atributos para ser um ótimo vendedor de imóveis.

        • Posted 9 de agosto de 2012 at 11:33 | Permalink

          Renan,

          Acredito que o conhecimento seja direito de todos, por isso gosto de compartilhar tudo que aprendi – e ainda aprendo – dia após dia.

          Que bom que chegamos à uma solução, para mim também foi bastante interessante.

          Um abraço e boa sorte no seu imóvel novo!

          João Gabriel.

  30. Demis Yoshitomo Aoki
    Posted 12 de agosto de 2012 at 0:50 | Permalink

    João, boa noite.

    Eu e minha esposa adquirimos um apartamento em um empreendimento localizado em Taboão da Serra em agosto de 2010. Dividímos a entrada em 24 vezes. Em 11/2012 começamos a pagar a entrada que neste mês 08/2012 termino de pagar a última prestação.
    Fizemos uma reunião com algumas pessoas que também adquiriram um imóvel no mesmo empreendimento devido a uma carta de cobrança da construtora recebida no dia 06/08/2012 informando que iria chegar dois boletos para pagarmos, no nosso caso o primeiro cobrando o INCC desde 11/2010 até a data da assinatura do contrato de financiamento realizada em 11/2011 com o valor de R$ 8.112,60 correção baseada em cima do valor total do financiamento (o primeiro boleto, todos já recebemos) com vencimento em 20/08/2012 e o segundo que ainda irá chegar cobrando o INCC da data desta assinatura até hoje com o valor de R$ 819,03 com vencimento em 10/09/2012.
    Sei que a cobrança do INCC é válida, porém, analisamos alguns pontos e decobrimos algumas coisas no mínimo estranhas.
    As obras do empreendimento começaram em 04/2011 e a grande maioria realizou a assinatura do contrato de financiamento com a CEF em 11/2011, alguns com diferença de 1 mês antes ou depois.
    Do período entre a assinatura da compra com a construtora e a assinatura do financiamento com a CEF as documentações caducavam devido ao prazo de validade de 90 dias ultrapassar e muitos de nós tivemos que renovar as mesmas para uma nova validação da assinatura com a financiadora em média por 3 vezes devido ao atraso que a imobiliária gerava na negociação com a CEF (essa era a alegação da própria CEF referente ao atraso da assinatura).

    Primeiro, a construtora pode cobrar o INCC desde a assinatura do contrato de compra mesmo que as obras ainda não estivessem iniciado ?

    Segundo, se não fomos nós clientes que geramos o atraso da assinatura, somos nós que devemos arcar com o valor do primeiro boleto ? (Isso no meu caso, pois não sei se alguém chegou a atrasar alguma documentação)

    Terceiro, todos nós percebemos que o primeiro boleto veio com o CNPJ e nome da instituição diferente da que está no contrato de compra, isso é correto ?

    Obrigado desde já !!!

    • Posted 13 de agosto de 2012 at 19:21 | Permalink

      Demis,

      Os embasamentos legais para contratos deste tipo eu não conheço a fundo, por isso é um pouco complicado de tomar uma posição muito clara neste sentido, mas vou procurar esclarecer com a experiência que tenho.

      1. Primeiro, a construtora pode cobrar o INCC desde a assinatura do contrato de compra mesmo que as obras ainda não estivessem iniciado ?
      R.: Todos os contratos que eu vejo são desta forma, pois, independente da data de início da obra, o contrato é uma promessa de compra, uma promessa de cumprimento das cláusulas por parte das duas partes. Por isso, as cláusulas – e também reajustes – começam a valer desde a assinatura.

      2. Segundo, se não fomos nós clientes que geramos o atraso da assinatura, somos nós que devemos arcar com o valor do primeiro boleto ? (Isso no meu caso, pois não sei se alguém chegou a atrasar alguma documentação).
      R: Veja, em alguma cláusula no contrato a construtora deve estar resguardada neste sentido. Eles efetuaram a venda para vocês, mas provavelmente alguma etapa ainda estava correndo junto ao Banco, pois o financiamento levou um tempo até ser liberado.

      Acho que, nestes casos, por mais que o INCC tenha continuado correndo, vocês todos também lucraram na valorização do imóvel. Entendo que existe um equilíbrio, isto porque a construtora também tem interesse em terminar a obra, não atrasariam um empreendimento inteiro propositalmente somente para lucrar o INCC.

      3. Terceiro, todos nós percebemos que o primeiro boleto veio com o CNPJ e nome da instituição diferente da que está no contrato de compra, isso é correto ?
      R: Provavelmente o que aconteceu foi o seguinte. No primeiro boleto, o empreendimento ainda estava em aprovação, ou seja, a obra “não existia”.

      Após um empreendimento aprovado, a construtora é obrigada a abrir um CNPJ isolado para cada uma de suas obras, o que dá muito mais garantia aos compradores, além de independência financeira das obras.

      Acho que o primeiro boleto foi para a construtora (porque ainda não havia CNPJ da obra no período) e o segundo para o empreendimento.

      Espero ter ajudado.
      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  31. pedro henrique
    Posted 12 de agosto de 2012 at 11:25 | Permalink

    bom dia, comprei um imovel na planta e parcelei a entrada direto com a construtora,durante a negociaçao com o corretor ele disse que o valor das parcelas seriam fixas,assinei o contrato de compra e venda,em casa com mais calma fui ler o contrato e tem uma clausula que rege a correçao das parcelas pelo incc,na primeira parcela ja veio com correçao do incc ‘é correto? assinei o contrato no dia 01/07/2012 e estou pensando em desistir qual o prazo para fazer isso,sera que consigo receber o valor que ja paguei de volta?

    • Posted 13 de agosto de 2012 at 19:23 | Permalink

      Olá Pedro,

      Quando ele disse “parcelas fixas”, provavelmente se referia à parcela básica, utilizada para os cálculos de reajuste.

      Entretanto, o que se tem visto no mercado é uma valorização acima da correção do INCC, ou seja, um bom negócio para você.

      Qualquer imóvel que você compre na planta vai ter algum tipo de índice para ser corrigido, isto porque os custos para a construtora também são reajustados.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  32. Danieli Mobilon.
    Posted 15 de agosto de 2012 at 14:19 | Permalink

    João Gabriel, boa tarde!

    Não posso deixar de parabenizá-lo por tudo que faz para as pessoas através do seu conhecimento, é muito bom mesmo!!! Parabéns, de verdade!!!

    Bom, o meu caso é o seguinte:

    Adquiri um imóvel em Jan/12, o qual estava em fase final de construção; a entrega estava prevista para mês Julho/12. A obra está concluída, mas a Prefeitura não autorizou o Habite-se por irregularidades da costrutora, ou seja, a Construtora terá que arcar com uma obra para ETE, esta que levará de 6 a 8 meses. Como o caso repercutiu muito em minha cidade, foi feito uma reunião e foi decidido que os compradores terão o INCC congelado até a entrega das chaves e só arcarão com os primeiros 12 meses (o empreendimento foi lançado em 2010).

    Aí pergunto: eu que adquiri o imóvel em Jan/2012 terei que pagar o INCC até Jan/2013 por um atraso causado pela construtora? Isso está correto?

    Agardeço desde já!
    Danieli.

    • Posted 15 de agosto de 2012 at 21:32 | Permalink

      Olá Danieli,

      Obrigado pelo elogio, este tipo de atitude que nos motiva a continuar sempre buscando ajudar a quem tem dúvidas.

      Sobre sua dúvida, talvez eu não tenha entendido muito bem, vamos ver:

      1. Compra – Jan/12
      2. Início das Obras – 2010
      3. Prazo a der Corrigido pelo INCC – 12 primeiros meses, ou seja, 2010 – 2011
      4. INCC congelado até a entrega efetiva das chaves (Habite-se)

      Você questionou sobre ser justo ou não você arcar com o INCC de 2012 à 2013. Mas não é justamente este o período em que está congelado o reajuste?

      Desculpe se entendi errado, mas prefiro ter certeza para lhe responder.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  33. Conceição
    Posted 15 de agosto de 2012 at 23:02 | Permalink

    Olá, João! Parabéns pelo site.
    Quero adquirir um imóvel que está sendo vendido na planta e o valor está em torno de 141.000,00. O corretor falou sobre a cobrança INCC sobre as parcelas que são 25 no valor de R$ 620,00 e os valores intermediário que são 2 de R$2.900,00, 1 de R$ 3.030,00 e na entrega das chaves 1 de R$ 3.870,00. Sendo assim restaria R$ 112.800,00 para ser financiado pelo Banco. Diante disso, surgiu um questionamento: o valor que o banco deverá financiar também sofrerá reajuste pelo INCC, assim como as parcelas que mencionei anteriormente?
    Após pagar os valores acima quanto eu deveria ( aproximadamente) para o banco?
    Desde já agradeço pelas informações.
    Conceição

    • Posted 16 de agosto de 2012 at 20:35 | Permalink

      Olá Conceição,

      Obrigado pelo elogio!

      Sobre sua dúvida, o INCC é sempre calculado sobre parcelas, balões, intermediárias e inclusive saldo devedor, que é o seu caso.

      Aliás, o saldo devedor, que é o último a ser pago e geralmente é o maior valor entre todos, é o que mais vai impactar no seu bolso.

      É muito difícil responder com precisão quanto vai reajustar, mas, de forma simples, a média dos últimos dois anos ficou próximo de 7% ao ano.

      Se este for o caso em 2012, seu saldo de R$112mil se tornaria aproximadamente R$120mil em 12 meses. É bom ficar atenta e se planejar bem.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  34. marcio tozzi
    Posted 16 de agosto de 2012 at 8:57 | Permalink

    Bom dia.
    comprei um imovel na planta, em set/2009, com prazo de entrega set/2010 mais o atraso de 180 dias, porem o imovel ainda nao esta pronto e a construtora esta me cobrando o incc ate agosto/2012, esta correto? ou devo procurar ajuda..
    grato

    • Posted 16 de agosto de 2012 at 20:38 | Permalink

      Olá Márcio,

      É um pouco complicado lhe responder estas questões mais jurídicas, pois não quero criar expectativas exageradas nos leitores do blog.

      Entretanto, seu contrato deve prever em alguma cláusula este assunto. É claro que, além de tudo, é preciso saber o porquê do atraso, isto porque a construtora também está com “dinheiro preso” nos apartamentos.

      Procure dar uma lida no seu contrato, conversar com eles e tentar entender o que está acontecendo para o atraso ser tanto.

      Se achar que a cobrança não é justa, levante também a questão com eles e pergunte em qual cláusula do contrato o INCC continuaria reajustando os valores mesmo após os 180 dias de atraso.

      Aliás, muito provavelmente existe uma multa para a construtora para o prazo que excede os 180 dias contratuais.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  35. Danieli Mobilon.
    Posted 16 de agosto de 2012 at 13:53 | Permalink

    Joao Gabriel, boa tarde!

    Na verdade eu que não consegui elaborar a pergunta direito. Se puder dar uma olhadinha na reportagem…acho que ficará mais claro!!!

    http://www.publicidadeimobiliaria.com/2012/08/mrv-tera-de-devolver-parte-de-indice.html

    Vou tentar resumir novamente: A maioria dos compradores compraram o apto em 2010, ou seja, já foram mais de 2 anos de aquisição, onde arcarão somente com os 12 primeiros meses. No meu caso copletou 8 meses de auisição visto que comprei em Jan/2012, certo?

    Quando efetuei a compra, imagino eu, que foi passado o valor do imóvel atualizado/valorizado, diferente do pessoal que comprou no início…isso procede? Se sim, está correto eu continuar pagando o INCC até o término da obra, visto que os demais compradores estarão com o INCC congelado até o Habite-se?

    Terei que completar os 12 meses de pagamento ?

    Ai, está complicado de explicar…rs… mas desde já agradeço sua atenção!!!

    • Posted 16 de agosto de 2012 at 20:43 | Permalink

      Olá Danieli,

      Acho que entendi sua situação.

      Veja, o reajuste mensal do valor dos imóveis é normal, isto porque com o decorrer do tempo a maioria dos imóveis valoriza mesmo.

      Entretanto, esta valorização não tem relação obrigatória com o INCC. Se a construtora julgar, por exemplo, que o mercado valorizou acima do INCC, nada impede eles de reajustarem o valor.

      O que eu quero dizer é que o seu contrato não tem relação obrigatória com o contrato dos compradores anteriores.

      A data que você assinou é a data base para efeitos jurídicos, financeiros e outros.

      Meu conselho é o que sempre digo para outros leitores com dúvidas: levante a questão com a construtora, a conversa é sempre a solução mais barata.

      Se mesmo assim se sentir lesada ou achar que alguma cobrança é injusta, aí vale usar meios legais, mas sempre como última opção.

      Obrigado e se ficar mais alguma dúvida é só escrever!

      João Gabriel.

  36. sandra croce siviero
    Posted 17 de agosto de 2012 at 11:07 | Permalink

    MINHA FILHA COMPROU UMA CASA EM 2009,DEU ENTRADA DE 7.000. AGORA QUE ESTA PRESTES A ENTREGA DAS CHAVES, A CONSTRUTORA PEDIU O VALOR DE 15 MIL ,PELO INCC. A CONSTRUTORA NÃO QUER PARCELAR O VALOR, É CORRETO?

    • Posted 17 de agosto de 2012 at 19:21 | Permalink

      Olá Sandra,

      Me parece que está tudo normal, afinal, o valor está sendo reajustado ao longo de um extenso período (2009-2012). Quanto à somente receber à vista, é uma condição deles, provavelmente já estava previsto no contrato.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  37. Danieli Mobilon.
    Posted 20 de agosto de 2012 at 13:51 | Permalink

    João Gabriel, boa tarde!

    Muito obrigada pela ajuda!

    Vou conversar coma Construtora e ver o que consigo!!!

  38. Bruna Rodrigues
    Posted 23 de agosto de 2012 at 17:38 | Permalink

    Olá João Gabriel,

    Meu caso é o seguinte:
    Estou vendo um empreendimento na planta no valor de R$ 153.000,00.
    Tenho que dar no Ato R$ 6.149,20 e o resto financiar com a CEF. O valor do imóvel para simulação do Financiamento é então R$ 148.850, porém com a renda que comprovo a CEF financia 73700 mil + 19800 de subsdio, total R$ 93500,00 gera uma diferença de R$ 53 mil +/- que tenho e não vou parcelar, vou dar todo o valor na assinaturado contrato com a caixa.
    Nesse caso, vão me cobrar INCC durante a obra? Ou somente sobre o saldo devedor de 93 mil?
    O que podem me cobrar no periodo de obra? E na entrega das chaves podem me cobrar alguma coisa?

    Obrigada,
    Bruna

    • Posted 24 de agosto de 2012 at 10:57 | Permalink

      Olá Bruna,

      Primeiramente agradeço o contato. Vou tentar esclarecer as perguntas uma a uma.

      1. Nesse caso, vão me cobrar INCC durante a obra? Ou somente sobre o saldo devedor de 93 mil?
      R: Provavelmente sim, isto porque vai haver um saldo devedor neste período, e todo saldo devedor sofre reajuste de algum índice, seja ele o INCC ou outro estabelecido contratualmente. Todo o valor que não for pago agora, vai ser reajustado.

      2. O que podem me cobrar no periodo de obra?
      R: Como disse anteriormente, podem ser cobrados juros do financiamento (pela CEF) e o reajuste estabelecido contratualmente sobre seu saldo devedor.

      3. E na entrega das chaves podem me cobrar alguma coisa?
      R: No seu fluxo de pagamento (ou poupança, como é chamado) deve haver as previsões de pagamento, bem como o valor mediante a entrega das chaves. Provavelmente as chaves serão entregues mediante a quitação junto à construtora dos valores pendentes.

      Espero ter ajudado.
      Atenciosamente,

      João Gabriel.

  39. Margarida Iervolino
    Posted 24 de agosto de 2012 at 22:28 | Permalink

    Prezado, boa noite !
    Comprei um imovel na planta, paguei as parcelas acordadas e ao fim da obra , o financiamento bancario foi aprovado. Ocorre que, com o valor do imovel atualizafo, tenho que pagar a Contrutora o valor de R$ 9.000,00, referente ao Pro- Soluto, sendo que sem este pagamento nao receberei ad chaves e nem farei vistorias. A tempo, ela exigiu a cobranca em 6 cheques. Pergunto : este procedimento e correto ? Se for, existe a exigencia de pagar em tao poucas parcelas ? E porque nao posso receber as chaves do imovel, uma vez q tive que dar os cheques e mais um cheque no valor tptal em garantia ? Agradeco a orientacao, atenciosamente

    • Posted 28 de agosto de 2012 at 9:55 | Permalink

      Olá Margarida,

      Veja, pelo que entendi os R$9mil são referentes à correção do valor, acordada provavelmente em contrato.

      Entretanto, por ser caráter pro-soluto, a venda é irretratável e irrevogável. Isto quer dizer que não existe forma de modificar ou atacar o contrato em questão.

      Caso não haja pagamento, só resta ao cobrador executar as promissórias judicialmente, a fim de cobrá-las.

      Na teoria, a construtora não poderia segurar a vistoria e as chaves de um pro-soluto, sendo que você já deu os cheques que, até que se prove o contrário, são ordens de pagamento à vista.

      Mas é como eu sempre digo: levante a questão junto à eles, tente negociar a entrega e entender porque eles não estão querendo lhe entregar a chave, deve haver um motivo.

      Qualquer conflito – seja ele judicial ou não – é sempre desfavorável para todas as partes. Converse e questione, é sempre melhor.

      Espero ter ajudado.
      Atenciosamente,

      João Gabriel.

  40. Adécio Guimarães
    Posted 27 de agosto de 2012 at 13:50 | Permalink

    Ola tenho uma duvida a construtora esta atrasada na entrega da obra e mandou o boleto do incc no saldo que é 9.969,00 para pagar dia 31/08/12 e eles informaram que nao vao entregar ate 31/08/12 devo pagar o incc sabendo que nao receberei a chave nem o valor da multa por atraso?

    • Posted 28 de agosto de 2012 at 9:57 | Permalink

      Olá Adécio,

      Sim, deve pagar. Infelizmente existe um prazo contratual previsto para atraso na entrega e, durante este período, a correção continua correndo.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  41. Leonardo Macedo
    Posted 29 de agosto de 2012 at 12:04 | Permalink

    Prezado João Gabriel

    Qual a sua opinião sobre a seguinte situação:
    A construtora forneceu o meu saldo devedor para a CEF e assinamos o contrato. Como a liberação do dinheiro não é imediata, depende do trâmite do registro do imóvel, pode a construtora, por conta desse interregno, promover novo reajuste o saldo devedor do imóvel e exigir o pagamento da diferença como condição para entrega das chaves?

    No aguardo.
    Leonardo

    • Posted 29 de agosto de 2012 at 13:00 | Permalink

      Olá Leonardo,

      Vai depender das condições do seu contrato, mas é uma prática comum. Isto porque, enquanto está correndo o período de aprovação, registro, etc, a construtora ainda não recebeu o valor e, portanto, não foi dada a quitação do imóvel integral do saldo em aberto com eles.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  42. Lucas
    Posted 31 de agosto de 2012 at 12:14 | Permalink

    Bom dia João Gabriel,

    Comprei um apartamento e estou pagando a entrada direto para a Construtora.

    Agora saiu a minha assinatura perante a Caixa e pelo fato do Plano ser Associativo, me disseram que eu devo pagar juntamente com a entrada para a Construtora uma parcela perante a Caixa.

    A conta é desta forma:

    ( Saldo Financiado * Juros do Mês ) * % da Obra Concluída + Seguro de Obra

    Está correto isto? Quando comprei o corretor falou apenas o Seguro de Obra e não disse nada desta parcela perante a Caixa.

    Grato,

    Lucas.

    • Posted 4 de setembro de 2012 at 9:19 | Permalink

      Olá Lucas,

      Sim, está correto. No plano associativo, durante a fase de obras, a CEF está adiantando dinheiro para a construtora, portanto, eles iniciam a cobrança de parcela. É um procedimento normal.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  43. Marisa Souza
    Posted 31 de agosto de 2012 at 17:55 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    A minha situação é a seguinte… Comprei um imóvel de R$174.000,00, dei R$15.000,00 de entrada e ficou um saldo devedor de 159.000,00 para financiamento com a caixa. Comprei o imóvel em 16/julho/2012 e a entrega das chaves estão previstas para outubro. Existe previsão de correção de ICC-Brasília mensalmente. Queria entender como funciona. Esse valor sofreu duas correções cumulativas??? A constutora me informou que sofreu dois reajustes ficando assim:
    JULHO = 159000*1,72% (ICC) = 161734,80
    AGOSTO = 161734,80 *3,30%(ICC) = 167072,04
    Esses cálculos estão corretos? É cumulativo mesmo ou somo os índices e aplico ao R$159.000,00??
    Outra coisa… Achei os índices tão altos… A construtora pode usar o ICC??? Não seria INCC ou fica a critério dela??? No contrato consta ICC…Estou verificando junto a SINDUSCON-Df se esses índices estão corretos porque achei muito alto… Quase 8 mil em apenas 2 meses….

    Obrigada.

    • Posted 4 de setembro de 2012 at 9:23 | Permalink

      Bom dia Marisa, tudo certo?

      Realmente o reajuste foi bastante alto, mas é preciso verificar o histórico do índice, pois pode ocorrer dele ser alto apenas em alguma parte do ano. Entretanto, sua atitude de verificar junto ao SINDUSCON é extremamente correta, eles vão poder lhe dar um auxílio mais preciso.

      Sobre a utilização deste índice, se ele está em contrato, foi um acordo entre vocês desde o começo. Sempre é recomendado ler atentamente o contrato e, na ocorrência de reajuste de parcelas, verificar o histórico e média de correção dos índices.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  44. Flavia Abreu
    Posted 3 de setembro de 2012 at 21:29 | Permalink

    João Gabriel, boa noite.

    Minha dúvida é a seguinte: comprei um imóvel no programa Minha Casa, Minha Vida, onde assinei o financiamento com a CEF antes do imóvel ficar pronto. Durante os 18 meses da obra, tenho que pagar 19 parcelas mensais. Após a 11a parcela, recebi uma carta da construtora e depois um boleto para pagar o INCC, do período entre a assinatura do contrato com a construtora e a assinatura do financiamento com a CEF. Até aí tudo bem, pois a demora deste trâmite foi mais de um ano. O que não entendo, é que a construtora fica mandando outros boletos de correção de INCC, do período posterior à assinatura do contrato com a CEF. Mas, se já pago mensalmente à CEF (atualização monetária + juros), porque tenho que pagar para a construtora (Atua) também?
    Obrigada

    • Posted 4 de setembro de 2012 at 9:25 | Permalink

      Olá Flávia, tudo bem?

      A construtora também “paga” o INCC quando remunera seus funcionários, compra materiais e outros produtos que o índice reajusta, e é exatamente por isso que eles repassam o reajuste nas suas parcelas. O contrato com a CEF independe do contrato com a construtora, são duas situações diferentes.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  45. Luís Lima
    Posted 3 de setembro de 2012 at 22:55 | Permalink

    Olá João Gabriel, tenho uma dúvida

    Comprei um apartamento no valor de R$96.000,00 pelo MCMV e obtive o subsidio de 17.000,00.

    Ficou pra da a entrada de R$ 13.000,00 que foi parcelada em 24 x R$ 555,00 e também o pagamento da taxa de obra todos mês que gira em torno de R$ 200,00.

    Acontece que por problemas financeiros atrasei a entrada e a taxa de obra e ao entrar em contato com a construtora me encaminharam para um escritório de advocacia que estava tratando as pendências.

    Me informaram que a taxa de obra até março de 2012 está no valor atrasado de R$1455,94, mas estão cobrando 11% de juros, mais 2% de multa e por fim 10% de honorários advocatícios totalizando 1813,25.

    Sobre a entrada me passaram os boletos de cada mês que estam em torno de R$ 760,00 que falaram que seria a parcela com o acréscimo do INCC e mais um boleto extra de R$ 500,00 que seria de juros de todas as 19 parcelas que estão atrasadas.

    Perguntas:

    1. Está correto eles cobrarem 11% de juros sobre a taxa de obra e ainda tenho que pagar honorários advocatícios sendo a construtora que contratou eles e sem haver ação judicial?

    2. Sobre a entrada, as parcelas incidem INCC? Pois estou achando que a parcela já está embutida tudo, juros e INCC e esses R$ 500,00 são tambem de honorários advocatícios. Acho que estou sendo enganado. Deve pagar esses tais honorários?

    • Posted 4 de setembro de 2012 at 9:31 | Permalink

      Olá Luís,

      Vamos lá:

      1. A questão do atraso é um pouco polêmica. Se houve atraso de sua parte, provavelmente a construtora tenha uma cobrança terceirizada que também vai colocar os honorários de cobrança sobre a dívida. Sei que o valor ficou bastante alto, mas é exatamente por isso que, ao adquirir um imóvel na planta, é importante se planejar muito bem. Entretanto, se você está achando os juros abusivos, pode levantar a questão junto à construtora e tentar negociar estes valores.

      2. O INCC reajusta todo e qualquer valor que seja diluído ao longo do tempo. É um pouco difícil eu lhe dar um parecer preciso a respeito destas cobranças, mas novamente acho que vale conversar com a construtora e a empresa de cobrança para que lhe esclareçam melhor estes detalhes. Se ainda assim se sentir lesado, pode procurar órgãos competentes de proteção ao consumidor.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  46. Gustavo Krell Junior
    Posted 4 de setembro de 2012 at 22:45 | Permalink

    Boa noite João Gabriel

    Tenho uma casa financiada pela CAIXA no Programa Minha Casa Minha Vida

    Posso vendê-la, passando para o nome do comprador? Se sim, o novo comprador pode financiar pela própria CAIXA, sendo descontado o saldo devedor e me passando a diferença? Não quero passar a chave e deixá-la no meu nome. Então gostaria de vender a vista ou financiá-la junto a CAIXA se possível para o novo comprador.

    E também quero saber se posso apenas transferir dívida do financiamento e a casa do meu nome para o comprador?

    Abraço.

    • Posted 5 de setembro de 2012 at 18:08 | Permalink

      Olá Gustavo,

      Se o seu imóvel foi adquirido através de programas de habitação das prefeituras e do governo, a venda é vetada, pois trata-se de uma condição extremamente especial que visa única e exclusivamente beneficiar a população, com parcelas acessíveis para quem tem renda inferior à R$1.400,00 aproximadamente.

      Agora, caso seu imóvel tenha sido adquirido com benefícios do MCMV, mas comprado de uma construtora ou um construtor individual, não há problema. Só é preciso levar em conta que o subsídio concedido à você é um benefício para a aquisição do seu primeiro imóvel, coisa que não acontecerá mais a partir da sua segunda compra.

      Sobre sua venda, não é possível transferir, até porque o cadastro vai mudar e as condições também podem ser alteradas. O novo comprador vai precisar dar entrada no banco, que vai quitar o seu saldo e refinanciar para ele. Para você, após as tramitações e prazos normais, o saldo vai cair “à vista”.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Gustavo Krell Junior
        Posted 5 de setembro de 2012 at 21:54 | Permalink

        Muito obrigado pelas informações João Gabriel, so tenho mais uma dúvida.

        O que é a averbação do imóvel? M informaram que tneho que esperar sair isso pra vender.

        E outra. Durante este tempo, posso fazer algum contrato de compra e venda pra assegurar a a transação e registrar em cartório ou qualquer contrato desse seria nulo pelo fato do imóvel está financiado?

        • Posted 6 de setembro de 2012 at 9:27 | Permalink

          Bom dia Gustavo,

          Averbação é a “existência” do imóvel documentada. Após a construção de um imóvel, é feita a vistoria pelos órgãos competentes, recolhimento de impostos e, após isso, o imóvel vai ser averbado em uma matrícula específica, cadastrada na circunscrição de imóveis da região. Basicamente, é “ter o documento” do imóvel.

          O contrato você pode fazer sim, mas tome muito cuidado com as cláusulas e condições, pois, provavelmente você vai ter que dar as chaves do imóvel antes da quitação total do negócio, documentação etc. Lembre também que até ter o documento do imóvel, o novo comprador não conseguirá financiar.

          Obrigado!

  47. Fabio
    Posted 5 de setembro de 2012 at 12:29 | Permalink

    Olá João,

    Minha mãe comprou um apto na planta dentro do minha casa minha vida, valor total de 130mil. Deu uma boa entrada, recebeu R$ 11.826 de subsídio e o financiamento será de R$ 63.057,48. O CET fechou em 6,14%.

    O contrato foi assinado há poucas semanas, e vejo na planilha de evolução teórica a fase de construção (16 meses), com prestação inicial de 112,79 e última prestação de 254,33; e a fase de amortização (247 meses), com uma prestação inicial de 555,00.

    Perguntas:
    1) Nessa fase de construção, incide o INCC? Fico na dúvida pq esse documento é da Caixa, e não da Construtora.
    2) Na fase de amortização, o valor inicial de R$ 555,00 será realmente o valor que ela pagará daqui 16 meses, ou sofrerá reajuste? Se for reajustado, o que incidirá? O CET de 6,14 que está no contrato? E incidirá onde, no saldo devedor?
    3) O CET pode ser alterado ao longo do tempo?

    Obrigado pela ajuda!

    • Posted 5 de setembro de 2012 at 18:13 | Permalink

      Olá Fábio, vamos lá:

      1. Sim, incide. Seu contrato com a caixa é independente do feito com a construtora. A CEF cobra juros sobre o empréstimo que está fazendo à você, e a construtora cobra reajuste sobre o saldo em aberto.
      2. Durante a fase de obras é comum que a parcela seja menor, porque seu empréstimo é gradual e seu saldo devedor aumenta de acordo com o andamento da obra. As parcelas da CEF são reajustadas pela TR (Taxa Referencial), ou seja, CET de 6,14% + TR.
      3. Não, a única coisa que vai mudar é a TR mesmo.

      Obrigado!

  48. Orlando
    Posted 9 de setembro de 2012 at 23:16 | Permalink

    Comprei um apartamento no valor de 100.000,00.

    Recebi 17.000,00 de subsídio, 15.000,00 de entrada em 18 vezes, onde termino em dezembro e financiei 68.000,00 pela CAIXA.
    O contrato com a CAIXA foi assinado em Maio de 2011 e o apto está previsto pra ser entregue em fevereiro de 2012.

    A Constrututora irá me cobrar o INCC sobre o valor do imóvel todo, 100.000,00, a partir de Maio de 2011 quando assinei o contrato ou apenas sobre a entrada que paguei a eles?

    Tenho dúvida sobre qual valor incide este INCC: sobre a parcela que pago (entrada) ou o valor total do apartamento.

    Liguei pra construtora me falaram que o INCC já está incluso na parcela que paguei e que não haveria mais nenhuma cobrança. Tenho medo de ter que desembolsar um valor alto na entrega do apto.

    • Posted 10 de setembro de 2012 at 18:51 | Permalink

      Olá Orlando,

      Bom, o INCC incide sobre todas as parcelas que não são pagas à vista, ou seja, que são diluídas ao longo do tempo. Vamos usar seu exemplo de 18 parcelas de R$833,34 para a entrada. A primeira parcela foi à vista, então não tem correção, a segunda vai ser corrigida pelo INCC da assinatura do contrato até o vencimento da parcela e assim por diante.

      O saldo devedor por sua vez, no caso de financiamento bancário, provavelmente terá correção parcial. Isto porque a CEF não paga os R$68mil à vista para a construtora mas também não deixa tudo para a entrega do imóvel. É um pouco complexo de explicar em poucas palavras, mas não vejo nada irregular em seu contrato.

      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  49. Caroline Argolo
    Posted 14 de setembro de 2012 at 15:29 | Permalink

    Boa Tarde João,

    Comprei um apto e assinei contrato no inicio do ano de 2012. As obras vão começar em outubro/2012. Ao calcular o INCC sobre o meu contrato, pq a data base é da assinatura do contrato e não do inicio das obras? Tipo…qnd forem calcular a correção, a data base utilizada será a de janeiro, mas se hjaneiro não teve obra, é correto isso?

    • Posted 14 de setembro de 2012 at 18:52 | Permalink

      Boa tarde Caroline,

      As obras não são base para o cálculo. A data considerada é a do contrato porque foi quando você assumiu o compromisso de compra perante a construtora. Este procedimento é normal e não tem nada de ilegal.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  50. Adriano Fontes
    Posted 17 de setembro de 2012 at 13:07 | Permalink

    Comprei um imovel na planta, em que o valor dele esta no mesmo preco, sem reajuste de tabela desde janeiro de 2012. Paguei a poupanca toda a vista e ficou apenas um saldo de 211 mil p chaves. Quero saber se eh direito meu ter esse saldo corrigido pelo INCC desde assinaTURA DO contrato ou eles vao colocar esse saldo corrigido desde a vigencia desta tabela?

    Att,

    • Posted 17 de setembro de 2012 at 13:24 | Permalink

      Olá Adriano,

      Na verdade, se for para corrigir o valor, é um direito da construtora, e não seu. Afinal, a correção do INCC implicaria em um aumento do saldo devedor que você deveria pagar. Se eles não corrigiram, pode ser que não trabalhem desta forma ou tenham concedido um benefício para você.

      No caso de fazer a correção, seria feita como data base a assinatura do contrato, ou seja, Jan/12.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Adriano Fontes
        Posted 17 de setembro de 2012 at 14:01 | Permalink

        Mas o contrato ainda sera assinado dia 19/09/12, quarta-feira agora. E la na forma de pagamento tem o valor de 211 mil nas chaves. Nao é um direito meu que eles reajustem pelo INCC desde a assinatura do contrato? Como eh que eles me mostram uma coisa e vao cobrar outra? E se quiserem cobrar o incc desde o inicio da obra? Eu quero saber se vao fazer assim ou somente a partir da assinatura do contrato?Att

        • Posted 17 de setembro de 2012 at 14:52 | Permalink

          Adriano,

          Normalmente a data base para correção é sim a assinatura do contrato, mas você precisa verificar com eles qual a forma que eles estão trabalhando, pois, pode ser que tenha outras condições. Sobre eles mostrarem uma coisa e cobrarem outra, é simples: os índices que corrigem parcelas e saldo devedor existem apenas para nivelar os custos da construtora, porque todo o material e mão de obra que eles utilizam também sofre correção.

          O melhor é você fazer estas mesmas perguntas diretamente para eles, pois, como eu disse, tudo varia de uma empresa para outra, até o índice.

          Obrigado,
          João Gabriel.

  51. Raquel
    Posted 17 de setembro de 2012 at 15:05 | Permalink

    Boa Tarde !
    Joao, Comprei um apartamento em 09/2011 ele ja estava pronto para morar inclusive ja tinha moradores em quase todos os blocos , quando o imovel estava na planta estava sendo vendido por 98.000,00 quando comprei ja esatava em 120.000,00 ou seja ja tinha sido valorizado , ate agora nao saiu o financiamento da caixa devido a problemas nos documentos da construtora , e correto cobrar o incc sendo que foram eles que causaram o atraso o imovel ja estava pronto para morar ?
    Obrigada

    • Posted 17 de setembro de 2012 at 20:14 | Permalink

      Olá Raquel,

      Bom, isto vai depender do seu contrato. Alguns empreendimentos após a entrega são reajustados por outros índices, como o IPG-M por exemplo. Você precisa verificar o que diz no seu contrato e ver se os cálculos batem, mas eles podem lhe informar com mais precisão.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  52. Priscilla
    Posted 17 de setembro de 2012 at 18:17 | Permalink

    João, gostaria de tirar uma dúvida com relação ao cálculo do INCC, comprei um apartamento na planta no final de maio/2012, fiquei com um saldo devedor na construtora de R$ 20.600,00 para serem pagos em 18x de 977,77 e um balão de 3.000 que neste valor incidiria o INCC, a construtora enviou um boleto em 20.08.2012 no valor de 999,01, eu questionei o valor, disseram que cobraram o INCC de maio e junho já que fechei contrato em maio e não houve pagamento em junho, quanto a isso tudo bem, mas recebi semana passada o que seria a segunda parcela no valor de R$ 1002,20, não estou entendendo esse cálculo, as parcelas acordadas no contrato foi de 977,77 em 18x incindindo somente o INCC do mês, se o que eles estiverem fazendo estiver correto, poderia me informar o embasamento legal disso, por favor. Obrigada.

    • Posted 17 de setembro de 2012 at 20:18 | Permalink

      Boa noite Priscilla,

      Sim, está certo. Para calcular o INCC você não pode utilizar somente o índice do mês. Como se trata de uma correção, o cálculo é sempre acumulativo, ou seja, a parcela de Julho conta Maio e Junho, a de Agosto conta Maio, Junho e Julho e assim por diante. Me parece que está tudo certo.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  53. Natalia
    Posted 25 de setembro de 2012 at 16:09 | Permalink

    Boa tarde,
    João, comprei um AP de R$ 200,000.00 na planta em Novembro de 2010 com previsão de entrega para Abril de 2013, estou pagando 30% do valor do imóvel de entrada (parcelado), sobrando de saldo devedor R$ 140.000,00 o qual vou fazer o financiamento com o banco. Gostaria de saber como calculo o INCC em cima desse valor e do período de 2,5 anos de contrato?

    • Posted 26 de setembro de 2012 at 11:16 | Permalink

      Olá Natalia,

      Seu saldo está “em 04/2013″, correto?! Como é uma data futura, não existe como você calcular com precisão o valor. O que você pode fazer é solicitar à construtora seu extrato de débitos atualizado, aí você vai ter uma ideia de como andam os reajustes.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  54. Eduardo Pinheiro
    Posted 1 de outubro de 2012 at 22:37 | Permalink

    João, boa noite!

    O incc que incide nas intermediárias, é cumulativo? Ou seja, se compro hoje um imovel na planta, e em dezembro de 2014 temos uma intermediária…. O valor do incc que será cobrado será o valor do incc de dezembro de 2014??? ou é composto?? ou seja pelo incc de 2013 + incc 2014 até dezembro??

    Muito obrigado

    • Posted 2 de outubro de 2012 at 9:38 | Permalink

      Olá Eduardo,

      Sim, o INCC é sempre cumulativo. A data base utilizada pode variar entre a data de assinatura do contrato ou dois meses antes disto, mas as parcelas que são diluídas durante a fase de obras serão sempre calculadas com reajustes compostos. Se ficar alguma dúvida, por favor, me escreva.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  55. Caroline
    Posted 10 de outubro de 2012 at 11:25 | Permalink

    Olá João, bom dia.

    sei que a fórmula para calcular minha parcela corrigida pelo INCC leva em consideração a data base do contrato (que significa a data de assinatura). Porém, a obra do empreendimento só começará em 6 meses. O correto não seria a data base ser a mesma data do início das obras? O correto não seria iniciar a cobrança do INCC somente após o início das obras? Ou existem exceções? Pois se for assim eles utilizarão um indexador de um período em que não havia obra. Obrigado pela atenção. Caroline.

    • Posted 10 de outubro de 2012 at 11:43 | Permalink

      Olá Caroline,

      Infelizmente é desta forma que funciona, mesmo sem a obra iniciada, existem as correções. Vamos pensar de forma simples nos materiais utilizados em uma obra: tijolo e cimento. Mesmo sem a obra estar iniciada, o tijolo e o cimento sofrem reajustes que impactam na formação do INCC, ou seja, estão subindo de valor também, o raciocínio é mais ou menos este.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  56. wantuilton
    Posted 14 de outubro de 2012 at 14:24 | Permalink

    ola joao comprei um ap por 143000 mil vou dar p/ construtora 4 parcela de 600 reais depois mais 20 de 200 reais assinei ocontrato com a construtora 01/07/12 e vou assinar o financiamento com a caixa em novembro vou usar o fgts 46000 mil como vai ser calcolado o incc obrigado

    • Posted 15 de outubro de 2012 at 9:33 | Permalink

      Olá Wantuilton,

      Todos os valores que você pagar à vista, não sofrerão correção. Por outro lado, todos os que forem pagos ao longo do tempo, vão sofrer correção pelo índice. Como suas parcelas não são muito altas, não vai impactar tanto, só o saldo devedor que provavelmente vá modificar mais.

      Espero ter ajudado.

  57. Karen Lopes
    Posted 15 de outubro de 2012 at 18:37 | Permalink

    Olá João!
    Tenho duas dúvidas no meu caso. Comprei um apartamento na planta em Maio de 2011. Dei uma entrada para construtora no valor R$5050,00 parcelados em 15x e R$2000,00 para entrega das chaves, ganhei o subsídio no valor de R$11800,00 e o saldo devedor financiado com a CEF de R$87mil. As obras iniciaram em setembro de 2011 assim como a assinatura com a CEF também. Faltam algumas parcelas para terminar e o valor da entrega das chaves, se eu quiser quitar à vista agora as parcelas que faltam, que são em 4 e o valor de R$2000,00, será cobrado o INCC? Eu acredito que seria cobrado o reajuste dos R$2mil até o mês atual correto? Mas e as parcelas que ainda não venceram, seria cobrado também? Porque conversei com a construtora e me passaram todas as parcelas corrigidas pelo INCC.
    A outra dúvida, e a principal, é que o saldo devedor de R$87mil que foi financiado com a CEF, será cobrado INCC? E será cobrado à vista? Ou o saldo devedor aumentará devido à correção e será diluído nas parcelas do financiamento? Como que funciona? Poderia explicar melhor, no meu caso. Muito obrigada.

    • Posted 15 de outubro de 2012 at 18:52 | Permalink

      Boa tarde Karen,

      Primeiro gostaria de agradecer seu contato, nosso blog tem esclarecido a dúvida de muitos leitores! Sobre o seu caso, sim, as parcelas de R$2.000,00 também vão sofrer reajuste. O valor base delas valia apenas para quando você assinou o contrato, e desde lá elas estão sendo corrigidas. Seu saldo devedor será corrigido também da mesma forma, vai ser reajustado e diluído nas parcelas do financiamento.

      Espero ter ajudado!
      João Gabriel.

      • Karen Lopes
        Posted 15 de outubro de 2012 at 19:00 | Permalink

        Muito obrigada pela resposta rápida e pela atenção João!
        Ah sim, enquanto às parcelas eu imaginei mesmo que seriam corrigidas pelo INCC. O que mais me preocupa, é se terei que pagar algo mais para construtora. Se eu quitar as parcelas agora, pois a entrega das chaves é para setembro de 2013. E o INCC do saldo devedor, então será reajustado mas terei que pagar para a CEF, não para a construtora correto? Diluídos no financiamento? Desculpe perguntar novamente, mas é só para confirmação. Obrigada!

        • Posted 15 de outubro de 2012 at 19:24 | Permalink

          Karen,

          Sua dívida hoje é com a construtora. Quem vai “comprar” essa dívida vai ser o banco, no momento em que eles pagarem à construtora o seu saldo devedor e iniciarem a cobrança normal das parcelas com você. Até lá, seu saldo devedor fica sendo corrigido pelo INCC, e ele provavelmente vá ser valor que mais vai reajustar: um porque é o mais alto e dois porque é o que está mais distante da assinatura do contrato (data base do INCC).

          É claro que, dependendo do prazo de financiamento, o impacto nas parcelas pode não ser tão grande, mas é bom se programar para um valor um pouco mais alto do que o que você imaginava.

          O reajuste também não é motivo de pânico, pois, nos últimos anos o imóvel valorizou muito mais do que o reajuste das parcelas, ou seja, você fez um bom investimento!

          Obrigado!

          • Karen Lopes
            Posted 16 de outubro de 2012 at 15:40 | Permalink

            João, muito obrigada pelo esclarecimento. Mas uma coisa que não estou entendendo é que segundo os comentários que eu li acima, nos outros casos, a construtora cobrou o INCC do saldo devedor dos compradores, mesmo financiando com a CEF e já ter assinado. E pelo que vi essa cobrança é bem antes da entrega das chaves. É isso que me preocupa, pois meu saldo devedor é de R$87mil. Queria saber se é a construtora ou a CEF que tem que me cobrar, porque se fosse a CEF, não teria que pagar à vista para construtora e seria diluído nas parcelas de financiamento.

          • Posted 17 de outubro de 2012 at 9:41 | Permalink

            Olá Karen,

            Independente de você ter assinado com a CEF, a construtora ainda não recebeu a quitação do imóvel até a efetiva entrega das chaves, que compreende inclusive conclusão de obras na prefeitura local, “habite-se” liberado e todos os outros documentos necessários. Durante este período em que ainda não houve a efetiva conclusão e entrega das chaves os valores vão continuar sendo reajustados.

            A base para correção do seu saldo devedor é a assinatura do contrato, ou seja, ele vai ser reajustado desde essa data até a entrega das chaves, é o valor que mais vai reajustar. A construtora vai passar seu saldo atualizado para a CEF, que vai fazer a quitação e cobrar de você mensalmente.

            Não sei se consegui ser muito claro, mas se não, me escreva novamente.

            Obrigado,
            João.

  58. Sandra
    Posted 16 de outubro de 2012 at 12:44 | Permalink

    João,
    O que poderá acontecer se eu não conseguir pagar as parcelas do INCC para a construtora depois de ter assinado o financiamento com o banco e já estar morando no apartamento ?

    • Posted 16 de outubro de 2012 at 12:49 | Permalink

      Olá Sandra,

      Vai caracterizar infração contratual, aí você precisa ver o que é previsto no seu contrato.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  59. Sandra
    Posted 16 de outubro de 2012 at 13:05 | Permalink

    Eles podem me tirar do apartamento ? posso fazer acordo com a construtora ?

    • Posted 17 de outubro de 2012 at 9:34 | Permalink

      Olá Sandra,

      É difícil para eu dizer sem saber muito sobre seu contrato e seu imóvel, recomendo tratar diretamente com eles, que estão a par das condições contratuais estabelecidas.

      Obrigado!

  60. Sandra
    Posted 18 de outubro de 2012 at 13:21 | Permalink

    Muito obrigada pela sua atenção.

  61. ana carolina
    Posted 19 de outubro de 2012 at 10:43 | Permalink

    Comprei um apartamento na planta em 2011, porém no início de 2012 a obra foi embargada e permanece embargada até então. O INCC poderá continuar a ser cobrado durante o perídodo em que a obra está embargada?

    • Posted 23 de outubro de 2012 at 11:10 | Permalink

      Olá Ana,

      Infelizmente tentei levantar esta informação para você, mas, não consegui. Acho que o mais aconselhável é você consultar primeiramente a construtora – a fim de evitar custos – e, se não resolvido, contatar um advogado.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  62. Sandra
    Posted 19 de outubro de 2012 at 14:17 | Permalink

    João Gabriel,
    Me surgiu uma outra dúvida, mas agora não é o meu caso é de uma amiga, no contrato dela esta escrito :
    DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES: 18 meses a partir da assinatura dos
    primeiros contratos junto ao AGENTE FINANCEIRO, estando concluída a obra.
    1) Trata-se de condição essencial para a entrega das chaves a quitação de todas as
    parcelas previstas neste instrumento, na forma do capítulo 9° do contrato complementar a
    este Compromisso;
    Parágrafo 9°: Em momento algum a atualização monetária e/ou juros compensatórios
    pactuados neste contrato poderão ser confundidos com onerosídade, já que representam
    a recuperação do valor da moeda no tempo, conforme o “capuf desta cláusula e
    parágrafos 7° e 8° acima.

    NESSE CASO ELA SÓ PEGARÁ AS CHAVES QDO PAGAR TODAS AS PARCELAS DO INCC (ACORDO FEITO EM 20 x) OU PODERÁ PEGAR EM JANEIRO/2013 DATA PREVISTA, A OBRA JÁ ESTÁ PRONTA, E TAMBÉM JÁ ASSINOU COM A FINANCEIRA EM 10/2012.

    • Posted 23 de outubro de 2012 at 11:11 | Permalink

      Olá Sandra,

      Pela minha interpretação, ela só poderá pegar as chaves quando quitar todos os valores com a construtora. É o que diz a cláusula.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Sandra
        Posted 24 de outubro de 2012 at 15:01 | Permalink

        Sim, mas a obra já está concluída e a vistoria está marcada para dezembro desse ano, provavelmente as chaves serão entregues após 30 dias e as parcelas que faltam são o acordo do valor do INCC, as outras parcelas já foram todas pagas.

        Obrigada por me responder está sendo muito útil para nós, se precisarmos, com certeza entraremos em contato com sua empresa.

        • Posted 25 de outubro de 2012 at 9:35 | Permalink

          Sandra,

          Se foi um acordo com a construtora, acho que vale voltar a conversar com eles. Se ela está adimplente com as parcelas, é possível que a construtora entenda que não há risco em entregar as chaves. Enfim, vai de conversar mesmo. S

          Se precisarem de mais algo, estou à disposição.
          Obrigado!

          • Sandra
            Posted 26 de outubro de 2012 at 17:07 | Permalink

            Boa tarde !
            Gabriel,

            As parcelas estão em dia, só quero saber se as chaves serão entregues depois da vistoria ou só qdo ela quitar as 20 parcelas do ACORDO, sendo que a obra já está completa e a vistoria será em dezembro, pois já assinou com a financiadora.

          • Posted 27 de outubro de 2012 at 13:23 | Permalink

            Olá Sandra,

            Do meu ponto de vista, acho que se o acordo está feito e ela está cumprindo, não teria porque não entregar. Mas, infelizmente, isto cabe à construtora e às políticas deles. É possível que no acordo que ela tenha assinado exista alguma menção à isto, é preciso verificar.

            Obrigado,
            João Gabriel.

  63. Adriana
    Posted 21 de outubro de 2012 at 16:18 | Permalink

    Boa tarde, João Gabriel. Parabéns pelo seu blog, é muito útil! Ficarei agradecida se puder me dizer algo sobre a situação abaixo:

    Em MAIO.2012 comprei um apto, em fase de finalização, no valor de R$ 154.166,49, nas seguintes condições:
    Tipo de Parcela Valor R$ Vencto inicial
    SINAL 19.632,06 28.05.2012
    PARCELA 15.534,43 30.06.2012
    FINANCIAMENTO 120.000,00 30.07.2012

    A CORREÇÃO das parcelas pendentes seriam apuradas todo dia 1º. do mês, da seguinte forma:

    (a) – O índice adotado para o reajuste das parcelas pendentes é o INCC – DI, publicado 2 meses anteriores ao mês da assinatura do contrato e para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado 2 meses anteriores ao do efetivo pagamento.

    (b) – A partir do dia 1º. do mês seguinte ao mês de expedição do HABITE-SE, o saldo pendente será reajustado pelo IGP-M, mais 1% de juros. O índice-base do IGP-M adotado será o publicado 2 meses anteriores ao mês de expedição do HABITE-SE, que prevalecerá para o pagamento de cada parcela.

    No dia 24.SET.2012 assinei contrato de financiamento na Caixa no valor de R$ 120.440,82, ficando uma diferença de R$ 7.762,97 a ser paga à Construtora. Pelo acompanhamento que fiz, os valores não batem e já pedi várias vezes à Construtora o detalhamento dos índices aplicados e não me responderam. Fiz o pagto em 17.10.2012, mas não estou convencida.

    Solicito, se possível, sua análise sobre a pertinência dos cálculos que fiz. A dúvida mesmo está sobre a correção da parcela do FINANCIAMENTO, porque a correção da parcela de R$ 15.534,43 bateu com o índice que apliquei, conforme entendimento das cláusulas.

    Tipo de Parcela Valor Vencto inicial Dt. pagto Índice INCC-DI Valor corrigid
    __________________________________________________________________________________
    PARCELA
    JUN.12 15.534,43 30.06.12 28.06.12 0,75% (1) 15.650,93
    __________________________________________________________________________________
    FINANCIAMENTO
    JUN.12 120.000,00 30.07.12 0,51% (2) 120.612,00
    __________________________________________________________________________________
    FINANCIAMENTO
    JUL.12 120.612,00 30.07.12 0,75 % (2) 121.516,59
    __________________________________________________________________________________

    HABITE-SE EMETIDO EM JUL.2012, então a partir de AGOSTO IGP-M + 1%
    _________________________________________________________________________________
    Tipo de Parcela Valor Vencto inicial Dt. pagto Índ IGP-M + 1% Valor corrigido
    _________________________________________________________________________________
    FINANCIAMENTO
    AGO.12 121.516,59 30.07.12 1,02 + 1% (3) 123.971,22
    __________________________________________________________________________________
    FINANCIAMENTO
    SET.12 123.971,22 30.07.12 0,66 + 1% 126.029,14
    24.09.2012 (120.440,82)
    __________________________________________________________________________________
    RESÍDUO
    OUT.12 5.588,32 17.10.12 1,34 + 1% 5.719,09
    __________________________________________________________________________________

    (1) – Para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado 2 meses anteriores ao do efetivo pagamento (Cap. 2º. Cláusula II, parag. 1º, “a”, parte final): Índice aplicado foi INCC – DI de ABR\12, visto pagamento no vencimento (28.06.2012)

    (2) – O índice adotado para o reajuste das parcelas pendentes é o INCC – DI, publicado 2 meses anteriores ao mês da assinatura do contrato (Cap. 2º. Cláusula II, parag. 1º, “a”, parte inicial). No caso, índice aplicado foi INCC – DI de MAR e ABR\12, respectivamente, visto data contrato 28.05.2012;

    (3) A partir do dia 1º. do mês seguinte ao mês de expedição do HABITE-SE, o saldo pendente será reajustado pelo IGP-M.
    O índice-base do IGP-M adotado será o publicado 2 meses anteriores ao mês de expedição do HABITE-SE, que prevalecerá para o pagamento de cada parcela. (Cap. 2º. Cláusula II, parag. 2º e alínea “a”) . No caso, o HABITE-SE foi emitido no dia 17.07.2012, então foram aplicados IGP-M de MAI, JUN e JUL, respectivamente.

    Att.
    Adriana

    • Posted 23 de outubro de 2012 at 11:19 | Permalink

      Adriana,

      Obrigado pelo elogio ao blog. Sobre sua dúvida, a parcela de financiamento me parece que está correta, veja:

      1 – Valor inicial – R$120.000,00
      2 – 1ª Correção (0,51% – Índice ref. 03/12) – R$120.612,00
      3 – 2ª Correção (0,75% – Índice ref. 04/12) – R$121.516,59

      LIBERAÇÃO DO IMÓVEL (HABITE-SE) – Início da correção por IGP-M + 1%

      4 – 3ª Correção (1,02% + 1%) – R$123.971,22
      5 – 4ª Correção (0,66% + 1%) – R$126.029,14

      Fiz passo a passo na calculadora e obtive os mesmos valores, acredito que não tenha nada de irregular.
      Se ficar alguma outra dúvida, me escreva.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Adriana
        Posted 23 de outubro de 2012 at 12:06 | Permalink

        Olá, João Gabriel
        Agradeço por ter analisado a situação!

        Att,
        Adriana

        • Posted 23 de outubro de 2012 at 17:03 | Permalink

          Adriana,

          Eu e minha empresa estamos à sua disposição.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  64. Melissa
    Posted 23 de outubro de 2012 at 10:18 | Permalink

    Prezado João,

    Parabéns pelo seu trabalho e desja já agradeço por todas as informações aqui contidas. Li muitas delas e esclareceram algumas dúvidas que eu tinha.

    Mas ainda gostaria de pedir outra informação: Veja as seguintes cláusulas na minuta do contrato:

    – Todas as parcelas com vencimento ATÉ a data da emissão do “Habite-se” serão reajustadas de acordo com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC-DI), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), tendo como data base para cálculo o primeiro dia útil de 2 (dois) meses ANTERIORES ao da assinatura deste instrumento, aplicando-se variação ocorrida entre este índice base e o referente ao de 2 (dois) meses anteriores ao vencimento de cada prestação;

    b) todas as parcelas com vencimento APÓS a emissão do “Habite-se” serão reajustadas de acordo com o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), publicado pela Fundação Getúlio Vargas e acrescidas de juros de 12% (doze por cento) ao ano, pelo sistema daTabela Price (TP)

    Gostaria de entender melhor isso; E como é o Sistema da Tabela Price ??

    Desde já agradeço pela atenção!

    Att,

    Melissa

    • Posted 23 de outubro de 2012 at 11:24 | Permalink

      Melissa,

      A tabela PRICE é um dos métodos de amortização utilizados para financiamentos, sua principal característica é ter parcelas fixas. O que a cláusula está apresentando é apenas o método de amortização a ser utilizado, não vai ser muito diferente dos outros casos, aonde cobra-se IGP-M do mês + 1%.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  65. Jeff
    Posted 23 de outubro de 2012 at 12:37 | Permalink

    O tempo mínimo de contrato para o INCC ser aplicado é de 36 meses ou esse índice é aplicado somente até a conclusão da obra?

    • Posted 23 de outubro de 2012 at 17:06 | Permalink

      Olá Jeff,

      Não tenho conhecimento de um tempo mínimo para o INCC, alguém lhe disse isso? Até onde sei, o índice é fixado do início do contrato à conclusão da obra. Após esta data, geralmente usa-se o IGP-M + 1%.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  66. ROSICLEIA MARTINS
    Posted 23 de outubro de 2012 at 13:54 | Permalink

    Ola bom dia!!
    Eu comprei uma residência no condomínio Terra Nova da imobiliária Rodobéns na cidade de Ponta Grossa- PR , em agosto de 2010 e somente fui chamada para assinar os contratos com a caixa econômica em agosto de 2011, ai a construtora queria me cobrar 7 mil reais de valorização do imóvel sendo que já havia comprado a casa com a valorização e pago a mesma. Entrei em contato com supervisor geral, e o mesmo concedeu o desconto, me insentando de qualquer cobrança futura, assinamos nosso contrato com a caixa e apenas em agosto de 2012 saíram os documentos do registro do imóvel.
    E agora a Rodobéns me ameaça dizendo que se eu não pagar este valor ele não entregam minha casa, uma vez que o prazo maximo para entrega das chaves vence em 08 de novembro próximo.
    O supervisor que me concedeu o desconto não trabalha mais na empresa, mas entrei contato com ele e o mesmo me confirmou que o desconto foi autorizado pela diretoria, e agora as pessoas novas que estão na supervisão têm conhecimento dos descontos, porém alegam que se não tiver documento assinado como comprovante, este desconto não será concedido e as chaves não serão entregues.
    Desta forma preciso de sua opinião a respeito de todo este problema.

    • Posted 23 de outubro de 2012 at 17:09 | Permalink

      Olá Rosicleia,

      É preciso verificar o que diz o seu contrato, se ele previa reajuste ou não. O conflito de informações que você está enfrentando precisa ser tratado com uma boa conversa, e deve-se ao máximo evitar qualquer tipo de conflito, seja ele judicial ou não, pois com certeza só vai atrasar a compra e dar dor de cabeça.

      Revise seu contrato e, caso não encontre nada mencionando o reajuste, levante a questão para a imobiliária e peça que lhe seja mostrado aonde era prevista a cobrança da valorização.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado!

  67. Xenia
    Posted 24 de outubro de 2012 at 12:08 | Permalink

    Boa Tarde João Gabriel!

    Comprei um imóvel na planta, já paguei 13 parcelas mas 3 balões, apareceu uma pessoa interessada em comprar, como calculo para atualizar sobre o valor atual de venda? Data prevista para entrega fevereiro de 2015.

    • Posted 25 de outubro de 2012 at 9:36 | Permalink

      Xenia,

      Calcule o que você já pagou, adicione sua margem de lucro e veja os custos da transferência do contrato na construtora. Aí você terá seu preço de venda!

      Obrigado,
      João.

  68. Rafael Pulido
    Posted 1 de novembro de 2012 at 16:24 | Permalink

    Adquiri um imóvel e assinei o financiamento com o banco em abril de 2012, o imóvel está previsto para ser entregue março de 2013, porém, desde dezembro de 2011 até a obra ficar concluída estou tendo que pagar boletos para a construtora referente ao entrada parcelada onde as mesmas já vem com correção do INCC-M, e também, o juros de obra que está sendo descontado mês a mês da conta que abrimos com o banco.
    Fui surpreendido com uma carta em outubro de 2012 da construtora, cobrando correção do INCC-M sobre as parcelas que a CEF está repassando a eles. Chequei no contrato e realmente tem uma clausula que menciona essa cobrança para manter o equilibrio econômico entre as partes.
    A minha dúvida é se essa cobrança é legal, uma vez que assinei com a CEF o financiamento e e o valor das parcelas da construtora já estão vindo com a correção do INCC-M.
    E referente ao valor vou dar um exemplo, assinei no mês 04/2012 com a caixa, no mesmo mês foi liberado para a construtora R$ 42.829,13 o valor foi reajustado para R$ 46.026,37 e o meu financiamento é de 136.878,00, estão me cobrando a diferença que esta 3.197,25. O INCC-M é calculado em cima de que valor sendo que eu entrei no site peguei a taxa do INCC-M e não consegue entender pq. R$ 42.829,13 virou R$ 46.026,37

    • Posted 1 de novembro de 2012 at 18:03 | Permalink

      Rafael,

      Infelizmente é assim em todos os contratos. Todo e qualquer valor que não seja pago à vista, sofre correção pelo INCC, até mesmo as parcelas que estão sendo repassadas à construtora. O valor que você mencionou que foi reajustado de 42 para 46 mil provavelmente seja decorrente da data base utilizada, a assinatura com a CEF deve ter sido posterior ao fechamento com a construtora, correto?! Se sim, é por isso.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Rafael Pulido
        Posted 4 de novembro de 2012 at 21:58 | Permalink

        João obrigado por sua informação.
        Mas minha dúvida é?
        Se este residual for da data do contrato com a construtora o valor acumulado do incc é de 11,92% sendo assim R$ 42.829,13 + 11,92%= R$ 47.934,36. Se for da data do contrato com a CEF o incc acumulado é de 5,06% então 42.829,13+5,06%= R$ 44.996,28
        Nenhum valor bate com os R$ 46.026,37 cobrado pela construtora, imagino que o valor deve ser considerado com a data do contrato com o banco estou certo?

        • Posted 12 de novembro de 2012 at 9:04 | Permalink

          Olá Rafael,

          A data base é do contrato da construtora mesmo. Quanto ao cálculo, pode ser que o período que eles estejam calculando seja diferente do que você está usando, pois, há construtoras que utilizam o INCC de 2 meses anteriores ao da assinatura sempre. Você já levantou a questão com eles? Se sim, o que eles disseram?

          Obrigado,
          João Gabriel.

          • Rafael Pulido
            Posted 19 de novembro de 2012 at 13:33 | Permalink

            João muito obrigado pela ajuda esclarecedora.
            Sobre o incc que ele utilizam, eles fazem isso mesmo porém colocam na planilha de calculo 2 meses a frente sacanagem. No meu caso usando a planilha no mês correto eu teria que pagar R$ 2000,00 a menos. Fiquei louco e fui no procon. Abaixo tem um comentário sobre isso.
            Obrigado.

          • Posted 21 de novembro de 2012 at 18:57 | Permalink

            Rafael,

            Parabéns pela sua iniciativa! Se todos os consumidores tivessem atitudes como a sua, as cobranças indevidas e abusivas certamente seriam casos isolados, o que não é verdade hoje. Se precisar de algo, conte conosco!

            Um abraço,
            João Gabriel

  69. João Paulo
    Posted 10 de novembro de 2012 at 22:13 | Permalink

    Comprei apto. prédio em construção, parcelas normais, intercaladas e parcela única na entrega, tudo corrigido pelo INCC. Porem no Contrato de Promessa de Compra e Venda tem uma cláusula que diz: “Nos termos da legislação vigente, no primeiro dia subsequente a cada 12(doze) meses, far-se-á revisão dos valores das obrigações pecuniárias anteriores, pagas ou não, e vencidas, para apurar diferenças existentes”. Quer dizer que além do reajuste monetário(INCC) vou pagar anualmente a revisão do preço?

    • Posted 12 de novembro de 2012 at 9:07 | Permalink

      Olá João,

      Acho que é mais seguro você levantar esta questão com a construtora. Realmente nunca prestei atenção em alguma cláusula deste tipo, na realidade também não tinha conhecimento. Pode ser apesar um resguardo por parte da construtora, mas é bom deixar tudo claro.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  70. Glenio Araujo Junior
    Posted 13 de novembro de 2012 at 16:44 | Permalink

    Caro João Gabriel,

    Adquiri duas salas comerciais que foram entregues com atraso de 2 meses em outubro de 2012. Até outubro de 2012 as parcelas venceram de acordo com o INCC, para mim está correto. Após a entrega das chaves o contrato prevê aumento por meio do IGPM mais um por cento, o que para mim também é correto e justo. Acontece que ao verificar as parcelas que vencem este mês, ou seja, após a entrega da obra, percebi um aumento de 23% nas parcelas, isso mesmo, 23% (vinte e três por cento). Entrei em contato com a construtora e me alegaram que foi aplicado 1% sobre todo o saldo devedor mais IGPM para corrigir a parcela. Ainda me disseram que só fariam isso nesta parcela. Eu não estou de posse do contrato neste momento, mas de qualquer forma, mesmo que haja esta previsão, entendo que é abusiva e nula de pleno direito. Em outras obras que eu era adquirente nunca havia visto isso!
    O que você acha?
    Abraços

    • Posted 14 de novembro de 2012 at 8:37 | Permalink

      Bom dia Glenio, tudo bem?

      Pois é, muita gente fica surpresa com esta cobrança do IGP-M + 1%, mas, infelizmente, é o que a maioria das construtoras utiliza. Se é legal ou não, sinceramente não sei lhe dizer, pois a cobrança é prevista contratualmente. Acho que, com certeza, vale questionar a construtora para tentar entrar num acordo. Quanto a ela ser abusiva, concordo com você, acho muito alta!

      Um abraço,
      João Gabriel.

  71. Rafael Pulido
    Posted 19 de novembro de 2012 at 13:25 | Permalink

    Galera, a ajuda do João Gabriel fui muito esclarecedora.
    Porém, eu ainda não contente fui ao Procon, e veja só o que deu.
    A construtora colocou no contrato, clausula 10 que menciona cobrança de INCC para manter o equilibrio econômico entre as partes. Porém o incc já é cobrado na parcela que eu pago para a construtora e como meu imóvel é garantido pelo banco já pago para o banco os juros referente a parcelas que o banco adianta para a construtora. Agora mesmo assim a construtora esta me cobrando o incc sobre estas parcelas. O Procon análisou meu contrato e pediu para a construtora cancelar todos os boletos referente a estas parcelas alegando que não é responsabilidade do cliente arcar com estes custos que não foram calculados antes, e mais quando eu comprei o apartamento eu paguei taxas (SAT) e comissão que são cobrados a parte do financiamento que deu um total de R$ 6000,00, então meu imóvel estava R$ 162000,00 + os R$ 6000,00 ficou R$ 168000,00.
    Sem eu mesmo ter reclamado o próprio procon perguntou disto e disse que tb é ilegal, pq aumentou o valor do imóvel. Sendo assim tb solicitou que a construtora me devolvesse este valores corrigidos.
    Fica a dica, mesmo com contrato assinado vcs podem ir atrás dos seus direitos se for constatado que existe cobranças ilegáis.

  72. Posted 21 de novembro de 2012 at 22:49 | Permalink

    boa noite,
    gostaria de saber se esta correto o comprador pagar comissao de corretagem quan do da aquisiçao de um imovel? comprei um imovel e paguei R$ 12.000,00 de comissão, porem li uma matéria na revista veja onde fala que que deve pagar a comissao é o vendedor e nao o comprador. Irei procurar a justiça para tratar desse assunto.

    • Posted 22 de novembro de 2012 at 9:00 | Permalink

      Valdeci,

      Esta é uma questão bastante polêmica, pois, não existe uma lei específica para o assunto. Alguns dizem que se você foi até o plantão da imobiliária por exemplo, o corretor é responsabilidade da construtora. Por outro lado, se o corretor encontrou o imóvel para você, ele teve uma postura ativa no negócio, e aí poderia caber ao comprador.

      Como eu disse é bem polêmico, mas, como imobiliária, posso lhe dizer que quem acaba arbitrando estas questões são as próprias construtoras. Eles têm os imóveis, fazem a proposta desta forma e, quem não aceitar, não ganha o direito da venda do imóvel. Entendo que acaba sendo a mesma coisa, pois, se você não pagasse os honorários do corretor, eles iriam aumentar no preço do imóvel simplesmente, acho que não tem muita saída.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  73. ROBSON R. BATISTA
    Posted 23 de novembro de 2012 at 2:12 | Permalink

    Olá boa noite,
    preciso esclarecer uma dúvida. comprei um apto na planta direto da construtora, tinha conhecimento que teria valor residual da obra. com a quitação antecipada das parcelas
    concluindo o pagamento. pergunto. qual a minha responsabilidade para com este resíduo da obra, uma vez que participarei da Assembleia Geral dos Condôminos sobre demonstrativo físico-financeiro necessário para término das obras do edifício.
    grato.
    Robson Batista

    • Posted 23 de novembro de 2012 at 16:58 | Permalink

      Olá Robson,

      Desculpe, não entendi qual a relação da Assembleia com o residual da obra.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  74. Fernando Pereira
    Posted 23 de novembro de 2012 at 15:39 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Estou com uma dúvida em relação a compra de um imóvel. Por exemplo: na compra de 1 imóvel no valor de 300.000, na planta, a construtora propõe que seja pago 30% (90.000) do valor até a entrega das chaves por um período de 2 anos, os quais seriam corrigidos pelo INCC. A pergunta é sobre o montante devido (210.000) após a entrega das chaves, esse valor é corrigido pelo INCC durante o periodo da construção?
    E além disso, após pagar a parcela única das chaves, existe um correção do valor que seria o IGP+M + 1%, o que seria está correção? Existe a possibilidade de ocorrer um aumento súbito do montante devido?

    Um grande abraço

    • Posted 23 de novembro de 2012 at 17:02 | Permalink

      Olá Fernando,

      Sobre suas perguntas, sim, o montante de R$210.000,00 será corrigido pelo INCC até a entrega das chaves. A correção do IGPM+1%a.m. é o que geralmente as construtoras praticam e é o valor que corre durante o processo de aprovação de financiamento, por exemplo.

      Você também mencionou a possibilidade de um aumento súbito no montante final. Não julgo que possa haver grandes surpresas em índices como o INCC, mas considerando uma média estável de 7%a.a., em dois anos já seria algo em torno de R$240mil, então é preciso planejamento.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Fernando Pereira
        Posted 27 de novembro de 2012 at 14:10 | Permalink

        Ok, João Gabriel!!

        Obrigado pela informação!

        Abraços

  75. Luana Rodrigues
    Posted 23 de novembro de 2012 at 19:10 | Permalink

    João Gabriel, como vai?
    Comprei um imóvel na planta no valor de 145.888,00. Até o momento paguei 17.000,00 e nas chaves daria o restante para conseguir financiar aprox. 100.000,00. Todo o mês os boletos chegavam com valores acima do combinado. Disseram que é devido ao INCC. Porém, pedi a construtora o meu saldo devedor é o valor é de 154.000,00. O que está havendo…Como pode isso ocorrer?
    Outra coisa, tenho interesse em vendê-lo e a construtora está pedindo valores estranhos.

    Abraço.

    • Posted 24 de novembro de 2012 at 11:05 | Permalink

      Olá Luana,

      Infelizmente o INCC costuma reajustar bem o saldo devedor, até porque ele é o maior montante da sua negociação. Me parece não ter nada de incorreto na sua situação, e é por isso que sempre recomendamos aos compradores se planejar antes de comprar para evitar sustos.

      Não entendi quando você disse que a construtora está pedindo valores estranhos, que valores são estes?

      Fico à disposição,
      João Gabriel.

  76. Gabriel
    Posted 25 de novembro de 2012 at 17:36 | Permalink

    Prezado João, vejo que você tem se colocado a disposição para muitas dúvidas – parebéns e obrigado por isso.

    No caso de comprar um apto na planta: Valor de 190.000 – Entrada de 10% – financiamento após 2 anos com banco – não possui parcelas, nem paciais, nem chave.

    Como o INCC será pago? Todo mês? Por exemplo, no caso do INCC ser de 0,69 em determinado mês, eu terei que pagar apenas por ele – que seria no valor de 1.311,00 apenas do INCC é isso?

    Obrigado

    • Posted 26 de novembro de 2012 at 9:21 | Permalink

      Olá Gabriel,

      No seu caso, vai depender de como a construtora vai estabelecer, mas o mais provável é que ele fique “parado” aguardando a quitação. O problema é que, durante os dois anos da obra, vai ficar corrigindo. Se for cobrado mês a mês, o cálculo é exatamente o que você fez.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  77. Diego Patrick
    Posted 26 de novembro de 2012 at 16:04 | Permalink

    Olá!

    Estou comprando um apartamento no valor de 125 mil. Dei entrada de 13 mil e vou parcelar 38500 em 2 anos com o restante a ser financiado pelo banco posteriormente. Assinei aquela proposta de compra e venda e estou aguardando a confecção do contrato. O que acontece é que já estou pagando INCC e as obras nem começaram ainda. Isso é legal?

    • Posted 26 de novembro de 2012 at 16:33 | Permalink

      Olá Diego,

      Mais uma questão polêmica. Teoricamente não deveria acontecer isso, pois a obra não começou, mas é muito comum a cobrança por parte das construtoras. Há quem tenha conseguido ganhar a causa junto ao Procon, fica a seu critério tentar.

      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  78. LEONES CAETANO
    Posted 26 de novembro de 2012 at 16:15 | Permalink

    Olá, estou adquirindo um imovel no valor de 122.500,00 assinei o contrato com a construtora em Abril/2012 e assinei o contrato com a CEF em Outubro/2012. Em Outubro quando assinei com a CEF dei de entrada 14.000,00 do FTGS.
    Gostaria de saber qual o valor base para o calculo do INCC ?????
    E o valor aproximado do INCC????

    Muito Obrigado.

    • Posted 26 de novembro de 2012 at 16:38 | Permalink

      Leones,

      Os R$122.500,00 ficaram, pelo que entendi, em aberto desde Abril/2012. Só aí já estaria em torno de R$128.000,00. Considerando os R$14mil de FGTS que você deu, cairia para R$114.000,00. A partir daí, depende do seu cronograma de pagamentos, mas considere em torno de 6 a 7% ao ano para ter uma ideia.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  79. felipe simoes
    Posted 28 de novembro de 2012 at 0:49 | Permalink

    boa noite, preciso muito de sua ajuda. fechei um ap no valor de 107 mil reais em abril de 2009,o combinado era pagar 50 mil ate a entrega e fizemos assim: dei 5 mil de entrada e paguei com a propria construtora 30 parcelas de 800,00 ja corrigidas pelo incc, nesses 30 meses deis mais 1 anual de 5 mil e paguei 17 mil agora em abril de 2012. no contrato faltou 57 mil para acabar com a divida, de abril ate novembro atualizaram o calculo e me passaram a divida no valor de 77,150,00 ou seja 20 mil de correção??
    minha duvida é como o valor de 50 mil ja foi pago com correçao, deveria ser corrigido o valor de 57 correto? que pelos meus calculo com o juros de 1% ao mes q tbm não sei pq, daria o valor de 65 mil e não 77mil??

    • Posted 29 de novembro de 2012 at 19:52 | Permalink

      Olá Felipe,

      Você precisa ver certinho quais os juros que incidem para correção, se é IGP-M + 1% ou INCC. Se forem os dois, é abusivo. Mas veja, estamos falando em três anos de correção, com certeza o valor vai assustar um pouco, mas também estou achando R$77mil muito alto, pode ser cobrança separada das parcelas mensais e balões também.

      Recomendo você ligar lá ou dar uma lida no contrato. Se achar a base da correção e quiser escrever pra mim, fique à vontade.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • felipe simoes
        Posted 30 de novembro de 2012 at 14:32 | Permalink

        muito obrigado jõao, entao é igpm ou incc a 1% msm, porem é o que te escrevi, a metade ja foi pago com a correção, as parcelas, porem as anuais e o dinheiro da chave que foram a vista de uma vez não foi corrido,mas eu acho que deve ser cobrado agora o restante que falta que é 57 mil corrigidos desde a data que fechei o negócio que foi em outubro de 2009, ai ai isso é muito preocupante, eu tenho noção da correção e acredito que se chegar até uns 70 mil ta correto pelos meus calculos mas 77mil to achando d+ mesmo. vc indica algum profissional que saiba me ajudar nisso, contador, corretor ou advogado?
        muito obrigado

        • Posted 30 de novembro de 2012 at 16:43 | Permalink

          Felipe,

          Você já tentou falar com eles?! Acho que, para começar, é a maneira mais simples. Se precisar de orientação, o Procon do seu município fornece análise do contrato gratuita, eles vão te dizer o que está certo e o que não está. Se for o caso, vão autuar e cobrar os valores devidos da construtora.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  80. Maria Fernanda
    Posted 30 de novembro de 2012 at 13:31 | Permalink

    Oi, to comprando um apartamento na planta no valor de 164.576,70 dei uma entrada de 10.500,00, pagarei 18 x 789,55 = 14.211,90(que serao reajustadas pelo INCC) + 3 semestrais de 3.393,01= 10.179,03 e por fim o sinal de 8.539,98, restando um saldo devedor de 121 mil gerando uma parcela de 1109,00 +ou- financiado pela CEF depois de 4 meses da assinatura do contrato com a construtora ( ainda não assinei por dúvidas),

    gostaria muito de saber se o saldo a ser corrigido pelo INCC é sobre o que eu devo para a construtora ou pela caixa que é os 121 mil?

    IGP-M + 1% após habite-se como funciona? o IGP-M é calculado sobre o saldo de 121mil ou sobre o que eu devo para a construtora? e se eu já tiver pago tudo até o habite-se incidirá o IGP-M NOS 121 MIL OU NÃO TERÁ ESSE REAJUSTE, CASO TENHA QUAL SERÁ?? Tudo (taxas) é calculado sobre o saldo devedor que são aquelas parcelas que antecedem as chaves com a construtora, ou com o da caixa???como funciona o JURO OBRA?é caro?

    o APARTAMENTO SAI DAquI 2 ANOS ~> 12-2014

    obg e aguardo retorno

    • Posted 30 de novembro de 2012 at 16:41 | Permalink

      Olá Maria Fernanda,

      O saldo é corrigido também, mas como a CEF está repassando o dinheiro aos poucos para a construtora, a tendência é que ele vá reduzindo. A questão de cobrança do INCC sobre o saldo em dívida com o banco é muito contestada também, porque você já está pagando juros à CEF e a cobrança do INCC geraria um reajuste duplo.

      O IGP-M + 1% será pago à construtora, ainda sobre o saldo restante após o Habite-se, isso porque leva um tempo até seu financiamento sair, outra taxa muito contestada.

      Se entendi o que você queria dizer, o juro da obra vai ser estabelecido pelo contrato com o banco.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado!

  81. pedro luiz
    Posted 30 de novembro de 2012 at 16:35 | Permalink

    Boa Tarde! Eu tenho acompanhado as perguntas e respostas, porém me restaram algumas dúvidas:

    O imóvel que estou vendo está na tabela da construtora por R$ 409.922,00. A proposta geral é:

    R$ 24.595,32 no ato – 20/05/2012.
    R$ 24.595,32 + 30 dias – 20/06/2012
    30 parcelas de R$ 2.459,53 corrigidas pelo INCC – 1a em 20/07/2012 e as próximas a cada 30 dias.

    4 parcelas semestrais de R4 8.158,44, junho/2013 e dezembro/2012 e junho/2014 e dezembro/2014

    R$ 12.297,66, na entrega da chave – em julho/2015

    Saldo de R$ 248.372,98 a ser financiado na entrega, mais ou menos em julho/2015.

    Pergunto:

    a) levando em conta o INCC, qual será o valor a ser pago na 1a parcela em 20/07/2012?
    b) como faço a conta para saber +ou- qual seria o valor da 30a parcela?
    c) para efeito de pagamento do saldo devedor – a ser pago em julho/2015 e/ou financiado, qual seria o valor devido em julho/2015, caso o INCC mensal estivesse congelado em 0,51%?

    O contrato, foi assinado em 20/05/2012, quando o INCC era 1,88%, devo aplicar esse indice sobre o saldo devedor de R$ 248.372,98, apurar-se o valor de 253.042,39 (R$ 4.669,41 + R$ 248.372,98) e depois os indices mês a mês? Em caso negativo, como será a correção do saldo devedor?

    obrigado.

    Pedro

    • Posted 30 de novembro de 2012 at 16:54 | Permalink

      Boa tarde Pedro,

      Vamos lá:

      Primeiro veja se a parcela de 20/06/2012 não vai sofrer também reajuste, geralmente acontece.

      a) Pelos meus cálculos, se eles utilizaram como base 2 meses anteriores ao fechamento do contrato, daria algo em torno de R$2.521,73. Foi mais ou menos isso?!

      b) Para calcular, você pode montar uma tabela e ir acumulando os reajustes mês a mês, o problema é que não dá para ter certeza do valor de reajuste, mas coloque uma média de 7% ao ano.

      c) Olha, 0,5% ao mês de maneira bruta e simples seria algo em torno de 6% ao ano. O saldo deve beirar R$300mil, aproximadamente.

      d) É difícil o índice dar negativo, mas para calcular, o que eu recomendo é montar uma tabela no Excel mesmo, aí você vai acrescentando os valores e fazendo previsões de correção. Geralmente as construtoras utilizam o índice de 2 meses antes.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • pedro luiz
        Posted 30 de novembro de 2012 at 21:57 | Permalink

        Agradeço a resposta. Foi muito útil. Parabéns pelo seu trabalho de esclarecimento. Bom final de semana. Pedro

  82. Anderson
    Posted 30 de novembro de 2012 at 19:20 | Permalink

    Boa Tarde, estou comprando um apartamento agora 12-2012 a ser entregue em 12-2014 no valor de 164.576,70
    Entrada……………………………………….. 10.500,00
    18 mensais de……………………………………..789,55
    3 semestrais de………………………………….3.393,01
    Chave…………………………………………….8.539,98
    Valor do financiamento …………………………121.645,86

    Gostaria de saber:
    a) O IGP-M incide sobre as parcelas que antecedem ao habite-se, ou sobre o saldo devedor da CEF?quando o 1%+ IGP-M é cobrado?, é só uma vez ao ano após o habite-se?
    b) Meu saldo junto a CEF no momento é 121.645,86, existe alguma previsão de quanto ficaria daqui a 2 anos?
    c) Segundo o corretor assinando o contrato agora, assinaria o contrato da CEF daki a 4 meses, incidiria o INCC e o 1%+IGP-M??
    d)Meu medo maior é o IGP-M +1% incidir no saldo de 121.645,86 todo mês após o habite-se, que fora a parcela ficaria muito alta isso aconteceria?
    e) O que eu pagaria fora a parcela mensal que na simulação ficou 1.110,00 da CEF após o habite-se ?

    • Posted 4 de dezembro de 2012 at 8:42 | Permalink

      Olá Anderson,

      a) Cada construtora tem um padrão específico de trabalho, mas geralmente o índice é cobrado após o Habite-se, mensalmente;

      b) Se o INCC manter a média dos últimos dois anos, acho que deve chegar próximo dos R$140mil;

      c) Não, para a CEF você inicia o pagamento dos juros do seu empréstimo até a entrega da obra;

      d) É possível que lhe cobrem isso sim, mas você pode contestar a cobrança. Já vi vários clientes conseguirem negociar;

      e) A princípio nada, pois suas obrigações junto à construtora já estariam quitadas após a entrega do imóvel;

      Um abraço,
      João Gabriel.

  83. Maiara
    Posted 30 de novembro de 2012 at 20:19 | Permalink

    Olá eu e minha mãe compramos um terreno pela financiadora, já assinamos o contrato na caixa, é pela minha casa minha vida, mas na hora que fomos na financiadora eles falaram que temos que pagar mais 6.900 pelo terreno do Igpm, de 3 ou 4 meses, mas o contrato já ta assinado por ambas as partes e isso não constava, eles podem cobrar mesmo depois do contrato assinado. Desde já agradesso.

    • Posted 4 de dezembro de 2012 at 8:43 | Permalink

      Olá Maiara,

      Se está no contrato, eles podem cobrar este reajuste. Mas, se não está, não é justo. Concorda?

      Obrigado,
      João Gabriel.

  84. daniela
    Posted 3 de dezembro de 2012 at 11:57 | Permalink

    Ola,
    Quero entender como fica o pagamento do INCC sobre o saldo que tenho a financiar. Eu sei que a correção do INCC é tanto sobre a entrada que estou pagando a construtora como sobre o saldo a financiar, porém no meu caso eu pago apenas a entrada com a correção e ainda não pago os juros nem a correção sobre o saldo. No momento do financiamento o INCC referente o saldo a financiar vai ser somado ao saldo que e vou financiar a soma com o banco, ou terei que pagar separadamente o total do INCC com meus recursos?

    • Posted 4 de dezembro de 2012 at 8:45 | Permalink

      Olá Daniela,

      O INCC vai acumular junto com o seu saldo. Agora, a parte da cobrança varia de empresa para empresa: algumas mandam um boleto separado e outras financiam tudo junto. Dê uma ligada para eles e veja como eles trabalham e, se não estiver de acordo com sua disponibilidade, tente negociar.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  85. FILIPE G SOUZA
    Posted 6 de dezembro de 2012 at 12:12 | Permalink

    Olá João;
    Comprei um imóvel na planta em 06/12 pela living Rj.
    Ato 7,50% ; 30 mensais 9% ; Anuais 5,30 % ; chaves 3% ; unica 0,20% ; saldo 75%.

    As parcelas dentro destes 30 meses , sofrem reajuste de INCC e me parece que o saldo devedor tb sofre este reajuste.

    via de regra , o imóvel custou 278 mil
    onde 8 mil foi para corretagem e no contrato ficou 270 mil.

    já paguei 12mil e quando fui ver o saldo devedor esta em 279 mil.
    vc poderia me esclarecer qual a mellhor estratégia para um perfil de investidor como eu sou ou seja :

    neste momento o valor que pago ainda nao entrou na amortização da dívida e ela esta superior ao valor do imóvel que comprei e isso com 6 parcelas pagas.

    quando vender este imóvel que esta para 03/15 , esta correção esta inflacionando demais o valor final do imóvel para um possível comprador.

    qual a estrategia para tal cenário :

    antecipar parcelas desde periodo de financiamento com a contrutora ? para redução do saldo devedor e menor correção incidindo neste montante final ?

    será que a contrutora tem knowhow como uma banco para tal equação?

    estou estudando e lend muito sobre o assunto e ainda nao sei o que decidir.

    Agradeço a vc caso possa colaborar.

    Grato
    Filipe g de Souza

    • Posted 10 de dezembro de 2012 at 15:44 | Permalink

      Olá Filipe,

      Muito interessante seus questionamentos, antes de comprar um imóvel – principalmente para investir – é bom prestar atenção nestes detalhes.

      Realmente o saldo devedor é o valor que vai mais reajustar durante o período todo, isto porque ele é o último valor a ser pago e também o maior, no seu caso atingindo a proporção de 75%. Uma das estratégias para você seria antecipar o máximo de parcelas que pudesse, isso se o seu dinheiro não está rendendo mais do que o INCC aonde quer que esteja aplicado. Se sua aplicação rende mais, não antecipe nada.

      Espero ter te ajudado.
      Um abraço,

      João Gabriel.

  86. Lúcio Moreira
    Posted 8 de dezembro de 2012 at 16:56 | Permalink

    Prezado João,

    Seu blog é muito útil!!! Parabéns.
    Por favor, poderia me auxiliar na interpretação das seguinte cláusula?

    “a) O índice-base adotado neste contrato para o reajuste das parcelas pendentes é o INCC-DI da FGV, publicado dois meses anteriores ao mês de assinatura do presente instrumento, e, para o pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado dois meses anteriores ao do efetivo pagamento”

    Comprei um imóvel em maio/2012 e assinei o contrato no mesmo mês.
    Foi dado um sinal no ato, ficou uma parcela para 30.06.2012 e o resto para financiamento bancário. Seria possível informar quais índices do INCC-DI deveriam incidir só até julho?

    Grato
    Lúcio

    • Posted 10 de dezembro de 2012 at 15:48 | Permalink

      Olá Lúcio,

      Obrigado pelos elogios, os leitores têm correspondido muito bem.
      Vamos lá: sobre a cláusula do seu contrato, as construtoras geralmente utilizam o índice retroativo, ou seja, de 2 meses antes da assinatura do contrato, alegando que o impacto dos índices acaba incidindo nos preços após um prazo.

      No seu caso, para um contrato de Maio incidiria o índice de Março. Exemplificando:
      Se sua parcela é, por exemplo, de R$1000 para um contrato fechado em maio, em julho subiria para R$1.003,70, ou 0,37%.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

  87. Rafael
    Posted 12 de dezembro de 2012 at 19:59 | Permalink

    Olá João!! Fechei um contrato de imóvel na planta em 07/07, mas recebi o saldo devedor e estão corrigindo com incc de maio até outubro. Pode isso? 128 mil virou 133.353,00, se fosse a partir de julho até novembro ficaria um pouco mais 130 mil.

    • Posted 13 de dezembro de 2012 at 17:47 | Permalink

      Olá Rafael,

      Você está se referindo ao saldo devedor atualizado em que data? Porque é assim: a construtora sempre utiliza o INCC de 2 meses anteriores ao período em questão, então o saldo em Dezembro, por exemplo, compreende os índices acumulados entre Maio e Outubro mesmo.

      O problema é que os índices do meio do ano são os maiores, isto porque é quando a mão de obra do setor tem reajustes salariais, infelizmente acontece isto mesmo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  88. Aline
    Posted 18 de dezembro de 2012 at 13:07 | Permalink

    Bom dia

    Comprei um imóvel na planta , porém já assinei o financiamento com a caixa , só que o financiamento só vou pagar após recebr as chaves , minha dúvida é ….INCC incide sobre valorização do imóvel ?

    • Posted 18 de dezembro de 2012 at 18:08 | Permalink

      Olá Aline,

      O INCC vai corrigir suas parcelas com a construtora – se houver – e também o seu saldo com a construtora. Acontece que quando você assinou com a CEF, é como se tivesse feito um empréstimo. A CEF vai pagando a construtora de acordo com as etapas da obra, o que significa que seu saldo não é quitado quando você assina com o banco.

      Portanto, vai haver um reajuste sim do seu saldo.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  89. Frederico Bohland
    Posted 21 de dezembro de 2012 at 14:57 | Permalink

    Tenho uma dúvida.

    Comprei um apto na planta e o reajuste é feito pelo indice INCC-DI, com dois meses de defasagem. Até aí, tudo certo. A questão é:
    O indice deve ser aplicado sobre o saldo residual corrigido ou sobre o saldo residual sem correção?
    A mepresa alega que é liberalidade dela dar o desconto de 0,5% por mes de antecipação, porém, este desconto consta no contrato. Sendo assim, o reajunte não deveria ser aplicado sobre o saldo residual para quitação?

    • Posted 24 de dezembro de 2012 at 8:31 | Permalink

      Olá Frederico,

      O INCC é uma correção através do sistema de juros compostos, ou seja, juros sobre juros. Portanto, ele é cobrado mês a mês, por exemplo: vamos supor uma dívida de R$10mil para ser corrigida em 3 meses pelo INCC de 0,5%, 0,6% e 0,7% respectivamente.

      No primeiro mês temos: R$10.000,00 x 0,5% = R$10.050,00.
      No segundo mês será aplicado a correção sobre o saldo anterior atualizado, ou seja: R$10.050,00 x 0,6% = R$10.110,30.
      No terceiro período o mesmo raciocínio: R$10.110,30 x 0,7% = R$10.181,07.
      E assim por diante…

      Sobre o desconto por antecipação, desconhecia em contratos de imóveis na planta, mas acho que se por liberalidade eles derem o desconto, é bom pra você, não é mesmo?!

      Não sei se era exatamente isso que você queria saber, mas espero ter ajudado.

      Um abraço e Feliz Natal,
      João Gabriel.

      • Frederico Bohland
        Posted 27 de dezembro de 2012 at 16:26 | Permalink

        Ok, isso esta de acordo com o que eu penso, porém para quitar o apto hoje o valor é de R$ 343.132,64, já o valor cobrado, sem os descontos da antecipação é de
        R$ 385.957,48. A incorporadora esta aplicando a correção do INCC sobre os R$ 385.957,48. A correção pelo INCC não deveria ser aplicada sobre os R$ 343.132,64, que é de fato o saldo devedor?

        Grato pelas informações,

        Fred

        • Posted 3 de janeiro de 2013 at 8:58 | Permalink

          Olá Frederico,

          Sim, porém o INCC é acumulado, ou seja, cobrado “juros sobre juros” ou no caso “correção sobre correção”. Peça um extrato de pagamentos para a construtora, assim você poderá ver a evolução do saldo e tirar suas dúvidas. Se precisar, me escreva novamente!

          Um abraço,
          João Gabriel.

          • Frederico Bohland
            Posted 3 de janeiro de 2013 at 14:24 | Permalink

            João Gabriel, obrigado pelas informações. Um absurdo cobrar o INCC sobre a correção. Vou questionar a incorporadora e reler o contrato, afinal o desconto de 0,5% am por antecipação esta em contrato e portanto não é uma liberalidade da incorporadora. Eu penso que o valor devido do apto é o valor com o desconto, portanto o INCC deveria ser aplicado sobre esta valor. De qualquer forma, vou continuar antecipando ao máximo o saldo residual para evitar surpresas futuras. Estou aprendendo muito comprando este apartamento. Acho que vou virar um consultor independente voluntário para quem quiser adquirir imóveis na planta. A venda é uma beleza, porém depois de asinado o contrato a incorporadora descumpre toto o prometido verbalmente na venda. É um engodo, e nós somos os peixes. A Taxa SATI cobrada na venda vai para o PROCON. Quero reavê-lá. E aos leitores do BLOG, cuidado com a PDG.

          • Posted 3 de janeiro de 2013 at 15:38 | Permalink

            Frederico,

            Sinta-se à vontade para perguntar.
            O INCC é um reajuste acumulado, como uma aplicação financeira (poupança, CDI) por exemplo. O desconto por antecipação provavelmente seja sobre o saldo atualizado, acho que realmente não vale muito a pena.

            Quanto à taxa SATI, de acordo com você!

            Sobre a PDG, talvez tenha havido uma falha de comunicação na venda se propuseram algo diferente para você ou você está se sentindo lesado. Entretanto, quando eu vendo PDG, procuro deixar o mais claro possível as condições da compra e dos reajustes, da mesma forma que faço no blog. Todas as construtoras trabalham mais ou menos desta forma, talvez seja um problema do setor mesmo, mas o padrão das construções deles é muito bom, quanto a isso não deverá ter problemas.

            Um abraço,
            João Gabriel.

  90. Rafael
    Posted 26 de dezembro de 2012 at 11:47 | Permalink

    Bom dia João,
    Primeiramente parabéns pelo blog!
    Poderia me ajudar?
    Minha dúvida é a seguinte: adquiri um imóvel na planta e agora em dezembro/2012 terminaram as intermediárias, porém, como o financiamento do saldo devedor ainda não foi contratado, a construtora me envia boletos de valores que acredito serem das parcelas referentes a um suposto financiamento que eu teria (caso não optasse pela Caixa Econômica) com o Bradesco, que é o banco que financia a obra, já que no 1º boleto, com vencimento agora em janeiro, veio parcela 1 de 120. Isso é devido?
    Eu sei que isso será abatido do saldo devedor, mas isso é vantagem? Afinal de contas são parcelas altas, com juros altos, naturalmente maiores que os cobrados pela Caixa.
    É verdade que o financiamento não poderá ser contratado antes da averbação do habite-se?
    Obrigado de antemão e parabéns, mais uma vez, pela iniciativa!

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 8:55 | Permalink

      Olá Rafael,

      Veja, quem pode lhe informar isto com mais precisão é a própria construtora. Entretanto, pela minha experiência, acredito que estes boletos sejam da cobrança do INCC do período e não vão abater do seu saldo, é apenas reajuste financeiro de correção.

      Enquanto o Habite-se não sair, a CEF não vai financiar mesmo. O que você precisa ver é se o Habite-se está atrasando por culpa da construtora, aí vale entrar com uma ação para rever os valores, pois não foi culpa sua.

      Espero ter ajudado.
      Um abraço,
      João Gabriel.

  91. Rafael
    Posted 26 de dezembro de 2012 at 12:05 | Permalink

    Foram-me cobradas duas taxas por ocasião da compra do meu imóvel na planta: SATI IMOBILIÁRIA e SATI SUP. Isso é devido? O que fazer em caso de não ser devido?
    Obrigado.

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 8:56 | Permalink

      Rafael,

      Com relação a estas SATI’s, não as conhecia. Fui ler um pouco mais sobre ela e me parece que não existe embasamento legal para isto, pois caracteriza uma comissão dupla para o intermediário. Aliás, comissão nunca deve ser paga pelo comprador.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  92. Marcia
    Posted 28 de dezembro de 2012 at 13:35 | Permalink

    Boa tarde,

    Preciso de uma grande ajuda: Comprei um apto na planta, estou pagando fluxo de obra. Porém tenho uma boa quantia para pagar as intermediárias e todas as parcelas até chegar no financiamento. Pegunto: O que é mais compensatório, pagar o valor total de fluxo de obra e ficar tranquilo sem despesas mensais por 3 anos ,ou quitar parte do valor de financiamento, uma vez que ela corresponde a 70% do valor total do apartamento e tudo sofre mensalmente correção do INCC.

    Um abraço.
    Grata

    Márcia

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 9:00 | Permalink

      Olá Márcia,

      Particularmente, eu quitaria os valores que estão mais a frente, pois, são eles que vão sofrer maior correção ao final do período. Entretanto, você precisa analisar qual o rendimento atual do seu dinheiro, aonde que que ele esteja aplicado. O INCC dá, em média 7 a 8% ao ano. Se sua aplicação rende mais do que isto, não mecha em nada e respeite o fluxo. Agora, se rende menos, aí vale a pena quitar parte do saldo devedor.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  93. sabrina cavalheiro
    Posted 6 de janeiro de 2013 at 14:20 | Permalink

    Boa Tarde.
    Comprei um apto na planta em janeiro de 2011 com a construtora (mas financiado pela CEF). Era para ser entregue em agosto de 2012, dai mudaram para dezembro de 2012, Agora disseram que será fevereiro de 2013. Não estou pagando as parcelas do apto ainda. Só paguei uma entrada R$ 5.446,00 para a construtora. E foi usado uma parte do FGTS do meu esposo. Tenho como desistir desse negocio? E receber esse dinheiro que pagamos?
    Att Sabrina

    • Posted 7 de janeiro de 2013 at 8:32 | Permalink

      Olá Sabrina,

      Imagino que não, pois vai caracterizar quebra de contrato. Provavelmente você terá custos com multa. Em todo caso, uma boa saída é vender para outra pessoa e transferir o contrato, neste caso vale também verificar se a construtora cobra alguma taxa de transferência. Seu imóvel é em Curitiba?!

      Obrigado,
      João Gabriel.

  94. Fernando Dias
    Posted 8 de janeiro de 2013 at 18:16 | Permalink

    Boa Tarde,

    Estou com uma dúvida:
    Meu apartamento está para ser entregue este mês, já paguei a entrada parcelada reajustado pelo INCC para a construtora, venho pagando mensalmente durante a obra um boleto da CEF referente à encargos e já estou com o saldo devedor atualizado pelo INCC para pagamento para a construtora.
    Pergunto:
    Na hora de formalizar o financiamento com a CEF, vou ter que pagar alguma diferença com relação a valorização do imóvel?

    Desde já agradeço à atenção,

    Fernando

    • Posted 8 de janeiro de 2013 at 18:52 | Permalink

      Fernando,

      Se está tudo atualizado como você me disse, imagino que não. O que costuma mais surpreender os compradores é o saldo devedor atualizado e, se você já o tem atualizado pelo INCC, não deverá ter grandes surpresas.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Fernando Dias
        Posted 11 de janeiro de 2013 at 17:04 | Permalink

        João,
        Lendo outras situações no seu blog, acho que continuo com uma dúvida:

        1. MAIO/2011 – contrato assinado com a construtora, valor do apto. 123.000,00, sendo 24.600,00 de entrada e o restante financiado pela CEF = 98.400;
        2. OUTBRO/2011 – assinatura contrato CEF, porém o valor pleiteado não fora aprovado, sendo liberado somente 83.359,00. A diferença foi paga a vista para a construtora;
        O saldo devedor ao qual me referi é uma planilha que vem sendo atualiza desde a data base de assinatura do contrato com a construtora, que é de MAIO/2011, onde a CEF vai desembolsando valores para a obra referente a minha unidade.

        Pergunta:
        Além desse saldo devedor com a Construtora, gostaria de saber se o valor do financiamento 83.359 com a CEF também sofre reajuste do INCC, fazendo com que eu tenha que pagar alguma diferença de valores, uma vez que aplicando o INCC nesse período sobre o valor do financiamento com a CEF daria um valor considerável.

        Mai uma vez, agradeço à atenção.

        Sds.

        Fernando

        • Posted 14 de janeiro de 2013 at 9:56 | Permalink

          Olá Fernando,

          Sim, o saldo com a construtora também vai sofrer reajuste, mas não em sua integralidade. Vamos exemplificar: se o apartamento custa R$10, você deve R$8 e todo mês a CEF paga R$1 para a construtora, a correção é sobre um saldo decrescente, ok? Fique atendo à isto.

          Provavelmente vão lhe enviar boletos separados.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  95. adriana pitta
    Posted 9 de janeiro de 2013 at 2:16 | Permalink

    Oi.
    Fnanciamos uma casa pronta para morar. Entrada 50 mil dinheiro, financiamento de 150 mil e 30 mil FGTS. Assinanmos contrato em 08/2012 a CEF liberou FGTS e Financiamento só em dezembro de 2012. A construtora está nos cobrando o tal do reajuste do INCC, que deu 17.000,00 sobre esse valor que demorou para sair. Cláusula no contrato, mesmo assim é correto? Não seria ilegal?

    • Posted 9 de janeiro de 2013 at 8:23 | Permalink

      Olá Adriana,

      Olha, até existe reajuste por INCC para imóveis prontos também, mas particularmente estou achando estes R$17mil muito alto. Vale a pena pedir seu extrato para a construtora e questionar sobre quais os métodos e valores base foram utilizados para o reajuste. Está bem estranho.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Marcos Lima
        Posted 10 de janeiro de 2013 at 11:25 | Permalink

        Olá João Daniel
        Bom dia
        Complementando a questão que a Adriana Pitta informou:
        A aquisição da casa foi realizada no mes de agosto e assinado o contrato apenas em Setembro, pois devido a demora da construtora, ao assinarmos o contrato a data estava como agosto, questionei o caso e disseram que era para não perder o desconto que haviam concedidos.
        Conforme citado, a casa já estava pronta e demorou para que a Caixa depositasse o dinheiro para a construtora, eu já estava pagando as parcelas do financiamento desde 29/10/12 diretamente para a caixa e a construtora só recebeu o dinheiro em dezembro/12, eles concederam um desconto de 14 mil para 7 mil. Mesmo assim acredito que seja muito abusivo.
        Esse caso está no contrato e não concordo.

        • Posted 11 de janeiro de 2013 at 12:10 | Permalink

          Olá Marcos,

          Pois é, acho que vale a pena brigar por esta cobrança que estão fazendo. Sua responsabilidade acaba quando você assina o contrato com o banco, se houve atraso no pagamento, não cabe a você arcar com isso, correto? Espero que dê tudo certo.

          Obrigado,
          João Gabriel.

  96. Ricardo
    Posted 14 de janeiro de 2013 at 18:58 | Permalink

    Tudo bem João,

    Assinei um contrato em junho 2012 para entrega prevista para 05/2013, e montei um fluxo de acordo com minhas possibilidades, ou seja dei de entrada apenas 10 mil e 90 mil para dezembro 2012, mais só que veio quase 95 mil reajustado e pelo que entendi do marco ‘zero’, tudo que irei pagar até as chaves terá reajuste.
    Mais minha duvida é o seguinte, o INCC é reajustado em cima do saldo devedor, ou em cima de cada parcela ?

    att.

    • Posted 14 de janeiro de 2013 at 20:05 | Permalink

      Olá, Ricardo! Tudo ótimo comigo, e você?

      Bom, sobre sua dúvida, é o seguinte: o INCC reajusta em cima tanto do saldo devedor quanto das parcelas, mas vale a pena ficar bem atento e preparado com o saldo devedor, isso porque ele geralmente corresponde ao maior montante e é o que mais sofre reajuste, uma vez que é o último a ser pago. Em resumo, todos os valores que você mencionou vão reajustar, mas o grande “vilão” é o saldo devedor.

      Um abraço e espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  97. Manuella Marinho
    Posted 14 de janeiro de 2013 at 21:43 | Permalink

    Olá Senhor João Gabriel, gostaria de tirar uma dúvida.

    Eu e meu marido financiamos uma casa pela Caixa, ganhamos subsídio, assinamos o contrato, pagamos as comissões do corretor e correspondente imobiliário.
    Pagamos as taxas de ITBI, registro no cartório(com desconto), mas ainda falta a última análise da Caixa, mas o dono ainda não liberou as chaves (não temos contato com ele ,apenas com corretor).
    A casa já está pronta desde 2011.

    Vimos a casa vizinha, pois é um privê, são casas novas, mas não vimos a nossa, queremos logo as chaves isso é correto?

    Obrigada desde já!

    • Posted 15 de janeiro de 2013 at 19:24 | Permalink

      Olá Manuella,

      Achei tudo muito estranho pelo que você me disse. Se já foi assinado o contrato com a Caixa, não existe “última análise”, eles só liberam o contrato depois de solicitarem toda a documentação e fazerem todas as análises cadastrais e de situação do imóvel.

      Se vocês já pagaram até mesmo o ITBI, então o imóvel já deveria estar registrado no nome de vocês, com a chave na mão. Questione novamente o corretor, pois, parece ter algo de errado no negócio, ou algo está sendo omitido de vocês.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  98. Lu
    Posted 16 de janeiro de 2013 at 12:09 | Permalink

    Joçao,

    Li suas considerações e pelas suas respostas, percebe-se que tens pleno domínio do assunto.
    Meu esposo e eu estamos negociando um imóvel na planta, nas seguintes condições:

    Valor: 350.000,00
    Ato: 15.000,00
    Mensais de R$1.000,00 corrigidas pelo CUB SC (variação mensal)
    Reforços em 04/2013, 11/2013 e 04/2014 no valor de R$4.000,00 corrigidos pelo CUB (variação mensal).
    Entrega das chaves: 31/06/2014
    Segundo a diretora da construtora, sobre o saldo devedor haverá correção pelo CUB mensalmente e mais a variação anual (entre os meses de maio e junho).
    Ela informou que no mês de maio ou junho, teremos um valor maior a pagar na prestação mensal, oriunda desta correção anual e que haverá um acréscimo no saldo devedor referente a dois reajustes anuais do CUB.
    Fiz as contas precariamente e percebi que terei, mais ou menos, R$40.000,00 de acréscimo no saldo devedor.
    Isto procede? Estou fazendo os cálculos corretamente?
    Se analisarmos por este lado, a menos que a valorização do imóvel seja realmente boa (aqui em Fpolis chegamos a ter 25%), as vantagens de comprar o imóvel na planta são menores do que realmente se pensa.
    Agradeço se puderes me responder.

    • Posted 16 de janeiro de 2013 at 18:59 | Permalink

      Olá, Lu!

      Obrigado pelo elogio, gosto de auxiliar nas dúvidas sempre que posso!

      Pelo que analisei, está tudo de acordo com o que me parece correto. O CUB e o INCC são relativamente semelhantes, ficando entre 6% a 7% ao ano. A questão da compra de vocês tem um ponto perigoso realmente, que é o saldo devedor alto. Como o saldo devedor é o último a ser quitado e é o mais alto, naturalmente é o que reajusta mais e é por isso que sempre recomendo se planejar bem com relação a isto, acho que os R$40mil durante o período fazem sentido sim.

      Com relação a comprar imóveis na planta, é bem relativo. Depende muito do tipo de imóvel, a forma com que se está efetuando o pagamento e muitas outras variáveis. Mas, sem dúvida, o valor reajusta consideravelmente.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Lu
        Posted 16 de janeiro de 2013 at 19:55 | Permalink

        João,

        Esqueci de mencionar que não financiaremos todo o saldo devedor, pois temos um imóvel a venda no valor aproximado de R$120.000,00, que serão utilizados para amortizar o saldo devedor assim que o mesmo for vendido.
        Claro que se vendermos o imóvel mais cedo, abateremos o saldo devedor, porém terei que arcar com custos de aluguel até a entrega das chaves (são bastante altos em Fpolis).
        Desta forma, também podemos vender nosso imóvel mais tarde, o que nos permitiria excluir o custo do aluguel, recebendo até mesmo um valor um pouco maior, em virtude da valorização do mesmo.
        Analisando a situação e as suas colocações, acredito que o melhor será abatermos o saldo devedor através da venda de nosso imóvel antes do 2º reajuste anual do CUB, já que será próximo da entrega do imóvel novo e assim, com sorte, mudaremos direto para o imóvel novo, sem o custo de aluguel.
        Mais uma vez, agradeço imensamente suas orientações e esclarecimentos.

        Bons negócios!

        • Posted 17 de janeiro de 2013 at 12:01 | Permalink

          Olá Lu,

          Independente de financiar tudo ou não, o saldo vai ficar corrigindo enquanto não for quitado, é com isso que vocês precisam tomar mais cuidado. O mercado não está com uma velocidade de vendas tão rápida como já esteve, por isso digo isso, o imóvel pode demorar mais do que vocês pensam para vender, pode ser o caso de estudar um valor abaixo da média de imóveis semelhantes para atrair compradores.

          Agora, caso vocês vendam ele, sem dúvida a melhor opção é amortizar o saldo devedor, os juros não se comparam.

          Obrigado,
          João Gabriel.

  99. Lu
    Posted 16 de janeiro de 2013 at 12:18 | Permalink

    João….

    Só queria me desculpar pelo erro de digitação (exatamente no seu nome) no comentário anterior.

  100. Denise
    Posted 16 de janeiro de 2013 at 23:31 | Permalink

    Boa noite João Gabriel, reintero os elogios à você , muito bom ter alguém como seu conhecimento para nos ajudar ,pois em alguns momentos sentimos desamparados pelas construtoras e os chamados contratos leoninos.
    Segue minha dúvida comprei um imóvel e paguei um determinado valor e segue abaixo a ficha de pagamento que falta pagar ,quero quitar o restante que falta com a construtora e como estou antecipando pensei que tria descondo ,mas nao querem me dar nada , fizeram o calculo e forneceram um boleto no valor de R$ 87.276,66,OLHE A FICHA FINANCEIRA ABAIXO ESTA CERTO?
    MES DE FEVEREIRO
    VALOR CONTRATUAL CORRECAO MONETARIA VALOR CORRIGIDO VALOR PRESENTE
    1.597,01 221,26 1.818,27 1.818,27
    REPETE ISSO 15 VEZES ATÉ 10.05.2014

    ANUAL EM 10.12.2013 CORRECAO VALOR CORRIGIDO
    17.567,09 2.433,80 20.000,89

    UNICA 10.05.2014 CORRECAO VALOR CORRIGIDO
    35.134,12 4.867,60 40.001,72

    PERGUNTO ESSE VALOR DE BOLETO ESTA CORRETO R$ 87.276,66 , É CERTO CORRIGIR A ANUAL E A UNICA SENDO QUE VOU ANTECIPAR E PAGAR AGORA EM FEVEREIRO ?NAO TERIA QUE TRAZER ESSE VALOR FUTURO AO VALOR PRESENTE SEM A CORRECAO DO INCC?JA LIGUEI NA CONSTRUTORA E DISSERAM QUE É NORMAL E QUE ELES NAO TRABALHAM COM DESCONTO NA ANTECIPACAO ,MAS SIM DESCAPITALIZACAO OU DESINDEXACAO?
    ME AJUDE PQ O BOLETO VENCE AGORA DIA 20.02 E NAO QUEREM ME CONCEDER DESCONTO?

    • Posted 17 de janeiro de 2013 at 12:07 | Permalink

      Olá Denise,

      Obrigado pelo elogio, faço meu máximo para os leitores!

      Veja, o compromisso de pagamento com reajustes pelo INCC não tem valores pré-fixados como, por exemplo, o financiamento de um automóvel. No caso do INCC, todo mês você tem um Valor Presente reajustado, que é o valor de liquidação da dívida. Infelizmente poucas construtoras costumam dar desconto para antecipação, quer dizer, na realidade você estará deixando de pagar o reajuste futuro.

      Meu conselho é para que quite a dívida mesmo assim ou invista em algum fundo que renda mais do que 7% ao ano já descontado o IR, aí você vai estar ganhando mais do que gastando.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  101. Denise
    Posted 16 de janeiro de 2013 at 23:36 | Permalink

    João arrumei a ficha acima aqui para vc entender o que disse acima.
    Forneceram um boleto no valor de R$ 87.276,66,OLHE A FICHA FINANCEIRA ABAIXO ESTA CERTO?
    MES DE FEVEREIRO
    VALOR CONTRATUAL CORRECAO MONETARIA VALOR CORRIGIDO
    1.597,01 221,26 1.818,27

    REPETE ISSO 15 VEZES ATÉ 10.05.2014 DE 1.818,27.

    ANUAL EM 10.12.2013 CORRECAO VALOR CORRIGIDO
    17.567,09 2.433,80 20.000,89

    UNICA 10.05.2014 CORRECAO VALOR CORRIGIDO
    35.134,12 4.867,60 40.001,72

    PERGUNTO ESSE VALOR DE BOLETO ESTA CORRETO R$ 87.276,66 , É CERTO CORRIGIR A ANUAL E A UNICA SENDO QUE VOU ANTECIPAR E PAGAR AGORA EM FEVEREIRO ?NAO TERIA QUE TRAZER ESSE VALOR FUTURO AO VALOR PRESENTE SEM A CORRECAO DO INCC?JA LIGUEI NA CONSTRUTORA E DISSERAM QUE É NORMAL E QUE ELES NAO TRABALHAM COM DESCONTO NA ANTECIPACAO ,MAS SIM DESCAPITALIZACAO OU DESINDEXACAO?
    ME AJUDE PQ O BOLETO VENCE AGORA DIA 20.02 E NAO QUEREM ME CONCEDER DESCONTO?

  102. Denise
    Posted 16 de janeiro de 2013 at 23:38 | Permalink

    VOCE ENTENDEU ACIMA , EM BAIXO DA CORRECAO E QUE CORRESPONDE A ELA É O VALOR DE 221,26 , O VALOR COM A CORRECAO FICA 1.818,27 E ABAIXO SEGUE OS VALORES CONTRATUAIS , OS VALORES DAS CORRECOES E OS VALORES A PAGAREM CORRIGIDOS E QUE NAO FICOU EM BAIXO DAS PALAVRAS CORRECOES…TERIA UM E MAIL DE CONTATO ?

  103. Oliver
    Posted 17 de janeiro de 2013 at 13:00 | Permalink

    Olá João!

    Parabéns pela sua boa vontade em ajudar! Acompanho suas respostas desde agosto e gosto muito.

    Tenho uma dúvida em relação à compra do meu apartamento, vou contar como está a situação:
    Apartamento está pronto para morar, compra no valor de R$ 218000,00 (descontando a corretagem).
    Foi acordado entrada em 18 parcelas de R$ 1496,00 (~R$ 27000,00) com ajustes mensais (já foram pagas 6).
    agora vou assinar o contrato do financiamento, mas tenho uma dúvida em relação ao saldo devedor: no contrato consta como 191000,00 e está reajustado para 209000,00 atualmente. A CEF vai fazer uma avaliação do imóvel e caso a avaliação do imóvel seja de 220000,00, será descontado o valor da entrada e financiado o restante (220000-27000=193000)? A construtora pode querer a diferença do valor reajustado e do valor real?

    Obrigado João!

    • Posted 18 de janeiro de 2013 at 16:16 | Permalink

      Olá Oliver,

      Obrigado pela força!
      O que manda é o seu contrato com a construtora. Se o valor reajustado do saldo é R$209mil, não importa por quanto vai ser feito a avaliação, o saldo a ser financiado é sempre o R$191mil + reajuste. A avaliação da CEF independe deste processo, é apenas um procedimento para avaliar o imóvel que é dado como garantia do contrato com eles.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

      • Oliver
        Posted 21 de janeiro de 2013 at 16:18 | Permalink

        Muito obrigado pela resposta João! Continue assim que você terá muitas alegrias em sua vida!

  104. antonio
    Posted 20 de janeiro de 2013 at 19:04 | Permalink

    Olá João?

    Gostaria de eclarecimentosssobre a situãção abaixo:
    Estou adquirindo um imóvel na planta, o prazo de entrega é de 18 meses.
    Vou pagar o valor total do imóvel em 18 parcelas iguais.
    A construtora (o corretor) esatá cobaranco INCC? é correto? e se sim vai incidir sobre as parcelas e o saldo devedor que anaão vai existir na quando da entrega do imóvel.

    • Posted 21 de janeiro de 2013 at 16:56 | Permalink

      Olá Antonio,

      Sim, o INCC incide mesmo no seu caso, sobre as parcelas, mês a mês.
      Como suas parcelas pelo visto são bem altas, a última deve reajustar bastante até o final, mas, é melhor do que deixar o saldo todo para a entrega, você fez bem!

      Um abraço,
      João Gabriel.

  105. Fernando Dias
    Posted 21 de janeiro de 2013 at 18:07 | Permalink

    João,
    Muito obrigado pelos esclarecimento, me ajudaram bastante.
    Aproveito para sanar minha última dúvida:
    A correção do INCC sobre o saldo devedor que vou financiar com a CEF é corrigido a partir da data de assinatura com a Construtora (MAIO/2011) ou com a CEF (OUTUBRO/2011).

    Um grande abraço!

    Fernando

    • Posted 21 de janeiro de 2013 at 18:11 | Permalink

      Olá Fernando,

      Sempre a base será a assinatura do contrato com a construtora, infelizmente.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  106. Renata
    Posted 23 de janeiro de 2013 at 17:37 | Permalink

    Olá João
    Estou prestes a adquirir um apartamento na planta com previsao de entrega para Fev de 2014, no valor de 127.605 sendo 6.700 de entrada e 9.217 de subsídio da minha casa minha vida, esse empreendimento é associativo com o Banco do Brasil e previsao para o banco me chamar para assinar o contrato sera daqui a quatro meses…..só efetivara o financiamento apos a entrega das chaves….até la pago a correção do INCC e mais taxa de obra, até eu efetivar o financiamento o valor do imóvel ja sera outro não é? com todas essas taxas sera que não vale a pena eu comprar ou ap pronto? e voce sabe como eu calculo essa taxa de obra e o INCC sera em cima do saldo devedor no caso 111.888?
    Obrigada
    Renata

    • Posted 23 de janeiro de 2013 at 17:53 | Permalink

      Olá Renata,

      Sim, até o efetivo financiamento, o saldo devedor vai ter corrigido sim! As taxas que o banco vai lhe cobrar durante a obra é meio complicado de dizer, vai depender dos repasses que ele vai fazer à construtora, realmente não tem como prever. No caso do INCC, pode considerar pelo menos 8% em 1 ano, ou um total de R$120.839,04.

      Em alguns casos vale sim a pena comprar um novo, até porque os preços estão bem estáveis agora. De que cidade você é? Se for de Curitiba/PR, posso lhe ajudar a fazer uma busca mais acertada.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  107. Renata
    Posted 23 de janeiro de 2013 at 19:59 | Permalink

    Olá, João Gabriel.

    Muito obrigada pelas informações, foram preciosas.

    Um abraço.
    Renata.

  108. Raony Lins
    Posted 23 de janeiro de 2013 at 23:15 | Permalink

    João, boa noite!

    Poderia me ajudar na situação abaixo, estou com dúvidas com relação ao “danado” do INCC, segue abaixo dados do imóvel ao qual estou prestes a adquirir:

    Sinal : 6.820,00
    30 mensais de 370,00
    2 interc. 2.290,00

    Financiamento: 98.000,00

    Onde entra o INCC nessa questão?

    http://www.ademi-pe.com.br/incc/

    Segundo essa tabela fornecida aqui no Estado, se por acaso eu tivesse adquirido o imóvel no mês de Outubro/2012, quanto eu teria que pagar por mês? Se é que o reajuste é feito em cima dos valores “mensais” pagos durante 30 meses.

    Ainda tenho muitas dúvidas com relação ao INCC, mas acho que até o presente momento já daria para esclarecer um pouco.

    Desde já agradeço seu apoio!

    • Posted 24 de janeiro de 2013 at 10:29 | Permalink

      Olá Raony,

      Claro que posso ajudar, vamos lá.
      Considerando a aquisição do imóvel em Out/12, ficaria assim:

      Sinal: R$6.820,00 – Sem reajuste.

      30 Mensais: R$370,00 – Geralmente usa-se o índice de 2 meses antes para equilibrar o cálculo, então seria:
      1ª Parcela: R$370,00 x índice de Ago/12 -> R$370,00 x 0,26% = R$370,96
      2ª Parcela: R$370,00 x índice de Set/12 -> R$370,96 x 0,22% = R$371,77
      3ª Parcela: R$370,00 x índice de Out/12 -> R$371,77 x 0,21% = R$372,55
      …e assim por diante.

      2 intermediárias – Estas dependem de quando seriam pagas, mas são reajustadas pelo INCC desde a assinatura do contrato até a data de pagamento.

      Financiamento: R$98.000,00 – Este valor é o que você precisa prestar mais atenção, pois, deve ser o que mais vai reajustar. Considerando a entrega para 30 meses após a assinatura e fazendo apenas uma previsão de 7% ao ano (já que o índice não existe ainda), diria que pode chegar a aproximadamente R$115.000,00.

      Se tiver qualquer outra dúvida, estou à disposição.
      Obrigado,
      João Gabriel.

  109. Adriana
    Posted 24 de janeiro de 2013 at 11:40 | Permalink

    Bom dia, João Gabriel
    Seu blog é muito útil, pois nos ajuda no entendimento dessas questões com INCC. Tenho uma situação que gostaria muito de seu auxílio para entender.

    A dúvida é saber qual mês de competência do INCC deveria ser aplicado no reajuste de parcelas. O contrato diz que a CORREÇÃO das parcelas pendentes seriam apuradas todo dia 1º. do mês, da seguinte forma:

    ” a) O índice-base adotado neste contrato para reajuste das parcelas pendentes é o INCC-DI da FGV, publicado 2 meses anteriores ao mês de assinatura do presente instrumento e, para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado dois meses anteriores ao do efetivo pagamento”.

    O negócio foi fechado com um sinal e o resto ficou assim
    PARCELA — ————————————- R$ 15.534,43…………VENCIMENTO 30.06.2012
    PARCELA P/ FINANCIAMENTO—————– R$ 120.000,00………..VENCIMENTO 30.07.2012

    A parcela de R$ 15.534,43 (venc. 30.06.2012) foi corrigida com o INCC-DI de ABR.2012 e entendi estar ok, pois o contrato diz que para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado 2 meses anteriores ao do efetivo pagamento (foi paga em junho.2012),

    mas para a parcela do Financiamento (R$ 120.000,00, que venceria depois, em 30.07.2012), quais índices (meses) deveriam ser aplicados ?

    O de ABRIL.2012 (seguindo a mesma lógica da parcela paga) e na sequência o de MAI.2012 ou o de MARÇO.2012 ( considerando a parte do contrato que diz que o índice adotado para o reajuste das parcelas pendentes é o INCC – DI, publicado 2 meses anteriores ao mês da assinatura do contrato) e na sequência o de ABRIL.2012?

    Outra coisa: no quadro resumo menciona que a DATA-BASE para as duas parcelas é o mês de assinatura do contrato (foi assinado em 28.05.2012).

    Agradeço muito a sua atenção e um ano de 2013 bem próspero!
    Att.
    Adriana

    • Posted 24 de janeiro de 2013 at 12:24 | Permalink

      Olá Adriana,

      Obrigado pelo elogio e pelos votos para 2013, desejo muita saúde e prosperidade para você também! Vamos à sua dúvida.

      1. Sim, a maioria dos contratos utiliza o INCC publicado 2 meses anteriores ao mês de referência;
      2. Sobre sua dúvida da parcela de financiamento, o índice – acumulado – que vai entrar é o de Maio. Eu disse acumulado porque vai contar desde a assinatura do contrato até a entrega, e é por isso que o saldo devedor é o valor que geralmente mais reajusta.

      Não sei se era bem isso que você precisava sabe, mas se não for, fique à vontade para perguntar.
      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Adriana
        Posted 24 de janeiro de 2013 at 22:48 | Permalink

        João,
        Agradeço muito a sua atenção e desculpe a insistência, mas confesso que não consegui ainda entender a cláusula abaixo:

        (CONTRATO ASSINADO em MAIO 2012).

        ” O índice-base adotado neste contrato para reajuste das parcelas pendentes é o INCC-DI da FGV, publicado 2 meses anteriores ao mês de assinatura do presente instrumento e, para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado dois meses anteriores ao do efetivo pagamento”.

        Não sei se estou enganada, mas visualizo a incidência de INCC-DI para duas situações diferenciadas e, por conseqüência, a incidência de índices ( % ) de competências diferentes.

        1) uma que leva em conta 2 meses anteriores ao mês de assinatura do contrato (“O índice-base adotado neste contrato para reajuste das parcelas pendentes é o INCC-DI da FGV, publicado 2 meses anteriores ao mês de assinatura do presente instrumento…)

        2) e a outra, os 2 meses anteriores ao efetivo pagamento. ( … e, para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado dois meses anteriores ao do efetivo pagamento”).

        As parcelas pendentes foram duas:
        a) UMA PARCELA com VENCIMENTO: 30.06.2012
        b) FINANCIAMENTO com VENCIMENTO: 30.07.2012

        Em JUNHO.2012 ( mês seguinte à assinatura do contrato), a Construtora aplicou sobre a parcela (a) com vencimento em 30.06.2012, o INCC-DI de ABRIL.2012 e aí tudo certo, pois atendeu à situação dos 2 meses anteriores ao efetivo pagamento ,mas em relação à parcela do financiamento (com vencimento em 30.07.2012) estava correto usar a mesma sistemática ? (se não houve efetivo pagamento e o vencimento seria depois, a propósito, o financiamento saiu somente em SETEMBRO.2012).

        Então a minha dúvida é essa, saber se realmente deveria haver a aplicação de INCC-DI de meses diferentes, de acordo com a situação.

        Mais uma vez, agradeço a sua presteza!

        • Posted 25 de janeiro de 2013 at 8:45 | Permalink

          Adriana,

          Fique à vontade para perguntar, vamos esclarecer e aprender juntos!

          Veja, existe uma pequena diferença entre vencimento e efetivo pagamento. Sua parcela de financiamento venceu em 30.07.2012, mas, como o efetivo pagamento só saiu depois, é provável que tenham lhe cobrado o reajuste durante o período de documentação e análise junto ao banco. Pelo que entendi, eles reajustaram a parcela de financiamento até o efetivo pagamento, é isso?

          Obrigado,
          João Gabriel.

          • Adriana
            Posted 25 de janeiro de 2013 at 10:56 | Permalink

            João,
            Agradeço muito ter tido tanta paciência. É que já pedi esclarecimentos à Construtora, por escrito, mas não me respondem! Busco algum fundamento para questionar melhor, caso minha dúvida tenha lógica!

            Houve sim a correção até a liberação do financiamento e realmente estava previsto. Pontuei o mês de JUNHO (seguinte à assinatura do contrato) para ter uma base se foi aplicado, logo no início, o INCC-DI correto, pois a Construtora aplicou o de ABRIL.2012 (0,75%), que corresponde à sistemática dos dois meses anteriores à data do efetivo pagamento.

            Como o vencimento do financiamento seria depois, achei que em JUNHO não seria o INCC-DI dos dois meses anteriores ao efetivo pagamento, mas o dos dois meses anteriores à assinatura do contrato (assinado em 28.05), daí seria o INCC-DI de MARÇO (0,51%).

            É isso. Mas obrigada mesmo pela atenção.
            Att.
            Adriana

          • Posted 25 de janeiro de 2013 at 14:09 | Permalink

            Adriana,

            Outro detalhe para prestar atenção é que as correções são acumuladas, ou seja, desde a assinatura do contrato até a data da liquidação, talvez por isso o valor esteja acima do que você imagina. Bom, se precisar de mais algo, me escreva.

            Obrigado,
            João Gabriel.

  110. Renata
    Posted 24 de janeiro de 2013 at 14:59 | Permalink

    Olá João deixe-me só tirar uma duvída….será subtraida minha entrada e meu saldo devedor ficará em 112.000 . Assinarei com o banco dali a quatro meses já que é ASSOCIATIVO pagarei o rejuste conforme o INCC digamos que seja de aproximadamente de 8% .
    Em Fevereiro de 2014 quando pegarei as chaves e efetivar o financiamento com o banco ele financiara os mesmos 112.000 ja que ja terei pago a correçâo ou sera feito em cima de 120.000?
    Quanto ao INCC eu já inicio o pagamento 30 dias apos a assinatura do contrato com a construtora ou somente quando assinar com o banco do brasil daqui a quatro meses????
    Não entendo muito a diferença que faz para o cliente sendo financiamento associativo…
    Obrigada pela atenção voce é muito gentil….
    Att
    Renata

    • Posted 24 de janeiro de 2013 at 15:15 | Permalink

      Olá Renata,

      Provavelmente você vá financiar os mesmos R$112mil, só que vai ter que pagar as correções por fora, diretamente para a construtora, geralmente é assim que acontece. Sobre o INCC, algumas construtoras cobram mensalmente e outras de período em período. Para o cliente, o associativo é uma garantia de entrega da obra, já que existe um banco por trás de todo o processo. Para a construtora, também é melhor, porque eles recebem o dinheiro gradativamente durante as etapas da obra.

      Se tiver mais dúvidas, me escreva.
      Obrigado,
      João Gabriel.

  111. Ana Carolina
    Posted 24 de janeiro de 2013 at 15:21 | Permalink

    Boa Tarde,

    Gostaria de saber uma informação, comprei um apartamento de R$ 106.100,00, sendo que dei R$ 1.100,00 de sinal. Assinei com a construtora a compra do apartamento em julho de 2011 e em agosto de 2012 que fui assinar com a Caixa. Eu dei R$ 9.000,00 de FGTS e tive um subisidio de R$ 6.620,00. Porém ficamos de dar R$ 5.000,00 na entrega das chaves, pois o apartamento custava R$ 106.000,00 e a caixa avaliou em R$ 100.000,00, então demos o sinal e ficamos de pagar os R$ 5.000,00 em setembro de 2013. E temos uma diferença de R$ 2.069,00 que deu com a Caixa. Resumindo tirando o INCC, temos que dar a construtora R$ 7.069,00, até ai tudo bem. Porém queria saber:

    O INCC é calculado de que data a que data, para eu saber se a porcentagem esta correta.Para entender o calculo da construtora.

    E O INCC é calculado sobre o saldo devedor na época que assinamos com a construtora que era R$ 105.000,00 ou eles tem descontar o FGTS e o subsidio deste valor?

    O que não entendi é que na carta a base de calculo veio como fevereiro de 2012. E a construtora não responde nada direito. Já procuramos ela diversas vezes, mas ela não explica como funciona o INCC.
    A construtora nos mandou isso:

    PLANILHA CONSTRUTORA:

    Data do calculo: Fevereiro (2012)
    Dados para Reajuste
    Mês do contrato Julho (2011) Data de Assinatura do Contrato com a Construtora
    Mês do reajuste Agosto (2012) Data de Assinatura do Contrato com a Caixa
    Preço de C/V R$ 106.100,00 Valor Total do Apartamento
    Pagamentos efetuados R$ 1.100,00 Sinal de negócio, compensado em Setembro (2011)
    Contratado na Caixa R$ 88.939,25 Liberado pela Caixa (incluso o subsídio)
    Dados para Reajuste
    Saldo de preço R$ 16.060,75 – R$ 106,100 (total apto) – R$ 1.100 (sinal) – R$ 88.939,25 (financ. Caixa)
    Reajuste ( I N C C ) R$ 7.924,57 7,547212931% sobre R$ 105.000,00
    TOTAL R$ 23.985,32 Saldo a pagar para efetuar o pagamento até Março de 2013 (não foi considerado FGTS + parcela chaves)

    Grata

    • Posted 25 de janeiro de 2013 at 8:33 | Permalink

      Olá Ana,

      O INCC é calculado desde a data de assinatura com a construtora até a data do referido pagamento. Quanto ao valor, como o imóvel ainda não ficou pronto, provavelmente eles não receberam nem um nem outro, neste caso o reajuste vai ser sobre os R$105.000,00.

      Sobre a base em fevereiro, realmente não é como a maioria das construtoras costuma trabalhar, a grande maioria utiliza apenas 2 meses anteriores, mas pode ser que eles utilizem outra forma. O que você tem que perguntar é: qual o período (de que mês a que mês) o INCC está sendo calculado para chegar a 7,547212931%.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Ana Carolina
        Posted 25 de janeiro de 2013 at 9:23 | Permalink

        Primeiramente muito obrigada João Gabriel pelo esclarecimento. Realmente é isso que estamos tentando ver com a construtora, mas infelizmente ela evita responder e-mails ou fazer qualquer coisa que seja escrita. Entramos em contato pelo telefone e pedi para eles reverem os calculos e nos mandar uma planilha detalhada de como eles fizeram este calculo. Ainda estamos aguardando contato deles. O que achei muito estranho, é que uma amiga minha, comprou um apartamento de frente com o meu, dois meses antes, de quando eu comprei o meu e o dela veio uma taxa de 4% e nosso veio o dobro.

        • Posted 25 de janeiro de 2013 at 9:36 | Permalink

          Ana,

          Isso, insista para ver quais as bases de cálculo detalhadas. Uma coisa que deve ser levada em consideração é o seguinte: nos meses de Maio, Junho e – às vezes – até Julho, o INCC chega a ultrapassar 1%, isto porque é a época de reajustes salariais da classe. Talvez por isso a diferença entre o seu e o da sua amiga, mas continue insistindo com eles.

          Obrigado,
          João Gabriel.

          • Ana Carolina
            Posted 25 de janeiro de 2013 at 12:49 | Permalink

            Obrigada pelas suas informações João Gabriel. E parabéns pelo site. Tem ajudado bastante gente a esclarecer informações, que muitas vezes, não são passadas na hora da compra. Sucesso!

            Grata
            Ana Carolina

          • Posted 25 de janeiro de 2013 at 14:09 | Permalink

            Olá Ana,

            Obrigado, sucesso para você também!

            João Gabriel.

  112. raquel
    Posted 25 de janeiro de 2013 at 22:18 | Permalink

    boa noite, o que quero saber é o seguinte,quando fui assinar contrato com a caixa, paguei a diferença do incc, para a construtora, a partir dessa assinatura, tenho pago a caixa taxas de construção que vem todo mês, até a entrega das chaves, eu ainda devo alguma coisa para construtora? mesmo a caixa sendo a “compradora”, do imóvel?, ou o que devo agora é só na caixa, por favor aguardo uma resposta. meu apartamento fica pronto em Junho e não quero surpresas quando for pegar as chaves.

    • Posted 28 de janeiro de 2013 at 18:20 | Permalink

      Olá Raquel,

      A CEF é – em partes – a “compradora” do apartamento, isso porque eles não pagam a totalidade dos custos até o fim da obra, eles vão amortizando ao longo da construção. É exatamente por isso que, mesmo já tendo o contrato assinado com o banco, há reajuste de INCC. Da sua parte, o que pode ser feito é pedir e acompanhar a tabela de amortização da sua dívida para a construtora e verificar a evolução dos pagamentos. O normal é que os juros de obra da CEF aumentem e o INCC diminua ao longo do prazo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • raquel
        Posted 29 de janeiro de 2013 at 15:10 | Permalink

        obrigada, João Gabriel, entrarei em contato com a construtora,

        agradeço muito sua ajuda
        seu site é ótimo.
        tudo de bom para você.

        um abraço
        Raquel

  113. raquel
    Posted 26 de janeiro de 2013 at 11:34 | Permalink

    Bom dia, João Gabriel,
    para maior entendimento, quando assinei contrato com a caixa, e a mesma repassa valores para a construtora, conforme andamento da obra, e somente a caixa me manda cobrança que é referente a taxa de contrução que aumenta todo mês um pouco, uma semana antes de assinar contrato com a caixa que foi no dia 31/01/2012, a construtora me chamou na assessoria deles, para efetuar uma diferença de INCC, que havia sido gerado, o valor que me cobraram foi de R$ 3500,00, mas consultei um advogado e foi constatado que estava errado, resumindo após termos nos entendido, foi cobrado o valor correto de R$ 725,00, após a assinatura a única coisa que paguei a construtora foi a taxa registro em cartório, taxa de ITBI, até agora se há uma diferença de taxa de Incc, não foi mandado e quando consulto saldo devedor com a cosntrutora, nada consta, meu apartamento de acordo com a caixa será entregue em junho, pois começo a pagar o financiamento a partir daí. tudo que a construtora me cobrou foi pago, como diferença de entrada, diferença de Incc, hoje só pago para a caixa, no meu contrato de compra com a construtora, estão lançados os pagamentos que foram feitos, menos as taxas que vieram depois, eles não me mandaram um aditivo com as diferenças,; no meu contrato só tem um trecho falando de reajustes e está assim
    todas as parcelas no item 4.1.1 serão fixas. As parcelas citadas nos itens 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, se houver, serão reajustadas mensalmente pelo índice que resultar da divisão do INCC, de dois meses anteriores ao seu respectivo resgate, pelo INCC, de dois meses á assinatura do contrato. Tais parcelas serão corrigidas mensalmente a partir da assinatura deste contrato até o mês de quitação. Em caso de congelamento ou extinção do INCC, a correção das parcelas será efetuada pelo índice que melhor reflita a evolução dos custos de contrução cívil no brasil.

    a única parte do contrato que fala desse reajuste é esse, espero que você possa me auxiliar, pois tenho visto os comentários de outras pessoas e tem ajudado bastante.
    Att
    Raquel

  114. Vinicius Carvalho
    Posted 28 de janeiro de 2013 at 16:21 | Permalink

    Boa tarde JG,

    JG, comprei um apto e financiei com a CEF e após assinado o financiamento começou a chegar boletos referentes a Obra (o famoso Juros do Financiamento), quanto a isso não há duvidas, uma vez que consta essa cobrança no contrato. Porém, há um problema, a obra foi finalizada, eu peguei as Chaves do apto em dezembro de 2012 e em janeiro de 2013 veio mais um boleto de Obra.
    Liguei para a CEF para reclamar desta cobrança e o atendente me informou que essa cobrança ainda está sendo gerada porque a caixa ainda não deu baixa em seu sistema de que a obra acabou e porque refere-se ao ultimo empréstimo que a CEF fez para a construtura.
    Minha duvida é simples: Pode a CEF continuar cobrando o Juros de Obra sendo que as chaves já foram entregues? Sendo que no contrato consta que após a entrega das chaves a cobrança de juros de obra é finalizado?

    Muito obrigado pela atenção.

    Vinicius

    • Posted 28 de janeiro de 2013 at 18:22 | Permalink

      Vinicius,

      Se as chaves já foram entregues em Dezembro, é porque o Habite-se já saiu e está tudo concluído. Me parece estranho que a CEF cobre alguma coisa em Janeiro, a menos que seja uma cobrança retroativa de Dezembro, aí pode ser que aconteça sim. Meu conselho é para que busque junto à construtora saber quando foi entregue o Habite-se e mencione esta cobrança para ver o que eles dizem. Para a CEF, você pode perguntar qual o período de referência desta cobrança e, se for Janeiro, questionar. Se for Dezembro, acho que está certo.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  115. Renata
    Posted 30 de janeiro de 2013 at 18:51 | Permalink

    Olá João, muito obrigada pelos exclarecimentos, este blog é umas das coisas mais úteis que eu pude encontrar na rede…..
    Segundo a cartilha do PROCON a taxa de “assistencia jurídica” que no meu caso é de 1.300 que terei de pagar a parte do valor do imóvel é ILEGAL,e além disso talvez haja mais alguma taxa de corrtetagem, além da famosa taxa de obra. Mas não quero me indispor com o corretor, voce sabe se mesmo depois de assinar o contrato consigo recorrer e reaver esse valor, qual seria o procedimento?
    Obrigada
    Renata

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 18:55 | Permalink

      Olá Renata,

      Sim, acho que através do próprio Procon. Entretanto, eu, se fosse você, tentaria deixar tudo esclarecido agora, depois de pago vai dar mais trabalho para reaver.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  116. Bruno Barros
    Posted 30 de janeiro de 2013 at 21:03 | Permalink

    João Gabriel, boa noite.

    Tenho uma dúvida que até então ninguém conseguiu esclarecer!

    Comprei um imovel por 235mil. Estou pagando a construtura parcelas que estão sofrendo INCC, onde o valor total, sem contar INCC, será de 70mil. Portanto um saldo devedor de 165mil. Pois bem, fiquei sabendo que este meu saldo devedor de 165mil também vai sofrer INCC acumulativo desde a época em que fiz o negocio com a construtora, ou seja, fechei em maio/2011 e ficará pronto em outubro/2013. Portanto estimando um juros de INCC até a data presente de 12%. Até outubro, ainda haverá mais indices de INCC, que estimo uns 6% a mais, ou seja, um total de 18% de INCC a pagar em cima do saldo devedor (165mil). Levando em consideração o INCC do saldo devedor, já não vejo vantagem em comprar o apt na planta, visto que 18% de 165mil é 30mil! Sem contar o INCC das parcelas que estou pagando para a construtora! Final das contas, um apt de 235, virou 270mil a 280mil! O meu primo, também comprou um apt na planta, mas ele fechou com a CAIXA as parcelas do apt, inclusive ja pagou taxa de escritura e etc. Segundo ele, foi preciso pagar uma taxa de pre obra, que nao abate no valor do imovel, onde este valor termina quando o imovel ficar pronto. Ele estima um valor de 15mil (taxa de obra). O apt dele foi 190mil. Entendo que o meu apt vale mais, mas eu vou pagar a mais uns 45mil, enquanto ele 15mil. Isso tudo confere? Eu entrei numa furada? O que vc me diz sobre isso? Fui informado também que eu só posso financiar com a CAIXA quando o imovel ficar pronto! Se tudo isso é normal, eu quero entender porque com meu primo foi feito de uma maneira, e comigo foi de outra?! Pelo o que vejo, eu me meti numa furada e meu primo nao! O imovel da living construtura junto com cyrela.

    Grato pela atenção!

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 19:12 | Permalink

      Bruno,

      Sim, seu saldo devedor vai reajustar desde assinatura do contrato. Sobre o apartamento do seu primo, é exatamente isso, a taxa de obras é apenas pagamento de juros sobre a dívida e não amortiza o saldo. Entretanto, enquanto seu primo paga taxa de obras, provavelmente o saldo em aberto junto à construtora está reajustando pelo INCC, é provável que – se ele já não esteja pagando – tenha que pagar o INCC em boletos separados para a construtora. Quanto à sua preocupação, de fato, imóveis na planta já foram negócios melhores, mas ainda assim procure analisar o mercado da região e ver se não houve uma valorização considerável.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Bruno Barros
        Posted 31 de janeiro de 2013 at 20:24 | Permalink

        Então João, na verdade hoje meu apt já vale 300mil, portanto uma valorização de 65mil. Mesmo pagando INCC, ainda valeu a pena, devido a valorização da região, mas em muitos casos nao vale a pena.

        Agora uma coisa referente ao meu primo não ficou claro. Mesmo ele já sabendo o valor das parcelas a serem pagas a CAIXA, a CAIXA pode cobrar o INCC dele desde a abertura do contrato até a data em que o apt ficar pronto, sendo este valor corrigido igual o meu, no entanto, sendo pago a parte? Digo pois, se as parcelas já foram descriminadas pela CAIXA, só a uma maneira dele pagar a diferença do INCC, que é por fora. É isso mesmo, ou existe a possibilidade dele nao pagar INCC do saldo devedor? Segundo ele, nao vai pagar INCC de NADA! Agora, se vc me disser que ele vai pagar, aí fica claro que independente da modalidade do contrato, o valor a serem pagas são equivalentes! Se for isso, eu fico mas tranquilo!

        • Posted 1 de fevereiro de 2013 at 19:36 | Permalink

          Olá Bruno,

          São duas coisas distintas: a parcela e o INCC. As parcelas e taxa de obras são pagas à CEF, agora, o INCC é pago diretamente à construtora, geralmente em boletos separados, como você mesmo disse. Pode ficar tranquilo, provavelmente ele vá pagar sim! =)

          Um abraço,
          João Gabriel.

          • Bruno Barros
            Posted 1 de fevereiro de 2013 at 20:49 | Permalink

            Ahhh entendii… João, sem querer ser chato! Uma última dúvida! As parcelas que eu pago a construtura já está incluso o INCC, no entanto, a variação do INCC nao abate no valor do imovel, até aí tudo bem.

            Mas em relação ao INCC sobre o saldo devedor, eu pago a CAIXA essa diferença, certo?! Essa diferença vai somar com o saldo devedor e vou financiar tudo com a CAIXA, CERTO? Digo, pois, o valor é alto e como eu disse, será em torno de 30mil essa diferença. Obviamente se eu parcelei as entradas junto a construtora, obviamente também não terei essa diferença a vista a serem pagas, claro, sendo neste caso, parceladas junto a CAIXA, acredito eu, né? IMAGINA A CONSTRUTORA GERA UM BOLETO DE 30MIL PARA SER PAGO NO ATO??

            É isso mesmo né? A diferença (INCC em cima do saldo devedor) SERÁ PAGO A CAIXA? Portanto, saldo devedor de 165mil + 30mil de INCC = 195mil a ser financiado com a CAIXA?!!!!!!!!!!!!!

          • Posted 4 de fevereiro de 2013 at 16:49 | Permalink

            Olá Bruno,

            Se o valor de avaliação do imóvel acompanhar o reajuste do INCC e o crédito liberado para o seu cadastro aprovar, sim, você pode financiar tudo.

            Um abraço,
            João Gabriel.

          • Bruno Barros
            Posted 4 de fevereiro de 2013 at 17:58 | Permalink

            JOão,

            Legal, ficou claro. Mas surgiu outra dúvida! O meu saldo devedor é 165mil ( no contrato ). Quando eu financiar com a CAIXA, o valor a ser financiado será 165+INCC acumulado=TOTAL. Está correto?

            No site da caixa é possível simular financiamento. Nao sei se é sua praia, mas lá ele pede o valor do imovel e renda bruta. No final, ele diz o quanto é necessário dar de entrada e o valor das parcelas. A pertunta é; No site eu devo colocar o valor total do apt de quando eu comprei (235mil), ou o saldo devedor(165mil), ou o saldo devedor+INCC do saldo devedor(+-195mil). A ideia é verificar no site se minha renda vai ser compatível para financiar o saldo devedor junto com INCC do saldo devedor, entendeu?

          • Posted 5 de fevereiro de 2013 at 18:52 | Permalink

            Olá Bruno,

            No site da CEF você coloca o valor total estimado do imóvel, pois o valor base que eles vão utilizar é o total, que vai ser confirmado mediante a avaliação de um engenheiro do banco. Se precisar de mais algo, fique à vontade.

            Um abraço,
            João Gabriel.

  117. Carla Medeiros
    Posted 31 de janeiro de 2013 at 15:21 | Permalink

    Boa tarde, comprei um apartamento na planta, no valor de 98.000,00; A caixa financiaria 89.000,00 e antes de assinar com CEF, já comecei a pagar a diferença, 9.000,00, em 17 vezes, terminarei três meses antes da data prevista para a entrega do imóvel. O contrato com a construtora foi assinado em outubro.
    A programa federal MCMV me deu um desconto de 11.000,00; ficando 78.000,00 para a CEF financiar, assinarei com a caixe no início de fevereiro.
    Minha dúvida é a seguinte, se há correção do INCC dos meses que compreendem entre a data de assinatura com a construtora e a data de financiamento da caixa, valor que a construtora quer receber a vista, apesar que pode entrar no financiamento. Então, essa correção será em cima de 78 mil ou 89 mil?
    E quais serão os meses de correção? É novembro, dezembro e janeiro, como estou pensando?

    Agradeço imensamente a atenção.

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 19:22 | Permalink

      Olá Carla,

      A correção vai ser sobre os R$89mil. O desconto do subsídio só vem na assinatura do contrato. Um exemplo:

      Saldo atualizado na assinatura: R$95mil
      Subsídio: R$11mil
      Saldo a financiar: R$84mil.

      Espero ter te ajudado,
      João Gabriel.

  118. Dayane
    Posted 1 de fevereiro de 2013 at 16:06 | Permalink

    Boa tarde!

    João Gabriel,

    Comprei um apartamento na planta em julho de 2012 e que ficaria pronto em Julho de 2013. O problema que estou passando é referente o valor do financiamento, quando estava conversando com o corretor tinha informado a ele um valor para pagamento porem estou pagando bem mais do que havia combinado, ja tentei negociar com a construtora e eles dizem que não é possivel abaixar o valor, liguei para o corretor que me vendeu o apartamento e o mesmo disse que era mais lucro esta deixando de pagar a taxa de construção e futuramente pagando a caixa e que nao teria problema nenhum depois. Como faço para resolver essa questão?

    • Posted 1 de fevereiro de 2013 at 19:38 | Permalink

      Dayane,

      Desculpe, não entendi se o reajuste que você constatou foi nas suas parcelas ou no financiamento. De qualquer forma, tanto um, quanto outro, reajustam sim de acordo com o índice adotado contratualmente. Se não foi lhe informado isso antes da assinatura, foi uma falha.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  119. Fernanda Matos
    Posted 3 de fevereiro de 2013 at 20:51 | Permalink

    João,

    Comprei um apartamento no valor de R$ 256 mil e o valor a ser pago para construtora estava previsto em R$ 56 mil. Dei R$30 mil de entrada e dividi em 12X o restante. Terminarei de pagar esse saldo em setembro de 2013 e o aprtamento só será entregue em agosto de 2015. Gostaria de saber se ao final do pagamento destas prestações posso pagar o valor mensal do incc à construtora para evitar o aumento do saldo devedor em 2015? No meu contrato estava previsto um financiamento de 193 mil em 2015, hoje já está em 195 mil. Ao final desse pagamento à construtora posso pagar até 2015 o valor do incc para evitar o aumento do saldo à financiar?

    Grata pela colaboração!

    • Posted 4 de fevereiro de 2013 at 16:53 | Permalink

      Olá Fernanda,

      Ótima sua ideia, assim evita surpresas futuras. O procedimento varia de construtora para construtora, mas acho que não teria problemas, para eles é até bom ir recebendo antes. Entre em contato com eles e faça a proposta.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  120. fabiano vital
    Posted 5 de fevereiro de 2013 at 13:08 | Permalink

    bom dia, comprei um imovel minha casa minha vida ja estou morando no apartamento financiei com a caixa tudo certinho, a primeira prestação vence dia 15/02/2013, chegou a fatura a ser debitada na conta de um valor inferior ao que seria minha prestação , prestação 690,00 chegou um valor de 391,00 liguei para saber o que era e fui informado que esse valor ainda não é referente a minha prestação pois a averbação do habite-se do imovel ainda não saiu, que é como se o imovel ainda estivesse na obra ,enquanto isso não ficar pronto ficarei pagando este valor que não será descontado de meu financiamento, gostaria de saber se isso proce e esta correto, aguardo uma ajuda o mais breve possivel, obrigado.

    • Posted 5 de fevereiro de 2013 at 18:56 | Permalink

      Olá Fabiano,

      Sim, as informações procedem. Acho um pouco complicado a liberação para habitação sem a averbação do Habite-se, mas existem construtoras que fazem isso mesmo. Enquanto não for averbado, você não vai amortizar sua dívida, somente pagar juros.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  121. Claudia
    Posted 5 de fevereiro de 2013 at 14:37 | Permalink

    Boa tarde, João.
    Gostaria de saber se vc pode me esclarecer uma dúvida. Comprei um apartamento que ficará pronto em agosto/2014, deu uma entrada e estou pagando algumas parcelas diretamente com a construtora, no valor mensal de R$ 1.500,00, porém com o INCC todo mês as parcelas tem um acréscimo de mais ou menos 3,00 ou 4,00 reais. Porém esse mês veio um acréscimo de + ou – 15,00 reais, calculando dá um porcentual de 0,90% e não 0,39 % como consta na tabela do INCC deste mês. Entrei em contato com a construtora e eles me nformaram que tem um percentual de acumulação…não souberam me explicar direito. Você saberia me informar se está correto o calculo deste mês, Obrigada!

    • Posted 5 de fevereiro de 2013 at 18:57 | Permalink

      Boa noite Claudia,

      Preciso de mais algumas informações:

      1 – A parcela tinha vencimento em qual mês?
      2 – Seu contrato prevê utilização do índice do mês atual, anterior, ou dois meses anteriores?
      3 – Qual o valor exato da última parcela que você pagou?

      Com isso posso ser mais preciso.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  122. JailtonSilva
    Posted 5 de fevereiro de 2013 at 19:03 | Permalink

    Boa tarde, João Gabriel.

    Gostaria que vc me tirasse uma dúvida. Comprei um apartamento que gerou dois períodos de pagamentos um durante a construção e a outra após a entrega da chave. Prentendo ir efetuando os pagamentos da seguinte forma:

    1ª durante a construção: Pretendo ir antecipando os valores do período da construção, ou seja, efetuar o pagamento de uma parcela do mês atual e outra do final do período.

    2ª parte à ser financiada: Durante o período em que está sendo construido pretendo ir efetuando, sem ser financiado, o abatimento do saldo devedor, mesmo sendo valores menores.

    Diante do exposto é viável o que pretendo? ou existe alguma outra forma de evitar pagar tanto INCC e/ou juros? e por fim é viável fazer empréstimo consignado a taxa de 1,4(BB) para quitação ou abatimento de imóvel?

    Obrigado, aguardo resposta.

    • Posted 6 de fevereiro de 2013 at 18:29 | Permalink

      Olá Jailton,

      Fuja do empréstimo, além de juros compostos mês a mês, você vai ter que pagar taxas de abertura de crédito. Sobre sua ideia, parabéns! Se seu orçamento permite antecipação, faça sempre que possível, mas fique de olho se vão dar os devidos descontos. Para qualquer reajuste contratual vale a pena antecipar com desconto. Só não vale a pena antecipar se você estiver com o dinheiro aplicado e ele estiver rendendo acima do INCC.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Jailtonsilva
        Posted 7 de fevereiro de 2013 at 22:51 | Permalink

        Boa noite, João Gabriel,

        Muito obrigado pela orientação. Pelo contato mantido com a construtora fui informado que a antecipação da última parcela no valor de R$ 1.236,86 eu pagaria o valor de R$ 849,86, ou seja R$ 387,00 de desconto, será que vale apena? Diante disto mantive contato com o Banco e fui informa que a taxa de juro, no caso de empréstimo consignado, ficaria no valor de 1,28%. bem abaixo da que mencionei 1,4%.

        • Posted 8 de fevereiro de 2013 at 14:34 | Permalink

          Jailton,

          A última parcela naturalmente vai ser a que mais vai ter desconto, mas a medida que você vem regredindo na data, o desconto também diminui. Sobre a taxa, mantenho minha palavra: fuja do banco. Eles vão – além de cobrar juros mais altos – cobrar taxas. Veja, você negociou com a construtora 0,63% ao mês, e o banco quer te cobrar 1,28%, praticamente o dobro. Entende o raciocínio?!

          Um abraço,
          João Gabriel.

  123. Denise
    Posted 6 de fevereiro de 2013 at 10:33 | Permalink

    Bom dia João Gabriel.
    Poderia, por gentileza, esclarecer uma dúvida. Comprei um apartamento na planta em Junho de 2011, não dei entrada e ficou acordado do pagamento ser efetuado em 17 parcelas de R$ 2.750,00 + o INCC e 17 parcelas de R$ 3.569,00 + INCC. As 17 parcelas de 2.750,00 foram pagas incluindo o INCC do mês. Agora as demais parcelas no valor de 3.569,00 a construtora está efetuando a correção desse valor desde a data da compra do imóvel, ou seja, desde o mês 07/2011. Então as parcelas que seriam de R$ 3.569,00 foram reajustadas com base no INCC mês a mês desde a compra do imóvel para quase 3.900,00 + o INCC mensal. Você sabe me informar se isto está correto?

    • Posted 6 de fevereiro de 2013 at 18:32 | Permalink

      Denise,

      Infelizmente está correto. A data base para cálculo é sempre a assinatura do contrato. É uma pena, mas é assim.

      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  124. Denise
    Posted 7 de fevereiro de 2013 at 10:48 | Permalink

    João Gabriel, poderia esclarecer mais uma dúvida:
    Como faço para calcular o INCC sobre o saldo devedor e assim diluir nas parcelas sendo que 17 parcelas eram de 2795,54 e as outras 17 são de 3569,40?

  125. Denise
    Posted 7 de fevereiro de 2013 at 10:56 | Permalink

    Outra dúvida: se a parcela 18 é de 3.569,40, a construtora não deveria corrigir esse valor com o INCC de dois meses anteriores? Porque as primeiras parcelas eu paguei o valor de 2.795,54 com o acréscimo do INCC de dois meses anteriores a agora da 18 ela quer cobrar desde o inicio do contrato. se puder dar uma verificada nos dados abaixo, acho que ficará melhor para entender.

    Data do Pagto Parcela Fixa Valor Pago % INCC do mês Mês do Índice Acréscimo na Parcela Valor da Parcela no Mês

    20/08/2011 R$ 2.795,54 R$ 2.835,52 1,43 jun-11 R$ 39,98 R$ 2.835,52
    20/09/2011 R$ 2.795,54 R$ 2.852,25 0,59 jul-11 R$ 16,83 R$ 2.852,35
    20/10/2011 R$ 2.795,54 R$ 2.856,81 0,16 ago-11 R$ 4,56 R$ 2.856,91
    20/11/2011 R$ 2.795,54 R$ 2.860,71 0,14 set-11 R$ 3,91 R$ 2.860,72
    20/12/2011 R$ 2.795,54 R$ 2.866,53 0,20 out-11 R$ 5,72 R$ 2.866,43
    20/01/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.880,86 0,50 nov-11 R$ 14,33 R$ 2.880,86
    20/02/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.890,94 0,35 dez-11 R$ 10,08 R$ 2.890,94
    20/03/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.910,31 0,67 jan-12 R$ 19,37 R$ 2.910,31
    20/04/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.922,53 0,42 fev-12 R$ 12,22 R$ 2.922,53
    21/05/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.933,34 0,37 mar-12 R$ 10,81 R$ 2.933,34
    20/06/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.957,69 0,83 abr-12 R$ 24,35 R$ 2.957,69
    20/07/2012 R$ 2.795,54 R$ 2.996,14 1,30 mai-12 R$ 38,45 R$ 2.996,14
    20/08/2012 R$ 2.795,54 R$ 3.035,39 1,31 jun-12 R$ 39,25 R$ 3.035,39
    20/09/2012 R$ 2.795,54 R$ 3.061,19 0,85 jul-12 R$ 25,80 R$ 3.061,19
    20/10/2012 R$ 2.795,54 R$ 3.070,98 0,32 ago-12 R$ 9,80 R$ 3.070,99
    20/11/2012 R$ 2.795,54 R$ 3.077,43 0,21 set-12 R$ 6,45 R$ 3.077,43
    20/12/2012 R$ 2.795,54 R$ 3.084,81 0,24 out-12 R$ 7,39 R$ 3.084,82
    20/01/2013 R$ 3.569,40 R$ 3.892,17 0,23 nov-12 R$ 8,21 R$ 3.577,61
    20/02/2013 R$ 3.569,40 R$ 3.903,46 0,29 dez-12 R$ 11,29 R$ 3.903,46

    • Posted 8 de fevereiro de 2013 at 14:32 | Permalink

      Denise,

      O INCC é um índice acumulativo, então ele vai cobrando juros sobre juros, o cálculo que você me mandou está correto.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  126. Jader de Alencar
    Posted 13 de fevereiro de 2013 at 13:14 | Permalink

    João Gabriel, boa tarde!

    Poderia, por gentileza, esclarecer uma dúvida?!
    Minha namorada comprou um imóvel na planta. A entrega do imóvel estava prevista para 2011 e não foi realizada. Neste mesmo ano ela fez a assinatura do contrato com o banco e este prorrogou junto com a construtora a entrega do imóvel por mais um ano, em Abril de 2012. Estamos em 2013 e o imóvel ainda não foi entregue (nem finalizada a construção). Minha namorada reclama de estar pagando a taxa de evolução até hoje sem estar abatendo nada no financiamento, inclusive por causa do atraso da construtora. É correto isso? Cabe algum recurso contra a construtora (MRV) por causa do atraso na entrega do apartamento? Independente do tempo que a construtora levar para construir o imóvel, ela é obrigada a pagar a taxa de evolução?

    Agradeço pela atenção e dedicação ao blog!
    Jader

    • Posted 13 de fevereiro de 2013 at 14:41 | Permalink

      Boa tarde Jader,

      A taxa de evolução que você se refere é composta pelos juros sobre o saldo devedor que ela tem com o banco, vai ser cobrada independente de atraso. Já com relação ao atraso na obra, já cabe entrar com ação sim, mas vocês tem que primeiro consultar um advogado, ver o custo de tudo isso e colocar na balança, ver se vale a pena. Em muitos casos, a própria valorização do imóvel compensa a espera.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  127. Joel Fernandes Olive
    Posted 14 de fevereiro de 2013 at 19:28 | Permalink

    Boa noite. tenho uma dúvida.

    Estou quase assinando o contrato de compra e venda com a construtora. ( Está na planta)

    Mas me restou dúvida em relação ao INCC.

    1- A corretora me disse que terei que arcar com o INCC até a caixa me chamar para assinar os documentos, ou seja em até 90 dias e esse valor do INCC pode ser negociado com a própria.

    2 – Vendo em pesquisas na internet, vi que o INCC é cobrado até a emissão do Habite-se.

    3 – No contrato tem a seguinte clausula:
    d) a VENDEDORA atualizará monetariamente o preço total do contrato, adotando-se o INCC/SP do mês imediatamente anterior a assinatura do presente instrumento e o INCC/SP correspondente ao mês imediatamente anterior ao da liberação do habite-se, determinando-se o preço atualizado do imóvel;

    Com essa clausula entendi que as unicas correções que terei que pagar é do mês anterior a assinatura do contrato, ou seja se eu assinar esse final de semana, o INCC utilizado será de janeiro e pagarei outra correção que é a do mes anterior ao Habite-se. Com a suposição de que o Habite-se seja emitido em janeiro/2015, o INCC utilizado será o de Dezembro/2014.

    Está correto o meu entendimento? no contrato me faz entender que serão só 2 meses de INCC, ou seja super vantajoso, ou é algo a ser estudado e questionado?

    Agradeço a atenção

    Joel

    • Posted 15 de fevereiro de 2013 at 11:03 | Permalink

      Olá Joel,

      Lendo a cláusula eu cheguei à mesma conclusão que você.
      Entretanto, está um pouco estranho, porque nunca vi algo sequer parecido com isso. Geralmente pega-se o índice de um (ou dois) meses anteriores à assinatura do contrato e atualiza-se até a data do habite-se, ou seja, acumulativamente. Por isso estou achando estranho, é melhor esclarecer esta cláusula com eles para evitar futuros problemas.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Joel Fernandes
        Posted 15 de fevereiro de 2013 at 11:44 | Permalink

        Ref. ao INCC a única clausula que representa o INCC é essa, em todo contrato não há mais nada que mencione, se por acaso o INCC for calculado mês a mês sobre todos os valores pendentes, deverá constar no contrato correto?

        O contrato até menciona que poderão ocorrer reajustes para equilibrio do contrato, como correção monetária, juros, mas não menciona o INCC, por isso que acho estranho, já que a corretora me disse que só pagarei o INCC até assinar com a caixa, em no máximo 90 dias, e no contrato tem esta clausula que mencionei, ou seja, as informações divergem.

        Outra dúvida, é correto a corretora me solicitar o valor de toda documentação de imediato? ficou em pouco mais de 6 mil e ela irá dividir em 5 x, uma no ato e mais 4.

        Ela me informou que refere-se a escritura do imóvel e todo restante da documentação e que eu não pagarei mais nenhuma taxa…. Está certo isso?

        Agradeço pelo seu trabalho e agilidade, está com certeza sendo muito útil e prestativo com todos nós.

        Joel

        • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:37 | Permalink

          Joel,

          Pois é, realmente foi dessa forma que entendi também, mas posso estar errado. Sobre os valores, é normal, o cartório cobra à vista mesmo.

          Fico à disposição,
          João Gabriel.

  128. Alynne
    Posted 15 de fevereiro de 2013 at 12:04 | Permalink

    Boa tarde

    João,tenho a seguinte duvida;
    estou comprando um apartamento que já esta pronto em um condominio de bairro privatizado, porém este condominio é constituido de varios projetos diferente dentro do mesmo terreno, como apartamentos de 4 andares de 15 andares casas etc.
    os blocos correspondente ao apartamento que estou querendo comprar já estão finalizados já outros blocos de apartamentos diferentes do que estou comprando estão sendo finalizados.
    quanto a entrada o pagamento ficou a seguinte forma 50% a vista e o restante parcelado 1 para 30 dias, outra para 60 dias e o restante em 10 vezes que serão pagos juntamente com as parcelas do financiamento após a liberação da CEF, pois como estaremos já morando no apartamento a estaremos pagando o acordo da entrada mais as parcelas.
    A duvida é a seguinte, mesmo o meu apartamento e os demais do mesmo conjunto estando pronto, devo pagar o INCC devido a finalização dos outros conjuntos diferentes do que estou comprando por pertencerem ao mesmo condomínio?
    Caso sim, o INCC será cobrado nas parcelas do financiamento ou corrigidas nas parcelas de entrada que irei pagar?
    gostaria de saber também sobre pró-soluto, se terei que pagar algo?

    Grata.
    Alynne

    • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:40 | Permalink

      Olá Alynne,

      Depende muito. Existem complexos habitacionais que são feitos em fases, aí libera-se duas etapas da obras, mas cada caso é um caso. Já tentou consultar a construtora? O INCC é sempre cobrado sobre as parcelas da construtora, e não do financiamento, ok? Sobre o pro soluto, sim, precisa pagar para dar validade ao contrato.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  129. gabriela
    Posted 16 de fevereiro de 2013 at 16:37 | Permalink

    Li o comentario de cima da Alynne e tb estou comprando um apartamento que ja esta pronto

    em um condominio que tem diversos projetos quatro andares, com elevador e casas. O valor total é de 122.646,00 sendo uma entrada de 3.810 ato, 3810,00 30 dias e 3.810 60 dias e mais 10 parcelas de 646,00 a corretora me disse que o banco vai me chamar pra financiar o restante em ate 90 dias e que as chaves serão entregues em ate 90 dias. Ela não me falou se ja tem o habite-se. A corretora me disse que quando o banco me chamar terei que pagar o INCC e a escritura para o banco. Gostaria de saber se é msm para o banco que eu vou pagar e quanto é o valor do incc e da escritura. vou poder parcelar esses valores? e se eu não tiver esse dinheiro? não vou poder financiar? vou perder o valor da entrada? Quanto as 10 parcelas da entrada vou poder continuar pagando parcelado ou o banco vai querer que eu quite esse valor para financiar. Obrigada

    • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:48 | Permalink

      Gabriela,

      Se vão te chamar para financiar, provavelmente o habite-se já saiu.
      Sobre os valores, a escritura geralmente é à vista mesmo e o INCC também, salvo negociação com a construtora. Há casos aonde o saldo com INCC (reajustado) vai financiado junto no banco, caso o cadastro do cliente e capacidade de pagamento estejam de acordo.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  130. Carina
    Posted 18 de fevereiro de 2013 at 20:21 | Permalink

    Ola, a minha situação e a seguinte: comprei um apartamento em junho/2012 no valor de 211.000,00, dei 13.000,00 entrada, mais 26 parcelas de 1200,00 e mais 3 intermediarias no valor de 3.000,00 atualizadas pelo INCC. Total pago 53.200,00, o saldo devedor a ser financiado em novembro de 2014 é de 157.800,00 quanto pagarei de INCC sobre o saldo devedor ?

    • Posted 19 de fevereiro de 2013 at 17:27 | Permalink

      Carina,

      Desde junho/12 até novembro/14 – de forma aproximada – eu diria que vai ficar uns R$185mil.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  131. Junior
    Posted 18 de fevereiro de 2013 at 21:25 | Permalink

    Olá, estou com a seguinte situalçao:

    comprei um apartamento em abril de 2012, onde o mesmo se encontrava em obras com entrega prevista para setembro de 2012.

    valor total R$ 410,000.00
    pago até as chaves R$ 100,000.00
    Saldo restante Corrigido até dezembro de 2012 R$ 340,000.00

    devido alguns desencontros entre o banco financiador e a consultoria que presta serviço para a construtora, o contrato somente ficou pronto em fevereiro de 2013, sendo que teria que estar pronto no dia 20/12/2012, na qual seria a data limite para quitar o apartamento, sendo assim a construtora esta cobrando R$ 19,0000.00 a mais do que o valor real gostaria de saber como eles chegaram a esse valor, o valor que seria de R$ 340,000.00 já esta em R$ 359,000.00 (saldo devedor atualizado), estamos falando de R$ 19,000.00 em apenas 2 meses. A correção não teria que ser atraves do INCC ?

    • Posted 19 de fevereiro de 2013 at 17:29 | Permalink

      Olá Junior,

      Após o término da obra, algumas construtoras utilizam IGP-M + 1%, o que é bastante alto do meu ponto de vista. Você disse que o motivo do atraso foram eles mesmos, então não é justificada qualquer cobrança, seja de IPG-M ou mesmo INCC. Tente entrar em contato com eles para esclarecer e chegar num acordo.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  132. Thayná
    Posted 18 de fevereiro de 2013 at 22:17 | Permalink

    Tenho uma parcela reajustável no meu contrato com a construtora porém resolvi liquidar esperei até o mês de Janeiro todo e não chegou o boleto. Quando entrei em contato com a construtora querem me cobrar de 5.509,40 que era o valor para 5.840,25, porém o indice do INCC foi 0,65% no mês de Janeiro o valor maximo que dava fiz o calculo num site na internet deu 5.545,21. Eles afirmam que não estão cobrando juros apenas o INCC, pois afirmam se cobrassem os juros o valor iria para 6.200,00 o pagamento era para o dia 25/01 agora eram me enviar por email e irei pagar amanha. Gostaria de saber,eles estão cobrando somente o INCC ou INCC e Juros????

    • Posted 19 de fevereiro de 2013 at 17:30 | Permalink

      Thayná,

      A parcela era referente a qual mês?
      O contrato utiliza INCC atual ou de 1 ou 2 meses antes?
      Precisava saber disso para lhe dar uma ajuda.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  133. Thayná
    Posted 18 de fevereiro de 2013 at 22:40 | Permalink

    Desculpa realmente não entendo essa taxa INCC pesquisei e a taxa foi de 0.39% no mês de Janeiro. Acho que esse valor está abusivo.

  134. Hosana
    Posted 20 de fevereiro de 2013 at 12:45 | Permalink

    Bom Dia João Gabriel, parabéns pelo blog e considero muito importantes suas considerações.
    Minha dúvida é a seguinte. Comprei um apartamento em Setembro/11 no valor de R$94.500,00. Pagamos as parcelas mensais que foram devidamente reajustadas pelo INCC. A previsão para a entrega das chaves era em Setembro/13 +180 dias. O nosso saldo devedor previsto no contrato era de 83.100,00. Recebi um email da construtora dizendo que o saldo devedor está em 99.364,00. A construtora me informou que reajustou com o INCC (7,5725) + reajuste anual (12% aa). Gostaria de saber mesmo com previsão no contrato é justo a cobrança do reajuste anual, além do INCC. Obrigada!!

    • Posted 21 de fevereiro de 2013 at 10:19 | Permalink

      Olá Hosana,

      Obrigado pleo elogio.
      Não, obviamente está havendo uma cobrança abusiva no seu caso, ligue para eles, confirme essas informações e, se for isso mesmo, conteste.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  135. Carlos Rodrigo
    Posted 21 de fevereiro de 2013 at 11:22 | Permalink

    Prezado João Gabriel , bom dia!

    Adquirir em Abril de 2012 um financiamento junto a Caixa nas seguintes condições?

    Valor do Imóvel: R$85.050, 00
    Entrada: R$2.750,00
    Desconto minha casa minha vida: R$ 6.849,00
    Valor da dívida: 75.451,00
    Prazo: 300 meses

    Na época compus renda com minha irmã onde resultou:
    Irmã: R$ 966,08
    Eu: R$ 1.124,60

    Nessas condições o valor da minha primeira parcela foi de 545,62.

    Acontece que em Maio fui demitido sem justa causa, comecei em um novo emprego em Julho com o salário de 714,13, gostaria de saber como posso baixar o valor de minhas prestações visto que tive redução de minha renda?

    Posso usar o recurso do FGHAB?

    Como posso saber se estou pagando juros abusivo?

    Atenciosamente,

    Carlos Rodrigo.

    • Posted 22 de fevereiro de 2013 at 11:20 | Permalink

      Bom dia Carlos,

      O valor que você fechou o contrato é o valor que estão cobrando, não tem como ser abusivo.
      Para substituição da documentação, acho que é melhor você entrar em contato direto com a CEF, eles vão saber te ajudar.

      Desejo sorte,
      João Gabriel.

  136. thays
    Posted 23 de fevereiro de 2013 at 21:52 | Permalink

    Boa noite João Gabriel, tenho uma grande dúvida á respeito do INCC eu comprei meu AP na planta
    ele custou 87 mil r$ dai então paguei tds os balões e parcelas á vista e tds de uma vez só, e aainda assim paguei o INCC mesmos pagando td parte da construtora adiantada ela calculou os reajuste acrescentou em minhas parcelas e eu os paguei, estou no aguardo da caixa me chamar p fazer o finançiamento mas o meu corretor já me ligou avisando ki no ato do finançiamento terei ki pagar o INCC ki esta por volta de uns 4500 r$ ñ tinha consciençia dessa taxa ela realmente é legal? obrigada!

    • Posted 25 de fevereiro de 2013 at 10:35 | Permalink

      Olá Thays,

      Infelizmente sim, a taxa é legal e é referente à atualização monetária de sua dívida.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  137. Lucio
    Posted 24 de fevereiro de 2013 at 16:10 | Permalink

    Prezado João,

    Peço-lhe ajuda para compreender uma cláusula de reajuste de um contrato.

    Inicialmente, o contrato diz que a correção das parcelas pendentes será apurada todo dia 1º. do mês da seguinte forma:

    ”O índice-base adotado neste contrato para reajuste das parcelas pendentes é o INCC-DI da FGV, publicado 2 meses anteriores ao mês de assinatura do presente instrumento e, para pagamento de cada parcela de preço, será adotado o índice publicado dois meses anteriores ao do efetivo pagamento”.

    Assim, como foi assinado no final de MAIO.2012, entendi que no dia 1º.06.2012 já haveria correção.
    O que achei confuso mesmo foi a correção levar em conta ora 02 meses anteriores à assinatura do contrato, ora 02 meses anteriores ao efetivo pagamento.

    Pois bem, poderia me dizer qual INCC-DI deveria ser aplicado em JUNHO.2012 considerando as parcelas pendentes abaixo:

    1) R$ 15.534,43…………VENCIMENTO 30.06.2012
    2) R$ 120.000,00 (p financiamento)………..VENCIMENTO 30.07.2012.

    Grato pela atenção.
    Lúcio

    • Posted 25 de fevereiro de 2013 at 10:41 | Permalink

      Bom dia Lucio,

      Pelos meus cálculos, o INCC para o vencimento mês 06 seria o do mês 04 + a correção acumulada anterior (data base de assinatura do contrato). Consequentemente, o mês 07 teria o reajuste do mês 05 + correções acumuladas anteriores. Lembre-se que são juros sobre juros, um mês reajusta em cima do valor já reajustado do mês anterior.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  138. Romeu Jr
    Posted 25 de fevereiro de 2013 at 17:55 | Permalink

    comprei um imovel na planta e quitei ele antes da entrega das chaves, a construtora esta certa em me cobrar o incc até a entrega do empreendimento ? a construtora fala que tem seguro de entrega, so que atrasou em 6 meses a entrega, consta no contrato que tem a possibilidade de atraso na entrega mas não seria clausula abusiva ?

    • Posted 26 de fevereiro de 2013 at 9:46 | Permalink

      Bom dia Romeu, como vai?

      Geralmente as construtoras têm sim 180 dias contratualmente para eventuais atrasos. Se é abusivo, depende da causa e da interpretação de quem for julgar. Quanto ao INCC, pode ser cobrado até o dia em que você fez a quitação (desde a assinatura do contrato), se cobrarem mais do que isso, está errado.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  139. Rodrigo Oliveira
    Posted 26 de fevereiro de 2013 at 12:24 | Permalink

    Comprei um imóvel na planta, paguei todas as parcelas da entrada e tal.
    Quando terminei entramos nas mensais que são corrigidas pelo INCC.
    Ficaram 27 parcelas de R$734,00.

    Porém a primeira parcela veio no valor de R$ 748,00 e a ultima foi já na casa dos R$ 907,00.
    Quando compramos o apartamento o corretor nos disse que seria algo em torno de R$ 3 a 5 por parcela.
    Porém notamos que esse valor ficou acumulativo.
    Ai no caso seria juros em cima de juros correto?

    Fico no aguardo.

    Att,

    • Posted 27 de fevereiro de 2013 at 17:44 | Permalink

      Olá Rodrigo,

      Sim, é acumulativo, juros sobre juros. Dependendo do mês, o INCC pode até passar de 1%, é por isso que é preciso muito planejamento.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  140. Marcos
    Posted 27 de fevereiro de 2013 at 16:48 | Permalink

    Comprei um imóvel na planta e já paguei algumas parcelas + bolão e pretendo vende-lo antes do término da obra. Minha dúvida é em relação a cessão do contrato com a construtora.
    É cobrado algum percentual em cima do valor da venda?
    Esse percentual de venda é em cima da valorização do imóvel?
    Terei que pagar de novo corretagem para a imobiliária responsável pela venda?

    Grato,
    Marcos

    • Posted 27 de fevereiro de 2013 at 17:48 | Permalink

      Boa tarde Marcos,

      Algumas construtoras não cobram, mas outras cobram 3%. Está tudo em seu contrato.
      O percentual provavelmente seja sobre o valor de contrato do imóvel, mas também pode variar.
      A corretagem sim, vai ter que ser paga novamente, pois, é uma nova transação. Tente fazer o comprador pagar a cessão de direitos para não ficar tão pesado.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  141. Daiane
    Posted 27 de fevereiro de 2013 at 16:54 | Permalink

    Boa tarde, João Gabriel.

    Comprei um apartamento na planta, com uma entrada de R$ 12.900,00 e com 17 x de 500,00 sendo essa reajustáveis pelo INCC, porém no primeiro mês que foi em janeiro de 2013 o valor pago foi pra R$502,60 agora já no mês de fevereiro o valor que veio foi o de R$ 504,56. Minha dúvida é o valor do INCC não teria que ser cobrado em cima do valor inicial de R$ 500,00 ou é taxa sobre taxa.

    Outra dúvida, tenho um balão de 8500,00 para ser pago em dezembro de 2013 e ou outro de 11.100,00 esses valores já foram reajustados 2 vezes. Isso é correto? Estou pensando em antecipar esse balão. O que é melhor antecipar parcelas ou amortizar a divida, sendo que o valor inicial do apartamento era de 164.835,24 e agora já esta em 165.626,26. Sendo que minha dívida até a entrega das chaves é de 26.948,34 e pós chaves 1005,20 e o restante sendo o valor de 152.223,66.

    Gostaria muito da sua ajuda pra tirar essa dúvida.

    Obrigada.

    • Posted 27 de fevereiro de 2013 at 17:51 | Permalink

      Olá Daiane,

      Não, o INCC é cobrado um sobre o outro, é acumulativo.
      Tanto as parcelas, quanto os balões, quanto saldo devedor, são reajustados pelo INCC.
      Se o seu dinheiro está investido em algum lugar e rendendo mais do que 7-8% ao ano, não mecha. Se estiver menos do que isso, aí vale a pena antecipar.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  142. Lucas Barbosa
    Posted 28 de fevereiro de 2013 at 10:43 | Permalink

    João Grabriel, bom dia!

    Você de pode tirar uma duvida?!

    O valor do INCC é cobrado sobre o valor da parcela que será paga no decorrer da obra e/ou é calculado sobre o valor do empreemdimento?

    Ou seja, se minha parcela ao mês for de R$ 3.000,00, a % do INCC será cobrada sobre ela, e/ou sobre o valor do empreendimento R$ 200.000,00?

    Muito Obrigado
    Lucas Barbosa.

    • Posted 28 de fevereiro de 2013 at 18:39 | Permalink

      Boa tarde Lucas,

      Sobre as parcelas isoladas, balões (se houver) e sobre o saldo devedor. Nunca é cobrado sobre o valor cheio do imóvel.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  143. Murilo Leite
    Posted 28 de fevereiro de 2013 at 12:58 | Permalink

    Se alguém tiver dúvida, sobre eventuais clausulas abusivas, e sobre seus direitos no atraso de entrega da obra, entre em contato muriloleiteadv@gmail.com. Estou a disposição para esclarecimentos. Sou advogado especialista em Direito Imobiliário.

    • Posted 28 de fevereiro de 2013 at 18:41 | Permalink

      Ola Murilo,

      Parabéns pela iniciativa, acho que até eu vou te consultar de vez em quando pra ajudar o pessoal aqui no blog!
      Aliás, deixa eu aproveitar: os 180 dias para atraso na obra que as construtoras colocam em contrato, são questionáveis?

      Um abraço,
      João Gabriel.

  144. Nilda Lima
    Posted 28 de fevereiro de 2013 at 17:16 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel.
    Gostei do seu blog. A minha dúvida é: Comprei um apartamento em Setembro/11 no valor de R$185.753,02. Paguei as parcelas mensais que reajustadas pelo INCC totalizaram 17418,43. Vou financiar com o banco o valor de 157590,00. A Construtora está me cobrandro 26.000 de diferença refrente reajuste do apartmento.Gostaria de saber se esse valor está correto. Obrigada!!

    • Posted 28 de fevereiro de 2013 at 18:42 | Permalink

      Olá Nilda,

      Infelizmente parece que sim, é por isso que sempre insisto nisso: cuidado com o saldo devedor!
      Ele é o que mais pega as pessoas de surpresa, porque é o que mais sofre reajuste e em 99% dos casos é o valor mais alto.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  145. vera
    Posted 2 de março de 2013 at 19:50 | Permalink

    oi gostaria de tirar a duvida a respeito do INCC
    ja pago as parcelas corrigidas com o indice, porem a construtora esta me encaminhando tambem mensalmente boletos reajustados, cerca de 300 a 600, com a justificativa que é o cliente de paga os juros do valor que a caixa ainda nao repassou para a construtora.
    isso é correto?

    • Posted 4 de março de 2013 at 9:52 | Permalink

      Olá Vera,

      Sim, em obras garantidas pelo banco é assim que funciona mesmo.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  146. Rodrigo
    Posted 8 de março de 2013 at 16:09 | Permalink

    Boa tarde. Primeiramente te parabenizo por disponibilizar um canal tão acessivel para solucionar dúvidas. Agora eis a minha:
    Em 2010 comprei um apartamento em obra que ficou pronto alguns meses depois. Quando do contrato, o construtor fez a proposta de que eu daria a entrada e pagaria o equivalente a 1% ao mes após a entrega das chaves, pelo prazo máximo de 6 meses, que era o previsto para a documentação ficar pronta e eu financiar o imovel. No final, esse 1% em 6 meses converteu-se em valor fixo e foi somado ao valor do imovel, de 210 mil ficou por 219 mil no contrato, com 60 mil de entrada e o restante mediante financiamento bancário quando da expedição da documentação necessária. Como o contrutor garantiu que a documentação ficaria pronta em até 6 meses, não foi definido reajuste no contrato, e já estou no apartamento há 2,5 anos sem pagar nada além da entrada de R$ 60mil. Agora saiu a documentação e o construtor me chamou pra conversar e acertarmos um reajuste. Ocorre que eu tinha interesse em financiar desde o inicio, e o atraso se deu por problemas da construtora. Na minha opinião, todo e qualquer reajuste tem que estar expresso no contrato, sob pena de preço fixo. Você acha que posso ser condenado a pagar reajuste nesses termos? Obrigado.

    • Posted 11 de março de 2013 at 10:56 | Permalink

      Bom dia Rodrigo,

      Obrigado pelo elogio!
      Sobre sua dúvida, imagino que não haja problemas para você não, já que não era previsto nenhum reajuste.
      É claro que o construtor ficou descapitalizado por um bom tempo, talvez por simples bom senso, fosse justo acordar um reajuste para recompensá-lo, mas fica a seu critério.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Rodrigo
        Posted 12 de março de 2013 at 10:42 | Permalink

        Bom dia João, muito obrigado pela resposta. Se não houver a obrigação legal de pagamento, certamente não o farei, uma vez que a construtora foi inerte na regularização da documentação por problema único e exclusivo de falta de organização e projeto. Meu interesse em regularizar o financiamento era claro desde o início, pois tenho convênio de funcionário público com a Caixa e durante esse período corri o risco de perder a taxa atrativa, bem como dificultaria a venda do imóvel em caso de necessidade. Realço que desde o início quis cumprir minha parte no contrato, e acredito que esse período sem pagar as prestações cobre unicamente meu stress com o pós venda e assistência da construtora. Obrigado!

        • Posted 13 de março de 2013 at 18:11 | Permalink

          Olá Rodrigo,

          Pois é, a construtora deixou uma “brecha” para você, aproveite! =)
          Boa sorte, sucesso e felicidades no seu imóvel.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  147. Luis Guilherme
    Posted 12 de março de 2013 at 10:58 | Permalink

    João Guilherme, parabens pelo seu trabalho tem sido muito útil.
    Vamos lá.
    Queria saber atualmente o que diz a lei sobre o atraso das construtora para quem compra o imável na planta, durante os 180 dias do contrato após a data prevista para entrega e após estes 180 dias.
    Comprei um apartamento na planta que deveria ter sido entregue em 30/11/2012, até os 180 dias não posso fazer nada quanto ao atraso só pagar a correção do INCC sobre o saldo devedor correto? e se o atraso ultrapassar os 180 dias? por lei qual será a multa para contrutora? imagino que deve ser bem inferior aos reajustes de INCC que eu devo pagar pelo atraso deles não é?

    • Posted 13 de março de 2013 at 18:13 | Permalink

      Boa tarde Luis,

      Os 180 dias são previstos em contrato. Questionáveis, mas previstos. Após isso, cabe sim entrar com ação para pelo menos paralisar a cobrança do INCC, é o mínimo que se pode ter de um imóvel que atrasou mais de meio ano. Fora isso, você pode consultar um advogado e ver quais outros valores você pode tentar cobrar, mas pelo menos o INCC é justo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  148. João
    Posted 18 de março de 2013 at 15:49 | Permalink

    Joao Gabriel, primeiramente parabens pelo blog! O brasil precisa de pessoas assim como voce. Havia te enviado umas perguntas só que entrei aqui no blog e minha pergunta nao estava mais aqui..Estranho.
    Vamos para as minhas dúvidas: Comprei meu apartamento em 10/2010 por 81.000,00. Houve o reajuste pelo INCC durante um tempo e fui assinar o contrato com a CAIXA apenas em 04/2012 e o saldo devedor estava em 89.000,00, ou seja, houve um reajuste de 8.000,00. Duvida 1- Quando eu assino com a CAIXA, o saldo devedor continua aumentando ou congela e será sempre o mesmo? Duvida 2- E eu estou pagando essas taxas de evolução de obra que na minha opinião sao abusivas. Se eu atraso qualquer conta, eu e voce pagamos juros. Se a construtora atrasa a obra, em vez deles me pagarem juros, eu que tenho que pagar esse juros? Tudo bem que está em contrato, mas nao está na hora desse Brasil evoluir e parar de favorecer os grandes? (bancos e construtoras).
    Duvida 3- Como eu havia dito antes, meu financiamento ficou em 89.000,00. Como ganhei 20.000,00 de subsidio, fiquei com saldo devedor de 69.000,00. Quando entregar meu apartamento, e se eu quiser dar 20.000,00 para abater a dívida, é descontado do valor total esses 20mil ? Eu passaria a dever 49.000,00 dai?
    Abraço e obrigado!!

    • Posted 20 de março de 2013 at 15:39 | Permalink

      Olá João,

      Obrigado pela parabenização. Vamos às dúvidas:

      1. Ele continua aumentando sobre o que ainda está em aberto. É assim: gradualmente, a CEF vai amortizando sua dívida (de acordo com a etapa da obra). À medida que o tempo passa, você deve mais para a CEF e menos para a construtora, mas o que está em aberto com a construtora estará sempre reajustando.

      2. Concordo plenamente com você. Na realidade, qualquer atraso na obra é questionável, pois é uma quebra de contrato. O problema é que para reaver estes valores e cancelar os juros, você precisa entrar com ação contra a empresa, e isso vai lhe gerar custos no começo.

      3. Sim, o subsídio é um valor que o Governo já “lhe deu”, então você pode amortizar mais em cima deste valor.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

  149. João
    Posted 20 de março de 2013 at 16:33 | Permalink

    obrigado João ! Então resumindo, vou dar o meu exemplo na prática e voce me ajuda a eu tirar as minhas dúvidas finais. Nao devo mais nada para a construtora pois já paguei todos os boletos que chegavam pra mim. O que está chegando pra mim é apenas essa taxa de evoluçao de obra que vem como um boleto da CEF. A minha duvida é em relação ao contrato que já assinei. Quando fui na CEF, assinei la dizendo que meu apartamento era 89 mil e que ganhei 20 mil de subsidio, ou seja, saldo financiado pela CEF de 69 mil reais.
    1-Esses 69 mil continuam corrigindo com o passar dos meses depois da assinatura com a CEF? Ele só sofreu correção até o dia que eu assinei certo? Ou continua corrigindo?
    2- Na entrega das chaves, quero dar 20mil pra abater uma parte da dívida. Ouvi dizer que não posso chegar com 20 mil lá e quitar uma parte dessa dívida pois por ser minha casa minha vida isso não é permitido. Isso procede?
    3- Como faço pra utilizar da melhor maneira esses 20 mil pra abater esse saldo devedor? Eu vou até a CEF e digo que quero dar 20 mil pra abater do saldo devedor ou pago as ultimas parcelas ? Estou meio perdido pois também ouvi falar que tem várias maneira de abater no saldo devedor, e eu gostaria de fazer o melhor! Parece que se eu pagar as ultimas parcelas, esses meus 20 mil nao seram totalmente aproveitados pois as parcelas contêm juros. E pra eu nao perder nada desses 20 mil o ideal seria abater diretamente no saldo devedor. É isso? Desculpa se confundi sua cabeça..rsrs

    Abraço!

    • Posted 2 de abril de 2013 at 9:21 | Permalink

      Olá João,

      Desculpe, sua pergunta não é difícil, acontece que quando eu vejo “João” ali, acho que é uma resposta minha, não uma pergunta, hehe.
      Vamos lá:

      1 – É assim: a CEF não paga os R$69mil para a construtora até a efetiva finalização da obra. Durante este período de obras, a CEF cobra evolução da obra sobre o que já pagou para a construtora e a construtora por sua vez cobra reajuste sobre o que ainda não recebeu;
      2 – Realmente não sei lhe dizer isso, mas não vejo porque lhe impediriam. Aconselho você a buscar o 0800 da CEF para esclarecer;
      3 – Na realidade acho que vai dar na mesma, porque tanto faz: seu saldo devedor é a soma das parcelas em aberto. Se antecipar ou abater dele, é a mesma coisa. Mas faça também uma simulação no banco e veja qual o saldo que resta. Ao meu ver, é a mesma coisa.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  150. Leandro
    Posted 25 de março de 2013 at 21:31 | Permalink

    Boa noite.
    Comprei um apto com a entrega para mar/12. Em dez/12 fui chamado para o financiamento, financiei com a promessa de entrega para mar/13. Chegando em mar/13 descobri que a obra esta embargada por um erro de construção, que acarretou em uma queda de um muro. Pago o financiamento mais aluguel, isso pode ocorrer? Existe algo que eu possa fazer? A nova previsão de entrega é 3 meses apos o desembargo que ninguem sabe qd será… Que atitude devo tomar?

    • Posted 27 de março de 2013 at 19:15 | Permalink

      Olá Leandro,

      Obra embargada não dá direito a nenhum reajuste, pois, não é culpa dos compradores.
      Negocie com a construtora e, se for o caso, entre com uma ação que é praticamente causa ganha.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  151. Ronaldo Galvão
    Posted 30 de março de 2013 at 21:44 | Permalink

    Olá, comprei um apartamento na planta, gostaria de saber o seguinte:
    Eu finfanciei uma parte com o banco e o restante vou pagar em 30 parcelas para construtora, sei que as parcelas e o sado devedor será reajustado pelo incc, porém se eu quitar todas as parcelas financiadas pela construtora, eu ainda terei que pagar o incc do saldo devedor na entrega das chaves? E se eu tiver que pagar tenho que pagar o valor acumulado á vista, ou o construtora tem que parcelar?
    att

    Ronaldo Galvão.

    • Posted 1 de abril de 2013 at 9:53 | Permalink

      Olá Ronaldo,

      Sim, você vai pagar INCC sobre todos os valores que ainda estiverem em aberto até a entrega das chaves (habite-se). Parcelar pode ser uma opção, mas não é obrigatório, vai da negociação com eles.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  152. Alexandre
    Posted 1 de abril de 2013 at 1:10 | Permalink

    João,

    Primeiramente obrigado pelo blog, esta me ajudando muito, mas infelizmente tenho algumas duvidas com relação ao meu fluxo e gostaria de saber se o meu pensamento está correto.

    Estou prestes a assinar um contrato com base nas informações abaixo:

    data base (assinatura) = 01/04/2013
    imóvel = 335.000,00
    Ato=135.000,00
    Saldo devedor após assinatura= 200.000,00

    Está em obras com previsão de entrega daqui a 2 meses, por isso não tenho fluxo durante este período (não existe parcela, nem unica, nem chave, somente o saldo devedor), de qualquer forma quero amortizar o saldo devedor durante este período para a construtora até a entrega para financiar o menos possível:

    O meu planejamento para amortizar o saldo devedor é:

    30/04/2013 = quero amortizar 4.000,00
    30/05/2013 = pretendo amortizar mais 4.000,00

    com relação ao INCC, o gerente comercial diz:
    “As correções, são somente pelo INCC, ou seja, o valor final e corrigido por ele. No caso desta unidade, corrigido somente daqui 60 dias.”…

    primeiramente, não entendi direito esses 60 dias, eles vão ficar sem cobrar durante este período??? duvido, achei uma tabela de preço que contem a seguinte informação no rodapé:

    “Todas as parcelas serão reajustadas pela variação do INCC /FGV, tendo como data base para cálculo o primeiro dia útil de 02 meses anteriores ao da assinatura deste contrato, aplicando-se a variação ocorrida entre esse índice base e o referente ao de 02 meses anteriores ao do vencimento de cada parcela”

    Agora segue as perguntas:

    1º Confesso que não entendi direito, eles irão cobrar o INCC acumulado de 02 meses anteriores na minha primeira amortização que eu fizer? (por exemplo: parcela 30/04/2013 = 4.000,00 + INCC de FEVEREIRO + INCC de MARÇO, acumulados ou a diferença)??

    Penso então que a informação do gerente e a informação da tabela, para mim, são contraditórias, é isso mesmo que estou pensando? Pelo meu entendimento vai ser cobrado o INCC sim e não vai ser daqui a 60 dias como ele disse, vai ser em qualquer parcela ou amortização, estou correto? É possível saber como será composta o INCC e a parcela neste período de amortização?

    2º Com relação ao saldo devedor, minha ideia seria diminuir o máximo possível até o financiamento amortizando através de 02 parcelas de 4.000,00 como dito anteriormente… mas eu imaginava uma situação parecida com isto:

    Saldo devedor na assinatura do contrato: 01/04/2013 – 200.000,00

    30/04/2013 – 1ª amortização=4.000,00
    Saldo devedor em 30/04/2013 = 200.000,00 – 4.000,00 = 196.000,00
    Correção do INCC (indice 02 meses anteriores) = 196.000,00 * 0,50 (Um exemplo) = 197.029,00

    30/05/2013 – 2ª amortização=4.000,00
    Saldo devedor em 30/05/2013 = 197.029,00 – 4.000,00 = 193.029,00
    Correção do INCC (indice 02 meses anteriores) = 193.029,00 * 0,50 (Um exemplo) = 194.175,00

    Mas acho que estou equivocado, já que o saldo devedor é corrigido pelo INCC ACUMULATIVO desde assinatura base (assinatura)… mas no meu caso de amortizar justamente o saldo devedor para mim ficou totalmente complexo e confuso… estou pensando e fazendo o certo?

    se eu tiver que calcular o saldo devedor com o índice incc acumulado, não tenho nem ideia de como fazer este isto…

    Grato,

    espero ter sido claro…

    Alexandre

    • Posted 1 de abril de 2013 at 9:58 | Permalink

      Olá Alexandre,

      Vamos lá:

      1º Confesso que não entendi direito, eles irão cobrar o INCC acumulado de 02 meses anteriores na minha primeira amortização que eu fizer? (por exemplo: parcela 30/04/2013 = 4.000,00 + INCC de FEVEREIRO + INCC de MARÇO, acumulados ou a diferença)??
      R: Os 2 meses anteriores são apenas para corrigir distorções de preços no mercado dos insumos e mão de obra. O valor vai ser assim: 30/04 utiliza o índice de 30/02, mas, 30/05 já utiliza 30/02 + 30/03 e assim por diante, acumulado.

      2º Com relação ao saldo devedor, minha ideia seria diminuir o máximo possível até o financiamento amortizando através de 02 parcelas de 4.000,00 como dito anteriormente… mas eu imaginava uma situação parecida com isto:
      R: Seu cálculo está certinho, é isso mesmo, isso porque você já está utilizando o valor acumulado, é bem assim que faz mesmo. Veja que apesar de você ter pago R$8mil, só amortizou R$7mil e alguma coisa, estes são os juros do negócio.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  153. João Carlos
    Posted 2 de abril de 2013 at 20:15 | Permalink

    Joao, agora coloquei meu nome completo pra voce nao achar que minha pergunta é sua resposta !! kkkkk

    Joas Gabriel, tenho outra duvida.
    Está chegando pra mim essa taxa de evolução de obra. Chega um valor de PRESTAÇAO de 270,00 e mais um valor de DIFERENÇA DE PRESTAÇÃO de 130,00. To achando isso um abuso. O pessoal do mesmo empreendimento disse que ta pagando esses 270,00 só. Qual é a nova façanha da CEF pra tirar grana minha? Poderia me explicar ? rs
    Abraço

    • Posted 3 de abril de 2013 at 20:05 | Permalink

      Olá João CARLOS, hehe…

      Puxa vida, isso quem vai poder lhe dizer é somente a própria CEF, que tem sua posição atual no financiamento.
      Talvez você esteja com condições diferentes dos seus vizinhos: deu menos entrada ou qualquer outra coisa que possa alterar as condições.
      Mas somente com eles mesmo para esclarecer. Se quiser nos dizer depois como ficou, gostaria de saber!

      Um abraço,
      João GABRIEL hehehe…

  154. raquel
    Posted 4 de abril de 2013 at 11:22 | Permalink

    oi, João Gabriel,
    minha cunhada comprou um ap na planta pela Mrv, o valor de apê, saiu R$ 94.850,00, ela deu R$ 30.000,00 entrada, subs. R$ 17.900,00, ela ainda não assinou com a caixa, quanto mais ou menos será a taxa de incc?
    obrigada
    raquel

    • Posted 4 de abril de 2013 at 12:58 | Permalink

      Olá Raquel,

      Depende de quando ela comprou e quando vai ser entregue.
      Outra coisa, ela não está pagando nenhuma mensal, balões, etc?

      Obrigado,
      João Gabriel.

  155. João Carlos
    Posted 5 de abril de 2013 at 17:56 | Permalink

    Joao Gabriel, fui la na CAIXA e disseram que essa DIFERENÇA DE PRESTAÇÃO que estava chegando é porque la nas primeiras cobranças que chegavam pra mim, vinha valor muito baixo de taxa de evoluçao de obra ( 30,00 por exemplo..sendo que era pra vir uns 150,00 ). Dai é como se a CAIXA tivesse recuperando o perdido, entendeu? Só a caixa mesmo !!
    Bom..Meu apê era pra ter sido entregue em Nov de 2012. Dai tem aquela lei que tem que entregar em no maximo 180 dias após esse Nov de 2012. Só que quando assinei com a construtora, diz que o prazo de entrega que prevalece é o de 26 meses após a data de assinatura. Só que assinei só tem 12 meses, ou seja, eu teria que esperar mais 14 meses ! Mas nem ferrando… Se eu entrar na justiça após os 180 dias, eu ganho? Abraço!

    • Posted 11 de abril de 2013 at 9:19 | Permalink

      João,

      Obrigado por compartilhar a informação conosco!
      Se você entrar na justiça com 1 dia de atraso já pode ganhar, vai depender dos seus argumentos e da interpretação do Juiz, mas ao meu ver não existe “atraso previsto”.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  156. Diego L. Silva
    Posted 7 de abril de 2013 at 17:21 | Permalink

    Olá João…
    Estou comprando um Apto da MRV… em Piracicaba. Um colega comprou e está repassando o apartamento pra mim através de cessão de direitos, pois bem.
    O Apto hoje (Abril/13) vale 101.800 reais. Peguei a tabela de INCC e tirei uma média de 12 meses para ter uma noção, e vi que na média o reajuste é de 0,57% a.m., Ou seja, considerando essa média, quando for entregar o meu apto que está previsto para abril/14, o meu apto estará valendo em torno de 118,900 reais. Após isso é cobrando mais taxas ou o INCC para de ser cobrado após a entrega das chaves?
    Parabéns pelo blog….

    • Posted 11 de abril de 2013 at 9:23 | Permalink

      Olá Diego,

      Não, o INCC se encerra na entrega da obra. Se cobrarem qualquer outra taxa, não pague.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  157. Kaio Rafael
    Posted 12 de abril de 2013 at 11:22 | Permalink

    Ola João Gabriel,

    Você sabe informar onde eu posso obter os valores do INCC-DI com mais precisão? Minha construtora diz que atualiza o saldo devedor com o índice, por exemplo, 0.60%. No entanto, esse valor não bate com a atualização do saldo devedor. Se você fizer as contas, verá que tem as dízimas que estão colaborando para um valor um pouco maior.

    Resumindo, o índice usado é 0,60454502% e não 0.60%.
    Isso pode Arnaldo? ;)

    Obrigado

    • Posted 17 de abril de 2013 at 18:05 | Permalink

      Olá Kaio,

      Pelo que sei, os índices são publicados com até 4 casas decimais, mas não sei lhe dizer com precisão.
      Entretanto, estas diferenças teoricamente não poderiam impactar quase em nada no seu saldo devedor. Quais os valores em questão?

      Um abraço,
      João Gabriel.

  158. João Carlos
    Posted 15 de abril de 2013 at 15:23 | Permalink

    Joao Gabriel, entrarei na justiça sim.. Pois essas construtoras quando se juntam com a CAIXA, é certeza que nos deixar com os cabelos em pé. Eu e muitas pessoas do meu empreendimento, estamos com muitas duvidas. Quando assinamos com a CAIXA, tivemos que depositar 800,00 e nem nos falaram pra que era isso. Dai depois descobri que era pra um seguro, como se fosse venda casada..Dai depois paguei taxa de ITBI e registro, sendo que tem uma Lei Federal que diz que quem ganha ate 3 salarios minimos, é isendo do registro. Voce com sua experiencia, saberia me dizer sobre essas 2 coisas? Abraço!

    • Posted 17 de abril de 2013 at 18:06 | Permalink

      Olá João Carlos,

      Pois é, a questão do seguro é sim venda casada, inclusive vi uma reportagem aonde dizia que a CEF seria multada por este tipo de conduta. Acho que nós, enquanto consumidores, precisamos adquirir o hábito de brigar pelos nossos direitos e correr atrás do que é justo, já que vivemos em meio à juros e cobranças abusivas. Boa sorte e um abraço!

      João Gabriel.

  159. Paula
    Posted 26 de abril de 2013 at 17:17 | Permalink

    Olá,

    Sobre o INCC. Compramos um imóvel em março de 2013.
    Iremos amortizar parte do saldo devedor hoje (abril/2013).
    Estamos tentando negociar um desconto (redução proporcional de “juros”) por esta antecipação, que é um benefício oferecido por muitas construtoras. No entanto, a parcela do saldo devedor aumentou do dia 24/04/13 para 26/04/13 em torno de 0.5%. Este reajuste é mensal e não diário, certo??? Por favor, me ajudem!

    • Posted 26 de abril de 2013 at 17:20 | Permalink

      Olá,

      O reajuste é mensal, mas eles podem cobrar um proporcional. Só que 0,5% em dois dias não faz sentido. Conteste este valor que está errado.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  160. wantuilton neves
    Posted 28 de abril de 2013 at 17:51 | Permalink

    boa tarde João Gabriel João gostaria de tirar uma duvida comprei um ap no valor de R$145000 em02/07/12 em28/03/13 assinei o financiamento com a caixa usei meu FGTS no valor de r$ 51000 restou o financiamento de r$94000 e a construtora optou por receber o incc na chave em dezembro de 2014 gostaria de saber se o incc e cobrado em cima de r$145000 ou 94000 obrigado atte mais

    • Posted 29 de abril de 2013 at 12:46 | Permalink

      Bom dia Wantuilton,

      Isto vai depender de quando você vai assinar e sacar seu FGTS. A construtora vai cobrar todos os valores que estiverem em aberto até a quitação, o raciocínio é mais ou menos esse. Por exemplo, se você vai assinar com a CEF já, provavelmente o FGTS será repassado e descontado já, então seria sobre R$94000. Agora, se a assinatura e o respectivo saque for mais pra frente, aí é sobre R$145000.

      Um abraço,
      Joao Gabriel.

  161. wantuilton
    Posted 30 de abril de 2013 at 11:55 | Permalink

    João um bom dia, João desde já agradeço pela atenção de suas respostas, João você já me tirou umas das minhas duvidas pois já assinei com a caixa e já foram sacado o FGTS 2ºduvida È assinei o contrato com a construtora 02/07/12 e com a CEF 28/03/13 gostaria de saber se o incc e calculado ao assinar com a construtora ou iniciar as obras pois as obras iniciou 01/01/13 3ºduvida a construtora optou por congelar o incc e receber na entrega da chave em 01/14 e vantagem isto pois já estou pagando taxas de evolução de construção p/ o banco muito obrigado wantuilton

  162. wantuilton
    Posted 30 de abril de 2013 at 11:56 | Permalink

    João um bom dia, João desde já agradeço pela atenção de suas respostas, João você já me tirou umas das minhas duvidas pois já assinei com a caixa e já foram sacado o FGTS 2ºduvida È assinei o contrato com a construtora 02/07/12 e com a CEF 28/03/13 gostaria de saber se o incc e calculado ao assinar com a construtora ou iniciar as obras pois as obras iniciou 01/01/13 3ºduvida a construtora optou por congelar o incc e receber na entrega da chave em 01/14 e vantagem isto pois já estou pagando taxas de evolução de construção p/ o banco obrigado wantuilton

    • Posted 2 de maio de 2013 at 11:23 | Permalink

      Olá Wantuilton,

      O cálculo é feito com base na data de contrato e não do início das obras. Outra coisa importante, o INCC também vai ser cobrado proporcionalmente ao período entre a assinatura com a construtora e com a CEF, porque entre 02/07/12 e 28/03/13 este valor ficou em aberto, entende? Bom, sobre sua terceira dúvida não entendi muito bem. Como assim eles vão congelar o INCC?

      Um abraço,
      João Gabriel.

  163. RICARDO
    Posted 2 de maio de 2013 at 1:32 | Permalink

    Gostaria de saber, se eu quisesse antecipar 3 parcelas, financiada pela construtura até a entrega das chaves, como deveria proceder para não pagar o reajuste alto do INCC e SINDUSCOM, que é reajustado todo ano no mês de Maio e Junho?
    Até que dia e mês terei que pagar sem esse reajuste dessas 3 parcelas, de quase 4%?
    Se já conta a partir do dia 1º de cada mês ou Não? Se a resposta for não, então a partir de que dia que começa a contar?

    • Posted 2 de maio de 2013 at 11:34 | Permalink

      Olá Ricardo,

      O INCC é calculado entre o primeiro e o último dia do mês. A questão é que existem contratos que utilizam o índice imediatamente anterior, mas outros que utilizam o de 2 meses anteriores, o que daria mais prazo para você fugir dos maiores reajustes de Maio e Junho. Na realidade todo mês tem reajuste, mas no meio do ano ocorrem os dissídios, que reajustam os salários e impactam no INCC.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  164. wantuilton
    Posted 2 de maio de 2013 at 12:48 | Permalink

    bom dia João,João oque eu quis dizer foi que a construtora vai receber o incc na entrega da chave em 01/14 e já diz p/ ir juntando o valor que iria ficar em torno r$16000 e este valor tem que ser avista e vantagem isto João gostaria de saber se conforme a caixa for pagando p/ a construtora o incc vai sendo calculado como; por exemplo hoje a caixa deve r$94000 em 08/13 so vai esta devendo r$50000 em 08/13 vai ser calculado nos r$50000. obrigado e um abraço

    • Posted 3 de maio de 2013 at 21:21 | Permalink

      Olá Wantuilton,

      O INCC vai ser calculado sobre o saldo que estiver em aberto com a construtora (que ainda não tiver sido pago pela CEF). A questão de ser à vista ou não acaba dando na mesma, o reajuste é o mesmo, só o impacto que muda. Ficou mais claro?

      Obrigado,
      João Gabriel.

  165. Silvia
    Posted 3 de maio de 2013 at 18:32 | Permalink

    João boa tarde! Comprei um apê em janeiro de 2010 pela MRV, as obras foram embargadas e entre um acordo judicial o valor foi congelado em 88.500 e será reajustado apartir de 15 deste mês.Estou aguardando a aprovação da CEF para assinar o financiamento.Em quanto vc acha que será esse reajuste de incc até Dezembro deste ano que está prevista a entrega da obra??? Obrigada

    • Posted 3 de maio de 2013 at 21:22 | Permalink

      Olá Silvia,

      O problema é que os maiores reajustes vêm no meio do ano, então você deve pagar algo em torno de R$4 a R$5mil de reajuste até lá, ok? Lembrando que isso é uma aproximação, pode ser que dê mais ou menos, porque é um índice variável.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  166. Augusto Castell
    Posted 4 de maio de 2013 at 22:33 | Permalink

    Boa noite!
    Comprei um apartamento pronto, no valor de R$187.000.
    A negociação ocorreu da seguinte forma:

    R$67.000 com recursos próprios.
    R$120.000 a ser financiado pelo Banco do Brasil.

    Dei entrada com a documentação no banco no dia 28/11/2012 e a assinatura do contrato ocorreu em 28/03/2013. O gerente informou que a demora ocorreu devido a problemas internos do banco e priorização na análise de processos com valor maior.

    A construtora está cobrando INCC de 4 meses totalizando quase R$4.000, alegando que a cobrança esta prevista em contrato e pela demora do banco.
    Desejo verificar se a construtora pode realizar esta cobrança de INCC, pois andei pesquisando e verifiquei que o INCC pode ser cobrado apenas para imóvel na planta ou em construção e não para imóvel que já está pronto, que é o meu caso.

    A Construtora deixou explícito que, o recebimento “das chaves” está condicionado ao pagamento dos 04 meses de reajuste do INCC.

    Gostaria, se possível de uma orientação, pois não tive qualquer autonomia sobre o tempo que o BB levou para a assinatura do contrato, a minha documentação estava 100% certa.

    Obrigado,
    Augusto

    • Posted 7 de maio de 2013 at 13:27 | Permalink

      Olá Augusto,

      Quanto a isso vai depender do seu contrato. Após o imóvel estar pronto, muitas construtoras cobram algum índice + 1%, o que ao meu ver seria uma situação pior do que a sua. Os imóveis que eu trabalho direto da construtoras mas já prontos tem também esse reajuste durante o período de aprovação. Mas veja, nada impede de você apresentar seus argumentos par eles e tentar negociar o valor, não custa nada tentar.

      **Sobre o atraso, infelizmente o BB demora um pouco mais do que a CEF, mas você pode verificar com o gerente responsável se a construtora atrasou na entrega de algum documento, aí pode ser responsabilidade deles.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  167. Anderson Bilachi
    Posted 7 de maio de 2013 at 17:30 | Permalink

    Boa Tarde!

    Gostaria de tirar uma duvida, fiz o programa minha casa minha vida e já assinei a compra de um apartamento com a construtora e já assinei o financiamento com a Caixa também.

    Estou pagando uma taxa de INCC todos os meses, na qual fui informado, que enquanto tiver em construção, iria pagar.

    Só que me surgiu uma duvida, no extrato que vem da Caixa com esse valor a pagar, do lado esquerdo vem:

    Saldo Devedor: 37 mil (por exemplo)

    Gostaria de saber se esses 37 mil é devido por mim ?

    Esse valor vem aumentando e muito a cada mês, e me surgiu essa duvida.

    O financiamento dos outros 70mil ainda não comecei a pagar, só começo quando entregarem as chaves.

    Será que estou devendo esses 70mil + esses 37mil (que só vai aumentando) ?

    Obrigado

    • Anderson Bilachi
      Posted 7 de maio de 2013 at 17:33 | Permalink

      Obs. O financiamento com a Caixa já está aprovado e assinado.

      O que sei que devo no momento é 70mil do financiamento.

    • Posted 10 de maio de 2013 at 9:46 | Permalink

      Olá Anderson,

      Veja, tem uma parte dessa dívida que é da CEF, pois, quando eles financiaram pra você, “compraram sua dívida” com a construtora.
      Queria saber quanto foi o valor da compra e quanto você já pagou.

      Um abraço,
      Joao Gabriel.

  168. Gustavo
    Posted 10 de maio de 2013 at 16:04 | Permalink

    João Gabriel, boa tarde, tudo bem?

    Comprei um imóvel em Outubro/2012 no valor de R$ 352 mil.

    A obra estava prevista em contrato para ser entregue em 31/03/2013, porém, com a cláusula de um prazo de 180 dias na entrega.

    Honrei em dia todos os pagamentos com a construtora e paguei inclusive um valor considerado como “entrega das chaves”, pois, caso não pagasse esse valor, o saldo devedor que eu teria que pagar a construtora seria reajustado em 1% ao mês mais IGP-M.

    Fiz uma pré vistoria no apartamento dia 06/05/2013 e falei com o responsável da construtora a respeito de quando poderia iniciar o financiamento. Ele me disse que o habite-se estava pronto, porém, estavam com problemas para emitir a matrícula individualizada e sem ela não seria possível o financiamento bancário.

    Estou preocupado em relação ao reajuste mensal do INCC sobre o valor total do imóvel, pois, caso a matrícula individualizada não saía logo, terei um gasto excessivo de reajuste do INCC.
    Minhas dúvidas são:

    1) Como posso saber se realmente o habite-se foi expedido e se a matrícula individualizada já foi pedida no cartório de registros?

    2) Há alguma forma de eu não pagar o reajuste mensal do INCC haja visto que o atraso na documentação não é culpa minha e sim da construtora?

    Obrigado pela atenção.

    Abraço!

    • Posted 13 de maio de 2013 at 9:32 | Permalink

      Olá Gustavo,

      1) Peça o protocolo para o construtor, se ele deu entrada no registro de imóveis, existe um documento comprovando. Peça cópia de tudo para comprovar.
      2) Sim, você pode tentar negociar com a construtora e, caso não haja acordo, entrar com uma ação para revisão dos valores.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  169. Gustavo
    Posted 12 de maio de 2013 at 1:06 | Permalink

    Olá João,

    parabéns pelo espaço, muito esclarecedor!

    Tenho algumas duvidas:

    Adquiri em abril de 2010(assinatura do compromisso de compra e venda) um apartamento ainda na planta, passaram-se 10 meses até a assinatura do financiamento junto a CEF e em Março de 2011 as obras começaram.
    Ocorre que a construtora após a conclusão da obra em Março de 2013 me informou após idas e vindas em seu escritório para saber da existência de pendências e nada me informaram, que existia uma saldo remanescente a titulo de correção monetaria entre abril/10 e fev/11(antes de iniciar a obra com a incidência do INCC).
    Ademais, me informaram, agora, dias antes da entrega das chaves que o financiamento liberado pela CEF era R$ 1.500,00 menor que o valor do imóvel e que eu deveria liquidar as pendências com o INCC e o saldo do financiamento ou não receberia as chaves, daí surgem algumas duvidas:
    1. o INCC é devido mesmo antes de iniciada a obra?
    2. Se não pode haver juros antes da entrega do imóvel por qual razão a minha suposta divida sai de R$ 1.500,00 para R$ 6 mil em pouco mais de um ano?
    Daí não tive escolha e ingressei na Justiça para ter acesso ao imóvel que sempre paguei religiosamente em dia, mas, devido a má-fé ou desorganização da construtora, dizem que estou inadimplente.
    Isso, na sua opinião é legal e comum entre as construtoras?

    Atenciosamente,

    Gustavo – Maceió/AL.

    • Posted 13 de maio de 2013 at 9:38 | Permalink

      Oi Gustavo,

      Obrigado pelo elogio.

      1. Infelizmente sim, ele parte da assinatura do contrato.
      2. De fato está me parecendo um pouco alto, peça os valores detalhados e bases de correção para eles e verifique.
      3. Há muitas pessoas com situação semelhante à sua, o problema é que algumas construtoras estão exagerando nas correções e reajustes cobrados realmente. Basicamente eles não tem responsabilidade quase alguma (nem mesmo de lhe entregar o imóvel no prazo) e você é o único que tem obrigações. Enfim, é uma questão muito polêmica, mas você está certo em ingressar na justiça, acho que dificilmente vai perder.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  170. Carlos
    Posted 12 de maio de 2013 at 3:42 | Permalink

    Olá João,

    Antes de mais nada parabéns pelo site, muito completo e com certeza deve ajudar muita gente.

    Então vamos lá, tenho visto que o pessoal muitas vezes acaba tendo problemas ao comprar um apto em construção de forma financiada, pois as vezes o financiamento atrasa e as pessoas começam a pagar INCC-M da parte q ja foi financiada, ou caso não tenham financiado ainda as vezes mesmo o apto estando concluido elas pagam o reajuste do INCC-M ate o financiamento sair (seja atraso no banco ou na construtora mesmo).

    Agora, deixe me te perguntar, se eu comprar um apto na planta a vista, quais seriam as desvantagens e vantagens disso? Eu teria que pagar algo além do valor a vista como taxas de entraga algo assim ou isso só acontece quando a pessoa financia? Eu conseguiria um desconto?
    E aqui, eu estaria pensando em aptos no valores como 40-50 mil (ou seja, teriam que ser na planta mesmo).

    Meu objetivo é para revender mesmo. Consegue pensar em algumas dicas?

    Grande Abraço
    Carlos

    • Posted 13 de maio de 2013 at 9:43 | Permalink

      Olá Carlos, obrigado pelo elogio.

      Para comprar um imóvel na planta você precisa analisar as formas de trabalho da construtora: o histórico de entrega de obras, se entrega as obras em dia e de acordo com os projetos, como fazem as correções e quais os índices que utiliza, o que acontece no caso de atraso na obra e tudo mais o que conseguir levantar de informações para lhe dar mais segurança.

      A vantagem do imóvel na planta é basicamente o menor custo, o que faz com que muitas pessoas utilizem esta forma como investimento.

      Outro ponto importante é analisar as projeções de crescimento da região em que se está sendo construído: que tipos de investimentos serão feitos na região para os próximos anos? Quais as vantagens e facilidades do local (supermercados, transporte, instituições de ensino)? E por aí vai.

      Use sempre seu senso crítico e não deverá ter problemas.
      Um abraço,
      João Gabriel.

  171. stephanie
    Posted 22 de maio de 2013 at 19:00 | Permalink

    Ola

    comprei um imovel que esta sendo corrigido pelo incc. (o parcelamento da entrada)

    porem nao esta sendo corrigido somente o saldo devedor, mas tbm o saldo a financiar com a caixa. Isso é permitido?

    • Posted 28 de maio de 2013 at 17:26 | Permalink

      Olá Stephanie,

      Sim, provavelmente sua obra seja garantida pela CEF, ou seja, eles pagam gradualmente à construtora de acordo com o andamento da obra. Todos os valores que a CEF ainda não tiver pago à construtora vão sofrer reajuste, é por isso.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  172. Posted 28 de maio de 2013 at 11:53 | Permalink

    Olá,
    Acompanhei as indagações e suas respostas e vejo que realmente entende do assunto e está com sérias intenções de ajudar quem precisa. Parabéns!
    Comprei uma casa num condomínio fechado, em 03/11. Previsão de entrega em 24 meses, em 03/13 . No contrato há a previsão de atraso de 6 meses sem ônus à construtora. Segundo o contrato, há 5 etapas de construção no condomínio. A nossa casa está na 5ª etapa
    Nunca fui comunicada sobre atrasos na obra e sempre que visitamos o local e o escritório da construtora, eramos comunicados que estava normal o andamento.
    Em setembro, vendemos nossa casa e quitamos o valor integral da casa n o condomínio.
    No mês de março, fomos a construtora e avisaram que não entregariam na data prevista e precisariam do prazo de 6 meses do contrato.
    Estão entregando as casas da 1ª etapa, com quase 2 anos de atraso.
    Agora, tem 20 dias que as obras estão paralisadas. A construtora alega estar passando por problemas financeiros, mas que tão logo sejam resolvidos, reiniciarão as obras.

    Os boatos são de que há vários processos em andamento na justiça e de a empresa está quebrando”.
    Fui a um advogado e disseram que preciso esperar o prazo de 6 meses para entrar com processo na justiça.
    O que você aconselha?
    Agradeço antecipadamente .
    Catarina

    • Posted 28 de maio de 2013 at 17:32 | Permalink

      Olá Catarina,

      Obrigado pelo elogio.
      Realmente sua condição merece o acompanhamento de um advogado. Enquanto o prazo de 6 meses não é excedido, teoricamente a construtora ainda está dentro do que era previsto para a obra. Entretanto, se as obras estão paralisadas e existe um temor de quebra da empresa, aí vale se preocupar, até porque a casa de vocês já está quitada.

      Eu manteria contato com seu advogado e veria inclusive a possibilidade de notificar – nem que extrajudicialmente – a construtora neste primeiro momento, para constituir prova e demonstrar a preocupação de vocês com a situação.

      Espero ter lhe ajudado e desejo sorte.
      João Gabriel.

  173. Michael Melo
    Posted 6 de junho de 2013 at 23:48 | Permalink

    Olá, Saudações.

    Minha situação é a seguinte: Comprei um imóvel na planta que não começou a construir ainda. Assinei o contrato de Adesão em 30 de Janeiro de 2013. Porém, no meu contrato consta que as parcelas serão atualizadas pelo INCC a partir de Junho de 2012, data que foi estimado o custo da obra. De fato assinei o contrato consciente, porém, acreditava que as parcelas seriam atualizadas a partir da data da minha ADESÃO que seriam correções com índices de Fevereiro a Maio de 2013.
    Ao entrar em contato com a construtora ela disse que já isso já constava em contrato. Questionei que minha compra foi feita em Janeiro desse ano, mas estão irredutíveis.

    É LEGAL ME COBRAR ATUALIZAÇÃO, DESDE JUNHO DE 2012. SENDO MINHA COMPRA E MEU CONTRATO DE JANEIRO DE 2013?

    AO ADIANTAR PARCELAS JÁ DESTE ANO, A CONSTRUTORA É OBRIGADA A ME DAR DESCONTO? POIS ESTOU ADIANTANDO PARCELAS ATÉ DEZEMBRO DESTE ANO!

    Agradeço!

    • Posted 10 de junho de 2013 at 11:53 | Permalink

      Olá Michael,

      Eles poderiam ter lhe apresentado o valor atualizado e partir da data do seu contrato com o reajuste.
      Mas acho que iria dar na mesma no final das contas. De qualquer forma, o raciocínio ficou meio confuso, apesar de ser o procedimento padrão.

      Agora, se no seu contrato traz a data base Junho de 2012, infelizmente é assim que eles vão proceder.
      Se você se arrependeu, pode tentar um acordo para cancelar o contrato, mas acho difícil eles cederem algo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  174. Rodrigo
    Posted 19 de junho de 2013 at 21:57 | Permalink

    Boa noite João,

    Adquiri em janeiro de 2012 um apartamento ainda na planta, no valor de R$ 78.551,38 paguei R$ 6.001,38 no ato da assinatura com a construtora, essa semana recebi uma ligação da construtora informando que o valor do imóvel tinha sido reajustado para R$ 97.000,00.
    Esse valor não está acima do IDCC, já que me saldo devedor era de 72.550,00?

    Agradeço desde já!

    • Posted 24 de junho de 2013 at 16:35 | Permalink

      Olá Rodrigo,

      Realmente o valor está alto, você precisa consultá-los para saber quais as datas e valores base utilizados, bem como os índices de correção.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  175. daniela
    Posted 20 de junho de 2013 at 14:10 | Permalink

    boa tarde joao!

    recebi como doação um imóvel q possui um saldo devedor com a cooperativa de 691,53 INCC. A cooperativa me informou que o valor da dívida atual corresponde a R$20.000,00. Vc saberia me dizer como eles chegaram a esse valor? grata, daniela

    • Posted 24 de junho de 2013 at 16:36 | Permalink

      Olá Daniela,

      Infelizmente só eles mesmos vão poder te dizer como chegaram à este valor, aí você pode me escrever para vermos se está tudo correto. Você precisa saber quais as datas base utilizadas, índices e valores. Isso porque se trata de uma correção substancial!

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  176. kelvin
    Posted 20 de junho de 2013 at 17:18 | Permalink

    Ola, tenho uma duvida, a correção e feita em cima do valor do imovel?

    Meu imovel e de 124,000.00

    Então sera por exemplo 1.14% de 124??

    • Posted 24 de junho de 2013 at 16:37 | Permalink

      Olá Kelvin,

      A correção é feita sobre todos os valores em aberto (parcelas, intermediárias e saldo devedor).
      É só aplicar o índice mês a mês, sem segredo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  177. Marcus Ramos
    Posted 28 de junho de 2013 at 20:38 | Permalink

    Boa noite,

    Comprei um imóvel no valor de R$106.000,00. O corretor me chamou e disse que deveria pagar o valor de INCC, porem não me foi informado quando assinei o contrato. Segundo ele, enquanto nao assinar com o banco financiador, devo pagar esse valor referente a INCC. (Ate ai tudo bem, percebi que o INCC, realmente é devido)porem ele me fez uma proposta dizendo que devo assinar com o banco por volta de 60 dias e que ele nao cobraria os outros meses do INCC,( pagaria o total de R$870,00) mas eu so conseguiria isso se eu autorizasse que ele REGISTRASSE o ap pra mim, (como se fosse venda casada) ou seja, ele congelaria o INCC, ate me dava desconto se pagasse a vista, mas eu deveria pagar o valor de registro que segundo ele, esta em torno de R$1.800,00. Isso pode? Rsrs. Parece que ainda tem 4 meses para ser cobrado o INCC que daria uns R$ 3.400,00 e ele me daria esse descontao, mas em contrapartida ele registraria o ap pra mim. Eu nao consigo pagar so o valor do INCC, sem pagar o valor do registro pra ele. Isso é legal?

    • Posted 1 de julho de 2013 at 11:42 | Permalink

      Olá Marcus,

      O imóvel está pronto?
      Acho que a proposta dele é válida, porque até sair o contrato realmente pode haver INCC (se assim for previsto no contrato de compra).
      Com certeza há margem no valor para isso, por isso pechinche o que for possível, hehe.

      As cobranças são, sim, legais.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Marcus
        Posted 1 de julho de 2013 at 13:53 | Permalink

        Ainda está na planta, previsão para entrega jul/2014 e assinatura com a CEF em aproximadamente 60 dias. O que me chamou a atenção foi o registro… Fico um pouco desconfiado sobre eles registrarem para mim, sabe?
        Realmente as cobranças são devidas, apenas não entendi o processo de congelamento do INCC + registro.

        Então você aconselha que eu confirme?
        Muito obrigado pela atenção, o blog realmente nos ajuda muito.
        Deus te abençõe.

        • Posted 1 de julho de 2013 at 14:16 | Permalink

          Olá Marcus,

          Quanto ao registro, isso só vem a reforçar sua propriedade sobre o imóvel, é até uma garantia.
          O que vai acontecer é que o banco já vai pagar eles se você registrar, acho que é por isso que estão lhe dando o benefício. Entretanto, faça tudo por escrito, sempre documentado.

          Um abraço e boa sorte,
          João Gabriel.

  178. Marcus
    Posted 2 de julho de 2013 at 11:36 | Permalink

    Não há irregularidades deles registrarem para mim?

    João, muito obrigado pela atenção e pela agilidade nas respostas.
    Deus te abençoe poderosamente.

    • Posted 2 de julho de 2013 at 17:53 | Permalink

      Olá Marcus,

      O registro é o “documento maior” de sua propriedade, então não há garantia maior de que o imóvel seja de fato seu.
      Acho que eles estão propondo isso para receber algum valor do banco, pode ser isso.

      É claro, não posso te dar 100% de certeza porque pode haver algum detalhe, mas não vejo grandes problemas no procedimento.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  179. Bruno Xavier Peixoto
    Posted 4 de julho de 2013 at 9:30 | Permalink

    Olá Joao, tenho uma dúvida. Comprei um imovel de uma construtora, financiado pela Caixa. No ato da assinatura do contrato de Compra e venda, o valor do imóvel era R$ 92.000. Só fui chamado para assinar o financiamento com a Caixa após 1 ano, e aí o Apartamento já estava valendo R$112.000. A construtora, que de acordo com o contrato de compra e venda deveria receber R$ 88.000, recebeu R$ 98.000 da CEF. No contrato diz que as parcelas podem ser corrigidas pelo INCC. Minha duvida é: Uma vez que a construtora se compromete a me vender um imóvel por um preço X, ela nao seria obrigada a praticar esse valor? E ainda, uma vez que nao tive culpa nenhuma nesse atraso de 1 ano para assinar com a CEF, eu nao deveria ser ressarcido desse valor?

    Obrigado.

    • Posted 4 de julho de 2013 at 17:53 | Permalink

      Olá Bruno,

      Veja, o contrato é fechado por um valor X, mas sempre é previsto um reajuste que vai chegar a um valor Y, seja pelo INCC ou qualquer outro índice. Isso realmente é difícil de mudar. Agora, se aconteceu um reajuste além do previsto e por fatores alheios às condições do contrato, aí vale discutir a questão, como é o caso do atraso em 1 ano para a assinatura. Mas é bom ler bem o seu contrato antes, porque isto poderia estar previsto.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Bruno Xavier Peixoto
        Posted 4 de julho de 2013 at 20:27 | Permalink

        Joao, obrigado pela resposta. Olha, no contrato realmente diz que esse valor seria reajustado pelo INCC, até a quitação dos valores, mas não há nada dizendo que a assinatura do contrato seria 1 ano depois. Quando questionei a construtora, fui informado de que esse tempo estava por conta da CEF, pois era ela quem chamava os clientes para assinar os contratos. Mas, eu conheço pessoas que assinaram com a CEF depois de 1, 2 meses. Você acha que cabe um recurso jurídico?

        • Posted 9 de julho de 2013 at 20:33 | Permalink

          Olá Bruno,

          Eu acho que antes de qualquer ação por meios jurídicos, vale você marcar uma reunião e conversar com eles, pois uma atitude destas gera custo e demanda muito tempo. Quanto ao atraso, pela minha experiência, deve ser atraso na CEF mas provavelmente por alguma pendência da obra ou documental da construtora. A CEF não costuma se perder nos prazos assim. Então, novamente, aconselho que converse com eles. Se não der, acho sim que cabe processo.

          Um abraço e boa sorte,
          João Gabriel.

  180. Carolina
    Posted 5 de julho de 2013 at 12:45 | Permalink

    Bom dia…Por favor me tira essa duvida….comprei um imovel de 104.182.98 paguei 4500,00 da entrada e ficou faltando 99.682.98…esse saldo restante foi aprovado pela caixa, mais tenho q esperar a caixa me chamar para assinar o contrato, ja se foram 30 dias e nada de me chamar…acontece que o o saldo devedor foi para 101.926,40 e a contrutora me informou q seria de INCC…Tenho q pagar INCC com o empreendimento já pronto? caso tenha q pagar a caixa financia esse saldo também?
    Atenciosamente
    Carolina Queiroz

    • Posted 9 de julho de 2013 at 20:35 | Permalink

      Olá Carolina,

      Seu contrato deve dizer em algum ponto sobre o prazo de entrega, assinatura, etc.
      É claro que a previsão não poderia ser muito estendida, já que o imóvel está pronto. Mas aí entra outra possibilidade, o imóvel pode ainda estar com alguma pendência documental: habite-se, liberações na prefeitura e outros. Tente questioná-los sobre os prazos e dê uma olhada em seu contrato.

      Boa sorte,
      João Gabriel.

  181. Rodrigo
    Posted 9 de julho de 2013 at 9:02 | Permalink

    Uma duvida por favor,

    fiz a quitação do meu saldo devedor em uma quinta feira, a construtora disse que deveria esperar a baixa no sistema para marcarmos a entrega das chaves, na segunda feira liguei e o pagamento tinha sido constatado, mas havia surgido um novo boleto de correção do INCC do mes de julho. Sendo que ja havia pedido a minha quitação e nao existia essa correção? Eles podem corrigir após o saldo ja quitado?

    • Posted 9 de julho de 2013 at 20:36 | Permalink

      Olá Rodrigo,

      Depende das datas de referência, pode ser que seja um saldo retroativo.
      O valor é muito alto?

      Obrigado,
      João Gabriel.

  182. Luís Fernando
    Posted 11 de julho de 2013 at 0:26 | Permalink

    Primeiramente muito legal o blog,
    Eu comprei um apto em 10/2011 (assinatura do contrato com a construtora), ficou da seguinte forma:
    ENTRADA:
    R$10.000,00 (dividos em 24meses)
    R$4.000,00 (FGTs)
    R$13.000,00 (Subsídio)
    FINANCIAMENTO:
    R$70.000,00 (Financiado pela Caixa, cujo contrato foi assinado em 05/12)
    Estou pagando a taxa de evolução de obra, neste momento estou devendo R$56.000,00 dos
    R$70.000,00 que foi financiado e começarei a pagar após a entrega das chaves, e agora, a construtora está me cobrando o INCC em cima dos R$10.000,00 pagos em espécie e mais sobre o valor total do apto, que a construtora está recebendo todo mês da Caixa, está correto isso?

    • Posted 11 de julho de 2013 at 18:57 | Permalink

      Olá Luís Fernando,

      Obrigado pelo elogio.
      Sobre sua dúvida, a CEF faz o seu financiamento mas não repassa 100% do dinheiro. Isso é feito de forma gradual, de acordo com a etapa da obra. Portanto, você paga taxa de evolução (juros) sobre o que a CEF já pagou à construtora e INCC sobre o que está em aberto com a construtora, inclusive parte do financiamento. É porque muita gente acha que assinando o contrato com a CEF o valor está resolvido, mas entra esta questão do pagamento fracionado.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  183. Karen
    Posted 13 de julho de 2013 at 0:17 | Permalink

    Sr.João Gabriel,

    Gostaria de saber se é correto ser cobrado duas vezes daquele valor sobre o INCC no mesmo mês?

  184. Débora Martins
    Posted 16 de julho de 2013 at 15:29 | Permalink

    Boa tarde!

    Comprei um apartamento no valor de R$117.000,00 em 2009 com previsão de entrega para Dezembro de 2010. Até hoje depois de 2 anos e 7 meses o apartamento não saiu ainda, agora esta pronto e saiu o habite-se mas eles ainda não entratam com a documentação no cartorio para desmembramento. Hoje pedi um relatorio financeiro e me assustei, queria muito sua ajuda para saber se esta certo. Em Abril/13 estava o seguinte saldo de divida R$101.807,05 nesses 3 meses paguei quase R$1.500,00 e a minha divida aumentou demais hoje minha divida esta em R$103.931,00. Esta correto toda essa correção? Na verdade eu não deveria estar pagando esses juros pois o apartamento esta muito atrasado mas ainda vou procurar um advogado para entrar com um processo.

    No aguardo,

    Muito obrigada

    Atenciosamente
    Débora Martins

    • Posted 18 de julho de 2013 at 19:59 | Permalink

      Olá Débora,

      A questão do atraso realmente não é culpa sua, mas a construtora provavelmente vai tentar manter a posição até que seja tomada uma atitude judicial, ou seja, uma ação. Sobre o reajuste, é normal nos meses do meio do ano subir um pouco, isso porque é quando há reajustes salariais na mão de obra do setor, acho que deve estar normal sim. Agora, quando a questão do atraso, tente contestar e, se tiver paciência para entrar na justiça, as chances são todas suas.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  185. EDUARDO FERREIRA
    Posted 18 de julho de 2013 at 20:27 | Permalink

    olá João!

    é correto a construtora cobrar ICC sobre o saldo devedor mesmo com a obra atrasada em 2 meses?

    esse saldo devedor não deveria ser congelado, tendo em vista o atraso da obra?

    outra dúvida: a construtora conseguiu o habite-se em 09/07/2013, mas como vou financiar o meu saldo devedor estou impedido de pegar minhas chaves enquanto o processo junto a CEF não finalizar, isto é correto?

    mesmo não estando com as chaves em mãos a construtora quer me cobrar IGPM +1%, isto é certo?

    grato pela ajuda!

    • Posted 19 de julho de 2013 at 16:28 | Permalink

      Olá Eduardo,

      Depende do seu contrato. Ele pode prever atraso, ou não. Se bem que as construtoras são bem inflexíveis neste ponto, tenho visto obras atrasadas há mais de um ano e que eles insistem em reajustar. O problema é que para reaver o valor, você tem que entrar com ação, e enquanto a ação corre, é difícil conseguir pegar a chave. Realmente é uma prática complicada.

      Ainda sobre as chaves, é normal a retenção delas enquanto o processo não finalizar, isso porque eles ainda não receberam do banco. Sobre o IGPM+1%, também depende do seu contrato.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço.

  186. joão
    Posted 19 de julho de 2013 at 20:13 | Permalink

    Olá joão!

    Comprei um apartamento na planta com obras adiantadas no valor de 60.000 reais, em abril de 2011. Em maio de 2011 assinei contrato com o banco. O empreendimento estava previsto pra ser entregue em março de 2012. Financiei 50.000 reais com o banco. Paguei a diferença, juros mensais ao banco , e até mesmo o valor da escritura pra construtora. Não mim avisaram que teria acerto de contas com o INCC no recebimento das chaves, apesar de está no contrato, mas o contrato não ficou comigo, me disseram que o contrato só na entrega das chaves, só me passaram o termo aditivo de compra e venda. Agora que saiu o hahite-se , fui surpreendido no saldo devedor, na prestação de contas, no valor de mais de 4700 reais. E pra piorar a situação a construtora só aceita receber de uma só vez este valor. E só me entregam as chaves após este pagamento. Sendo que descontaram a multa que eles calculam pelo atraso, no valor de 1500 reais, sobrando 4700 reais para mim. Já fui ao procon e não teve acordo. A construtora me informou que já deve ter taxa de condomínio para eu pagar, antes mesmo de receber as chaves. Como devo agir diante desta situação? Sendo que a obra teve um atraso de 1 ano e 4 meses. Ela recebeu o dinheiro do banco mas alega que o banco atrasou o repasse e que comprei por 60.000 e agora está no valor de 100.000 reais. Nessa situação como posso agir?

    Desde de já, te agradeço pela ajuda!

    • Posted 25 de julho de 2013 at 17:47 | Permalink

      Olá João,

      Infelizmente se estava no seu contrato, eles não vão ceder e, pior, vão segurar as chaves.
      Se eles não querem entrar num acordo, a única forma de resolver é judicialmente, só que aí vai demandar tempo e dinheiro seu.

      Eu insistiria num acordo com eles, mas se não houver jeito, levante os custos com um advogado. Se achar que vale a pena, entre com a ação.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  187. Roberto
    Posted 23 de julho de 2013 at 23:29 | Permalink

    Olá João,
    Tenho uma pequena dúvida,
    Fui até um stand no dia 11/05/2013 gostei de um AP e entreguei os documentos necessarios para a compra eles so entraram em contato comigo para assinar o contrato no dia 28/06/2013.
    No domingo dia 30/06/2013 assinei contrato e quando fui assinar com a CAIXA para financiar o ap fui surpreendido que esse tão d INCC.
    Detalhe:
    Eles estão me cobrando o INCC de “maio e junho” sendo que eu assinei o contrato no dia 30/06/2013 e o INCC é aplicado entre o dia 20 e 21 de cada mês.
    Eles podem me cobrar algo de de meses antes do contrato?
    aguardo…. e desde já obrigado!

    • Posted 25 de julho de 2013 at 17:48 | Permalink

      Olá Roberto,

      Sim, as construtoras em sua maioria trabalham com reajuste retroativo, geralmente 2 meses mesmo.
      Só que ele não pode ser acumulado, ele tem que ser “como se você estivesse 2 meses antes”, entendeu?

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  188. Luiz
    Posted 25 de julho de 2013 at 9:22 | Permalink

    Comprei um imóvel em junho e será entregue em dezembro, vi que cobraram o reajuste do INCC de maio aleagando que é o dicídio da categoria.
    Mas o correto não seria cobrar apenas o INCC de junho até a entrega da obra?
    Luiz

    • Posted 25 de julho de 2013 at 17:50 | Permalink

      Olá Luiz,

      Assim como disse ao leitor acima, o INCC é sempre retroativo mesmo, na maioria dos casos.
      É uma prática normal no mercado.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Luiz
        Posted 25 de julho de 2013 at 19:47 | Permalink

        Mesmo eu tendo o contrato assinado dia 18-06-13, pois conversei com o Procon e eles comentaram que tem um documento que eles fornecem que as construtoras não poderiam fazer isso.

        • Posted 26 de julho de 2013 at 9:38 | Permalink

          Sim, Luiz.

          Veja, não é uma cobrança acumulada, mas, sim, retroativa.
          Agora, se o PROCON disse que é irregular, aí não tenho como discordar, pois meus comentários são baseados no que vejo no dia a dia e na experiência que tenho. Como eu disse, a grande maioria das construtoras cobra o INCC sempre de 2 meses atrás. Isso é feito, segundo eles, para manter o equilíbrio econômico entre as partes.

          Um abraço,
          João Gabriel.

          • Luiz
            Posted 26 de julho de 2013 at 14:05 | Permalink

            Obrigado João, seus comentários ajudam muito o entendimento, pois muitas vezes os compradores não são avisados pelos corretores sobre isso.

          • Posted 31 de julho de 2013 at 10:16 | Permalink

            Que bom Luiz!
            Agradeço o elogio.

  189. Deuza Maria
    Posted 26 de julho de 2013 at 11:38 | Permalink

    Olá,
    Gostaria de saber se o INCC é um imposto que se aplica a todas as cidades do país ou se se aplica somente as capitais?

  190. Érica
    Posted 27 de julho de 2013 at 11:40 | Permalink

    Olá João Gabriel, desde já agradeço sua ajuda.
    Tenho um apartamento que foi comprado na planta, quitamos a entrada e estamos aguardando a entrega do mesmo para começarmos a pagar o financiamento já assinado com a Caixa. A data da sua entrega estava prevista para Março de 2013, o que significa que já está atrasada. No ano passado já pagamos a correção INCC após a assinatura do contrato com a Caixa. E ontem recebemos outra notificação de cobrança do INCC.
    E a explicação era a seguinte:
    “Até o momento a construtora cobrou o INCC relativo somente às parcelas de entrada para facilitar o pagamento mensal pelos clientes, e começará a partir de agosto de 2013 a cobrar o INCC sobre o saldo do contrato desde a sua assinatura com a Caixa.”
    Minha dúvida é, se o apartamento tivesse sido entregue na data correta, em março de 2013, ainda assim existiria essa segunda cobrança de INCC? Que saldo de contrato da assinatura até o dia de hoje é este que eles se referem?
    Não entendo se é correta essa nova cobrança e se realmente temos que pagá-la, o senhor poderia me ajudar nesta questão?

    Agradeço a atenção,

    • Posted 31 de julho de 2013 at 10:24 | Permalink

      Olá Érica,

      Veja, pelo que entendi, a construtora deu uma ajuda isentando o INCC sobre o período de atraso.
      Mas o que eles estão dizendo, ao meu ver, é que a partir de agosto a cobrança volta e será ainda retroativa. Isso realmente não entendi porque, eles ainda não entregaram as chaves? O saldo do contrato que eles se referem é o valor que a CEF ainda não repassou à eles.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  191. Tatiana
    Posted 29 de julho de 2013 at 18:38 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Comecei a pagar as prestações para a construtora de um apartamento na planta, gostaria de saber se a cobrança do INCC de 2 meses anteriores é correto ou posso tomar providências judiciais perante isso?

    Desde já agradeço a atenção.

    • Posted 31 de julho de 2013 at 10:28 | Permalink

      Olá Tatiana,

      Sim, é um procedimento normal.
      Mas não é acumulado de 2 meses e, sim, mês referência de 2 meses atrás.

      Por exemplo:
      Se eu compro em Agosto, eles não podem cobrar Jun+Jul+Ago e sim Julho apenas.
      Em Setembro, cobra-se Jun+ Jul. Outubro, Jun+Jul+Ago. Entendeu?

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  192. Barbara Lopes
    Posted 30 de julho de 2013 at 22:12 | Permalink

    Olá, boa noite! Tenho uma dúvida: Comprei um ap na planta há 2 anos. Quando comprei eles me liberaram todas as parcelas que deveria pagar pelo e-mail. Ou seja, já tinha as 28 boletas desde o início. Ocorre que as parcelas eram fixas e foram pagas assim. Agora na entrega das chaves estão querendo cobrar o incc sobre todas as 28 parcelas que ja paguei. Isso é justo? Obrigada, Bárbara

    • Posted 31 de julho de 2013 at 10:30 | Permalink

      Olá Barbara,

      Infelizmente se o seu contrato previa reajuste mensal pelo INCC, é sim justo.
      Dê uma conferida nele.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  193. Farley Lopes
    Posted 6 de agosto de 2013 at 17:47 | Permalink

    Olá João Gabriel!
    A minha dúvida é a seguinte no contrato da minha compra o incc iria ser corrijido ate o contrato com a caixa economica federal, em maio deste ano iniciei o processo do contrato com aproovação de credito e pagamento do itbi no dia 10 de maio, porem houve um atraso na documentação por parte da cef e so assinei o contrato no dia 6 de junho ja com o itbi corrijido. Neste caso tenho mesmo que pagar o saldo devedor ja do mes de junho?

    • Posted 7 de agosto de 2013 at 11:06 | Permalink

      Olá Farley,

      Na teoria sim, pois a construtora ficou com o valor em aberto neste período.
      Entretanto, você pode tentar conversar e negociar as condições com eles. Explique sua situação, quem sabe eles não compreendam.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  194. Thiago Ferreira
    Posted 6 de agosto de 2013 at 21:52 | Permalink

    Boa noite João.

    Adquiri um imóvel já pronto em maio/2013, no valor de R$130.900,00 e no contrato constava previsão de término para fevereiro/2013, o qual já encontrava-se TOTALMENTE PRONTO na assinatura do contrato.
    O pagamento foi em 10% de entrada e o restante financiamento bancário. Foi feita assinatura do contrato com o banco, entretanto está sendo cobrando o INCC pela construtora para que eles me entreguem a chave.
    Gostaria de saber se é devida a cobrança do INCC neste caso.
    Obs: O valor que está sendo cobrado do INCC é de R$6.ooo,00.

    Desde já grato,
    Thiago

    • Posted 7 de agosto de 2013 at 11:08 | Permalink

      Olá Thiago,

      Eles devem estar cobrando o INCC sobre o período de aprovação no banco.
      Essa prática é normal e se estiver prevista em seu contrato será difícil negociar.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  195. Sally
    Posted 12 de agosto de 2013 at 23:52 | Permalink

    Boa noite João
    Adquiri um imóvel novo no valor de 516000,00. Sendo que 18000,00 será pago em corretagem. Esse valor não é de dever da construtora?
    O valor real do imóvel será portanto de 498000,00. Darei quase 18000,00 de entrada e financiarei 320000,00. As obras ja estão atrasadas desde dezembro de 2012, porém só adquiri o imóvel em agosto de 2013. A nova entrega esta prevista para setembro de 2013. O valor do INCC sera cobrado em cima do saldo devedor, 320000,00, até a entrega das chaves?

    Obrigada
    Sally

    • Posted 13 de agosto de 2013 at 19:04 | Permalink

      Olá Sally,

      Apesar de 99% das construtoras trabalharem desta forma, não está correto o comprador pagar a comissão do corretor. Quem paga é sempre o vendedor.
      Entretanto, se pararmos pra pensar, o dinheiro vai de uma forma ou de outra sair de você, nem que você pague à eles e eles repassem. Só que aí vai incidir mais responsabilidade para eles, talvez por isso o uso deste procedimento.

      O INCC será cobrado sobre todos os valores em aberto na data de entrega, incluindo o saldo devedor.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  196. Guilherme
    Posted 14 de agosto de 2013 at 14:47 | Permalink

    Prezado João,

    Primeiramente parabéns pelo acompanhamento que vem dando desde a publicação deste artigo.

    A Lei 9069/95 em seu art. 28 prevê que a periodicidade da correção monetária por índice de preço, como o INCC, é anual, anulando de pleno direito qualquer correção em tempo inferior.

    Contudo, no meu contrato com a construtora, os boletos das parcelas mensais durante a obra estão sendo enviados com a correção do INCC mensalmente. Devo procurar o PROCON para obrigar que o reajuste seja feito apenas anualmente, como prevê a lei?

    • Posted 19 de agosto de 2013 at 10:43 | Permalink

      Olá Guilherme,

      Obrigado pelo elogio.
      De fato desconhecia essa Lei, de tão “omitida” que deve ser.
      Entretanto, as correções mensais são utilizadas com a justificativa de cobrir a desvalorização do dinheiro (inflação).

      Acho que você pode tentar acionar o PROCON de sua região sim, para ver o que eles te orientam.
      Se possível, gostaria que retornasse este comentário para agregar conhecimento para todos.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  197. Marcos Santos
    Posted 16 de agosto de 2013 at 14:44 | Permalink

    João bom dia,

    Minha dúvida é simples, é certo todo mês a construtora cobrar a taxa do INCC acumulado ? exemplo: na parcela de agosto/2013 veio o índice de 6,3993 sobre a parcela inicial, a correção não deveria ser apenas a do mês ?

    • Posted 19 de agosto de 2013 at 10:44 | Permalink

      Olá Marcos,

      Infelizmente ela é acumulativa mesmo, ou seja, juros sobre juros.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  198. Rosimeri Schimitz
    Posted 18 de agosto de 2013 at 23:46 | Permalink

    Boa Noite João Gabriel
    Parabéns pelo site e pela atenção que dá a cada pergunta. Assim venho eu também com a minha:)
    Eu e meu esposo compramos um apartamento na planta com a construtora em novembro de 2011 no valor de 143.000 com uma entrada no valor de 3000,00 mais 22000,00 parcelados em 24 meses com atualização mensal de INCC. Bem até então sem dúvidas. Acontece que até agora as obras não iniciaram por problemas na documentação por parte da construtora. Quando fomos lá novamente para esclarecermos algumas dúvidas nos disseram que o valor residual que irá para financiamento subiu de 118.000,00 para 137.000,00 . AI QUE SUSTO!!! rsrsrrsrs

    Na cláusula contratual cita o reajuste em cima do valor residual, porém andamos pesquisando sobre a validade desse item, pois achamos abusivo o aumento do valor residual mesmo que as obras ainda nem tenham sido iniciadas.

    O que achamos foi que o valor pode ser reajustado, porém com as obras em construção, que não é o nosso caso, pois ainda nem começou e nem financiou.

    A pergunta é:
    É correto, por lei, ser cobrado o INCC em cima do valor residual mesmo que a obra nem tenha começado?

    Se sim, qual a vantagem de se comprar um imóvel na planta, com muita antecedência? Pois tendo em vista o nosso caso, os 2 anos que pagamos de entrada é o valor de reajuste do INCC.

    • Posted 19 de agosto de 2013 at 10:50 | Permalink

      Olá Rosimeri,

      Provavelmente seu contrato tenha previsão da possibilidade de atraso, aí você precisam dar uma lida com mais calma. Com relação à cobrança sendo que a obra nem iniciou, eu concordo que é uma situação ruim, mas como eu disse, se houver a previsão contratual, aí vai depender do entendimento do juiz, se for o caso de entrar com a ação.

      Você também me perguntou sobre a vantagem de comprar um imóvel na plana. Em torno de 2007, vimos um movimento geral de valorização de imóveis e entrada de investimento no setor. Durante esta época, muitas pessoas ganharam dinheiro com a valorização. Entretanto, hoje a valorização de imóveis está muito mais comedida, por isso naturalmente o lucro reduz para quem faz este tipo de investimento.

      Mesmo assim, pelo menos no mercado de Curitiba, acreditamos que ainda seja um bom negócio, mas desde que devidamente assessorado por um profissional que possa lhe dar o acompanhamento necessário.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  199. Naiara
    Posted 21 de agosto de 2013 at 16:05 | Permalink

    Boa Tarde João.

    Estou para fechar contrato com a construtora , porém tenho algumas dúvidas .

    O apartamento saiu por 289 mil , vou dar de entrada 240 ficando assim saldo devedor de 49 mil , esse saldo pretendo quitar em 15 meses , a entrega da obra está prevista para out/2014 , sendo assim quando entregar as chaves o meu saldo devedor deve estar quitado , a minha dúvida é : O INCC é calculado sobre as parcelas e o saldo devedor certo ? as parcelas que eu for pagando elas serão descontada do saldo devedor ? ficando assim o saldo com valor menor a cada mês ?

    Aguardo

    • Posted 22 de agosto de 2013 at 17:28 | Permalink

      Olá Naiara,

      Sim, haverá abatimento mensal das suas parcelas.
      Entretanto, os valores serão corrigidos pelo INCC. Como o valor não é muito alto, acho que não vai ter problemas com a correção.

      **Sugestão: peça para a construtora uma simulação de evolução dos pagamentos.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  200. guilherme
    Posted 22 de agosto de 2013 at 15:30 | Permalink

    Olá João!
    Eu li bastante e agora tenho quase certeza que estou sendo gravemente lesado em um contrato. Assinei o contrato de compra de um imóvel na planta no dia 03/06/2012. Este mês, Para assinar com a caixa meu financiamento, eles atualizaram o valor utilizando o ICC-RJ. Apenas um detalhe: Eles estão atualizando o valor desde Junho de 2011 até Maio de 2013. Maio de 2013 por conta dos dois meses retroativos de referência. No contrato há uma cláusula dizendo que a correção utilizaria de referência o ICC-RJ do mês de Junho de 2011, mas só percebi agora e imagino que seja uma ilegalidade extremamente abusiva perdida no meio do contrato. Até agora tudo que li diz que toda correção monetária vale a partir da data de assinatura, portanto mesmo estando no contrato, imagino que seja abusivo.
    Para se ter ideia, o valor foi atualizado em 15,54% de Junho de 2012, quanto assinei o contrato até Julho de 2013.
    Saldo do Contrato Histórico (03/06/2012) 86.864,00
    Saldo do Contrato Atualizado (Julho/2013) 100.363,23
    ICC Junho 2011 480,353
    ICC Maio 2013 555,003

    Eles estão me exigindo uma assinatura de confissão de dívida para eu poder assinar com a caixa, portanto pelas vias judiciais me prejudicaria muito pela lentidão. Como resolver isso rápido? Procon seria uma solução ou teria outra em mente?

    Muito obrigado!!!

    • Posted 22 de agosto de 2013 at 17:30 | Permalink

      Olá Guilherme,

      Sua situação é comum e não parece irregular, acontece que a maioria das construtoras fixam a data base no início das obras.
      Tudo é questão de ler as condições contratuais previamente e, se for o caso, tentar negociar com eles.

      Se o seu contrato já está assinado, aí fica mais difícil. Se eles não quiserem negociar, você pode tentar auxílio no PROCON de sua região.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  201. Luiz
    Posted 23 de agosto de 2013 at 2:39 | Permalink

    João Gabriel, Boa Noite!

    Venho aqui solicitar sua ajuda. Por favor veja meu caso:

    Adquiri um imovel na planta no dia 25/05/2013 (assinatura do contrato).

    Assinei o contrato do financiamento junto a CEF em 07/08/2013.

    Valores da negociação (fora comissão)
    Preço total do imovel …… R$ 169,600,00
    Valor da entrada ………. ..R$ 2.106,64
    Ficando saldo devedor……. R$ 167.493,36

    Ocorre que meu saldo devedor ate a efetiva assinatura do financiamento com a CEF (07/08/13) foi corregido para o valor de R$ 174.418,61 (um reajuste de R$ 6.925,25 )

    Veja o que reza no contrato em relação ao reajuste:

    7.1) O valor integral da unidade sera corrigida pelo INCC-M/FGV … ate habite-se
    ………………………….
    7.2) Para apuração………valor adotar-se…:

    a) A VENDEDORA atualizará monetariamente o preço total do contrato, adotando-se o INCC/SP de dois meses anterior a assinatura do presente instrumento e o INCC/SP correspondente a dois meses imediatamente anterior ao da liberação do habite-se, determinando-se o preço atualizado do imóvel.

    b) Será também atualizado monetariamente os valores do financiamento junto a CAIXA desde a data da assinatura do instrumento até a data da liberação da habite-se utilizando o mesmo índice e critério descrito no item “a” acima.

    Fiquei confuso em relação a 2º parte do item “a”, mas em relação a primeira parte o incc de reajuste deveria ser utilizado os 2 meses anteriores a assinatura do contrato ou seja março e abril correto?

    Desta forma me parece que não utilizaram os indices incc de 2 meses anteriores a assinatura do contrato (março e abril) e sim (maio e junho).

    Peço por favor verificar se o valor que esta sendo reajustado pela incorporadora esta corretor ou se estão cobrando a mais.

    Desde de ja agradeço a atenção.

    Abçs, Luiz

    • Posted 23 de agosto de 2013 at 15:33 | Permalink

      Olá Luiz,

      Bom, as cláusulas ali estão normais, vamos ver os cálculos.
      Os períodos são: meses 05, 06, 07 e 08.
      Os reajustes são de 2 meses anteriores, então: meses 03, 04, 05 e 06.

      Valor: R$167.493,36
      Mês 03 – 0,28% – R$167.962,34
      Mês 04 – 0,84% – R$169.373,22
      Mês 05 – 1,24% – R$171.473,45
      Mês 06 – 1,96% – R$174.834,33

      Pelos meus cálculos deu até um pouco mais.
      O problema é que você pegou bem o período de maior alta do INCC no ano, que é quando há reajustes salariais das classes.

      É uma pena, mas me parece correto.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  202. Anderson Souza Silva
    Posted 25 de agosto de 2013 at 2:51 | Permalink

    Boa Noite Joao Gabriel,

    Comprei um apartamento na planta a 1 ano aproximadamente no valor de 105 mil quando foi aprovado o financiamento pelo minha casa minha vida.

    Financiamento aprovado foi de 62 mil
    Dei entrada de 12 mil,mais Fgts de 3 mil,subsidio de 25 mil e dei uma diferença de 2,824 referente a pro soluto quando foi aprovado o financiamento.

    A previsao de entrega é para fevereiro de 2014,estou a 3 meses pagando um valor entre 100 e 200 reias referente a obra sendo depositado na conta Cef.

    a cada mes vem um extrato de evolução para minha casa onde consta um SALDO DEVEDOR TEORICO EM 30/08 (ex)

    No mes ¨6 quando comecei pagar o mesmo era de 21 mil e 600,no mes 7 estava em 27 mil,ja neste mes este saldo esta em 32 mil.
    Minha duvida é a seguinte,terei que pagar este saldo quando pegar as chaves ou o mesmo é apenas simbólico mesmo?Pois o mesmo não para de aumentar…

    desde ja obrigado pela atenção

    • Posted 26 de agosto de 2013 at 16:44 | Permalink

      Olá Anderson,

      Infelizmente vai ter que pagar. Este reajuste é justamente o INCC.
      O que lhe resta é pedir o extrato de evolução do saldo com os índices e ver se estão aplicando certinho.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  203. Heliomar M. Junior
    Posted 26 de agosto de 2013 at 15:30 | Permalink

    Boa Tarde João Gabriel!

    Parabéns pelo site! Não encontre nenhum que respondesse todas as perguntas como você!

    Também estou com uma dúvida. Financiei um apartamento na planta pelo Minha Casa Minha Vida, e estou pagando as prestações durante a obra. Era pra ficar pronto em novembro de 2011. Então agora em novembro de 2013 vai dar os 24 meses de atraso que no contrato fala que não pode ultrapassar. No meu caso, a assinatura ocorreu em 22/11/2011, com um prazo para construção de 24 meses.

    Porém me informaram que deverá ficar pronto somente em julho de 2014 talvez.

    Eu tenho que continuar pagando essas parcelas até ficar 100% pronto? Se atrasarem 3, 4 ou 5 anos por exemplo? Não tem limite pra parar de pagar essas prestações durante a obra?

    Agradeço muito se me responder isso.

    • Posted 26 de agosto de 2013 at 16:48 | Permalink

      Olá Heliomar,

      Se você atrasar as parcelas, provavelmente só vá agravar a situação.
      Seu contrato deve prever uma multa por atraso, geralmente é um valor mensal (mais simbólico do que indenizatório).

      De qualquer forma, você não deve atrasar ou parar de pagar, tente negociar com eles. Mas se não der, pode entrar com uma ação de cobrança por conta do atraso.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  204. Patricia
    Posted 29 de agosto de 2013 at 19:18 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel!!

    Eu comprei um imóvel na planta em setembro de 2010 e a construtora atrasou 8 meses já inclusos os 180 dias previstos no contrato. Ou seja, era para entregar em dezembro de 2012 e entregaram em agosto agora, de 2013.
    Minha duvida é a seguinte:

    A aplicação do INCC deve ser calculado de setembro de 2010 até dezembro ou até agosto mesmo??
    Mesmo eu pagando uma parte com uma carta de consorcio e o resto a vista??
    A construtora está calculando até agosto.
    Obrigada mesmo!!

    • Posted 2 de setembro de 2013 at 19:11 | Permalink

      Olá Patricia,

      As construtoras mesmo quando atrasam costumam reajustar pelo INCC, até a efetiva entrega, como é o seu caso.
      O que pode ser que exista em seu contrato é previsão de multa por atraso, neste caso eles dão um desconto por mês de atraso pra você, mas é preciso ler em seu contrato.

      Quanto à sua carta de consórcio e parte à vista, infelizmente a forma de pagamento não tem influência sobre os reajustes, que correrão até sua efetiva quitação.

      Espero ter te ajudado,
      João Gabriel.

  205. César Forest
    Posted 3 de setembro de 2013 at 17:24 | Permalink

    Boa tarde. Comprei um apartamento em dezembro /2012 e a partir dessa data já comecei a pagar as parcelas da entrada. Porém assinei o contrato com a caixa somente em Agosto/2013 (quem organizou a data com a caixa foi a construtora) e estou sendo cobrado em R$ 9000 referente a correção do CUB sobre o valor financiado, sendo que não é minha culpa que a assinatura tenha atrasado esse tempo todo. É legal isso, como eu poderia proceder nesse caso? obrigado.

    • Posted 4 de setembro de 2013 at 12:01 | Permalink

      Olá César,

      Você precisa dar uma lida no seu contrato, talvez previsse toda essa situação.
      Infelizmente a maioria das construtoras cobra sim reajuste durante o período até assinatura com a CEF.
      Converse com eles para entender o que aconteceu.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • César
        Posted 4 de setembro de 2013 at 16:16 | Permalink

        Olá João, vou estar revisando o contrato. Só gostaria de agradecer sua dedicação em responder todos os questionamentos.

  206. Eduardo Teixeira
    Posted 6 de setembro de 2013 at 19:33 | Permalink

    Comprei um apartamento da CURY em Junho do ano passado e peguei a chave em setembro do mesmo ano, e até hoje estou pagando o VALOR DE OBRA e o CONDOMINIO. Isso está correto? O que devo fazer?

    • Posted 10 de setembro de 2013 at 19:07 | Permalink

      Olá Eduardo,

      Condomínio sim, valor de obra acredito que não.
      A documentação já saiu?

      Me parece estranho.
      Obrigado,
      João Gabriel.

  207. Anderson
    Posted 10 de setembro de 2013 at 18:49 | Permalink

    Boa tarde comprei um apartamento em 2010 na planta pagando o valor de R$360,00 , houve varios reajustes de incc de la para ca e vejo que mesmo com valor anual do incc girando em torno de 7% minha prestação sobe 26% por cento ao ano, com o reajuste deste ano deixei de pagar R$800,00 para pagar R$1064,00 um aumento de R$264,00 , a construtora diz que isso se deve ao incc ser cobrado do valor restante da obra e a soma dos reajustes anteriores , gostaria de saber se isto esta correto ,pois faltam 10 anos para terminar de pagar e não sei até onde esse valor pode chegar. desde ja agradeço.

    • Posted 10 de setembro de 2013 at 19:11 | Permalink

      Olá Anderson,

      Me parece que há alguma informação cruzada aí.
      Se falta mais de 10 anos, não deve ser o valor da construtora, mas sim de financiamento.

      O valor da construtora corrige pelo INCC sim, sobre o saldo e parcelas.
      Preciso de mais detalhes sobre sua compra.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  208. BRUNA CAMPOS
    Posted 11 de setembro de 2013 at 13:05 | Permalink

    Uma duvida.
    Tenho pedido os boletos das parcelas com mais de uma mes de antecedencia, e os valores do INCC vem bem menores.
    Esta correto esse procedimento? por pedir mais cedo não vem o indice do INCC calculado do proximo mes ou so estou acumulando pro final da construção e terei surpresas?

    • Posted 13 de setembro de 2013 at 11:05 | Permalink

      Olá Bruna,

      Sim, se você está antecipando estará deixando de pagar o reajuste do período.
      Só fique de olho no saldo devedor final, ele geralmente é o que mais reajusta.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  209. Aidyl Oliveira
    Posted 11 de setembro de 2013 at 21:42 | Permalink

    Boa noite.
    Estou com dúvidas referente ao imóvel que adquiri, segue abaixo os valores pagos e financiado.
    Valor pagos a construtora R$ 15.062,00
    Valor pagos p/ cx e cartórios de imóveis R$ 2500,00
    Financiamento R$ 135.000,00
    Valor do imóvel R$ 150.000,00

    Dúvida:
    Comecei a negociação do imóvel em Agosto de 2013 assinei o contrato com a construtora em Agosto mesmo e em Setembro assinei o contrato com a caixa do financiamento o imóvel será entregue de acordo com a construtora no final deste mês, a pergunta é a seguinte pago algum resíduo de INCC?
    Na planta o imóvel valia 105.000,00 e o valor que comprei é sobre 150.000,00.

    Obrigada!

    • Posted 13 de setembro de 2013 at 11:07 | Permalink

      Olá Aidyl,

      Vai depender do seu contrato.
      Se ele prevê reajuste mesmo você já tendo pago mais no imóvel, aí pode pesar um pouco para você.
      Mas tudo está no seu contrato com a construtora.

      Se quiser me passar o que diz lá, te ajudo a interpretar.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Aidyl Oliveira
        Posted 16 de setembro de 2013 at 13:20 | Permalink

        Boa tarde João Gabriel,

        Bom na Cláusula Décima do contrato específica da seguinte forma:

        A fim de preservar o equilíbrio econômico deste negocio imobiliário, as partes convencionam, como condição essencial do presente composto na forma do sub-item 3.2.2 do quadro resumo, ser liberado em prestações mensais fixas e sem querer tipo de reajuste, segundo o cronograma de construção, que fica assegurado a vendedora, o direito da cobrança e recebimento da eventual diferença entre as importâncias efetivamente liberadas pela caixa, e aquelas que seriam devidas mediante a aplicação do indexador ora eleito, o INCC, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, independente de quaisquer estipulações em contrario, que possam estar contidas no documento que vier a ser celebrado junto a caixa.

        Está cláusula no contrato que se refere ao INCC.

        Mesmo na aquisição do imóvel já valorizado pago INCC?

        • Posted 23 de setembro de 2013 at 9:36 | Permalink

          Olá Aidyl,

          Infelizmente pela minha interpretação sim, mas está me parecendo abusivo.
          Seria plausível consultar um advogado.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  210. Franklin Ferreira Al
    Posted 20 de setembro de 2013 at 16:41 | Permalink

    Essa abaixo é a realidade da minha futura possivel compra.
    APARTAMENTO 2º ANDAR

    RENDA BRUTA: R$ 2.000,00

    Valor do Imóvel: R$ 136.297,00

    Subsídio Minha Casa Minha Vida: R$ 9.217,00

    Entrada: : R$ 4.362,00

    Mensais construtora: R$16.658,87 em 27 parcelas de R$ 616,99 1ª e 2ª sem INCC 3ª a 30ª parcela com incidência do INCC

    * Seguro de Obra: O pagamento das parcelas referentes ao seguro de obra, só iniciam, após a assinatura de contrato com o Banco, o que deve ocorrer por volta de 6 meses, após assinatura de contrato com a MRV. A 1ª parcela prevista é de R$ 18,95 e a última 24ª parcela R$ 598,86

    Taxa de Administração: R$ 190,00 ( 45 dias após assinar contrato com a MRV)

    Taxa Despachante: R$ 700,00 ( pago em 10 X R$ 70,00) 60 dias após assinar contrato

    Financiamento com o Banco do Brasil: R$ 106.059,13 Prazo de 360 meses.O pagamento das parcelas referentes ao financiamento bancário só se iniciam após a entrega das chaves, com a 1ª parcela prevista de R$ 600,00 e a última (30 anos)R$ 618,07
    _____________________________________________________________________________

    Pergunta: Sobre essas parcelas de Mensais construtora: R$16.658,87 em 27 parcelas de R$ 616,99 com INCC a partir da 3ª a 30ª parcela com incidência do INCC.

    Qual o valor médio que essas parcelas ficariam ?
    _________________________________________________________________

    Outra Pergunta :
    Esse financiamento é pelo BB e não pela caixa, portanto as parcelas não são decrescentes. Haverá incidência de INCC ou de outro imposto após a entrega das chaves?

    Financiamento com o Banco do Brasil: R$ 106.059,13 Prazo de 360 meses.O pagamento das parcelas referentes ao financiamento bancário só se iniciam após a entrega das chaves, com a 1ª parcela prevista de R$ 600,00 e a última (30 anos)R$ 618,07

    • Posted 23 de setembro de 2013 at 9:39 | Permalink

      Olá Franklin,

      1. Depende do índice, mas creio que entre 7 – 9% (no máximo) ao ano. Ou seja, a grosso modo os R$616 deverão ao final das parcelas estar próximos de R$750.
      2. Após a entrega não, somente os juros do banco e os custos de aquisição (registro, cartório, selos, certidões e ITBI). É possível que haja correção pela TR das parcelas, mas aí realmente é cabível, principalmente considerando o prazo do seu contrato.

      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  211. Mateus Lopes
    Posted 23 de setembro de 2013 at 17:51 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Solicito sua ajuda, pois tenho uma duvida sobre o INCC, no começo do ano de 2013 fechei negocio ref. a compra de um ap, que vai ser entregue em janeiro de 2014, já assinei com o banco e já paguei o INCC dois meses depois de ter fechado com o banco, gostaria de saber se depois que for entregue as chaves eu terei que pagar algo á mais ref. ao INCC, e gostaria de saber se os reajustes que tem todo mês ref. as parcelas do financiamento do valor de entrada é devido?

    • Posted 25 de setembro de 2013 at 16:02 | Permalink

      Olá Mateus,

      Sim, você vai pagar tanto a “taxa de evolução” para o banco quanto o INCC para a construtora.
      A primeira se refere àquilo que o banco já te “emprestou”, ou seja, já repassou à construtora. Sobre ela você paga juros.
      A segunda vai se aplicar sobre todos os valores que estiverem em aberto com a construtora durante a obra, até a integral quitação da CEF.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  212. Vicente
    Posted 24 de setembro de 2013 at 12:49 | Permalink

    Olá Gabriel!

    O reajuste pelo INCC também se aplicaria na correção monetária para devolução de valores pagos pelo comprador (resolução do contrato em função da mora da Construtora)?

    Obrigada!

    • Posted 25 de setembro de 2013 at 16:04 | Permalink

      Olá Vicente,

      Imagino que não. O contrato prevê multa por atraso provavelmente, aí seu advogado pode solicitar algum tipo de correção.
      Entretanto, pelo INCC nunca vi, apesar de me parecer justo! Hehe.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  213. martha nunes
    Posted 25 de setembro de 2013 at 15:20 | Permalink

    Gostaria de saber se as parcelas da compra de um Terreno também podem ser corrigidas pelo INCC?

    • Posted 25 de setembro de 2013 at 16:08 | Permalink

      Oi Martha,

      Sim, pode. O INCC é o índice da construção civil e geralmente indexa tudo o que baliza o setor, inclusive terrenos.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • martha nunes
        Posted 26 de setembro de 2013 at 16:10 | Permalink

        Ajudou Muito… Preciso emitir um Parecer Técnico e agora já sei por onde começar. Obrigada!!

        • Posted 26 de setembro de 2013 at 16:38 | Permalink

          Olá Martha,

          Que bom que foi útil, esse é meu principal objetivo.

          Obrigado,
          João Gabriel.

  214. Murillo
    Posted 27 de setembro de 2013 at 9:16 | Permalink

    Bom dia João Gabriel.

    Muito obrigado pelos seus esclarecimentos. Estou acompanhando o blog e já aprendi muito sobre a compra de imóveis na planta.

    Mas ainda me resta algumas dúvidas:

    1-Entendi que para um imóvel na planta o INCC incide sobre a parcela ainda devida à construtora e sobre o valor adiantado pelo banco devo pagar juros de obra. Gostaria de saber se sobre o saldo devedor perante o banco (digamos que o banco pagou à construtora 50% do saldo devedor total) há correção monetária (além dos juros de obra), e qual seria o índice normalmente utilizado para isso (TR, INCC…).

    2-Gostaria de saber ainda se você saberia me dizer sobre a fórmula utilizada para calcular o juros de obra. Na construtora me falaram que se o andamento da obra está em 80%, então pago a título de juros de obra o montante referente a 80% sobre a minha futura prestação de financiamento com o banco. Não acredito que seja exatamente assim, isso procede?

    Muito obrigado!

    • Posted 27 de setembro de 2013 at 15:23 | Permalink

      Olá Murilo,

      Obrigado pelo elogio, muitas pessoas ficam mais atentas com as informações que publicamos e é exatamente este nosso objetivo.
      Sobre as dúvidas:

      1 – Depende do seu contrato com o banco, mas geralmente cobra-se juros de contrato + TR.
      2 – Não sei precisamente como é a fórmula, mas funciona assim: a construtora tem um cronograma. A cada etapa finalizada do cronograma, o banco libera uma parte do dinheiro para eles, ou seja, o que lhe explicaram na construtora em linhas gerais parece ter lógica, se assim forem as condições do acordo entre construtora e banco. Neste caso, sobre os 80% pagos pelo banco, você paga os juros de contrato + TR. Sobre os 20% em aberto, INCC ou o que for convencionado.

      Espero ter lhe ajudado,
      João Gabriel.

  215. Alice Medina
    Posted 17 de outubro de 2013 at 13:20 | Permalink

    Bom dia,

    Parabéns pelo blog…

    Gostaria que me ajudasse numa duvida.
    Comprei um apartamento na Planta em Março 2013, data prevista para entrega Maio/2015, o valor de compra foi R$ 169.000,00 – Queria pago da seguinte maneira R$ 13.000,00 (Pago em 10 X R$ 1.300,00) já pagamos 07 Parcelas, informaram que assinariam com a CEF em 3 Meses no maximo…. só que isso não aconteceu… por não estar com todos os documentos e certidões, avaliação do engenheiro da CEF, etc… só foi liberado no começo do mês, recebi a informação que meu credito foi aprovado pela CEF e que estaremos assinando o contrato no começo de Novembro. Porém, eles informaram outros valores… que segue abaixo:
    SALDO DEVEDOR OUTUBRO/13
    R$ 169.013,48
    FINANCIAMENTO APROVADO
    R$ 150.000,00
    FGTS
    R$ 14.000,00
    FINANCIAMENTO E FGTS
    R$ 164.000,00
    SALDO DEVEDOR REMANESCENTE
    R$ 5.013,48

    Está certo? Ela informou que é devido a variação do INCC…. mas em 07 Meses teve um aumento de mais R$ 9.000,00? É isso mesmo?

    Desde já agradeço a atenção.

    Obrigada

    • Posted 21 de outubro de 2013 at 16:02 | Permalink

      Boa tarde Alice,

      Obrigado pelo elogio.
      Sim, infelizmente dependendo do período você pega um reajuste alto.
      Nos meses do meio do ano existe reajuste salarial da classe, e é aí que “o bicho pega”.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  216. Antonio Alves
    Posted 28 de outubro de 2013 at 9:08 | Permalink

    Bom dia João Gabriel.
    Gostaria de entender mais sobre o índice INCC, pois meu primo pagou as taxas cartorárias para garantir a reserva de um apartamento em 2010 que custava 82.000,00. Este ano, 2013, a construtora o chamou para assinar o contrato com a CAIXA, porém o valor do imóvel passou a ser de 107.000,00. A construtora alega que foi reajuste pelo INCC. Particularmente achei muito injusto, pois a construtora nem começou a construir, atrasou o início das obras e quer alterar o valor do imóvel. Em quais situações incide o INCC e se, nesse caso concreto, há possibilidade de comprar o imóvel pelo preço que inicialmente a construtora conquistou a venda, mesmo que ingresse com ação judicial.

    Desde já agradeço!

    • Posted 28 de outubro de 2013 at 9:30 | Permalink

      Antônio,

      Não sei se seu primo chegou a assinar um contrato com a construtora, talvez tenha algum tipo de informação lá.
      Agora, quanto à construtora atrasar, alterar a planta inicial e querer reajustar acima do índice previsto, com certeza pode ser tudo revertido através de ação judicial. É claro que vai demandar tempo e dinheiro, mas particularmente acredito ser uma causa com alta chance de ganho.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  217. Jack Bezerra
    Posted 5 de novembro de 2013 at 15:56 | Permalink

    Boa tarde João, poderia ajudar mais um aflito????rsrsrsrsr
    No dia 10/01/2013 Assinei contrato de compra e venda de uma imovel, no dia 17/07/2013 assinei contrato de financiamento junto á CEF, até á assinatura, peguei ás parcelas para á construtora corrigidas pelo INCC, tudo certinho.
    A partir da assinatura, minhas parcelas aumentaram muito (foram reparceladas), para se ter uma ideia, pagava cerca de R$ 1486,00, elas pularam para R$ 1780,00 no ato da assinatura foi informado que as parcelas aumentaram para comportar o aumento valorização/juros até á data da assinatura com á CEF no dia 17/07/2013… até ai blz…. só que ainda tenho 15 parcelas á pagar para á construtora, e fui informado que agora eles não sofrem aumento do INCC mensal, e sim Anual isso é correto? pois na data do o ajuste anual, será exatamente quando na teoria receberei ás chaves… e o valor poderia aumentar muito e tenho medo de não conseguir arcar….

    Outra dúvida, essa mais ingrata é seguinte:
    Como falei já assinei contrato junto á CEF, e dessa forma todos os meses já pago os juros da evolução da Obra diretamente á CEF, pois á CEF libera gradativamente o dinheiro para á Construtora, e o saldo Financiado foi R$ 110.980,42 e foi me dito que serão calculos os juros anul de INCC sobre esse valor também…. más quanto eu for receber ás chaves não deveria mais R$ 110.980,42 para á construtora, pois á caixa já teria pago/depositado e ou adiantado todo esse valor para efeito de termino da obra.

    Por que teria que pagar juros, sobre esse valor??? a construtora está cobrando algo fora do mercado????

    Me ajudeeeeee

    Abraços

    Jack

    • Posted 6 de novembro de 2013 at 8:50 | Permalink

      Olá Jack,

      Veja, o reajuste ser mensal ou anual não deve mudar muito a situação, isso porque ao invés de reajustar mensalmente, o valor vai vir de uma vez só, anualmente e acumulado. Agora, achei estranho este reajuste baseado em “valorização até assinatura”. Você tem por obrigação contratual pagar: taxa de evolução de obras (juros) para a CEF e INCC para a construtora. Fora isso, é abusivo.

      Quanto à sua outra dúvida, o saldo devedor ou parcela de entrega de chaves é o maior valor entre todos, geralmente. Como ele é o último a ser quitado pela CEF, o INCC corre até essa data, isso porque até então o valor está em aberto com a construtora. Realmente isso é assim mesmo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Jack Bezerra
        Posted 18 de novembro de 2013 at 15:23 | Permalink

        Jack Bezerra
        Posted 11 de novembro de 2013 at 10:13 | Permalink
        João, muito bom dia…. entendi bem melhor agora….
        E só para certificar e não haver mais duvídas, financiei com á CEF R$ 110,980,42..
        Já estou pagando os juros da Evolução da Obra para á CEF todos os meses, de acordo com o que ela repassa para o andamento da Obra….
        Então dessa forma, irei pagar juros duas vezes desse valor financiado? ou seja pago os juros mensais diretos para á CEF, e no final na entrega do imovel financiado terei que pagar o INCC de todo o financiamento que á CEF aprovou??? parece meio injusto….

        No aguardo

        Jack

        • Posted 18 de novembro de 2013 at 16:14 | Permalink

          Jack,

          Perdão pela demora na resposta.
          Não, não é juros duas vezes. Vamos supor uma situação:

          O imóvel custa R$100mil e o cronograma da CEF prevê que seja pago em 10x de R$10mil (tudo a grosso modo).

          Mês 1. Você deve R$90mil pra construtora e R$10mil pra CEF.
          Mês 2. Você deve R$80mil pra construtora e R$20mil pra CEF.
          …assim por diante.

          Sobre o que você deve para a construtora, incide INCC.
          Sobre o que você deve pra CEF (que ela já passou à construtora), incide os juros de financiamento.

          São valores e correções diferentes.
          Espero ter ajudado.
          Um abraço,
          João Gabriel.

          • Jack Bezerra
            Posted 18 de novembro de 2013 at 16:42 | Permalink

            João, boa tarde!
            Quanto á demora, fiquei tranquilo…. não há nem como ficar bravo, pois sua ajuda e sempre valioso…

            Só tenho á agradecer e lhe desejar muito sucesso profissional e muitos anos de vida, para que possa ajudar outras tantas pessoas que venham precisar de uma dica/orientação profissional com á sua..

            Abraços

            Jack

  218. Rosie
    Posted 7 de novembro de 2013 at 17:55 | Permalink

    Boa tarde, João!
    Eu e meu noivo acabamos de reservar um apto na planta para ser entregue em 03/2015.
    O valor do imóvel é de R$126,895,00.
    Irei pagar a entrada junto a construtora durante a obra e financiar R$85.000 junto a caixa.
    Gostaria que esclarecesse quanto ao INCC.
    Ele será cobrado desde o primeiro mês.
    O calculo sobre o saldo devedor seria feito sobre o saldo devedor junto a construtora, junto a caixa ou total?

    • Posted 8 de novembro de 2013 at 12:08 | Permalink

      Olá Rosie,

      Sim, o INCC vai incidir sobre todos os valores diluídos ao longo do tempo.
      Durante a obra e após financiar os R$85mil, o banco vai repassar o dinheiro aos poucos para a construtora, de acordo com a etapa da obra.
      Sobre o dinheiro que o banco for repassando, você vai pagar juros, a chamada Taxa de Evolução, mas não INCC.

      Sobre todos os valores que estiverem em aberto com a construtora, você paga INCC.
      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  219. wantuilton
    Posted 16 de novembro de 2013 at 22:30 | Permalink

    João primeiro quero barabenizar o seu bog ajudando a tirar duvida de muitas jente joao comprei um ap e a entrega esta prevista p/ dezembro 2014 so que a obra esta adiantada com previzao de entrega ate julho 2014 gostaria de saber se tenho que pagar taxa de construçao e incc ate dezembro 2014 ou ao pegar a chave ja para de pagar obrigado ate a proxima

    • Posted 18 de novembro de 2013 at 16:12 | Permalink

      Olá Wantuilton,

      Obrigado pelo elogio.
      Não, se a obra terminar antes e você quitar suas obrigações contratuais, não existe porque pagar por uma data futura.
      Se tentarem lhe cobrar algo nesse sentido, está errado.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  220. Karla Cristina
    Posted 22 de novembro de 2013 at 18:31 | Permalink

    Olá João!

    Assim como todos, estou cheia de duvidas quanto ao INCC, juros…
    Comprei um apto na planta em maio/13, o valor do imovel é de 317.232,50, a negociação ficou assim:

    - No ato da assinatura, entrada de 50 mil em 24/05/13.
    - 1ª parcela de 63 mil em 30/05/13 ( comprei em um periodo promocional e foi dado como desconto)
    -2 parcela de 102 mil reais em 28/02/14
    - saldo devedor de 110 mil a ser pago em 30/03/14.

    Minha duvida, verifiquei que no meu contarto esta descrito como entrada o valor de 42 mil reais e não os 50 mil como paguei ( tenho a copia do cheque), eles alegam que os 8 mil foi taxa de corretagem e eu andei estudando e verifiquei que isso é ilegal, concorda?

    Quando fui antecipar minha 2ª parcela levei um susto, ao inves de receber um desconto pela antecipação do pagamento, paguei 107 mil em decorrencia do ajuste do INCC.

    Observei que meu saldo devedor tambem sofre reajuste, mas não sei o valor que ficará em março de 2014, segundo o prazo que a construtora deu. como faço para calcular?

    Vale salientar que a obra está atrasada e meu apartamento era para ser entregue em fevereiro de 2014, mas as unidades anteriores a minha ainda não receberam, como os aptos que seriam entregue em julho deste ano. Minha duvida é, vou pagar mais juros em decorrencia do atraso das obras? e se o saldo devedor não estiver dentro do meu limite de financiamento, perco o imovel?

    Outra duvida, caso queira desitir da compra em março/14, ja que as obras estão atrasadas, perco os 157 mil ja pagos?

    me ajuda, to muito angustiada, nem durmo pensando nessa divida.

    att Karla

    • Posted 26 de novembro de 2013 at 8:27 | Permalink

      Olá Karla,

      Sim, a corretagem é obrigação de quem vende, e não de quem compra. Isso é ilegal, mas, infelizmente é uma prática comum entre as construtoras.

      Quanto ao reajuste do INCC, acredito que você tenha pego o período do meio do ano pra frente (jun, jul), que é quando há reajustes salariais no setor e o índice costuma ficar bem alto mesmo. Sobre a outra pergunta, sim, o INCC vai corrigir também seu saldo devedor, mas para dizer quanto vai ficar é um pouco difícil. Analisando uma média histórica, o INCC costuma ficar entre 7 – 8% ao ano, aí você pode tirar uma base.

      Quanto ao atraso da obra, geralmente as construtoras tem um respaldo contratual de 180 dias para isso, mas já vi casos aonde a pessoa ganhou uma ação na justiça com poucos dias de atraso, vai da argumentação e do entender do juiz.

      Por fim, sobre a devolução, você não deverá perder tudo. Novamente depende da construtora e do seu contrato, mas devem lhe devolver algo entre 70 – 80% do que já foi pago. Analise o mercado, veja se houve uma boa valorização no imóvel ou se há perspectivas de boa valorização futura, talvez valha a pena aguardar o atraso e entrar na justiça para reaver os reajustes do período de atraso.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  221. Paula Daniele
    Posted 11 de dezembro de 2013 at 15:11 | Permalink

    Boa tarde.

    Comprei um apto em 20/07/13 onde foi gerado os boletos com valor fixo das parcelas sem as correções de INCC.
    A informação que me foi passada que a correção seria do inicio do contrato até a data de quitação da parcela, agora a construtora diz que eu vou ter que pagar as correções do inicio do contrato até a data de hoje sem levar em conta a data que quitei as parcelas. E correto isso?

    • Posted 11 de dezembro de 2013 at 15:18 | Permalink

      Olá Paula,

      Vamos criar um cenário hipotético, onde:

      1. INCC – 0,5% ao mês.
      2. Prazo – 6 meses.
      3. Parcela – R$500,00.

      As correções são assim:

      1º Mês – Parcela de R$500,00 à vista.
      2º Mês – R$500,00 + 0,5% = R$502,50
      3º Mês – R$502,50 + 0,5% = R$505,02
      4º Mês – R$505,02 + 0,5% = R$507,54
      5º Mês – R$507,54 + 0,5% = R$510,07
      6º Mês – R$510,07 + 0,5% = R$512,63.

      …e assim por diante.

      Então a data base das parcelas é sempre a assinatura do contrato vezes o período até a liquidação da parcela.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  222. Ronaldo Doehler
    Posted 11 de dezembro de 2013 at 21:39 | Permalink

    Gostaria de saber COMO é calculado o INCC de um lote de valor R$160.000,00 comprado em novembro e este valor diluído da seguinte maneira:

    entrada – 3 x 9.301,12 (a 1ª já foi feita e as outras serão semestrais);

    24 mensais de 962,19 (1ª já paga em nov/13);

    112 mensais de 893,46 (após a entrega, direto com a construtora).

    Como calculo o mês de DEZEMBRO e posteriores?
    Agradeço a ajuda e atenção.

    Ronaldo.

    • Posted 16 de dezembro de 2013 at 15:21 | Permalink

      Olá Ronaldo,

      Qual é a data base da compra?
      Se for Novembro, por exemplo, você vai aplicando os índices mensais.

      Mês 1 – Valor Base x Ínice do Mês = Valor Reajustado.
      Mês 2 – Valor Reajustado Mês 1 x Índice do Mês = Valor Reajustado.

      E assim por diante.
      As semestrais corrigem normalmente, mas com espaçamento de 6 meses.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Ronaldo Doehler
        Posted 14 de janeiro de 2014 at 23:18 | Permalink

        João Gabriel, muito obrigado pelas informações; mas o que está acontecendo é o seguinte:
        Assinei o contrato de compra do lote em 25/10 e recebi o boleto de pagamento do mês de dezembro com os seguintes reajustes (prestação estava em R$962,19):

        Em 25/11/13 o contrato foi ajustado em 0,43% (962,19 x 0,43% => 4,13 + 962,19 = 966,32 );

        Em 25/12/13 a parcela ajustada acima sofreu mais 0,26% de ajuste (966,32 x 0,26% => 2,52+ 966,32 = 968,83);

        Dessa forma, o INCC cobrado em dezembro foi a soma dos 2 INCC’s (0,43 + 0,26 = 0,69%);

        Gostaria de saber se tal cálculo está correto.
        Obrigado.

        • Posted 15 de janeiro de 2014 at 8:38 | Permalink

          Olá Ronaldo,

          Infelizmente esta é a estrutura de cálculo de qualquer reajuste mensal, são os chamados juros compostos.
          É exatamente por isso que comprar imóveis na planta requer planejamento, sobretudo sobre o saldo devedor final.

          Exemplo:

          Mes 1: R$1.000,00 x INCC = R$1.015,00
          Mes 2: R$1.015,00 x INCC = R$1.032,00
          … e assim por diante.

          Você pega o valor reajustado do mês anterior e aplica o INCC, o valor só sobe com o passar do tempo.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

          • Ronaldo Doehler
            Posted 15 de janeiro de 2014 at 22:34 | Permalink

            Tudo bem, entendi.
            Mas neste caso específico, os índices 0,43% e 0,26% referem-se respectivamente aos meses de set/2013 e out/2013!
            É correto?? corrige-se pelo índice anterior ao mês contratado?
            e este mês então(janeiro/2014) será reajustado pelo índice de nov/13?
            Esta está sendo a minha dificuldade em entender os cálculos de reajuste….
            Obrigado mais uma vez!
            Abraço e feliz ano-novo!

          • Posted 16 de janeiro de 2014 at 13:07 | Permalink

            Olá ronaldo,

            Sim, geralmente utiliza-se o índice de dois meses anteriores.
            É uma prática comum para manter a estabilidade financeira.

            Obrigado,
            João Gabriel.

  223. Edson
    Posted 17 de dezembro de 2013 at 16:03 | Permalink

    Caro João Gabriel.

    Solicito verificar o cálculo do saldo devedor até dezembro 2013, que em 18/03/2013 era de R$ 200.000,00 considerando que no contrato da compra do imóvel está previsto o reajuste do saldo até o aceite(outubro 2013) aplicando o INCC e após IGP-M + juros de 1% pela tabela price.

    Obrigado.

    • Posted 18 de dezembro de 2013 at 9:58 | Permalink

      Olá Edson,

      Se é um valor sem pagamentos mensais, é simples.
      Geralmente, usa-se o índice de dois meses anteriores, na maioria das construtoras, então:

      Mês 03 – R$200.000,00
      Mês 04 – R$201.600,00
      Mês 05 – R$202.164,48
      Mês 06 – R$203.862,66
      Mês 07 – R$206.390,55
      Mês 08 – R$210.435,81
      Mês 09 – R$211.971,99
      Mês 10 – R$212.629,10

      —-INCC

      Após, IPGM + 1%

      Mês 11 – R$217.944,83
      Mês 12 – R$221.998,60

      **Lembrando que os cálculos são aproximados, não necessariamente são a tradução da realidade, porque seu contrato pode conter particularidades.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Edson
        Posted 18 de dezembro de 2013 at 10:41 | Permalink

        Valeu João Gabriel, ajudou muito. O cálculo que eles fizeram está em torno de R$ 23.000,00.

        Um abraço, Feliz Natal e um Próspero Ano Novo.

        Edson

        • Posted 18 de dezembro de 2013 at 10:45 | Permalink

          Olá Edson,

          Imagine. Precisando, estamos aí.
          Desejo também um ótimo 2014 para você!

          Um abraço,
          João Gabriel.

  224. Fabricio
    Posted 19 de dezembro de 2013 at 11:57 | Permalink

    Bom dia João Gabriel.
    A minha dúvida é a seguinte: assinei um contrato de aquisição de imóvel em construção no dia 31/10/2013. Ao receber o boleto para pagamento da prestação, verifiquei que o saldo devedor foi corrigido sem levar em consideração o pro rata. Gostaria de saber se esse procedimento está correto. No contrato não há menção sobre a questão do pro rata.
    Atenciosamente
    Fabrício

    • Posted 19 de dezembro de 2013 at 12:08 | Permalink

      Olá Fabricio,

      Independente do pro rata, o contrato deve prever reajuste pelo INCC ou algum outro índice.
      É por isso que o saldo devedor é corrigido, assim como suas parcelas.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  225. Eduardo
    Posted 27 de dezembro de 2013 at 19:54 | Permalink

    Boa noite,

    Comprei um apartamento financiado já pronto, porém ainda não houve a emissão do habite-se, incidindo, assim, só o incc. Minha dúvida é a seguinte: como é feito o cálculo do incc de um mês pra outro? Individualmente (por ex., mês de dezembro será de 0,6%; mês de janeiro será de 0,7%…) ou cumulado (mês de dezembro 0,6% e mês de janeiro, que foi 0,7%, sendo cobrado 1,3%).

    Desde ja agradecido.

    • Posted 28 de dezembro de 2013 at 13:18 | Permalink

      Olá Eduardo,

      O cálculo do INCC é sempre feito de forma acumulativa, assim como em qualquer reajuste.
      Um exemplo básico: vamos considerar uma taxa de INCC supostamente fixa de 0.7% a.m. e uma dívida de R$10.000,00.
      Para exemplificar, vou utilizar um período hipotético de 6 meses:

      1. R$10.000,00 x 0,7% = R$70,00 -> R$10.070,00.
      2. R$10.070,00 x 0,7% = R$70,49 -> R$10.140,49.
      3. R$10.140,49 x 0,7% = R$70,98 -> R$10.211,47.
      4. R$10.211,47 x 0,7% = R$71,48 -> R$10.282,95.
      5. R$10.282,95 x 0,7% = R$71,98 -> R$10.354,93.
      6. R$10.354,93 x 0,7% = R$72,48 -> R$10.427,41.

      … e assim por diante.

      Espero ter ajudado.
      Um abraço e Feliz 2014!

  226. Danielly
    Posted 2 de janeiro de 2014 at 11:22 | Permalink

    Bom dia João Gabriel!

    Tenho uma dúvida e espero que você possa me ajudar.
    Comprei uma casa através de um consórcio de imóveis, em março deste ano fui ao banco e iniciei o processo para quitação da dívida.
    Por incompetência do banco, o processo de quitação apenas foi concluído no final de 2013.
    Em dezembro/2013 fui informada que a dívida havia sido quitada!!
    Porém hoje (02/01/2014) o banco me avisou que em dezembro foi feito o reajuste anual pelo INCC e que ainda preciso pagar mais de R$ 2.000,00 para realmente quitar o imóvel.

    Se o banco tivesse concluído o processo antes de dezembro, eu ainda teria que pagar essa correção?

    Obrigada

    • Posted 13 de janeiro de 2014 at 16:51 | Permalink

      Olá Danielly,

      Não, o reajuste provavelmente se deu em virtude do atraso na quitação.
      Você vai precisar tentar negociar com o banco, mas receio que não tenha muita facilidade em cobrá-los.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  227. Alexandre Vieira
    Posted 9 de janeiro de 2014 at 15:52 | Permalink

    João, boa tarde.

    Tenho uma dúvida, adquiri um apto em SP a dois anos atras na planta.

    paguei a entrada e intermediarias direto para construtora.

    Em abril de 2012 eu assinei o financiamento do meu apartamento junto a caixa econômica.

    Desde então passei a receber boletos que iniciaram em R$ 17,00 e hoje estou pagando algo em torno de R$ 398,00.

    era para o apto ser entregue em set/13 mas existe a clausula de 6 meses de atraso, e a previsão de entrega é em março/14.

    Uma colega de trabalho comprou um apto nos mesmo moldes e quando foi recebe-lo foi surpreendida com a taxa do INCC de R$ 7.500,00.

    tentei contato com a construtora e ela informa que eu não terei de pagar nenhuma taxa que ja esta tudo certo, a caixa economica não respondeu meus questionamentos.

    você saberia dizer se terei de pagar esta taxa acumulada ? ou é provavel que eu ja tenha pago ela nestes boletos que recebo mensalmente ?

    no aguardo

    • Posted 13 de janeiro de 2014 at 16:53 | Permalink

      Olá Alexandre,

      Depende muito do seu contrato.
      Há casos (raros) em que a construtora congela o reajuste no período de atraso, mas é bem difícil.

      Se a obra não está concluída, é possível que a CEF ainda não tenha quitado sua parte com eles.
      Por isso, receio que você tenha que pagar INCC, mas é bom se certificar com a construtora e, caso eles digam que está tudo certo, que lhe forneçam isso por escrito, para ser prova no caso de uma ação por exemplo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  228. Bruna
    Posted 16 de janeiro de 2014 at 10:14 | Permalink

    Olá, primeiramente quero parabenizar pelo texto bem exemplificado…
    E quero tirar umas dúvidas pois contratei um financiamento de uma data em que as parcelas foram aumentadas e reajustadas anualmente com base no IGP-M….e tbm depois de um tempo eu quitei o financiamento, assim teve uma diminuição …
    Na realidade preciso saber como verifico se os valores q paguei estão de acordo com os índices do IGP-M, onde posso procurar??
    Obrigada atenção

    Até mais

    • Posted 16 de janeiro de 2014 at 13:09 | Permalink

      Olá Bruna,

      Obrigado pelo elogio.
      No seu caso, você tem duas opções:

      1. Pedir o demonstrativo de atualizações à quem lhe concedeu o “empréstimo”.
      2. Acessar a tabela e atualizar mês a mês para conferir: http://www.portalbrasil.net/igpm.htm

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  229. Giovana
    Posted 3 de fevereiro de 2014 at 10:04 | Permalink

    Bom dia,

    Comprei um apartamento em outubro de 2013, no qual o “investidor” (vendedor) intermediou a venda e passou para a construtora para ser anuente. Portanto agora, véspera de assinar com o Banco que financiou a obra me informaram que terei que pagar as “custas, diferença de obra” é normal? Sendo que afirmam que darão a posse assim que eu assinar o contrato aguardando apenas o habite-se para realmente abater o valor no financiamento, até ocorrer a liberação do mesmo. Este prazo pode variar entre 6,8 a 12 meses, enquanto isso ficarei com uma parcela de tais custas… Agradeço se puderem me auxiliar.

    att,

    Giovana

    • Posted 4 de fevereiro de 2014 at 10:25 | Permalink

      Olá, Giovana.

      Perdão, não entendi bem que custas são estas a que eles se referem?
      São reajustes de saldo?

      Obrigado,
      João Gabriel.

  230. Monique
    Posted 7 de fevereiro de 2014 at 10:14 | Permalink

    João Bom dia.

    Gostaria de tirar uma dúvida

    Comprei um imóvel na planta, que será entregue daqui 2 anos, até la terei que pagar o fluxo de obras e com reajuste de INCC, gostaria de saber se esse fluxo pode ser cobrado e também se deve ser cobrado o INCC em cima de cada parcela?

    • Posted 7 de fevereiro de 2014 at 10:47 | Permalink

      Olá, Monique.

      O INCC vai incidir sobre todos os valores (parcelas e saldo).
      Portanto, é preciso se planejar bem, o saldo devedor deve reajustar consideravelmente.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  231. Ronaldo Doehler
    Posted 19 de março de 2014 at 22:23 | Permalink

    João Gabriel, boa noite!

    Já havia escrito anteriormente questionando sobre um lote que eu havia comprado em outubro/2013;
    Pois bem, há 3 prestações no valor inicial de R$9.301,12; a 1ª foi paga no ato da assinatura(22/out) e as demais, semestralmente.
    Para abril, vence a 2ª parcela e o valor foi atualizado para R$9.521,68 ; gostaria de saber os cálculos aplicados no valor inicial para se chegar ao valor corrigido… olhei na tabela do INCC e somei os índices -nov,dez,jan.fev- e não encontrei este valor; nem se somar também o índice de out. Poderia explicar? tenho seguro prestamista de R$43,46. Obrigado.

    • Posted 28 de março de 2014 at 20:52 | Permalink

      Olá, Ronaldo.

      Você tem que verificar em seu contrato qual a base do INCC que eles usam.
      Geralmente utiliza-se o índice de 2 meses anteriores ao período, pode estar aí a diferença do cálculo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Ronaldo
        Posted 31 de março de 2014 at 21:12 | Permalink

        Realmente, eles usam os dois meses anteriores; e , como eu disse, somando os meses de nov+dez+jan+fev = 1,66%
        aplicados sobre os 9.301,12 = 9.455,52
        Como citado na mensagem anterior, o contrato tem assinatura de 22/out; este mês também entra no cálculo? e o seguro, também entra?
        Obrigado.
        Ronaldo.

        • Casa Real
          Posted 16 de abril de 2014 at 17:00 | Permalink

          Olá, Ronaldo.

          Perdão pela demora na resposta.
          O índice não é somado, é cobrado mês a mês, por exemplo:

          Valor R$1.000,00
          INCC NOV – 0,50%
          INCC DEZ – 0,55%
          INCC JAN – 0,45%
          INCC FEV – 0,55%

          1. R$1.000,00 x 0,50% = R$1.005,00
          2. R$1.005,00 x 0,55% = R$1.010,53
          3. R$1.010,53 x 0,45% = R$1.015,07
          4. R$1.015,07 x 0,55% = R$1.020,66

          **Valores hipotéticos.

          Ficou mais claro agora?
          Espero ter ajudado.

          Abraço,
          João.

  232. Fabiano
    Posted 26 de março de 2014 at 17:46 | Permalink

    Comprei um terreno no valor de R$ 74.000,00 reais, pago R$ 500,00 reais por mês. Tem um acréscimo anual, porém no mês 12 vem a parcela balão no valor de R$ 1.500,00 reais + R$ 500,00 reais da parcela mensal para abater o saldo devedor. Está correto? não entendi bem sobre essa parcela balão.

    • Posted 28 de março de 2014 at 20:54 | Permalink

      Olá, Fabiano.

      O “balão” que eles chamam é a mesma coisa que uma parcela intermediária.
      É uma prática comum mas da mesma forma exige planejamento de sua parte.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  233. GRAZIELA
    Posted 11 de abril de 2014 at 16:47 | Permalink

    BOA TARDE, COMPREI UM APTO NA PLANTA EM SETEMBRO/2012, FORAM FEITAS AS PARCELAS MENSAIS E UMA PRESTAÇÃO PARA SER PAGA NA ENTREGA DO EMPRRENDIMENTO NO VALOR DE R$ 373.325,00 (NA DATA DO CONTRATO – COM VENCIMENTO EM 27/06/2015), GOSTARIA DE SABER SE EU SOLICITAR A ANTECIPAÇÃO DESTE PAGAMENTO QUAL É A MÉDIA DE DESCONTO QUE É PRATICADO PELAS CONSTRUTORAS, EXISTE UMA REGRA? A DÍVIDA ESTÁ SENDO ATUALIZADA PELO INCC APENAS.
    ATT GRAZIELA

    • Casa Real
      Posted 16 de abril de 2014 at 17:01 | Permalink

      Olá, Graziela.

      Geralmente não há desconto, mas você vai pagar o valor de “hoje”, ou seja, vai deixar de reajustar até 2015, é como se fosse uma espécie de desconto.

      Espero ter ajudado,
      João.

  234. Walter
    Posted 14 de abril de 2014 at 15:59 | Permalink

    Boa tarde! Parabéns pelo serviço prestado, é de grande valia para quem tem dúvidas sobre preços e juros abusivos de algumas construtoras. Meu caso está em litígio e é bastante grave. Meu contrato previa correção pelo INCC e como assinei o financiamento antes da conclusão da obra, também tive de pagar juros de obras. O problema é que o contrato previa 22 parcelas (t0das com valores pré-determinados), todos esses valores foram corrigidos (não sei qual índice utilizaram), bem os juros de obras foram pagos junto ao banco, no entanto, a Construtora criou um extrato de saldo devedor com novas parcelas (foram mais de 60 parcelas de INCC, com mais de um vencimento por mês)! O apartamento valia 160.000,00, financiamos 115.000, pagamos todas as parcelas contratuais, mas eles afirmam que ainda devemos R$ 59.000,00… Me recusei a pagar e abri um processo, pois em nenhum momento o contrato cita essas novas prestações, cita correção das parcelas existentes, mas não fala em parcelas novas.

    • Casa Real
      Posted 16 de abril de 2014 at 17:02 | Permalink

      Olá, Walter.

      Agradeço as palavras e concordo com a questão dos juros.
      Acho que, culturalmente, aceitamos muito facilmente as taxas e juros impostos.

      Temos que aprender a correr atrás de nossos direitos, por mais que demande tempo.
      Parabéns pela iniciativa e boa sorte.

      João Gabriel.

  235. Rodolfo
    Posted 26 de abril de 2014 at 1:30 | Permalink

    Olá, estou comprando um apartamento e estou com algumas dúvidas.
    1º paguei uma taxa de corretagem de 4.000,00 e depois verifiquei que essa taxa não é correta.
    2º o valor do imóvel 142.000, recebi um desconto de 10.000 da construtora, ficando em 1320.000 + 4.000 (corretagem). pela simulação ganhei subsídio de 25.000 pelo Banco do Brasil, eu tinha 7.000 FGTS, ou seja, o valor a ser financiado pelo banco seria em torno de 86.000 pois dei 8.500 de entrada e mais 4 x 1.000.
    assinei o contrato em fevereiro 2014 e quando foi em abril 2014 fui na construtora para entrevista e etc, falaram que o imóvel valorizou e que não era mais 132.000 e sim 136.000 e que eu deveria pagar essa diferença por fora do financiamento, uma vez que esse dinheiro é da construtora. é correto eu ter que pagar por esse valor tendo como base o valor acordado do imóvel de 132.000 ?
    obrigado antecipadamente

    • Posted 9 de maio de 2014 at 10:52 | Permalink

      Olá, Rodolfo.

      Primeiramente perdão pela demora na resposta. Vamos às dúvidas:

      1 – É uma prática comum no mercado, porém, irregular.
      2 – O correto é você pagar simplesmente a valorização tendo como base o índice convencionado contratualmente (INCC, IGP-M ou outro).

      Espero ter ajudado,
      João.

  236. Posted 14 de maio de 2014 at 11:19 | Permalink

    Se quem deu causa ao atraso na documentação para a lavratura e registro da escritura pública e definitiva de compra e venda foi a construtora/incorporadora, s.m.j, não cabe o reajuste do saldo devedor a ser pago pelo credor.

  237. Rafael
    Posted 19 de maio de 2014 at 10:05 | Permalink

    Bom dia João Gabriel

    Estou com uma duvida, comprei um ap na planta, com assinatura do contrato em janeiro desse ano.
    No contrato diz que o incc a ser acrescido nas parcelas, é o de dois meses atrás da assinatura do contrato como indice base e o indice corretivo é o de dois meses antes do vencimento da parcela. A parcela era de R$800,00.

    A primeira parcela venceu em 10/03, no valor de 804,56.
    A segunda venceu em 10/04, no valor de 810,31.
    A terceira venceu em 10/05, no valor de 812,76.

    Os indices do incc foram:

    Nov/2013 = 0,35%
    dez/2013 = 0,10%
    jan/2014 = 0,88%
    fev/ 2014 = 0,33%
    mar/ 2014 = 0,28%
    abr/2014 = 0,88%

    Como chegar no resultado das parcelas?

    • Posted 19 de maio de 2014 at 16:12 | Permalink

      Olá, Rafael.

      Fiz os cálculos pelos índices que você passou, mas cheguei a R$811,97.
      A diferença é pequena, pode ser até arredondamento.

      Eles podem te fornecer qual a base utilizada e o extrato das parcelas, basta solicitar.

      Espero ter ajudado,
      João.http://www.casareal.com.br/blog/wp-admin/edit-comments.php#comments-form

      • Rafael
        Posted 19 de maio de 2014 at 16:47 | Permalink

        João,

        você poderia me explicar como faz esse cálculo?

        Grato.

        • Posted 20 de maio de 2014 at 11:17 | Permalink

          Rafael,

          Vamos supor valores fixos de INCC a 0,5% a.m. para R$800,00.

          1º Mês: 800 x 0,5% = 4 -> R$804,00
          2º Mês: 804 x 0,5% = 4,02 -> R$808,02
          3º Mês: 808,02 x 0,5% = 4,04 -> R$812,06
          … e assim por diante.

          Espero ter ajudado.
          João Gabriel.

          • Rafael
            Posted 20 de maio de 2014 at 14:11 | Permalink

            João,

            gostaria de saber como você fez para chegar no valor de R$811,97, com os indices que lhe passei.

            Grato.

          • Posted 20 de maio de 2014 at 16:17 | Permalink

            Rafael,

            Vamos lá.

            Eu fiz 10/03 com INCC 10/01 -> R$800,00 x 0,88% = R$7,04 -> R$807,04
            10/04 com INCC 10/02 -> R$807,04 x 0,33% = R$2,67 -> R$809,70
            10/05 com INCC 10/03 -> R$809,70 x 0,28% = R$2,26 -> R$811,97

            Esta diferença que está dando acho que pode ser referente a Fevereiro (que não teve parcela), então eles devem ter corrigido mais uma vez.

            Espero ter ajudado,
            João Gabriel.

  238. Carol
    Posted 28 de maio de 2014 at 12:39 | Permalink

    Bom dia, João!

    Fechei a compra de um AP na planta, no valor de R$ 170.000,00 agora em Maio/2014. As obras ainda não iniciaram e a previsão de entrega é para início de 2018.
    A negociação foi a seguinte:

    Entrada R$ 40.000
    Parcelas 48 x R$ 1.400,00 (durante a execução da obra) atualizada pelo INCC
    Saldo R$ 62.800,00 atualizado pelo INCC

    Pergunta: Teria possibilidade de utilizar o FGTS já agora, sem contratar financiamento bancário?! Isso para reduzir o saldo devedor e assim a incidência do INCC ser menor, pois estimo que daqui 48 meses esse saldo devedor de 62.800,00 beire a casa dos R$ 85.000,00.

    Obrigada

    Carol

    • Posted 29 de maio de 2014 at 13:09 | Permalink

      Olá, Carol.

      Acredito que não, porque o FGTS vai ser sacado pelo próprio banco.
      Mas você pode se informar diretamente com o banco também.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  239. Jakeline
    Posted 28 de maio de 2014 at 20:51 | Permalink

    Ola,

    gostaria de saber qual a frequencia que o INCC e aplicado ao saldo devedor. A construtora que comprei meu apartamento sempre atualizou as parcelas mensalmente. Mas agora, na reta final da obra, estao corrigindo o saldo devedor diariamente. Talvez a frequencia da atualizacao nao de diferenca no acumulado, mas em caso de adiantamento de parcelas, faz diferenca. E certo eles corrigirem as parcelas todos os dias?

    • Posted 29 de maio de 2014 at 13:12 | Permalink

      Olá,

      O INCC é um índice mensal. Pode ser que, como a obra está praticamente concluída, estejam aplicando outro índice, IGP-M + 1% ou algo assim.
      Seu contrato deve prever isso e eles também têm a obrigação de lhe esclarecer.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Jakeline
        Posted 29 de maio de 2014 at 20:51 | Permalink

        Obrigada Joao.

        E esse outro indice pode ser aplicado diariamente?

  240. carolina
    Posted 28 de maio de 2014 at 21:19 | Permalink

    Boa noite João Gabriel

    Comprei um impol, com contrato assinado com a construtora em 13/07/2012. O contrato com a caixa foi assinado em 06/01/2012.
    Eles estão cobrando o reajuste do imóvel referente ao período entre a assinatura com a construtora e a caixa, julho a outubro.

    O reajuste é calculado pelo CUB -PR.

    Minha dúvida é, como o contrato foi assinado em 13/07/2013, o calculo tem que incidir começando pelo mês de agosto, correto? e o índice utilizado é o do mês de agosto mesmo ou do mês de julho?

    Exemplo – valor 79.745,16 em julho.
    a construtora pegou o índice de junho e reajustou julho. acho que não está correto fazer isso, porque se eu assinei o contrato em julho, o valor da compra já deveria estar reajustado, correto?

    acredito que o correto seria encontrar o valor de agosto pegando o valor de julho x % de reajuste de julho mesmo, visto que o contrato foi assinado em 13/07.

    estou certa?

    muito obrigada pela ajuda e orientação.

    • Posted 29 de maio de 2014 at 13:13 | Permalink

      Olá, Carolina.

      A maioria dos contratos utiliza índices retroativos, de 1 ou 2 meses.
      Seu contrato com a construtora deve explicitar isso, dê uma olhada.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  241. elielson
    Posted 31 de maio de 2014 at 20:52 | Permalink

    boa noite
    estou com uma duvida com relação a um valor de R$ 4.900,60 cobrado na entrega da chave, segundo o representante da construtora é o incc. adquiri o imóvel na planta e durante a obra paguei parcelas que iniciaram em 8 reais, a cada mês essa parcela dobrava o valor, paguei umas 20 parcelas e no final o valor era de aproximadamente 190 reais. esse valor cobrado na chave é correto? obrigado pela atenção

    • Posted 16 de junho de 2014 at 18:30 | Permalink

      Olá, Elielson.

      Depende tudo do seu contrato, o fluxo de pagamentos e o índice.
      Se quiser dizer brevemente como ficou seu contrato: entrada, balões, parcelas e entrega.

      Obrigado,
      João.

  242. Erika
    Posted 18 de junho de 2014 at 15:02 | Permalink

    Olá, comprei um apartamento na planta, vai ser entregue em 2014, estou pagando a construtora a entrega, e agora vai entrar o financiamento, a questão e eles querem acrescentar no valor do financiamento o INCC, porem já estou pagando agora nas obras todo mês, está correto?

  243. Luis Sandro Ribeiro
    Posted 19 de junho de 2014 at 20:45 | Permalink

    Comprei um terreno financiado pela imobiliária, o reajuste é feiro pelo IGP-M, só que a imobiliária estar cobrando alem do IGP-M mais 6% ao ano gostaria de saber se essa pratica e abusiva ou é legal. No contrato fala sobre correção monetária de 6% ao ano só que o IGP-M é maior que a inflação como pode ser?

  244. Lydia
    Posted 29 de junho de 2014 at 21:31 | Permalink

    Gostaria que se possível, alguns esclarecimentos sobre o INCC.
    Corretores tentaram me explicar, mas acho a explicação deles bastante vagas… A situação é a seguinte: Estou prestes a assinar um contrato de um Apartamento na planta de 337 mil com o prazo de entrega de 36 meses. Nas seguintes condições… R$ 57.00,00 (dividido em 36x) + 80 mil na entrega + 200 mil (financiados pela caixa econômica). Onde no Contrato, tem inscrito que o INCC estará presente em todos esses valores.

    Gostaria de saber quanto realmente irei pagar nesse imóvel.
    Mesmo depois da entrega, ainda pagarei o INCC em cima do valor financiado pela Caixa?

    Agradeço desde já.
    Aguardo retorno.

    • Posted 17 de julho de 2014 at 11:17 | Permalink

      Olá,

      O INCC é pago à construtora apenas, sobre todos os valores que não forem pagos à vista.
      Em média, podemos considerar em torno de 8% a.a. Aí você pode ter uma ideia de quanto sairá no final.

      Quanto ao financiamento da Caixa, não, depois de entregue você paga somente as prestações.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  245. tandara
    Posted 6 de julho de 2014 at 16:35 | Permalink

    Boa tarde

    gostaria de uma ajuda. Adquiri um apartamento na planta o credito e associativo com a CEF. O valor do apartamento foi 163 mil, vou utilizar fgts e dei uma entrada na qual estou pagando para a construtora ate nov de 2016.

    Subtraindo di valor do apartamento o fgts e a entrada que estou pagando vou precisar que a Caixa financie por volta dos 124 mil.

    O meu crédito ja foi aprovado e a assinatura com a caixa esta prevista para Agosto.

    Acontecr que a construtora passou a informação para nós que além do valor residual que estamos pagando para a construtora ( a entrada) ser corrigido pelo INCC até o habite -se . O valor assinado e financiado com a caixa, vai continuar sendo corrigido ateh as chaves.

    Eu tinha a informação que o valor do apartamento seria reajustado pelo incc até a assinatura. E que depois disso somente o saldo com a construtura que continuaria sendo corrigido.

    Gostaria de saber se essa pratica eh legal.o valor do financiamento aprovado pela CEF continuar sendo corrigido ?

    • Posted 7 de julho de 2014 at 12:35 | Permalink

      Olá, Tandara. Como vai?

      O associativo funciona, de forma resumida, assim: você paga a entrada parcelada pra construtora (corrigido pelo INCC). A Caixa, por sua vez, aproca seu crédito e vai repassando os valores aos poucos para a construtora, de acordo com um cronograma. Ou seja, fez fundação, receve uma parte, terminou a laje, recebe um pouco, fez as calçadas, mais um pouco, e assim por diante.

      Todos os valores em aberto com a construtora (além da entrada) incide INCC. Todos os valores que a Caixa já pagou á construtora, incide juros contratuais de empréstimo (taxa de obras). Portanto, essa prática é comum sim.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  246. tandara
    Posted 11 de julho de 2014 at 0:19 | Permalink

    Boa noite João muito obrigada pela resposta.

    entao no caso se meu financiamento foi 130 mil que vou pagar para caixa apos o habite.

    por exemplo se em um ano a caixa liberou 30 mil para a construtora após um ano o saldo ficara 100 mil, ai no caso vamos ter q pagar o incc em cima destes 100 mil para a construtora?

    • Posted 17 de julho de 2014 at 11:19 | Permalink

      Olá, Tandara.

      O raciocínio é exatamente este, mas a CEF deve pagar bem mais pra construtora.

      Espero ter ajudado,
      João.

  247. Danilo
    Posted 20 de julho de 2014 at 12:49 | Permalink

    Estava olhando o contrato que tenho com a construtora e nele não consta nada sobre a vaga na garagem e lendo o contrato vi que não consta nenhuma cláusula sobre o reajuste do saldo devedor e a construtora atualizou pelo INCC, posso questionar isso? Ou tem algum instrumento da parte deles que possam fazer isso sei eu saber e sem constar no contrato que assinei?

    Obrigado.

    • Posted 21 de julho de 2014 at 12:52 | Permalink

      Olá, Danilo.

      Não entendi muito bem, eles falaram que tem vaga mas não menciona nada no contrato?
      Talvez seja apenas estacionamento (descoberto) e muitas vezes não consta mesmo porque não é área construída.

      Quanto ao INCC, precisa constar sim no contrato.
      Acho difícil que tenham feito um contrato sem essa cláusula, mas, se não constar, não tem como ser cobrado.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Danilo
        Posted 21 de julho de 2014 at 18:59 | Permalink

        No contrato João só é mencionado o reajuste pelo INCC das 10 parcelas da entrada e diz claramente que o valor restante vai ser financiado pela Caixa e não há referência alguma sobre reajuste desse valor. Fala que se o valor for menor aprovado pela Caixa essa diferença pode ser financiada pela construtora com o reajuste do INCC.

        Também me causou estranheza não falar nada de reajuste desse saldo, olha a parte q fala sobre o reajuste monetário:

        As 10 parcelas mensais referidas na Cláusula terceira estão sujeitas a reajuste monetário tomamdo-se como referência a data de assinatura deste contrato e como índice de reajuste o INCC acumulado no mês de vencimento, ou a prestação anterior reajustada e o INCC mensal. Caso o valor a ser financiado pela Caixa seja inferior ao valor estipulado no paragrafo segundo da clausula terceira (essa fala do saldo devedor) a diferença do valor poderá também ser financiada diretamente pela promitente vendedora nas condições acima estabelecidas, até a data de entrega das chaves ou do habite-se, por ordem de ocorrência.

        Deixa eu completar a informação e facilitar para você tirar minha dúvida, segue a parte sobre o pagamento:

        De comum acordo, as partes convencionam que o preço total exigido pela promitente vendedora, qual seja, R$xxx, deverá ser pago pelo promissário comprador de forma estabelecida a seguir:

        Uma parte do valor (a entrada de 10%) nas seguintes condições: (fala do valor das parcelas e o reajuste pelo INCC de cada uma delas)

        Outra parte, no valor de R$xxx mediante financiamento da Caixa.

        A parte restante no pagamento do preço pactuado no caput, ou seja, R$xxx deverá ser adimplida por carta de crédito adquirida mediante financiamento perante a Caixa.

        Somente após a referida carta de crédito for devidamente entregue e depositada pela promitente vendedora, e verificado que o valor do crédito somado ao valor do sinal e ao valor financiado pela própria promitente vendedora atinge o valor estabelecido no caput da cláusula terceira, será considerada finalizada a compra e venda objeto deste instrumento. caso o valor estabelecido na carta de crédito seja inferior ao estipulado, ou caso o promissário comprador desista do financiamento da Caixa, o promissário comprador fica obrigado a pagar a diferença a promitente vendedora.

        Ficou um pouco longo, mais como você viu e como disse no início estou sem saber como agir já que a construtora reajustou o valor do saldo devedor enquanto no contrato diz isso.

        Obrigado.

        • Danilo
          Posted 28 de julho de 2014 at 14:35 | Permalink

          Boa tarde João, fui a construtora conversar sobre o contrato, eles alegaram que foi um erro quando digitaram o contrato, e que não iram abrir mão da correção do INCC, me deram duas alternativas ou aceitar a correção ou eles iriam fazer o distrato como o contrato não me protege caso eles façam o distrato.

          A minha dúvida agora é eles podem simplesmente fazer o distrato e devolver o dinheiro que eu paguei depois de mais de 4 anos?

          • Posted 28 de julho de 2014 at 15:33 | Permalink

            Olá, Danilo.

            Pois é, achei mesmo estranho não ter INCC no contrato.
            No entanto, entendo que não cabe um simples cancelamento, o correto seria eles arcarem com o ônus da falha deles.
            É claro, eles não vão ceder tão facilmente, então, para fazer valer o contrato, você teria que contratar um advogado da área para lhe auxiliar.

            Espero ter ajudado,
            João Gabriel.

  248. Posted 25 de julho de 2014 at 16:31 | Permalink

    Boa tarde,

    Eu comprei um Apartamento da seguinte forma.

    Financiado – R$ 135000,00
    Entrada – R$10 000,00
    pago a construtora no Período Obra – R$ 35.000,00

    Total do imóvel – R$180 000,00

    A porcentagem do INCC é calculado sobre o saldo devedor total (financiado pelo banco + restante pago a construtora no período obra), ou somente sobre o valor que estou devendo a construtora (35.000,00)?

    Obrigado

    • Posted 28 de julho de 2014 at 15:32 | Permalink

      Olá, André. Como vai?

      O INCC vai ser calculado sobre todos os valores que estiverem em aberto perante à construtora.
      A Caixa repassa o valor à eles de acordo com o estágio da obra.

      Então, sobre o que está em aberto na construtora incide INCC. Sobre o que a Caixa adianta para a construtora (é como se fosse um empréstimo seu), incide taxa de obras (juros).

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Posted 22 de agosto de 2014 at 13:31 | Permalink

        Muito Obrigado João Gabriel.

        E o valor do INCC gerado neste mês sobre o valor financiado em aberto (descontando o que foi liberado pela caixa), deve entrar para o saldo em aberto também e participar do INCC do próximo mês?

        • Posted 16 de setembro de 2014 at 12:04 | Permalink

          Olá, Andre.

          Perdão pela demora na resposta.
          O INCC é acumulativo, ou seja, juros sobre juros.

          Você pega o valor do mês anterior, aplica o INCC do período e terá a parcela reajustada.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

  249. Danilo
    Posted 5 de agosto de 2014 at 17:44 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Sou do post acima do de André Freitas.

    Teve a reunião infelizmente não teve como eu conseguir um advogado da área, aqui na minha cidade é meio complicado nesse quesito.

    Na reunião só estava o advogado da construtora e o mesmo disse que como é apenas uma atualização monetária não precisa ter em contrato, e que qualquer juiz entenderia o caso pois existe mais 20 contratos com a cláusula correta e só o meu errado. E como eu fui de boa-fé ele iria tentar um desconto com a diretoria.

    Sinceramente tenho receio de ir para a justiça e acabar gastando demais, você acha que se eu entrar com uma ação ganho?

    Obrigado mais uma vez.

    Att. Danilo Borges

    • Posted 11 de agosto de 2014 at 11:49 | Permalink

      Olá, Danilo.

      De fato, pra pegar um advogado que não seja da área, o risco de insucesso é maior.
      Conseguiu o desconto com a diretoria?

      De qualquer forma, se você se sentir injustiçado, pode procurar seus direitos.
      É claro, vai representar custo e nunca é 100%.

      Obrigado e boa sorte,
      João Gabriel.

      • Danilo
        Posted 11 de agosto de 2014 at 14:42 | Permalink

        Boa Tarde João Gabriel e muito obrigado pela ajuda é difícil encontrar um site onde podemos ter realmente uma ajuda.

        Quanto a construtora me deram um desconto sim, que ficou em torno de 15% do valor do INCC devido.

        E verificando o reajuste do INCC ainda descobri uma diferença, quando questionei a construtora colocaram como se eu tivesse assinado o contrato dois meses antes do que realmente assinei, com isso ainda baixou mais um pouco.

        Se não tivesse ido atrás teria pago quase 10 mil a mais. Melhor do que ter dor de cabeça indo para a justiça e não ter certeza de ganhar a causa.

        Obrigado mais uma vez João.

        Att. Danilo Borges

        • Posted 18 de agosto de 2014 at 10:29 | Permalink

          Olá, Danilo.

          Obrigado pelas palavras.

          Sucesso!