O que o INCC tem a ver com o saldo devedor, taxas e financiamento na planta?

O Índice Nacional da Construção Civil (INCC) e seus reajustes é um dos fatores que mais causam dúvidas, principalmente em relação à cobrança de taxas e ao saldo devedor, quando se está pagando um imóvel. Este é um dos motivos, aliás, em que é muito importante ter um bom corretor para esclarecimentos.

Uma das principais questões diz respeito ao atraso na entrega de um empreendimento. As construtoras estão resguardadas por um prazo legal de até 180 dias para imprevistos nas obras, a menos que o contrato de compra e venda limite o prazo para baixo (algumas limitam o atraso a 90 dias). Durante este período, o saldo devedor continuará sendo corrigido pelo índice convencionado contratualmente (geralmente o INCC).

Também é importante ressaltar que a conclusão de uma obra não se dá quando ela está visualmente pronta. Este processo depende da vistoria de um órgão municipal que irá verificar as condições do empreendimento para que se habite o local. Até lá, o saldo também continua sendo corrigido.

Outra dúvida comum é em relação à cobrança das parcelas durante o período de obras, também conhecida por taxa de obras. Quando o financiamento é feito ainda na planta, por meio de um banco,  na maioria dos casos significa que existe uma instituição financeira por trás do projeto. Esta instituição provavelmente está adiantando dinheiro à construtora durante este período e, por isso, o pagamento dos juros inicia-se já na fase de obras.

Por fim, muitas questões dizem respeito à inadimplência no caso de o comprador discordar de qualquer cobrança. O grande ponto nesta questão é estar atento ao contrato. É importante ler o conteúdo atentamente antes de fechar negócio e, se preciso, tirar dúvidas junto a um advogado. Neste documento devem estar [obrigatoriamente] especificadas todas as cobranças, previsões para infração contratual, reajustes, entre outras informações.

Adquirir um imóvel é mais do que uma simples compra e envolve diversos tópicos e condições que só um profissional qualificado poderá auxiliar. Imóveis são como qualquer outro investimento: desconfie de oportunidades milagrosas e procure informações antes de adquirir imóveis na planta.

A Casa Real atua com vendas de imóveis na planta em Curitiba e região. Somos parceiros das maiores construtoras do país, como a PDG, e damos o acompanhamento que você precisa, de forma clara e transparente. Para isso, escreva para: casareal@imobiliariacasareal.com.br ou ligue 41 3024-5544 e fale com um de nossos corretores.

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387 Comments

  1. Christoph Kuehnel
    Posted 16 de julho de 2012 at 16:38 | Permalink

    Prezado Jão Gabriel

    Muito bom o artigo porém fiquei com uma dúvida.
    As parcelas continuam sendo reajustadas pelo INCC mesmo depois do prazo legal de atrazo que as construtoras tem?
    No meu caso era para ter sido feito a entrega das chaves em agosto de 2011 com carência de 120 úteis, que expirou em fevereiro 2012.
    Até hoje não saiu nem o Habite-se e o saldo devedor continua sendo reajustado. Em contrato tem uma clausula que permite a construtora continuar cobrando e não tem um prazo definitivo para entrega da obra. Isso é legal? (mesmo eu tendo assinado isso…)

    Obrigado

    Christoph

    • Posted 16 de julho de 2012 at 17:35 | Permalink

      Olá Christoph,

      A questão do prazo pode ser decorrente de atraso na vistoria, condições climáticas desfavoráveis, etc. Acho que sempre é válido conversar, analisar e utilizar o bom senso nestes casos.

      Também é normal que o saldo continue sendo reajustado. O mais relevante é que, como foi excedido o prazo limite para atraso, entende-se que houve uma infração contratual.

      É provável que no seu contrato exista alguma cláusula referente ao pagamento de multa por parte da construtora para este tipo de infração, mas cada caso é um caso.

      Dê uma olhada no seus documentos e, se achar necessário, converse e questione com o atendimento da construtora. Eles, melhor do que ninguém, vão poder dar a informação com mais precisão.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Christoph Kuehnel
        Posted 19 de julho de 2012 at 9:01 | Permalink

        Bom dia Gabriel
        Mais uma vez obrigado pelo rápido retorno.
        A clausula existe mas é totalmente favorável a construtora. É uma multa de 0,5% (meio porcento) na data da entrega em cima do valor atual do imóvel.
        Então enquanto eu tenho que pagar em torno de R$ 1500,00/mês de INCC, a construtora irá pagar somente uma parcela de R$ 1200,00 aproximadamente.
        Enquanto a construtora tem um aumento na multa total de aprox. R$ 10,00 ~ R$ 20,00 /mês eu tenho que desembolsar mais de R$ 1000,00/mês.
        Entendo que tem multa e, na minha ignorância assinei algo sem entregar antes na mão de um especialista para analisar, mas por lei é isso mesmo? Além de ganhar com a venda, também ganham quando não honram o compromisso assumido?

        Obrigado

        • Posted 19 de julho de 2012 at 9:17 | Permalink

          Christoph,

          A maioria dos contratos prevê multas dessa ordem. É claro que o INCC não é revertido somente em lucro pra construtora, isto porque ele corrige além da sua parcela, todos os materiais e mão de obra do setor, ou seja, a construtora também “paga” o INCC.

          Por coincidência, ontem foi apresentada uma matéria no jornal Paraná TV, da RPC. Eles abordaram exatamente este tema e, pelo que se vê, o atraso na entrega é sim uma infração contratual.

          Se quiser dar uma olhada, basta acessar:
          http://g1.globo.com/videos/parana/t/todos-os-videos/v/tempo-chuvoso-atrasa-novas-construcoes/2047253/

          Novamente, obrigado!
          João Gabriel.

    • Erison Bianchi
      Posted 8 de outubro de 2013 at 15:35 | Permalink

      Caro João Gabriel, primeiramente meu antecipado agradecimento a sua enorme e caridosa boa vontade em trazer luz a tantas dúvidas aqui neste blog que com certeza ajuda a muitíssimas pessoas pelo Brasil todo há tanto tempo.

      Tentarei dizer o que está ocorrendo sucintamente para melhor compreender.

      1. Meu irmão comprou um apto na planta por R$ 110.000,00 em 2010;

      2. Durante a obra não foi possível financiar o imóvel, pois ele estava com o nome negativado;

      3. Por volta de 2011 já estava com o nome limpo, mas a construtora não respondia seus emails para financiar o imóvel.

      4. Certa vez entraram em contato com ele pedindo para ele fazer um destrato, ele de pronto disse não;

      5. No início desse ano, uma assessoria entrou em contato com ele para ele finalizar o processo de financiamento.

      6. Ocorre que eles estavam cobrando um valor de R$ 195.000,00 referente a atualização de INCC + juros e Mora.

      7. Ele me pediu ajuda e mandei um email para a referida assessoria, com jurisprudência e tudo, apenas informando-os que a atualização de INCC era devida, mas descabia a cobrança de juros e mora, pois se tratava de Imóvel na Planta. ( HAVIA PESQUISADO NA INTERNET SOBRE O CASO);

      8. Eles entraram em contato comigo via email bem como com meu irmão, informando que a construtora iria isentá-lo de tais Juros e somente ia cobrar a atualização INCC. Meu irmão aceitou de imediato, pois era o que queria. O valor do apto com a atualização de INCC ficou em R$ 135.000,00.

      9. Através de um estudo, leitura e etc, sei que eles não estavam o isentando de nada, apenas estavam deixando de cobrar o indevido, mas não ia ficar arrumando confusão, correto.

      10. Nesse período, meu irmão teve o azar de não se aprovado seu financiamento junto a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pois tinha segundo a CEF o escore baixo para aprovar o financiamento.

      11. Meu irmão começou a procurar outro banco para aprovar o referido financiamento. Finalmente conseguiu com o banco SANTANDER.

      12. Ocorre que, do nada, após ser aprovado o referido financiamento e o banco entrar em contato com a assessoria para finalizar a documentação, a assessoria informou ao banco que o saldo devedor do meu irmão era de RS 195.000,00.

      13. Segundo a assessoria, a construtora, incluiu no saldo devedor o INCC + juros e mora sobre a alegação que a isenção que eles tinham autorizado não era mais cabida, porque tais descontos concedidos foram até o dia 30 de agosto de 2013 e como meu irmão tinha finalizado tal processo até a data limite, não fazia mais jus aos descontos.

      14. Ocorre que, meu irmão começou o processo de negociação antes dessa data.

      15. Unilateralmente eles decidiram não dar mais continuidade no desconto;

      16. Nunca antes tinham informado sobre data limite para finalizar tal processo;

      17. Sem contar que o processo não foi finalizado pela demora monstruosa da assessoria, pois como disse antes o financiamento já tinha sido aprovado;

      18. E O QUE É PIOR, NÃO HÁ FAVOR DA PARTE DA CONSTRUTORA, POIS A RETIRADA DE JUROS E MORA É O MÍNIMO QUE DEVEM FAZER, POR SER DESCABIDO TAL PRÁTICA, CONFORME ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO DO STJ, SEGUNDO ESTUDOS VIA INTERNET.

      Enfim, João, o que vc pode nos aconselhar a fazer?

      Desculpe o caso “grande/complicado”, e desde já antecipo-te meu agradecimento pela sua atenção.

      • Posted 8 de outubro de 2013 at 17:42 | Permalink

        Olá Erison,

        Primeiramente gostaria de agradecer pelos elogios.
        O caso do seu irmão é mais complicado, pois se trata de uma falta de acordo entre as partes (além do INCC).
        O que eu recomendo é uma tentativa de acordo amigável: conversem novamente com a construtora buscando acertar a pendência. Sempre é válido lembrar que todos saem perdendo com qualquer ação judicial.

        Se não houver acordo, acho que vocês vão ter que pagar em juízo e entrar com a ação, mas aí cobrem tudo o que for também.
        Em todo caso, acho que quem pode lhe auxiliar melhor é um advogado mesmo.

        Espero ter ajudado,
        João Gabriel.

  2. MIckael
    Posted 7 de agosto de 2012 at 14:09 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Adquiri um apartamento na planta e estou passando pelo mesmo problema dos demais .
    O INCC .
    Entrei no plano minha casa minha vida para comprar um apartamento de 123 mil reais, dei uma parte de entrada + FGTS + subsidio =32mil.
    Portanto ficou um total de 91 mil para financiar.
    Gostaria de saber se a forma como a construtora esta fazendo a cobrança do INCC esta correta.
    Eles estão tirando dos 91 mil o valor acumulado que a CEF liberou e aplicando a % do INCC.
    Tenho que pagar isso mensalmente.
    Esta correto isso ??
    Porque li em um site que a partir do momento em que o contrato é assinado com a caixa economica o INCC não pode ser mais cobrado.

    Outra dúvida, o valor do INCC não deveria ser diluido nas parcelas ??
    Somente esse mês o boleto veio R$1.350,00, como pode uma pessoa que entrou em um plano para pessoas de renda baixa ter R$1.350 reais para pagar.

    Obrigado

    • Posted 7 de agosto de 2012 at 18:33 | Permalink

      Olá Mickael,

      É uma pena, mas acontece que toda esta situação é prevista no contrato. Os reajustes são todos programados, bem como os índices a serem utilizados.

      A questão de assinar o contrato com a CEF não influencia no reajuste. O documento que – se for o caso do contrato – encerra a cobrança do INCC e inicia IGP-M, TR, ou semelhante, é o HABITE-SE.

      Sobre suas parcelas, não houve um acompanhamento de algum profissional para lhe fornecer uma simulação antes de fechar o negócio? A CEF dispõe de um simulador muito bom no site deles e sempre é recomendado verificar as condições antes.

      Espero ter ajudado.
      Um abraço,
      João.

  3. Thiago Salles
    Posted 9 de agosto de 2012 at 11:22 | Permalink

    bom dia,
    Gostaria de pedir uma ajuda!!!
    comprei um ap na planta em Novembro de 2011 no valor de R$204.396,84, dei uma pquena entrada e parcelei com a construtora em 30x de R$1.300,00 3x anuais de R$4.000,00 e saldo devedor a financiar.
    Ontem pedi o extrato dosn pagamentos a construtora e já paguei R$9.501,00 e´para minha surpresa devo R$207.671,00.
    ou seja será que nunca vou conseguir pagar essa divida?
    como será para financiar com o banco?

    obrigado.

    • Posted 9 de agosto de 2012 at 11:36 | Permalink

      Olá Thiago,

      Veja. Enquanto você está pagando suas parcelas, o saldo devedor está corrigindo pelo INCC, e o montante dele é muito maior do que a amortização de suas parcelas.

      Basicamente, com parcelas reduzidas, você só está amortizando os juros do seu saldo devedor. A saída seria aumentar um pouco o pagamento mensal e os balões, a fim de reduzir o saldo devedor.

      Obrigado,

      João Gabriel.

      • Thiago Salles
        Posted 9 de agosto de 2012 at 14:20 | Permalink

        olá!!

        Entendi, muito obrigado pelo Rapido esclarecimento.

        abraço!

  4. PRISCILA DUARTE
    Posted 17 de agosto de 2012 at 9:19 | Permalink

    Quatos por cento que é de INCC com um saldo de 9165,00 que ficou pq dei entrada e ficou esse saldo para parcelar em 17 vezes?

    • Posted 17 de agosto de 2012 at 19:22 | Permalink

      Olá Priscila,

      Desculpe, não entendi muito bem sua pergunta, se puder reformular.

      Obrigado,

      João Gabriel.

  5. Rosa
    Posted 22 de agosto de 2012 at 21:49 | Permalink

    João Gabriel,

    Me tire uma dúvida, por favor, comprei um apartamento na planta e já fiz o financimento, só que a construtora se recusou a entregar as chaves, porque segundo eles ainda faltava R$15.000,00 de saldo devedor. Este valor é devido, mesmo eles não tendo me informado sobre o saldo devedor à época que fiz o financimento? outra coisa…os juros de obra são pagos mesmo após sair o habite-se?? fui informada que quando sai o habite-se começaria a pagar o financiamento, só que já me chegaram uns três boletos de juros de obra, isso é legal? ou esta cobrança deveria ser arcada pela construtora, devido a sua mora em entregar o documento para a Caixa?

    • Posted 24 de agosto de 2012 at 11:00 | Permalink

      Olá Rosa,

      Como foi seu fluxo de pagamento?! Você deu uma entrada e financiou o restante? Assumiu algum pagamento durante a fase de obras?

      Veja, a princípio os juros de obra seriam cobrados somente até o habite-se, mas tenho muito pouca informação para lhe dar um parecer concreto.

      Existem muitas variáveis para analisar, e é o seu contrato que reza todos estes detalhes. A própria construtora também pode lhe esclarecer com mais precisão. Você já tentou conversar com eles?

      Obrigado,

      João Gabriel.

    • Anderson
      Posted 13 de agosto de 2013 at 13:23 | Permalink

      Prezado João,

      Bom dia!!

      Inicialmente, parabéns pelo trabalho!!

      Bem vou tentar ser objetivo: a construtora na correção das intermediárias pelo incc, deverá utilizar mês a mês sem acumulação ou obrigatoriamente e por lei deverá ser de forma acumulativa? Ex: incc jun 0,25 incc jul 0,20 – a parcela de agosto = valor parc * incc jun +jul (0,45)

      2 – as correções pagas nas intermediárias, ou seja os valores pagos a mais pela atualização do incc, não poderão ser utilizados no abatimento do montante devedor ( o excedente)??

      3 – O reajuste saldo devedor final ou sua atualização do incc, deverá ser também acumulativo, ou seja – se assinei o contrato em jun/2011 = o incc deverá ser acumulativo de jun/2011 até agosto/2013?? não seria apenas o incc do mês – no caso agosto/2013?

      Só para melhor entendimento vou exemplificar a condição de compra do imóvel:

      Valor total: R$ 309.000,00 / sinal em junho = 50.000,00 / de 30/06 a 30/05 = parcelas de R$ 1.779,00 / chaves = R$ 216.304,00/ sendo que nas parcelas as mesmas sofreram atualizações = jul 1.785,58 / agosto = 1793,00 / set = 1795,90 …. sempre acumulado incc -jul = 0,37 / ago = 0,45 acumulado = 0,82 e assim por diante…

      Bem, espero que tenha entendido e desde já agradeço.

      Abraço
      Anderson

      • Posted 13 de agosto de 2013 at 19:10 | Permalink

        Olá Anderson,

        Obrigado pelas parabenizações.
        Vamos às suas dúvidas:

        1. Assim como qualquer outro índice de correção, o INCC é acumulado. Com relação ao seu exemplo, está certo, é isso mesmo!
        2. Não, eles dizem respeito apenas às respectivas intermediárias. Entretanto, é possível fazer uma antecipação de valores a parte.
        3. Infelizmente vale a data do contrato até a entrega, por isso é preciso planejamento e cuidado.

        Se ficar alguma outra dúvida, é só me perguntar.
        Um abraço,
        João Gabriel.

  6. Alain
    Posted 28 de agosto de 2012 at 11:11 | Permalink

    Ouvi dizer que a famosa ” taxa de obras ” cobrada pela CEF durante o periodo de obras seria ilegal por ser abusivo. Isto estaria mesmo correto?

    • Posted 28 de agosto de 2012 at 11:48 | Permalink

      Olá Alain,

      Toda cobrança desta natureza é, geralmente, bastante polêmica. Entretanto me parece natural que a CEF cobre uma remuneração (mesmo na fase de obras), até porque são eles que estão financiando a obra.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  7. Marcelo Henrique
    Posted 29 de agosto de 2012 at 0:01 | Permalink

    Boa noite, adquirimos um apartamento para entrega programada em contrato no mês de Nov/11 ( dia 30), o Habite-se foi deferido no mês de Jul/12, neste período o saldo devedor foi acrescido de INCC! Sendo que no contrato consta uma cláusula que a obra poderia atrasar até 180 dias. Podemos pleitear a isenção da cobrança relativa ao INCC neste período (180 dias) ?

    • Posted 29 de agosto de 2012 at 9:39 | Permalink

      Olá Marcelo,

      Pelo que entendi, o prazo de 180 dias expirou em Maio/12 e o Habite-se só saiu 2 meses depois, certo? Se houvesse algo a ser reclamado, imagino que seria referente apenas à estes dois meses.

      Entretanto, é importante vocês colocarem tudo na balança: o motivo do atraso, as condições do seu contrato e, principalmente, a valorização que seu imóvel teve.

      Os motivos do atraso às vezes podem ser compreensíveis, como mau tempo, que é alheio à nossa vontade, e escassez de mão de obra, que é um problema de formação educacional/profissional do país.

      As condições do contrato devem dizer quais as punições para o caso de exceder os 180 dias, geralmente há uma pequena multa mensal para a construtora.

      A valorização que o imóvel teve é muito importante também. Mesmo com 8 meses de atraso na entrega, acredito que ainda tenha havido uma valorização neste período. Vocês sabem o quanto pagaram no imóvel e o quanto ele vale hoje, e é isso que muitas vezes faz problemas com a entrega serem compreensíveis.

      Espero ter ajudado.
      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  8. Alex
    Posted 31 de agosto de 2012 at 17:24 | Permalink

    Estou com duvida para identificar o meu saldo devedor dei uma entrada e feito um fluxo até as chaves restando um valor de R$307.605,00 para o financiamento.

    O incc reajusta os R$307.605,00 mais as parcelas mensalmente?

    Abraço

    • Posted 4 de setembro de 2012 at 9:21 | Permalink

      Olá Alex,

      Sim. Imagine um fluxo de pagamento ao longo dos meses, indo até o final (saldo devedor).
      Todos os valores que estiverem neste período, vão sofrer reajuste: parcelas, balões, saldo devedor e outros.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  9. Robson
    Posted 5 de setembro de 2012 at 11:43 | Permalink

    João, bom dia!

    A minha dúvida é se existe um limite legal de reajuste do saldo devedor, possibilitando assim ao comprador, uma prévia do valor final do financiamento quando da entrega real das chaves (habite-se)?

    Grato desde já.

    • Posted 5 de setembro de 2012 at 18:10 | Permalink

      Olá Robson,

      Não, as correções são sempre feitas com base no índice contratual. Caso o índice aumente muito, por qualquer que seja o motivo, ele vai continuar indexando seu saldo e suas parcelas. O que pode ser feito é uma análise histórica do índice para verificar o seu comportamento, mas também não é garantido.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  10. Tiago Wilson
    Posted 24 de setembro de 2012 at 23:16 | Permalink

    Comprei um imóvel na planta, estou pagando o INCC sobre o saldo devedor, só que no mês de setembro eu assinei com a CEF, nesse período eu tinha um saldo devedor de R$ 4.500,00, nesse exato momento que assinei com a CEF, quem a assumiu o saldo devedor foi o banco, sendo assim não teria mais saldo com a construtora e não poderia mais aumentar o valor do INCC, esta correto?

    • Posted 26 de setembro de 2012 at 11:12 | Permalink

      Olá Tiago,

      Seu raciocínio está correto em partes. Quem assumiu o saldo devedor foi o banco, mas o valor continua a ser reajustado normalmente até a efetiva entrega das chaves.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Tiago Wilson
        Posted 26 de setembro de 2012 at 17:21 | Permalink

        Quando vc fala que o valor continua a ser reajustado normalmente até a efetiva entrega das chaves, vc quer dizer como assim.

        Exemplo: quando assinei com a caixa o meu saldo era de R$100 mil devedor, a cada metro construido o banco deposita uma quantia para a construtora, e logo em seguida o meu saldo devedor vai abaixando, isso esta correto, ou seria de out. maneira.?

        Att.

        Tiago

        • Posted 26 de setembro de 2012 at 20:00 | Permalink

          Olá Tiago,

          Sim, seu raciocínio está correto. A CEF paga a construtora de acordo com o andamento (etapas) da obra. Entretanto, enquanto houver um saldo devedor referente ao seu apartamento, ele continuará sendo reajustado pelo INCC, pois a obra ainda está em andamento.

          A ideia é que: todo valor que não está sendo pago à vista, vai sofrer correção.

          Espero ter sido mais claro.

          Atenciosamente,
          João Gabriel.

  11. Walisson Antônio
    Posted 24 de setembro de 2012 at 23:49 | Permalink

    Prezado João,
    Comprei um apartamento onde assinei o contrato em 23/05/2011. As correções serão de acordo com o INCC. Minha dúvida é a seguinte: O índice para iniciar a correção será apartir de MAIO/2011 OU JUNHO/2011?

    • Posted 26 de setembro de 2012 at 11:13 | Permalink

      Olá Walisson,

      Depende do seu contrato, mas geralmente as construtoras utilizam índices de 2 meses anteriores ao da data da assinatura. No seu caso, então, seria 03/2011.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  12. Diego
    Posted 25 de setembro de 2012 at 9:13 | Permalink

    Caro João, bom dia!

    Estou com uma dúvida. Comprei um imóvel na planta em 2011 (repasse) paguei tudo em torno de R$ 27 mil contemplando chaves, comissionamento de corretor, etc.. porém em março 2012 a construtora me chamou para assinar o contrato com a CEF ok assinei, desde esta data mensalmente estou recebendo da CEF um demonstrativo de taxa de obra pago pela construtora esta correto?? Como não vem codigo de barras e é um demonstrativo devo me preocupar?? Ontem fui na construtora e eles me informaram que eu deveria pagar isto mensalmente efetuando um depósito na aquela conta que consta no demonstrativo que era minha.. Lembrando que o imóvel esta atrasado pois a data prevista de entrega era Dez de 2011 (más meu contrato já havia sido modificado por eles, para entrega Junho 2012 por ser um apartamento que peguei de repasse direto da contrutora).

    Obrigado,

    • Posted 26 de setembro de 2012 at 11:14 | Permalink

      Olá Diego,

      Infelizmente a taxa de obras cabe a você pagar mesmo, esta cobrança é feita pelo próprio banco e independe da construtora. Com relação ao atraso, aí é outro assunto, você precisa ver seu contrato e saber qual o limite para atraso na obra e, após isso, qual a multa cabível.

      Espero ter ajudado.
      Um abraço,
      João Gabriel.

  13. Fausta Novaes Ferrer
    Posted 14 de outubro de 2012 at 0:43 | Permalink

    Joao, por favor me tire esta duvida!
    Comprei um imovel na planta e ja assinei contrato com CEF, a CEF vai liberando o dinheiro p construtora e envia uns boletos de “taxa de construção” corrigido pelo incc, pagamos todos os meses, e a construtora tb me cobra incc sobre o valor que a CEF libera, ou seja, pago incc em dobro, isso n seria ilegal? Afinal a quem devo o incc? a CEF ou a Construtora? Ando muito angustiada ja i muito e n chego a nenhuma conclusao, por favor me ajude! OBRIGADA.

    • Posted 15 de outubro de 2012 at 9:32 | Permalink

      Olá Fausta,

      Veja, à medida em que o INCC reajusta seu saldo devedor com a construtora, o custo total da obra também é reajustado. Se a CEF está pagando estes valores reajustados à construtora, então eles estão apenas fazendo o repasse à você. Me parece que está tudo normal com seu contrato. Pense que a valorização do seu imóvel está acima do INCC.

      Obrigado!

  14. Ariane
    Posted 14 de outubro de 2012 at 23:49 | Permalink

    Boa noite. Poderia me ajudar com uma questao?
    Compramos um imovel em março/2012 e o total do saldo devedor era 378664,02 a obra comecou oficialmente em julho/2012. Ate o momento pagamos r$12929,00 e nosso saldo devedor atual é r$394179,01.

    Ou seja, do valor do contrato quando compramos ate agora tivemos um aumento de 15494,74 em apenas 8 meses. O incc neste caso deveria incidir somente apos o inicio da construcao sobre o saldo Devedor ou ele pode ser cobrado desde marco (quando as obras ainda nao tinham iniciado)?

    Outra duvida, estamos guardando dinheiro para a entrada para amortizar antes do financiamento, seria melhor se usassemos esse dinheiro agora pois diminuiria nosso saldo devedor e em consequencia, o reajuste do incc seria feito em cima de um saldo menor, certo?

    Obrigada!!!

    • Posted 15 de outubro de 2012 at 9:37 | Permalink

      Olá Ariane,

      O INCC conta a partir da assinatura do contrato, independentemente do início das obras ou não. Sobre a amortização, não sei aonde vocês estão guardando este dinheiro, mas, se o rendimento dele estiver acima do reajuste do INCC, talvez seja uma boa ideia deixá-lo guardado ainda. É claro que as antecipações são sempre bem vindas pelas construtoras, que costumam negociar descontos diferenciados para estes casos. É preciso analisar com calma e ver o que é melhor para vocês.

      Espero ter ajudado!

  15. Dione
    Posted 16 de outubro de 2012 at 17:43 | Permalink

    Boa tarde, financiei junto a CEF um apartamento na planta e já faz um ano que estou pagando o taxa de contrução que mensalmente é reajustada. Esse mês a obra foi finalizada e já peguei o manual, cópia do habite-se e as chaves. Agora a construtora vai comunicar a CEF da conclusão da obra e vou começar a amortizar o finaciamento. Ninguém falou nada até agora sobre INCC ou algum saldo devedor, que tenha quitar ou financiar. Isso é normal? Não tenho que pagar essa diferença que todo mundo fala? Quem cobra isso a CEF ou a contrutora?
    Obrigado pela atenção.

    • Posted 17 de outubro de 2012 at 9:42 | Permalink

      Olá Dione,

      Como foi seu cronograma de pagamento? Entrada, balões, valor total do imóvel?
      Se você pagou à vista, não vai ter nada disto mesmo.

      Obrigado,
      João.

  16. William
    Posted 26 de outubro de 2012 at 13:07 | Permalink

    Boa tarde, João!

    Em primeiro lugar gostaria de te parabenizar por todas as essas explicações.
    É notável o seu desejo de responder a todas as dúvidas das pessoas que lhe escrevem.
    Parabéns!

    Bom, uma dessas pessoas com dúvidas também sou eu, hehe.

    Comprei um apartamento esse mês no valor de R$ 124.000,00.
    Dei uma entrada a vista de R$ 7.000,00.
    Darei 2 balões de R$ 1.800,00 e 20 parcelas de R$ 650,00, totalizando R$ 23.600,00 (que é o valor combinado a ser pago até a conclusão da obra, em junho de 2014).
    No meu contrato ficou acordado que as parcelas de R$ 650,00 serão fixas e o que o reajuste do INCC será jogado para o financiamento.

    Pelo o que li até agora, o INCC é calculado sobre o saldo devedor até a conclusão da obra, que no meu caso será de R$ 16.600,00.

    Então o primeiro valor de INCC (supondo que o percentual fosse de 0,22%) seria de R$ 36,52?
    O saldo devedor passaria a ser de R$ 16.636,52. No próximo mês eu pago R$ 650,00 e o saldo cai para R$ 15.986,52.
    Com um novo reajuste do INCC (digamos que agora é de 0,35%) o valor será de R$ 55,95?
    No meu caso, o valor que seria cobrado a mais por mês e que será jogado para o financiamento já teria somado R$ 92,47?

    Desde já, obrigado.

    • Posted 27 de outubro de 2012 at 13:27 | Permalink

      Olá William,

      Obrigado pelo elogio, são estes comentários que nos mantém motivados a esclarecer as dúvidas dos leitores! Sobre o seu caso, é exatamente este o raciocínio para o cálculo do INCC. Valor Base + reajuste – pagamento + reajuste – pagamento e assim por diante.

      Como seu caso é específico (parcelas fixas durante a obra), não sei exatamente como eles vão proceder, mas seu cálculo parece bastante lógico. Você está achando os juros altos?

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • William
        Posted 29 de outubro de 2012 at 8:00 | Permalink

        Bom dia, João.

        Na verdade minha principal dúvida era saber se o raciocínio de cálculo estava correto mesmo.
        Agora conseguirei montar uma planilha com todos esses valores e me preparar financeiramente para não ser surpreendido quando acabarem as parcelas.

        Mais uma vez obrigado pela atenção!

        Bom trabalho e até mais.

        • William
          Posted 1 de novembro de 2012 at 16:48 | Permalink

          João, boa tarde.

          Poderias tirar outra dúvida?

          Meu raciocínio estava mesmo correto? (o INCC sendo calculado somente sobre os R$ 16.600,00)
          Ou na verdade o INCC é calculado sobre o saldo devedor geral, no meu caso R$ 117.000,00 (valor apartamento R$ 124 mil menos a entrada de R$ 7 mil) ?

          • Posted 1 de novembro de 2012 at 18:04 | Permalink

            William,

            O INCC vai incidir sobre todos os valores que estiverem em aberto: parcelas, balões, saldo devedor ou outros. Desculpe se me expressei mal anteriormente.

            Obrigado,
            João Gabriel.

  17. Benjamin Oliveira
    Posted 30 de outubro de 2012 at 13:59 | Permalink

    comprei um apartamento na planta, e me impuseram a condicao de pagar 1200,00 a uma empresa terceira para efetuar os tramites do financiamento junto a caixa economica, me enrolaram durante meses, quando foi no dia 10/10/12 me chamaram para efetur a simulacao do financiamento no qual havia ficado 103000,00 no ato da assinatura, ja na simulacao o valor estava em 110500,00 devido a correcao do incc. sendo que todo esse tempo de atraso no financiamento nao e minha culpa, eu tenho realmente que pagar este valor? nao esta havendo abuso por que nao tive culpa nenhuma do atraso

    • Posted 30 de outubro de 2012 at 15:41 | Permalink

      Olá Benjamin,

      Durante este período que você alega ter havido atraso, a obra já estava pronta (com habite-se liberado)? Preciso saber da data da assinatura do contrato também para lhe dar uma posição, pois, pode ser que o atraso tenha sido na obra, aí já é previsto em contrato.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  18. Henrique
    Posted 7 de novembro de 2012 at 23:18 | Permalink

    Boa Noite,
    Financiei um apartamento na planta e o habite-se saiu em agosto de 2012.
    A entrega do apartamento ocorreu em 04/09/2012.
    O problema é que a construtora ainda não forneceu a documentação a CEF, alegando a demora do cartório. Por causa disso, continuo pagando o juros de obras.
    Gostaria de saber se isso é legal, haja vista que, com a entrega do imóvel, subentende que a obra acabou.

    • Posted 12 de novembro de 2012 at 9:05 | Permalink

      Olá Henrique,

      Infelizmente a conclusão da obra depende da liberação de vários documentos, que podem realmente atrasar um pouco. O que você pode tentar negociar com a construtora é uma taxa menor de juros durante este período, geralmente o INCC é substituído pelo IGP-M.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  19. Deise
    Posted 14 de novembro de 2012 at 2:37 | Permalink

    Olá, boa noite.

    Estou com uma grande dúvida, comprei um apartamento na planta junto a uma construtora a mais de dois anos, paguei tudo que devia a construtora e já assinei contrato e tudo com a cef, já me entregaram a chave e já estou morando no apartamento vai fazer um ano em fevereiro de 2013, acontece que a mais ou menos 1 ano e 6 meses que estou pagando a cef o valor que eu achava que era da prestação mas estranhei pois estava muito abaixo do valor que havia sido combinado anteriormente, pois as prestações são de 185,00 a 190,00 não passa disso e eu teria que pagar 365,00.
    Observando o boleto que chega de controle de cobrança pude observar que as prestações que são pagas nunca consta no boleto. Ou seja sempre está como prestação 0. No site da cef é a mesma coisa, nunca consta a amortização da dívida só os valores do mês para pagar e o saldo devedor teórico sempre o mesmo nunca abaixa, ou seja minha dúvida é: Esse dinheiro que pago todo mês é de quê? Se não estou amortizando minha dívida, você sabe informar? Desde já fico grata pela resposta e peço desculpas pelo texto extenso é que realmente precisava explicar a situação.

    • Posted 14 de novembro de 2012 at 8:39 | Permalink

      Olá Deise,

      Me parece que você está pagando apenas juros e não está amortizando nada. Ligue o mais rápido possível para o 0800 da CEF ou para a agência que financiou para você para esclarecer isso.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  20. Victor
    Posted 15 de novembro de 2012 at 14:37 | Permalink

    Existe algo que diga que somente as prestações mensais e a parcela de entrega das chaves podem ser reajustadas pelo INCC, excluindo as anuais e o financiamento; caso eu antecipe todas as parcelas mensais e a de entrega das chaves eu não sofro mais esta correção?

  21. Posted 21 de novembro de 2012 at 20:12 | Permalink

    Será que vc pode me ajudar?? Minha cabeça já doeu horrores pensando nisso hj.

    Comprei um apto na planta, assinei o contrato ontem (20/11).

    Apto de 88.700.

    Dei uma entrada de 3.700,00 e vou financiar o restante pela Caixa.
    Consegui o subsidio de 17.960,00 restando pra financiamento 67.040,00.

    As obras estão previstas pra começar em 60 dias. Essa cobrança do INCC é feita a partir da data da assinatura do contrato com a construtora??

    Outra dúvida que não tem muito a ver com o post. Sobre as taxas que terei que pagar quando for assinar com a caixa. Quais taxas seriam?? E valores??
    Por não pagar nenhuma prestaçao diretamente pra construtora até o início das obras, esse reajuste do INCC vai ser cobrado quando for assinar com a Caixa? Preciso pagar a vista??

    Help-me!!

    • Posted 22 de novembro de 2012 at 8:57 | Permalink

      Olá Sara,

      Fique tranquila, vamos tentar esclarecer tudo!
      Sobre o INCC, sim, será feito desde a assinatura do contrato. Com relação às taxas da CEF, não as conheço muito bem, mas imagino que na fase de obras você vá pagando juros apenas sobre o dinheiro que o banco vai pagar à construtora e, ao final da obra, inicia a amortização da dívida.

      Se ficar alguma outra dúvida, estou à disposição.
      Obrigado,

      João.

      • Sara Diene
        Posted 26 de novembro de 2012 at 13:55 | Permalink

        João, tô meio perdida ainda.

        Paguei um valor direto pra construtora e não devo mais nada a eles.

        Agora eu só estou aguardando pra assinar com a caixa.

        Ainda haverá essa cobrança do INCC??

        Se sim, esse valor que tem que ser pago direto pra construtora??

        • Posted 26 de novembro de 2012 at 14:37 | Permalink

          Olá Sara,

          Pelo que entendi seu apartamento ainda não está quitado, o que aconteceu é que você já deu entrada no financiamento, mas não significa que você não deva nada à construtora, isso porque o banco vai pagar eles aos poucos. É provável que eles mandem boletos mensais de reajuste do INCC ou então mandem um boleto só no final da obra.

          No entanto, como você já está pagando juros para o banco, o INCC pode caracterizar cobrança abusiva. Temos leitores aqui do blog que entraram no Procon e ganharam a causa, mas vai depender a interpretação do contrato. Se precisar de mais algo, estou à disposição.

          Obrigado,
          João Gabriel.

  22. Aline Souza
    Posted 24 de novembro de 2012 at 21:05 | Permalink

    Boa Noite

    Em abril de 2011 comprei um apartamento no valor total de R$ 127.000.00, dei uma entrada de R$ 11.000.00, e 3 meses depois já assinamos com a CEF, resumindo

    1° pago um boleto no valor de aprox R$ 425,00 que é corrigido todos os meses mas não passa de R$ 460,00 com vencimento p todo o dia 5 do mes.

    2° pago outro boleto que eles denominam INCC que aumenta todo mes, no ultimo mes paguei R$ 527,00 com vencimento p todo o dia 20 do mes.

    3° realizo em deposito todos os meses em minha conta bancaria da CEF que abri no momento em que assinei com a CEF, no ultimo mes paguei R$ 242,00 (o valor aumenta todos os meses), eles alegam que este valor é o juros do meu financiamento.

    Duvidas:

    Todos estes valores que pago mensalmente estão corretos?
    Como calculo o reajuste do INCC?
    Existe a possibilidade de pagar o INCC menor que o mes anterior ? ou ele só aumenta cada vez mais ?

    Desde já agradeço a ajuda!

    • Posted 26 de novembro de 2012 at 9:17 | Permalink

      Olá Aline,

      Vamos lá:

      Todos estes valores que pago mensalmente estão corretos?
      R.: Sim, só estão desmembrados mas é o usual.

      Como calculo o reajuste do INCC?
      R.: O INCC é cumulativo e é calculado sobre todos os valores que ainda não foram pagos, por exemplo o saldo devedor.

      Existe a possibilidade de pagar o INCC menor que o mes anterior ? ou ele só aumenta cada vez mais ?
      R.: Não, provavelmente só vá aumentar.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Lígia
        Posted 5 de dezembro de 2013 at 12:28 | Permalink

        Prezado João,
        Seguem minhas Dúvidas:
        Se eu não devo mais à contrutora, conforme contrato de promessa de compra e venda, e já financiei com a Caixa o valor que a mesma calculou que seria o meu saldo devedor, por que devo pagar algum outro valor, tendo em vista que não recebi o imóvel e não começou o abatimento no meu saldo devedor?
        Exemplo:
        O imóvel que comprei por R$ 193.000,00 a ser entregue em set/2012;
        Paguei uma entrada de R$ 29.000,00 + 22 x 1.000,00 = R$ 52.000,00;
        No contrato de financiamento o imóvel é R$ 260.000,00, a ser entregue em 18 meses a partir do financimento;
        A primeira parcela deveria ser cobrada em jan/2013, no valor de R$ 1.650,00;
        Mas, a partir de jan/2013, chegou um boleto de prestação (zero) de R$ 1.200,00 com juros, que não abatem o saldo devedor (como juros de obras);
        Não sei quantas parcelas destas terei que pagar, ou quando vou receber o imóvel e se ainda deverei pagar algo mais, não previstos em nenhum dos contratos, como estas parcelas. E Estas, eu deveria paga-las mesmo?

        • Posted 9 de dezembro de 2013 at 18:16 | Permalink

          Olá Lígia,

          Segue as respostas.

          1. O juros de obra são os juros do que a CEF já pagou à construtora, é um procedimento normal.
          2. Enquanto a obra não está pronta, você paga juros de obra à CEF e INCC à construtora.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

  23. Posted 25 de novembro de 2012 at 17:25 | Permalink

    boa tarde, Gostaria saber incc,comprei apt. em 2011,agora ligaraõ pra mim.para entrevista mes.quem vem. aconstruçaõ que.cobra .incc?? Eu tenho que pagar isso?? ainda naõ assinei contrato Eles pode cobra isso.e obrigado pagar????

    • Posted 26 de novembro de 2012 at 9:18 | Permalink

      Olá,

      Sim, o INCC é um reajuste previsto contratualmente e sua cobrança é legal. Se tiver qualquer dúvida ou achar a cobrança abusiva, poderá consultar também o Procon de sua cidade.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  24. Márcia Cristina
    Posted 26 de novembro de 2012 at 14:34 | Permalink

    olá, gostaria de uma ajuda de vcs, é o seguinte comprei um apartamento no valor de 111,00 dei uma entrada e financiei o restante da entrada ficando um valor de 90.000 pra se assinar no mês de abril com a caixa economica federal conforme contrato, só que a construtora sem nos explicar nada rompeu o contrato da minha casa minha vida com a caixa economica e passou a fazer o financiamento com o banco do brasil, deixando os clientes no prejuízo pois até agora não foi assinado o financiamento com o banco do brasil e nós estamos pagando a taxa do incc sobre tudo no mes de abril meu saldo devedor era 92.000 que era pra eu ter assinado com a caixa e agora já está em 98.000 com o banco do brasil, e ainda não assinamos pq está com o problema de um documento de pessoa juridica da imobiliaria, minha pergunta é o seguinte é passivel de justiça esses meses de incc a mais depois de abril, visto que a imobiliaria disse que iamos assinar em abril com a caixa e mudou para o banco do brasil sem termos culpa .

  25. Helton Cunha
    Posted 29 de novembro de 2012 at 16:59 | Permalink

    Boa tarde!
    Muito bom os esclarecimentos deste site! Vocês estão de parabéns!
    Minha dúvida é a seguinte:
    Comprei um imóvel na planta em outubro de 2010 por R$264.000,00 e o imóvel muito bem localizado ficou pronto em novembro de 2012. A construtora em novemnro de 2012 está vendendo apartamentos similares ao meu por R$240.000,00. Isso é possível de acontecer? O preço do imóvel baixar após 2 anos?

    Abraço,
    Helton

    • Posted 29 de novembro de 2012 at 19:57 | Permalink

      Olá Helton,

      Obrigado pelos elogios, isso torna o trabalho ainda mais gratificante.

      Sobre sua dúvida, posso dizer que imóveis são investimentos, assim como fundos que os bancos oferecem ou outro. Todo investimento oferece um risco, que no caso dos imóveis é baixo,, mas, ainda existente. O mercado passou por um grande aquecimento, e agora estamos passando por um período de alinhamento e acomodação dessa movimentação toda.

      Mas o que isso tudo significa?! Que mesmo com toda a segurança e solidez de um imóvel, existem casos aonde pode acontecer o que aconteceu com você. É claro que você como investidor vai se sentir mal com essa situação, mas talvez valha a pena alugar por um tempo até haver uma retomada de preços para depois vender.

      Uma dica, verifique também se a unidade da construtora é semelhante a sua nos principais pontos: número de quartos, posição com relação ao sol, andar, vagas de garagem. Isso tudo impacta – e muito – no preço.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  26. junior
    Posted 3 de dezembro de 2012 at 23:54 | Permalink

    Boa noite!
    Realmente todos os elogios foram feitos com bastante propriedade, pois a objetividade e o profissionalismo é sempre muito bem evidente em suas respostas, João Gabriel. Parabéns!
    Aproveitando o ensejo gostaria de sua opinião quanto amortizar o meu saldo devedor, de um imóvel comprado na planta, agora ou continuar poupando e deixar o saldo devedor para o final, ou seja , diminuí-lo no financiamento com o banco?
    Veja bem, eu assinei o contrato em dezembro de 2010. O valor no imóvel era de R$ 329.673,42 e, como dei uma entrada que também serviu para pagar a corretora, ficou um valor nominal de R$ 258.340,00. Efetuei três pagamentos para diminuir o valor nominal, estando, hoje, esse valor nominal em R$ 251000,00. A moça da construtora me falou que para saber o valor do saldo devedor basta multiplicar o valor nominal pelo INCC atual e dividir pelo INCC contratual. Assim o fiz e cheguei a um de R$ 289.892,02. Preocupado com a evolução dessa dívida, minha pergunta é : Se eu dispuser hoje de R$ 120.000,00 é melhor (matematicamente mais vantajoso) eu procurar diminuir ainda mais o valor nominal ou ser prudente- pensar nos riscos que estão implícitos nesse tipo de negócio( imóvel ainda em construção) e continuar poupando, deixando para amortizar na hora do financiamento com o banco em junho de 2014 ou 180 dias após- prazo limite de atraso sem multa para a construtora?
    Desde já muito obrigado!

    • Posted 4 de dezembro de 2012 at 8:49 | Permalink

      Olá Junior,

      Obrigado pelos elogios e parabéns também pelo seu raciocínio, precisamos inventar e encontrar maneiras de driblar os números num país de altíssimas taxas de juros!

      Sobre sua dúvida, vamos considerar que o INCC dê uma média de 7%a.a. Se o rendimento do seu dinheiro estiver superior a 7%a.a., mantenha o investimento, pois você está sendo mais remunerado do que cobrado. Agora, se estiver próximo ou abaixo dos 7%a.a., aí vale a pena quitar.

      É claro que se a diferença também não for muito grande, existem pessoas que preferem quitar para ficar mais tranquilas e esquecer o saldo devedor, mas você vai se descapitalizar, aí é uma opção sua mesmo.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

  27. adriana
    Posted 4 de dezembro de 2012 at 13:34 | Permalink

    bom dia !o incc só aumenta o valor da sua divida ou tambem esta valorizando seu imovel?

    • Posted 5 de dezembro de 2012 at 17:42 | Permalink

      Olá Adriana,

      O INCC aumenta o valor da dívida. Algumas construtoras costumam reajustar o valor dos imóveis em estoque também pelo INCC, mas, particularmente, acho que isso não vale mais para o mercado atual. Os preços atingiram um limite superior e devem se manter estáveis agora.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  28. adriana
    Posted 4 de dezembro de 2012 at 13:45 | Permalink

    vou comprar um imovel de R$17.9000,00 dar R$5907,00 de sinal +11.993,00 em 15x saldo para financiar pela caixa R$161.100,00 +10.385,58 de dok na entrega da chave prevista para julho/2013 o incc dado pela construtora é de 6.854,48% estes quase 7% vao ser calculado todo mes em cima do saldo de r$161.100,00 ou seja vai somar +ou-11270,00 todo mes ao meu saldo durante 6 meses chegando + ou – a R$67.622,00 a mais no valor inicial de 179.000,00?

    • Posted 5 de dezembro de 2012 at 17:44 | Permalink

      Adriana,

      Não, o índice que a construtora deu provavelmente seja anual. Ele vai corrigir o saldo devedor mensalmente, mas não 6.8% ao mês, isto seria mais do que juros de cheque especial.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  29. Paulo
    Posted 18 de dezembro de 2012 at 7:35 | Permalink

    Bom dia!
    O imovel que comprei saiu o habite-se em 31/08, porem a matricula individualizada não saiu até hoje e o saldo devedor a partir do habite-se é corrigido por igpm2 e 1% de juros de tabela price.
    Tenho carta contemplada de credito de consorcio, mas não posso pagar a construtora porque não me enviam documentação exigida, como parar de aumentar o saldo devedor? è correto isso?
    Obrigado!

    • Posted 18 de dezembro de 2012 at 8:38 | Permalink

      Bom dia Paulo,

      Muitas obras têm tido problemas com isso. A construtora vai dizer que o atraso não é culpa deles, mas vai continuar reajustando o seu saldo. Sob meu ponto de vista, esse reajuste é completamente irregular, mas dificilmente você vai conseguir negociar isso agora.

      Meu conselho é para que você tente argumentar com a construtora que a culpa não é sua, logo a penalização também não pode ser. Caso não consiga negociar com eles, utilize sua carta de crédito para quitar o saldo e depois entre na Justiça para reaver o valor do reajuste durante este período em que você ficou sem ter o que fazer para resolver a questão. Tudo com juros e correção.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  30. Roberto Micheletto
    Posted 20 de dezembro de 2012 at 18:06 | Permalink

    Olá boa tarde tenho um apartamento pelo minha casa minha vida assinado em maio de 2012 na qual tive que pagar o INCC do saldo devedor reajustado ate o momento da assinatura em maio, com previsão de entrega em maio de 2013, mais este mês me veio INCC do montante repassado pelo banco a construtora de maio ate outubro.
    Eles pode me cobrar este reajuste, pois eu também já pago juro ao banco pelo financiamento feito mês a mês se ser reduzido do financiamento que só começara a valer apos a entrega das chaves.

    • Posted 24 de dezembro de 2012 at 8:27 | Permalink

      Olá Roberto,

      Pois é, esta questão também é bem polêmica, porque a construtora vai alegar que não recebeu o dinheiro na integralidade e por isso está cobrando o INCC sobre o saldo do período, mas entendo que você já paga juros à CEF sobre o dinheiro emprestado. Acho conveniente conversar com a construtora e tentar negociar.

      Um abraço e Feliz Natal!
      João Gabriel.

  31. bruno
    Posted 22 de dezembro de 2012 at 19:04 | Permalink

    esse joao gabriel com certeza deve trabalhar ou ser dono de alguma construtora,pois tudo que ele e tem muita mentirar para os lados das construtora, isso que ele falando dos 180 dias que geralmente ele coloca e ilegal , a cobranca do incc a apos a atraso de obra outro, sou advogado epecialsta em direito imboliario.

    • Posted 24 de dezembro de 2012 at 8:34 | Permalink

      Olá Bruno, como vai?!

      Sinto decepcioná-lo, mas não trabalho e nem sou dono de construtora. Aliás, o trabalho que faço no blog é voluntário e apenas informativo, para tentar orientar e ajudar as pessoas. Graças à ele, já recebi mais de 500 comentários e respondi a cada um deles utilizando a experiência que tenho no setor.

      Até hoje só recebi elogios e agradecimentos, mas compreendo seu raciocínio e entendo que nunca irei agradar à todos. Quanto à você ser advogado e especialista em direito imobiliário, fico muito feliz. Quem sabe você não pode fazer um trabalho parecido com o meu, sem remuneração e voluntário. Já que você deve ter muito mais experiência e conteúdo do que eu, acho que as pessoas iriam adorar!

      Um abraço e Feliz Natal!
      João Gabriel.

  32. Humberto
    Posted 24 de dezembro de 2012 at 16:50 | Permalink

    PARABÉNS, João Gabriel! Excelente teu Blog, li todos os tópicos e…. não tenho mais dúvidas! Muito obrigado pela tua ajuda! Foi muito importante vc compartilhar todo este conhecimento que muitas vezes nos tira noites de sono, no meu caso pude ficar bem esclarecido, e nota-se pela tua postura o profissional de excelência que vc é! Coerente, conciso, preciso, objetivo, conhecedor da matéria, educado e muito bem intencionado! Nota-se q vc quer de bom coração: apenas esclarecer! Quanto a esse bruno ai… sem noção! Acho que tá com inveja do sucesso do teu blog, é assim que é: geralmente o medíocre é aquele que se gaba de um pouco de saber! Apoiando-me em ombros de gigantes: “A mediocridade não conhece nada que lhe seja superior, mas o talento reconhece instantaneamente o gênio.” — Arthur Conan Doyle.

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 8:49 | Permalink

      Ola Humberto,

      Muito obrigado pelo comentário, é isso que me motiva a ajudar sempre que posso! Desejo um ótimo 2013, com muita saúde e paz para você e sua família!

      Um abraço,
      João Gabriel.

  33. natassia
    Posted 25 de dezembro de 2012 at 17:25 | Permalink

    Olá, estava lendo a matéria e achei ela muito boa.
    Estou pensando em financiar um apto na planta, tenho que pagar 30% durante a obra (que será de dois anos) e o restante será financiado após com o banco. A minha dúvida é a seguinte: o Incc irá ser calculado sobre o valor total do apto ou sobre os 30% que terei que pagar direto a construtora durante a obra?

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 8:52 | Permalink

      Olá Natassia,

      O INCC será calculado sobre todos os valores que não forem pagos à vista. Vamos supor um exemplo simples:

      Valor R$100.000,00
      Entrada R$30.000,00 em 3x
      Saldo de R$70.000,00

      1º pagamento das parcelas – R$30.000,00
      2º pagamento das parcelas – R$30.000,00 + INCC de 1 período
      3º págamento das parcelas – R$30.000,00 + INCC de 2 períodos

      Saldo após 3 meses – R$70.000,00 + INCC de 3 períodos.

      Em resumo, tome muito cuidado com o saldo devedor, ele é o que mais costuma reajustar e causa problemas frequentemente.

      Atenciosamente,
      João Gabriel.

  34. Jose Carlos Gomes
    Posted 30 de dezembro de 2012 at 7:52 | Permalink

    Ola João Gabriel. Ótimo seu blog!!
    Estou com uma duvida… comprei um ap na planta no valor de 22.000,00, dei uma pequena entrada e estou pagando algumas parcelas… isso já faz um ano, e o prazo de entrega mencionado pela construtura já esta chegando e ainda nem fui chamado pela CAIXA. Bom no final de tudo, sei que terei que pagar para a construtora uma parcela de 17.000,00 agora em fevereiro corrigida pelo INCC e ainda esperar a caixa me chamar para fazer o financiamento de 100.000,00. A duvida é, o INCC corrigido sobre o valor de financiamento terá que ser pago direto para a construtora, ou poderá ser diluído nas parcelas de financiamento?
    E o INCC é realmente calculado separadamente sobra oque devo para a construtora e sobre o que devo financiar?

    Abraços

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 9:02 | Permalink

      Olá Jose Carlos,

      O INCC da parte das parcelas devidas á construtora é devido à construtora. Somente o saldo devedor corrigido a ser financiado que vai ser financiado junto com o INCC. Em resumo, sim, são separados!

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  35. JOAO PAULO OLIVEIRA
    Posted 31 de dezembro de 2012 at 0:00 | Permalink

    financiei um imovel dando um valor de entrada e parcelei outro valor em 32 vezes deixando outra parte para a data de entrega do habits para financiar juntamente ao banco. Minha pergunta é desse valor que deixei para pagar na data de entrega do habits financiado pelo banco me cobrarão INCC ou IGPM.

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 9:03 | Permalink

      Olá João Paulo,

      Depende do que prevê o seu contrato, mas geralmente é INCC mesmo.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  36. Bruno
    Posted 2 de janeiro de 2013 at 17:44 | Permalink

    João,

    Primeiramente, sem palavras para dizer o quão grato ficamos gratos por isso que você faz pelas pessoas.

    Vamos a minha pergunta, é sobre financiamento direto com a construtora:

    Tenho notado que muitas construtoras tem “segurado” o habite-se após as entregas das chaves, pois boa parte delas passam a corrigir as parcelas com 1% + IGPM a partir da entrega do imóvel, mesmo sem ainda ter o habite-se. Fiz uma planilha simulando os cálculos e nesse sistema não amortizamos quase nada no começo do financiamento e a construtora tem uma rentabilidade muita boa. Simulando meu caso, em 11 meses terei pago cerca de 39.000, e o saldo devedor estará só 2.500 menor (isso colocando só o 1%, sem contar IGPM).

    Perguntas:

    1)Existe algum prazo para construtora providenciar o habite-se? Se ela demorar anos para tirar a prestação vai subir ao ponto de eu não poder mais pagar. Existe algo que eu possa fazer quanto a esta prática de “segurar” o habite-se? Em Praia Grande-SP isso tem se tornado praxe.

    2)Saindo o habite-se, ao transferir o financiamento para o banco, tenho que pagar o ITBI e as taxas de cartório? (acho que seria algo em torno de 5% do valor do imóvel, procede?) Parece que os bancos também estão financiando estas custas, está correto?

    Abraço e obrigado!

    • Posted 3 de janeiro de 2013 at 9:13 | Permalink

      Olá Bruno,

      Vamos lá:

      1) Sim, a construtora tem o prazo do contrato para lhe entregar o imóvel em condições de habitação (habite-se) e financiamento. Caso a obra atrase acima do prazo previsto no contrato, cabe entrar com uma ação para rever os valores e cobrar eventuais prejuízos. Infelizmente é um processo como qualquer outro, vai demandar tempo e atenção, mas acho que nós, como cidadãos, temos realmente que buscar nossos direitos.

      2) Nos últimos processos que acompanhei, foi preciso pagar tudo à vista, só o ITBI que podia ser parcelado. Entretanto, recentemente vi alguns que Santander, Itaú Unibanco e Bradesco estavam disponibilizando o financiamento de taxas e impostos. Não sei a partir de quando isto é válido, mas lembro que o acréscimo no financiamento também estará sujeito a análise de crédito, ou seja, uma liberação em torno de 5% superior à antes contratada.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

  37. Marina
    Posted 3 de janeiro de 2013 at 18:42 | Permalink

    Estou com uma dúvida.
    Em agosto/2008 comprei um apartamento no valor de R$ 288.000,00 (ainda na planta) e já paguei aproximadamente R$ 100.000,00.
    Agora fui à construtora verificar meu financiamento do saldo devedor e me informaram que o valor base do imóvel a ser utilizado será o valor de mercado (R$ 523.000,00) e não o contratual corrigido, mesmo eu tendo comprado o imóvel na planta. Com isso não poderei utilizar meu FGTS e o valor da taxa de financiamento será bem elevado.
    Quero saber se o procedimento da construtora está mesmo correto, ou se o valor base para o imóvel será o de R$ 346.000,00 (que seria o valor atual corrigido).

    Obrigada

    • Posted 4 de janeiro de 2013 at 9:23 | Permalink

      Marina,

      Primeiramente, parabéns pelo negócio, seu imóvel teve uma ótima valorização, não é mesmo?
      Sobre os valores, funciona assim: para a construtora, não pague nada a mais do que o saldo atualizado, se o imóvel valorizou bem, é mérito do seu investimento, ok? Com relação ao FGTS, o problema é que o Banco vai ter que avaliar o imóvel, ou seja, um engenheiro da instituição vai avaliar o seu imóvel e dar um preço. Se for acima de R$500mil, não se pode utilizar o FGTS mesmo, mas tudo depende da visita e critério do engenheiro.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado!

  38. Jose Carlos Gomes
    Posted 3 de janeiro de 2013 at 20:44 | Permalink

    Obrigado pelas informações, mas gostaria reforçar, só para não ficar duvidas.
    Se intendi bem, se vou financiar 100.000,00 pela caixa, e ja tenho um saldo devedor de 8mil de incc, o total do meu financiamento pela caixa será de 108.000,00?
    Caso a construtora diga que este valor não possa ser incluso no financiamento,e me cobre este valor a vista ( 8.000,00 de INCC) esta correto?
    Mais uma vez obrigado pela ajuda!

    • Posted 4 de janeiro de 2013 at 9:25 | Permalink

      Jose,

      Quando a obra é financiada pela CEF, ou seja, quando se assina o contrato antes do fim da obra, é comum a construtora enviar boletos separados da correção dos valores. Agora, quando o financiamento será feito somente após o Habite-se, tudo vai depender da avaliação do banco. Se o banco avaliar seu imóvel considerando a correção e seu cadastro for suficiente, o financiamento poderá ser aumentado. Minha recomendação é para que deixe uma reserva financeira pro caso da avaliação do banco ser inferior ao esperado.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  39. natassia
    Posted 4 de janeiro de 2013 at 15:30 | Permalink

    boa tarde,
    No meu contrato de financiamento está previsto uma taxa de administração de R$ 25,00 mensais pagas a construtora, isso está correto? e a obrigação do pagamento de seguro durante a obra? essa taxa de administração também é reajustada pelo INCC e será somada ao saldo devedor?

    • Posted 4 de janeiro de 2013 at 16:06 | Permalink

      Olá Natassia,

      A taxa de administração eu desconhecia, mas depende do seu contrato. Se achar que está irregular, você pode procurar o Procon da sua cidade e consultá-los também. O seguro durante a obra existe sim, ainda mais em obras aonde o contrato de financiamento é assinado antes do término, ou seja, obras garantidas por um banco.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  40. natassia
    Posted 4 de janeiro de 2013 at 15:32 | Permalink

    uma outra dúvida: Pode a construtora prever no contrato que as ligações definitivas de água, luz, esgoto serão pagas separadamente pelo comprovador? Vc poderia me informar quanto fica em média tais taxas?

    • Posted 4 de janeiro de 2013 at 16:07 | Permalink

      Natassia,

      Sim, as ligações são de responsabilidade dos moradores e, em muitos casos, inclusive os medidores. Quanto aos valores, infelizmente não sei lhe informar, mas por telefone (nas empresas responsáveis) devem lhe informar.

      **Sobre sua pergunta sobre a taxa de administração, acho que não reajusta não. Não sei dizer ao certo porque nunca tinha visto essa cobrança.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  41. Jack Bezerra
    Posted 11 de janeiro de 2013 at 11:20 | Permalink

    Boa tarde João, tudo bem?
    Gostei do seu site e estou salvando em meus favoritos..

    Tenho uma dúvida, assinei contrato de compra e venda com á de um apto de R$ 163,900,00.
    No qual tenho que pagar 21 parcelas de R$ 1400,00 para á construtora..

    Imaginando mensalmente o ajuste do INCC.. teria mais um menos uma ideia de quão seria o aumento de minhas parcelas mensalmente… Exemplo dentro de 21 meses de R$ 1400,00 para quanto pularia minhas parcelas???

    Fico no aguardo

    Jack

    • Posted 11 de janeiro de 2013 at 12:17 | Permalink

      Olá Jack,

      Obrigado pelo reconhecimento!
      Sobre sua dúvida, vou utilizar os 12 meses do último ano, para você ter uma ideia, veja:

      1 – R$1.400,00
      2 – R$1.405,88
      3 – R$1.411,08
      4 – R$1.422,79
      5 – R$1.441,29
      6 – R$1.460,17
      7 – R$1.472,58
      8 – R$1.477,29
      9 – R$1.480,39
      10 – R$1.483,94
      11 – R$1.487,36
      12 – R$1.491,67

      É mais ou menos isso em um ano, no meio do ano o INCC geralmente reajusta mais por conta do aumento salarial da categoria, mas nos outros meses é mais brando. O mais “perigoso” seria o saldo devedor, pois, como é um montante maior, o reajuste impacta mais. Se tiver outra dúvida, estou à disposição.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  42. Samue Santos
    Posted 11 de janeiro de 2013 at 16:21 | Permalink

    Comprei um apartamento na planta em abril/2009 nas seguintes condições:
    Valor do imóvel: R$ 96.040,00
    Valores pagos diretamente à construtora: (Já pagos)
    Sinal: R$1249,00
    7 parcelas de R$1.000,00
    18 parcelas de R$500,00
    Valor Financiado junto à CEF:
    R$78.791,00
    Em março/2011 assinei o contrato com a CEF no valor de R$ 86.076,80, esta diferença (R$ 86.076,80-R$78.791,00=R$7.285,80) refere-se a taxa do INCC do período. Certo ou errado?
    A partir da assinatura com a CEF comecei a fazer o pagamento mensal da taxa de evolução de obra, cujo os valores são crescentes. Em todos os boletos constam as seguintes informações, para exemplificar segue o de janeiro/2013:
    Extrato de Evolução
    Saldo Devedor Teórico em: 03/01/2013
    R$79.231,09
    Juros/Correção do Mês (R$): 522,07
    Amortização do Mês (R$): 0,00
    VALOR A PAGAR: R$ 566,83
    Perguntas:
    1) A partir de quando poderei amortizar a minha dívida com a CEF? Assim que receber as chaves ou assim que for averbado o habite-se?
    2) Pagarei a evolução de obra até o valor do Saldo Devedor Teórico igualar ao valor financiado (R$ 86.076,80)?
    2) O valor financiado (R$ 86.076,80) será corrigido pelo INCC? Ou seja, quando for amortizar a minha divida ela será maior do que este valor?
    3) Se a resposta do item anterior for sim, o INCC acumulado será de março/2011 até a data de averbação do habite-se?
    4) Já fiz a primeira visita para a entrega do apartamento, mas encontrei alguns erros que a construtora ficou de corrigir. Também já fui convocado para a segunda visita. Ou seja a entrega das chaves está próxima e minha preocupação é a seguinte:
    Participo de um grupo em uma rede social e alguns participantes estão dizendo que a construtora está entregando o apartamento sem a averbação do habite-se. Neste caso o que devo fazer?
    5) Na época que assinei o contrato com a CEF a construtora “exigiu” que assinasse o termo de aditivo de prazo de entrega das chaves, alegando que sem o mesmo não conseguiria assinar com a CEF. Na época, relutei, mas após muita insistência acabei assinando. Isto é legal? Quais são as minha chances em um processo contra a construtora alegando atraso das obras?

    • Posted 14 de janeiro de 2013 at 9:54 | Permalink

      Olá Samue,

      Sim, a diferença provavelmente seja o INCC.

      1) Após a entrega da obra (habite-se). Durante a fase de obra, não há amortização.
      2) Sim.
      3) Sim, ele vai reajustar parcialmente, provavelmente a construtora lhe enviará boletos separados.
      4) Exatamente, da data da assinatura até o habite-se, mas não sobre o R$86mil e, sim, sobre o saldo devedor na construtora, que vai reduzindo à medida que a CEF repassa dinheiro à eles.
      5) Isso não é legal, se não existe habite-se é porque ainda não está liberado para habitação, aí nem a CEF vai aceitar.
      6) O atraso geralmente tem um resguardo contratual, mas que é muito questionável. Há consumidores que, com 1 mês de atraso já estão entrando com processo e – alguns – ganhando.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  43. Samue Santos
    Posted 15 de janeiro de 2013 at 15:35 | Permalink

    Primeiramente gostaria de parabenizar pelo blog e por seu conhecimento do assunto.
    Ainda estou com dúvida nos ítens:
    (3) Então a correção pelo INCC, do valor financiado, pagarei para a contrutora e não para a CEF?
    Uma vez que é ela que vai me enviar os boletos.
    A partir de quando receberei estes boletos? Após o habite-se?
    (4) O que é este saldo devedor na construtora? Este valor é bem menor que os 86 mil? Como consigo saber qual é este valor?

    • Posted 15 de janeiro de 2013 at 19:29 | Permalink

      Olá Samuel,

      Obrigado pelo reconhecimento.
      Sobre suas dúvidas:

      (3) Exatamente, a CEF não cobra INCC. Provavelmente você receba mensalmente durante a obra ou acumulado ao final da obra.

      (4) O saldo devedor é o residual junto à construtora, no seu caso é o valor a ser financiado, provavelmente ele seja o que mais vai reajustar, fique atento e se programe!

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  44. Samuel Moreira Duart
    Posted 16 de janeiro de 2013 at 21:44 | Permalink

    Continuo na dúvida com o item (4).
    Você me falou que o INCC não incidiria sobre os R$ 86 mil, mas este é o valor que financiei na CEF…

    • Posted 17 de janeiro de 2013 at 12:02 | Permalink

      Olá Samuel,

      Desculpe, se eu disse isso, me confundi. O INCC incide sim, inclusive sobre os valores financiados.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  45. natassia
    Posted 18 de janeiro de 2013 at 1:55 | Permalink

    esse blog é otimo!!!

    • Posted 18 de janeiro de 2013 at 16:16 | Permalink

      Olá Natassia,

      Obrigado pela força. Precisando de nossos serviços, estou à disposição!

      João Gabriel.

  46. Raphael
    Posted 19 de janeiro de 2013 at 16:11 | Permalink

    Boa Tarde João!

    Uma dúvida: estou financiando um imóvel na planta e que a data de repasse é agosto/12. Falta pagar 5 parcelas até a data prevista para o repasse porém se a obra atrasar, pelo que eu entendi, meu saldo devedor continuará sendo atualizado pelo INCC (no meu caso a construtora tem um prazo 180 dias) e o que pagarei à construtora nesse período de atraso?

    Muito obrigado pela ajuda.

    • Posted 21 de janeiro de 2013 at 16:51 | Permalink

      Raphael,

      Excelente pergunta, este assunto é bem polêmico. Se o atraso for culpa da construtora, concordo com você que não cabe ao cliente arcar com o reajuste deste período, entretanto, dificilmente uma empresa vai bonificar o período de atraso para você sem uma ação judicial. Por esse motivo, vários clientes já desistem de tentar qualquer ressarcimento.

      Por outro lado, o contrato prevê os 180 dias de atraso e, por este motivo, muitas construtoras cobram o reajuste durante este período. É claro que mesmo assim o assunto é bem polêmico e vai depender do ponto de vista do intermediador ou juiz.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Raphael
        Posted 22 de janeiro de 2013 at 21:31 | Permalink

        Boa noite João!

        Agradeço muito sua consultoria, realmente você é como todos dizem, um excelente profissional.

        Abraço.

        • Posted 23 de janeiro de 2013 at 8:28 | Permalink

          Rapahel,

          Obrigado pelo elogio, eu e minha empresa continuamos à disposição!

          Um abraço,
          João Gabriel.

  47. Thaina
    Posted 23 de janeiro de 2013 at 11:52 | Permalink

    Bom dia…

    Me ajude estou meia perdida rs

    Estou comprando um apartamento na planta com entrega prevista para daqui a 30 meses,podendo chegar a 36 meses.
    A constutora me fez o seguinte plano.
    Valor do imovel 132,260.80 menos um bonus de 5000,00 que fica um total de 127,260,00
    Sinal de 3817,80
    Saldo a financiar :113,412,40
    Restante que nao da pra financiar:2670,80 dividido 13×205,45
    E ganhei 7,359,00 de subsidio
    Ai vem as duvidas…
    1-Na simulação que ele me passou do siat do banco o valor do imovel e de 131,000,00…e o valor que eu vou financiar 116,920,98
    valor diferente dos calculos que ele me passou.
    E pelo banco do Brasil..com parcelas fixas dizendo eles.
    Quero saber qual e o valor que eu vou financiar se e os 116,920,98 ou os 113,412,40
    e qual outras taxas que eu vou pagar durante a obra e se vc sabe me dizer mas ou menos valores

    Desde de ja muitooo obrigado

  48. daniel
    Posted 24 de janeiro de 2013 at 14:54 | Permalink

    boa tarde,
    estou com um dúvida.
    Construtora me ofereceu a seguinte proposta:
    o apto custa R$ 522.000,00
    entrada: R$ 23.000,
    23 parcelas de R$ 2.382,00, primeira para 03 de fevereiro de 2013
    4 semestrais de R$ 9.700,00
    ultima parcela de R$ 40.000 para janeiro de 2015 (entrega das chaves)
    saldo a financiar com o banco depois da entrega das chaves: R$ 365.414,00
    Essas 23 prestações vão aumentar muito, vi que elas são reajustadas pelo INCC, o corretor falou que aumenta cerca de R$ 10,00 por mês, isso procede?
    e essas quatro semestrais aumentarão muito?
    To com medo de aumentar demais e no final não ter amortizado quase nada.
    Esse blog é de excelente qualidade.

    • Posted 24 de janeiro de 2013 at 15:09 | Permalink

      Boa tarde, Daniel,

      Olha, se você pensar em um mês isolado, é mais ou menos isso que ela vai aumentar. Entretanto, se considerarmos que 23 meses são quase 2 anos, com um INCC médio de 7%a.a., a parcela vira algo em torno de R$2.700,00. É claro que seu imóvel vai ter valorizado mais do que isso.

      Agora vamos às partes mais sensíveis à estes reajustes, que são as semestrais, a última e o saldo.

      Começando pelas semestrais, R$9.700,00 ficaria aproximadamente:
      1ª – R$10.000,00
      2ª – R$10.350,00
      3ª – R$10.750,00
      4ª – R$11.100,00

      A parcela única está para daqui 2 anos, então ficaria em torno de R$45.000,00.

      Por fim, o saldo de R$365.414,00 poderia ultrapassar os R$400.000,00.

      Como eu disse, vale lembrar que meus cálculos são apenas uma aproximação e não são necessariamente uma expressão da verdade, até porque depende de índices variáveis. Outro fator que você deve considerar é a valorização do seu imóvel, veja mais ou menos quanto custa o metro quadrado de um imóvel semelhante, pronto, na mesma região. Se superar todos estes valores reajustados, pode ser um bom negócio ainda assim.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.
      João Gabriel.

  49. daniel
    Posted 24 de janeiro de 2013 at 20:38 | Permalink

    Olá, muito obrigado pela explicação, o seu blog tem uma função social muito importante.
    Bem que ele poderia virar livro, tipo “manual para compra de um apto na planta” rsss.
    Acho que venderia muito.
    Vc falou que o saldo a financiar pode ultrapassar R$ 400.000,00, será que muito. Mas uns R$ 10.000,00, 20.000,00, 50.000,00 em média seria quanto?

    • Posted 25 de janeiro de 2013 at 8:34 | Permalink

      Olá Daniel,

      Obrigado pelos elogios, gostei da ideia! Hehe.
      Sobre sua dúvida, acho que não deve ultrapassar muito. Deve chegar, no máximo, a R$420mil.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  50. Marriel
    Posted 24 de janeiro de 2013 at 22:31 | Permalink

    Comprei um apto no valor de 73 mil na planta. Paguei 5 mil de entrada, e ficaria 68 mil para financiamento.
    A partir deste momento, da assinatura do contrato, comecei receber as taxas de incc. Porém, estas taxas vinham em torno de 400 reais, todo os meses. Achei este valor muito alto em realação ao apto. Praticamente, maior que as prestações a pagar quando assinar com a caixa.
    Gostaria de um cálculo simples, Como faço para calcular a taxa de incc referente a meu apto mensal, sei que depende da taxa de incc pela mercado. Favor fazer uma conta simples para meu entendimento, achei muito alto esta taxa, visto que este valor não diminui em nada em meu saldo devedor do apto.
    Aguardo

    • Posted 25 de janeiro de 2013 at 8:38 | Permalink

      Marriel,

      O saldo devedor realmente não deve alterar muito, isto porque a construtora está te mandando somente os reajustes para serem pagos e manter o saldo controlado. O cálculo é bastante simples: o saldo é R$68mil, basta multiplicar pelo INCC do período que você quer. Por exemplo:

      O INCC de Dez/12 é 0,29%. Para calcular, faça R$68.000,00 x 0,29% = R$197,20. Este seria o reajuste do período, mas lembre-se: meses como Maio e Junho costumam ter reajustes acima de 1%, neste caso o valor pode ultrapassar R$680,00.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  51. thiago madaschi
    Posted 29 de janeiro de 2013 at 10:28 | Permalink

    Bom dia,

    Em 2010, fiz uma aquisição de imóvel apto no valor de 105.888,00 – subtraindo ENTRADA+FGTS+PLANO MINHA CASA MINHA VIDA+OUTROS RECURSOS PROPRIOS, ficou em financiamento pela CEF total de 90.467,91- a partir de OUT/2010 comecei a pagar a construtora 250,00 fixos, que segundo a vendedora seria INCC que eu pago até hoje JAN/13 e continuarei pagando até a entrega das chaves, assinei o contrato com a construtora em 24/07/2010 e com a CEF 29/02/2012 , a partir de AGO/12 comecei a pagar o chamado “juros de obra” media 300,00 e subindo.
    Minha duvida é a seguinte:
    Esses valores cobrados estão corretos?
    Esses valores é amortizado no valor do financiamento?
    Qual data de assinatura devo considerar o prazo de entrega, CONSTRUTORA 24/07/2010 OU CEF 29/02/2012 ?

    Espero ter conseguido explicar minha situação.

    • Posted 29 de janeiro de 2013 at 11:30 | Permalink

      Olá Thiago,

      1) Sim, estes valores existem. Se estão corretos não posso lhe dizer, porque desconheço o fluxo de pagamentos da CEF para a construtora, mas a tendência é que o INCC reduza à medida em que o Juros de Obra aumente, isso porque sua dívida com a CEF vai aumentar e, com a construtora, diminuir.
      2) Os valores não amortizam no financiamento, são apenas juros e reajustes.
      3) Para o INCC, a data base é o contrato da construtora, no seu caso 24/07/2010.

      Espero ter lhe ajudado,
      João Gabriel.

      • thiago madaschi
        Posted 29 de janeiro de 2013 at 11:59 | Permalink

        Agradeço sua atenção , eu entendi perfeitamente e fico mais aliviado.

        ultima duvida – para o INCC a base é o contrato da construtora !!

        e para a entrega do imóvel? construtora ou CEF ?

        pela construtora já estou aguardando 2 anos e 6 meses a entrega, alteração a data de entrega (previsão) 3X.

        Grato.

        • Posted 29 de janeiro de 2013 at 12:14 | Permalink

          Thiago,

          Para a entrega do imóvel é o da construtora também. Geralmente, há um prazo pré-estabelecido em contrato para 180 dias de atraso. Acima disso, cabe entrar com ação para ressarcimento dos reajustes e prejuízos do período, mas terá que entrar através do Juizados Especiais ou, dependendo do montante, com advogado. Aí vai da sua análise (se vale a pena).

          Um abraço,
          João Gabriel.

          • thiago madaschi
            Posted 29 de janeiro de 2013 at 15:38 | Permalink

            Baseado nas informações acima esclarecidas….. existe uma clausula no contrato da construtora dizendo o seguinte:

            PRAZO DE CONSTRUÇÃO : O PRAZO DE CONSTRUÇÃO É DE 18 MESES, CONTADOS DA DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO ENTRE OS COMPRADORES E A CAIXA ECONOMICA FEDERAL, COM INTERVENIÊNCIA DA CONSTRUTORA, FICANDO EXPRESSAMENTE RESSALVADA A TOLERANCIA DE 120 DIAS DE ATRASO, PRORROGAÇÃO DO PRAZO COM A CONCORDÂNCIA DA CEF OU, AINDA, A OCORRÊNCIA DE MOTIVOS DE FORÇA MAIOR.

            ISSO É LEGAL?

            ASSINEI O CONTRATO COM A CONSTRUTORA EM JULHO/2010, E JA ESTAVAM LEVANTANDO OS PREDIOS, ENTAO , SÓ DEPOIS DE 1 ANO E SEIS MESES A CAIXA ME CHAMOU PARA ASSINAR O CONTRATO DE FINANCIAMENTO.

            SE ISSO FOR LEGAL, MESMO ASSIM ME SINTO LESADO!

            RESUMINDO TOTALIZANDO MESES FAZEM 2 ANOS E SEIS MESES QUE ESTOU AGUARDANDO O TERMINO DA OBRA PARA MORAR NO QUE É MEU.

            ALGUEM JA PASSOU POR ISSO?

            JOÃO DANIEL AGUARDO SEU RETORNO
            GRATO.

          • Posted 29 de janeiro de 2013 at 15:47 | Permalink

            Thiago,

            O contrato deles é bem diferente do que tenho visto, pois conta a partir da assinatura com a CEF, e não com a construtora. Aconselho você a procurar o Procon de sua cidade para lhe auxiliar na interpretação do contrato. Lembre-se também de sempre levar em consideração a valorização natural do seu imóvel, que de 2010 até agora deve ter aumentado bastante. Tudo isso é lucro para você!

            Um abraço,
            João Gabriel.

  52. cristiane
    Posted 30 de janeiro de 2013 at 19:00 | Permalink

    Boa Tarde.

    Comprei um apartamento na planta, de acordo com o contrato o apartamento seria entregue em novembro de 2012. Realmente a chave foi entregue em novembro como combinado no contrato, porém o habite-se não saiu ainda e deste setembro estou pagando o juro de obra. A questão é mesmo que eu tenha a chave do imóvel, o habite-se está em atraso eles podem me cobrar o juro de obra??? Isto não é um problema da construtora que não conseguiu o habite-se no tempo previsto, isto é, pode-se considerar que a construtora que atrasou a obra??? Pois sem o habite-se eles não podem me cobrar a prestação do financiamento e isto não será diminuido no meu saldo devedor, então terei que pagar o juro até sair o habite-se está certo?????

    Muito obrigado pela atenção.

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 19:07 | Permalink

      Olá Cristiane,

      Sem o habite-se a CEF não vai inciar a amortização, vai ser somente pagamento de juros, como você mesma disse. Aliás, não entendi porque liberaram as chaves sem mesmo ter a conclusão de obras. Enfim, cada caso é um caso. Neste período de atraso, é importante você tentar negociar com a construtora o congelamento do seu saldo devedor, pois, como eu sempre digo, ele é o mais “perigoso” nestes casos, pois, seus reajustes são mais elevados no montante final.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  53. Samuel Moreira Duart
    Posted 30 de janeiro de 2013 at 21:35 | Permalink

    Boa Noite,

    Simplesmente espetacular o seu blog!!!!
    Tenho 2 dúvidas:
    1) Utilização do FGTS.
    Quando comprei meu imóvel trabalhava na mesma cidade dele, no entanto depois troquei de empresa e fui morar em outro estado.Assinei o contrato com a CEF quando já estava morando neste outro estado, mas continuo tendo vinculo com a cidade de origem, tenho inclusive alguns comprovantes de residência. A pergunta é: Conseguirei ou não utilizar o FGTS por estar morando em um município diferente do município em que adquiri o imóvel?
    2) Entrega das chaves sem habite-se.
    Pelo que sei o habite-se do imóvel que comprei ainda não saiu e a construtora me liga constantemente me convocando para receber as chaves. O que devo fazer? As taxas de condomínio e IPTU são de minha responsabilidade a partir de quando?

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 19:16 | Permalink

      Boa noite Samuel,

      Obrigado pelo elogio!
      Vamos às dúvidas:
      1) Provavelmente não, isso porque você já possui contrato de financiamento através do SFH. O FGTS é um recurso utilizado para aquisição apenas do primeiro imóvel em seu nome, veja o que diz a CEF:

      Condições básicas

      Do titular da conta vinculada do FGTS
      Não estar em processo de compra ou ser proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional.

      2) As taxas são sua responsabilidade a partir do momento que houver uma convenção de condomínio, ou seja, exista uma estrutura formada. Há pouco outra leitora do blog mencionou ter recebido as chaves sem sair o habite-se, mas eu realmente acho um pouco estranho isso, porque sem conclusão de obra, o imóvel ainda “não é seu” (no papel). Questione a construtora e, se puder, nos deixe a resposta que lhe foi dada, estou bem curioso também!

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  54. Henrique
    Posted 31 de janeiro de 2013 at 2:31 | Permalink

    Oi, financiei minha casa pela caixa atraves de uma contrutora, assinei o contarto maio de 2011, com previsão de entrega em fevereiro de 2012, só que a construtora entrou em crise financeira, e as obras ficaram paradas durante 6 meses, fui chamado para prestação de contas e descobri que tenho debito de 5.200 reais relativo ao INCC, só que no relatorio que me deram consta juros cobrados do incc durante o tempo em que a obra ficou parada, isto é legal? e gostaria de saber se esse atraso pode ser considerado de motivos fortuitos como no contrato, para eximir de multa os 180 dias de ataraso alem da data de entrega. Grato!

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 19:18 | Permalink

      Olá Henrique,

      Seu caso é um pouco mais delicado, pois, ao meu ver, envolve fatores alheios à vontade das partes. Acho que, independente de obra parada ou contrato, a construtora lhe prometeu um imóvel entregue na data X. Se não for entregue, entra o período contratual de atraso (180 dias). Se, ainda assim não for entregue, vale entrar com ação para rever os valores. Este é o meu ponto de vista, não necessariamente o que você deve fazer, ok?

      Um abraço,
      João Gabriel.

  55. Cristina
    Posted 31 de janeiro de 2013 at 9:43 | Permalink

    Olá, assinei o contrato de compra em dezembro de 2012 e paguei a parcela do ato sem reajuste nenhum de incc (como previsto), na parcela de janeiro o reajuste deveria ser feito com base no mês de dezembro, quando assinei o contrato, ou com base do mês de novembro (dois meses antes)?

  56. Guilherme
    Posted 31 de janeiro de 2013 at 12:02 | Permalink

    Olá, mutio bom esse blog. Gostaria de saber se é legal a construtora cobrar o reajuste do INCC agora que vou pegar as chaver da casa, sendo que assinei o contrato de finaciamento com a caixa em maio de 2011 no valor de 72.944,00 e estão me cobrando o reajuste desse mês até agora em janeiro quando foi liberado o habite-se, disseram que tenho q pagar 5.603,00 para pegar a chave.

    • Posted 31 de janeiro de 2013 at 19:20 | Permalink

      Oi Guilherme,

      Obrigado pelo elogio, gosto de saber que estou contribuindo para a informação das pessoas.
      Pois é, se estiver tudo dentro do prazo contratual, é o que acontece mesmo, isso porque a CEF só pagou o seu saldo para a construtora em Janeiro mesmo. Agora, se isso ocorreu por atraso da construtora ou, ainda, houve atraso acima de 180 dias, vale negociar com a construtora.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado!

  57. Samuel Moreira Duart
    Posted 31 de janeiro de 2013 at 21:48 | Permalink

    Voltando a questão do FGTS…
    Não sei se fui claro…Estou querendo amortizar parte da minha dívida que financiei com a CEF utilizando o FGTS.
    O FGTS para moradia pode ser usado apenas na compra do primeiro imóvel?
    Não é possível amortizar a divida do primeiro imóvel?

    • Posted 1 de fevereiro de 2013 at 19:37 | Permalink

      Olá Samuel,

      Sim, para amortizar financiamento do primeiro imóvel é possível sim, procure sua agência.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  58. Sheyla
    Posted 3 de fevereiro de 2013 at 14:40 | Permalink

    Boa tarde!
    Se possível gostaria que me ajudasse a tirar algumas dúvidas.
    Comprei um apartamento de 39 mts em 2008 e somente agora com 3 anos de atraso a obra ficou pronta. A construtora alegou que estava sem recursos para dar continuidade na obra, e nos informou que acabou tendo que passar a obra para outra construtora. Na época demos 15 mil de entrada e nosso saldo devedor para financiamento era de 66 mil. Com os ajustes de INCC nosso saldo devedor hoje já está em 82 mil.
    A construtora me propôs reduzir 10 mil reais do saldo devedor como indenização pelo atraso, porém teremos que assinar um destrato para assinar o contrato com a nova construtora. Tenho dúvidas se este procedimento é correto. Gostaria de saber como será feito no financiamento da caixa, eles irão avaliar o valor do imóvel e abater do saldo total o que paguei de entrada e esses 10 mil que a construtora irá abater da multa?
    Obrigada pela atenção.

    • Posted 4 de fevereiro de 2013 at 16:50 | Permalink

      Olá Sheyla,

      Imagino que eles devam dar o desconto sobre o preço final mesmo, por exemplo: se você pagou R$100mil nele, cai para R$90mil. Acho que quanto à avaliação você não deva ter problemas.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  59. Patrícia Cássia
    Posted 3 de fevereiro de 2013 at 15:34 | Permalink

    Boa tarde,
    Em primeiro lugar, parabéns pela ajuda que vocês nos dá! Ah se existissem mais profissionais assim!!!!
    Comprei um aparatamento em 2010 do qual já paguei todas as entradas, 18 parcelas mensais, 2 anuais e agora em maio está prevista a entrega. Não pretendo financiar, quero quitar com recursos próprios e uma outra parte com o fgts .
    Para nao ficar correndo juros do INCC até a entrega, queria pagar parte do saldo devedor com os recursos próprios, que dá em media 160.000, porém a construtora se recusa a emitir um boleto, pois disse que é amortização, e devo pagar com depósito bancário em nome do empreendimento.
    Isso procede? Terei algum problema depois? Posso exigir um boleto? ou algum recibo, ou algo que me garanta que paguei esse valor e a partir dessa data não corre mais juros sobre esse valor e sim somente aos 30.000 restante? Pois pedi um extrato do saldo devedor e me disseram que nao podem me dar, somente me darão o extrato quando quitar a divida 100%. Apenas me passaram o valor por e mail.
    Obrigada pela atenção.

    • Posted 4 de fevereiro de 2013 at 16:52 | Permalink

      Oi Patrícia,

      Obrigado pela força! Sobre seu imóvel, o extrato do saldo é direito seu, não existe isso de “não poder fornecer”. Mencione seus direitos como consumidora e, caso tenha problema, procure o Procon de sua cidade. Quanto ao pagamento, realmente não sei dizer se é obrigação emitir boleto, porque o imóvel ainda “não existe”, pelo menos no papel, entende? Entretanto, um recibo ou qualquer outro documento que comprove o pagamento precisa ser dado à você.

      Espero ter ajudado,
      Obrigado.

  60. Fabiano
    Posted 4 de fevereiro de 2013 at 23:22 | Permalink

    João, boa noite! Estou comprando um ap no valor de 337.000,00. O construtor disse que a previsão de entrega é Abril/13 e Habite-se para Julho/13. Propuz dar um sinal de 5.000,00 e parcelas mensais de 2.00,00 até o Habite-se, uma vez que o saldo devedor será quitado com FGTS e restante com financiamento CEF. Ele aceitou desde que o saldo devedor tenha reajuste atrelado ao INCC.
    Pergunto:
    1- É o índice sempre usado nesse caso, ou posseiros outra solução?
    2 – Estava vendo o histórico do INCA e percebi um aumento substancial em Abril, Maio, Junho. Qual o motivo?
    3 – Se o Habite- se demorar para sair. Tenho como me resguardar ou existe alguma maneira de congelar o valor do imóvel?
    4 – Quando já posso usar o imóvel? Quando ficar pronto? Ou quando assinar o contrato ns Cef?
    Obrigado

    • Posted 5 de fevereiro de 2013 at 18:54 | Permalink

      Olá Fabiano,

      1 – O INCC é o índice mais utilizado. Até existem outros, mas não vão fugir muito do valor do INCC.
      2 – O motivo dos índices que reajustam contratos relacionados à construção civil terem aumentos neste período é o reajuste salarial da categoria.
      3 – Faça o acordo agora e registre tudo em contrato, senão eles vão querer reajustar o período de atraso do habite-se.
      4 – Somente após assinar o contrato, até para sua segurança.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Fabiano
        Posted 5 de fevereiro de 2013 at 20:59 | Permalink

        Parabéns pela disposição em ajudar. Combinei um reajuste de 0,63 a.m (média incc dos últimos 12 meses) de hoje até os próximos 6 meses. Depois para de reajustar até a entrega do Habite-se. Foi um bom negócio?

        • Posted 6 de fevereiro de 2013 at 18:31 | Permalink

          Fabiano,

          Diria que você “trocou seis por meia dúzia”. A taxa de 0,63% a.m. é a mesma coisa que aproximadamente 8% a.a., a média do INCC mesmo. É claro que você tem a garantia da taxa fixa, podendo assim se programar com mais certeza, mas com relação aos valores, deu praticamente na mesma.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

  61. Christiano Rocha
    Posted 5 de fevereiro de 2013 at 15:42 | Permalink

    Primeiramente gostaria de lhe parabenizar pelo maravilhoso trabalho, são ações assim que garatem a paz social e matem o espirito fraterno na sociedade.. mas vamos lá..
    Adquiri um apartamento n valor de R$ 108.000,00 aos quais “R$ 95.500,00 serão pagos através da liberação pelos PROMISSARIOS COMPRADORES de Financiamento Habitacional ou Crédito Imobiliário junto a CEF na modalidade Crédito Associativo do PROMISSÁRIOS COMPRADORES, contrato esse, que deverá ser avençado no prazo máximo de 60 dias, contados após a efetiva entrega da documentação pessoal dos PROMITENTES VENDEDORES e da documentação do imóvel objeto desde contrato aos PROMISSARIOS COMPRADORES. O valor da parcela será corrigido pelo INCC, ou outro índice que o subtitua na época do pagamento. A correção pelo INCC incidirá sobre o valor da parcela, e será calculado pro rata die, até o dia do efetivo pagamento.” O contrato foi assinado em 24/09/2011 e o texto entre aspas refere-se as palavras do contrato.. Pergunta-se, é legal e justo a cobrança do INCC desta forma? Pode-se utilizar assim “ou outro indice que o substitua na época do pagamento”? Poderá ser calculçado pro rata die? Agradeço desde já e espero que continuem dando essa contribuição técnica ao povo brasileiro. Obrigado..

    • Posted 5 de fevereiro de 2013 at 19:00 | Permalink

      Boa noite Christiano,

      Obrigado pelos elogios, sempre que posso gosto de aconselhar os leitores do Blog, fique à vontade para perguntar!
      1- Sim, é preciso ter um índice substitutivo caso, por algum motivo, o INCC não seja divulgado.
      2 – O pro rata die deve ser utilizado para cálculos proporcionais (dias). É normal.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  62. Samue Santos
    Posted 6 de fevereiro de 2013 at 16:44 | Permalink

    Uma das condições para utilização do FGTS na amortização de parte da dívida do financiamento é ter no mínimo 3 anos de carteira assinada.
    Meu financiamento com a CEF é o associativo com recurso do SPBE, por isto assinei com a CEF durante a fase de obras.
    Quando assinei o contrato com a CEF faltava 1 mês para que eu fizesse 3 anos de carteira assinada. Na época fui informado que não podia utilizar imediatamente o FGTS por estar faltando 1 mês, mas quando eu recebesse as chaves poderia utiliza-lo sem problemas. Isto é verdade?
    Qual é a data que esta valendo: a da assinatura do contrato com a CEF ou a do recebimento das chaves?

    • Posted 6 de fevereiro de 2013 at 18:33 | Permalink

      Samue,

      Acho que a data base para utilização do FGTS seria a data da sua contratação. Isso porque são duas coisas isoladas: a obra e seu tempo de carteira assinada.
      Era isso? Desculpe se não entendi bem.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  63. larissa oliveira
    Posted 6 de fevereiro de 2013 at 20:08 | Permalink

    Olá encontrei o seu blog e sinceramente estou assustada…=[
    Estou fazendo varias simulações em algumas construtoras, e nunca me falaram desse INCC.
    Bem o ap. que mais gostei e pretendo fechar negocio tem o custo de R$ 136.000,00, a caixa liberou 103 mil de financiamento, tenho 2mil e pouco de subsidio, 6 mil de fundo de garantia, 8 mil de entrada e o resto vamos parcelar com a construtora em 20 meses que é o prazo de entrega do apartamento, bem tem como vc saber + ou menos seria o valor do INCC???? como se calcula isso, me desculpe mas quero saber de tudo….o INCC é a msm coisa que o reajuste de obra….???

    • Posted 8 de fevereiro de 2013 at 14:28 | Permalink

      Boa tarde Larissa,

      Pois é, se nunca te apresentaram o INCC, eu lhe apresento, hehe….
      O INCC não é o reajuste de obra, este você vai pagar para a CEF, o INCC, para a construtora.
      Vamos supor que os R$103mil fiquem corrigindo a 7.5%a.a. (uma média aproximada para o INCC). Em um ano, o R$103mil vira R$110mil, e é por isso que você precisa se planejar bem. Para os 20 meses, vai subir mais ainda, mas o importante é você sempre ter uma folga no orçamento para cobrir estes valores, ok?

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  64. Samuel Moreira Duart
    Posted 6 de fevereiro de 2013 at 20:09 | Permalink

    É isso mesmo…
    Então não devo poder usar o FGTS para fazer a amortização da minha divida, pois só agora na fase de amortização é que completei os 3 anos de carteira.

  65. Mari
    Posted 12 de fevereiro de 2013 at 12:30 | Permalink

    Por gentileza gostaria de algumas informações estou vendo um apartamento minha casa minha vida onde 9 meses será pela contrutora e após pela caixa econômica, ele custa 172.000 pagando 60.000 de entrada ficará um saldo de 112.000 que a construtora corrigi até quando pelo (INCC)? Ou seja o valor do incc será pago a construtora o saldo aumentara com a caixa? Quando passar os 9 meses existira a taxa de obra da caixa como é calculada já vem com juros? Fora a taxa de obras tem o INCC para construtora baseada em que valor?

    • Posted 13 de fevereiro de 2013 at 14:28 | Permalink

      Olá Mari,

      O INCC vai incidir sobre o saldo em aberto com a construtora. Você provavelmente vá receber boletos separados para efetuar estes pagamentos, ou, caso seu cadastro tenha sido feito “com folga”, poderá embutir tudo no financiamento.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  66. Thiago Alexandre
    Posted 13 de fevereiro de 2013 at 16:28 | Permalink

    Olá João tudo bem?
    Parabéns pelo site, ja recomendei ao grupo de compradores…

    Gostaria de saber uma coisa, estou pagando o INCC e Seguro de obras da caixa, meu apto está em fase de obras, falta cerca de 6 meses para entregarem.

    Eles podem já liberar o financiamento do apartamento antes do habite-se? antes de eu estar morando lá efetivamente e antes de eu pagar as chaves?

    Pois tenho uma renda comprometida com outras contas, e pagar o incc + seguro + o financiamento e ainda arrumar o dinheiro para chaves que nao é pouco, vou me complicar bastante…
    Queria saber se tem alguma lei também que impeça deles fazerem isto ou é tudo permitido mesmo…

    abraços ate +

    • Posted 14 de fevereiro de 2013 at 10:48 | Permalink

      Olá Thiago,

      Obrigado pela recomendação, estamos tendo muitos acessos mesmo.
      Sobre suas dúvidas, vamos lá:

      1) Sim, o financiamento é aprovado antes do Habite-se, é o chamado “Associativo” da CEF. Ele é aprovado antes, mas tem a garantia de um banco, bem mais seguro.
      2) Sobre a questão do seu comprometimento, realmente você vai ter que pagar INCC sobre saldo devedor, mais juros de obra sobre o que você deve ao banco, mas, financiamento ainda não. O financiamento só inicia após a entrega da obra, enquanto isso você só paga os juros mesmo.

      Tudo isso está dentro do praticado habitualmente.
      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  67. Mari
    Posted 13 de fevereiro de 2013 at 20:10 | Permalink

    Sim, mas depois de repassado com a caixa durante as obras e eu estar pagando a taxa de obras eu ainda pago INCC para construtora?

    • Posted 14 de fevereiro de 2013 at 10:49 | Permalink

      Mari,

      Sim. Vamos supor o seguinte:

      - Seu imóvel vale R$100
      - A CEF já deu R$50 pra construtora
      - Você deve ainda R$50 pra construtora

      Na situação suposta, você pagaria juros de obra sobre os R$50 que a CEF já pagou para você e INCC sobre os R$50 em aberto com a construtora.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  68. Paula
    Posted 15 de fevereiro de 2013 at 2:18 | Permalink

    Parabéns pelo Blog, seus comentários são ótimos e esclarecem bastante. Por favor me ajude: comprei o imóvel dos meus sonhos, meu saldo devedor é hoje de R$ 585.000, tenho intermediárias e mensais para pagar, o imóvel só estará pronto em 03 anos, tenho muito medo desse saldo devedor. Hoje tenho R$ 20.000,00 que poderia usar. Vale mais a pena: 1) adiantar prestações e/ou balões ou 2) usar para diminuir o saldo devedor?

    • Posted 15 de fevereiro de 2013 at 11:14 | Permalink

      Paula,

      Pois é, cuidado com o saldo devedor. Em três anos ele vai subir consideravelmente.
      Sobre os R$20mil, seria um bom negócio abater do saldo devedor, procurar atualizar sempre as parcelas mais distantes.
      Entretanto, se seu dinheiro está aplicado em algo que renda mais do que 8%a.a., eu deixaria aplicado, mas é você quem decide.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  69. Maria Santos
    Posted 15 de fevereiro de 2013 at 10:48 | Permalink

    Excelente Blog!!!!
    Comprei um apartamento na planta no valor de 100, dividi a entrada (30) e o restante (70) será pago pelo financiamento com a CEF. Quando financiei com a CEF, o valor de 70 foi corrigido para 74. Está correção refere-se ao INCC.
    Então hj tenho um contrato de financiamento com a cef no valor de 74, mas como ainda está em fase de obra não comecei a amortizar minha dívida.
    Com o final da obra (averbação do habite-se) o valor da minha dívida com a CEF será maior do que 74? Ou seja, o valor que aparece no contrato com a CEF será corrigido pelo INCC?

    • Posted 15 de fevereiro de 2013 at 11:16 | Permalink

      Maria,

      O valor que a CEF liberou é o R$74 mesmo, acho difícil que eles façam outro contrato.
      Provavelmente a construtora vá lhe enviar um boleto da diferença do INCC, desde a assinatura do contrato com a CEF, até a entrega do imóvel.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  70. Edson
    Posted 16 de fevereiro de 2013 at 12:05 | Permalink

    Tenho um duvida em realção a cobrança do incc
    se eu comprar um apartamento de 200 mil reais, durante a obra eu pagar 30% do valor sendo

    Ato 15.000,00
    duas anuais de 5.000,00 cada
    30 x 1.167,00
    financiamnto 140.000,00

    como faço para calcular o incc sobre 30 parcelas e sobre as anuais, e se o incc e calculado sobre o que vou pagar durante a abra ou sobre o valor total do investimento.

    obrigado

    • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:42 | Permalink

      Olá Edson,

      Sobre as parcelas é só você pegar o índice do mês e ir atualizando, por exemplo:

      Parcela 1 – R$1.167,00
      Parcela 2 – R$1.167,00 x índice (fictícios 0,5%) – R$1.172,83
      Parcela 3 – R$1.172,83 x índice (fictícios 0,7%) – R$1.171,04
      …e assim por diante…

      O INCC sobre o saldo a ser financiado é um pouco difícil de prever, mas admitamos uma média de 7,5% ao ano, fica:

      Após 1 ano – R$182.750,00
      Após 2 anos – R$196.456,25

      Entende porque o saldo devedor é o valor mais “perigoso”? Porque ele é o que mais reajusta.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  71. Gabriela
    Posted 16 de fevereiro de 2013 at 14:20 | Permalink

    Estou simulando um apartamento com uma contrutora. A corretora me disse que o imovel já está pronto e que as chaves serão entregues mais ou menos daqui a 3 meses.
    O valor do imovel é de 122.464,00 – subsidio de 16.000,00 e eu teria que dar uma entrada de 18.000,00. O restante sera financiado com a CEF . A corretora disse tb que apos assinar o contrato ate 3 meses a caixa me chama pra assinar o financiamento e que o INCC e a escritura vou ter que pagar pra CEF. Quando será o INCC? Vou ter que pagar a vista? E a escritura quando será? È a vista tb ?sde já agradeço

    • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:45 | Permalink

      Gabriela,

      O INCC geralmente é pago à construtora, salvo no caso do saldo devedor que, se for aprovado, pode ser financiado junto.
      Os valores de escritura geralmente são à vista, mas depende da negociação da construtora também.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  72. Eduardo
    Posted 16 de fevereiro de 2013 at 15:23 | Permalink

    Olá, estou com uma dúvida e tenho certeza que você pode me ajudar.
    Estou comprando um apartamento na planta no valor de 300 mil. Até a entrega das chaves que será daqui a 4 anos estarei pagando a construtura da seguinte forma:
    Sinal = 45 mil; Parcelas = 54 x 1.250,00; + 4 intercaladas de 10 mil, sendo uma por ano.

    A minha dúvida é a seguinte: 1- é melhor pagar as parcelas a mais (ao invés de 1250, pagar 1500 ou 2000 por mês)?
    2 – Juntar o extra e pagar junto com a intercalada (ao invés de 10 mil, pagar uns 15 a 20 mil por ano)?
    3- Juntar esse dinheiro extra que sobra no fim do mês para amortizar o saldo devedor que vai crescendo junto com o INCC, na hora da entrega das chaves?

    Obrigado

    • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:46 | Permalink

      Bom dia Eduardo,

      Sim, sim, e sim! Hehe.
      Sempre que puder, antecipe parcelas e aumente os balões, desta forma você está antecipando valores. Só não vale a pena se seu dinheiro estiver aplicado em um rendimento acima de 8 – 9% ao ano, aí deixe aplicado e vá retirando de lá para fazer os pagamentos.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  73. luciana
    Posted 17 de fevereiro de 2013 at 20:11 | Permalink

    Oi João Gabriel, tudo bem?

    Procurei um stand de um empreendimento e o corretor fez uma simulação de um financiamento para mim. O financimento me pareceu atrativo. Mas como eu já havia lido na internet sobre estas questões de INCC, taxa de evolução de obra e atraso na averbação do habite-se, comentei com o corretor para esclarecer algumas dúvidas. Como ainda nem iniciaram as obras lá e o empreendimento está previsto para ser entregue somente daqui há dois anos, fiquei preocupada com a variação do INCC que incide sobre o acumulado. Daí ele me falou que eu só pagaria o INCC até o a assinatura do contrato com o Banco do Brasil e ainda me garantiu a data que o banco iria começar a chamar para assinar (daqui há 6 meses). Isto é verdade ou foi “conto do corretor ” que só quer vender? O INCC sobre o valor a ser financiado com o banco é pago até a data de assinatura do contrato de financiamento ou continua a cobrança até a averbação do habite-se?
    Acabam todos os impostos ou entram outros no lugar deste?

    Estou pesquisando tudo, para não embarcar em uma furada. Pois se for o caso, juntarei mais uma grana, comprando tendo a consciência do que terei q pagar, inclusive de impostos.

    Aguardo sua resposta e desde já agradeço.

    Obrigada,

    Att.,
    Luciana

    • Posted 18 de fevereiro de 2013 at 9:51 | Permalink

      Olá Luciana, tudo bem, e você?

      Olha, sinceramente ele não tem como garantir isto. A obra está sujeitas a fatores externos, fiscalizações, embargos e outros, e realmente é muito difícil dizer. O que ele pode lhe dar é uma previsão, aí sim, o risco do negócio é seu e a contrapartida é o lucro sobre o imóvel, entende? É como uma aplicação qualquer, existe um risco, mas, também, um ganho.

      Agora, sobre o INCC, ele te disse que após assinar com o banco via parar de reajustar?! Estou achando meio esquisito isso, é melhor você ler bem o contrato deles porque, geralmente após assinar com o banco você inicia a taxa de obras e o INCC continua correndo sobre as parcelas que a construtora ainda não recebeu, salvo o caso do banco pagar toda a obra para a construtora agora, o que eu nunca vi.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  74. luciana
    Posted 17 de fevereiro de 2013 at 20:51 | Permalink

    Oi João Gabriel

    Outra dúvida: Além do INCC sobre todos os valores e taxa de evolução de obra, ainda paga-se juros para o banco durante as obras? é um juros anual?

    Exemplo: Se o valor financiado com o banco for de 100.000, com base no INCC dos últimos anos de 7,5%, ao final financio R$ 107.500,00. Fora este valor ainda somam-se os juros do banco é isso? vamos supor que seja de 5% ao ano, aí ficaria: 107.500 + 5% /ANO= R$ 112.835,00? se demorasse mais 1 ano a entrega de chaves, aí aumentaria + 5%, é isso??

    Fora as taxas de evolução de obra e o INCC cobrados sobre a entrada??

    Obrigada,

    Att.,
    Luciana

  75. luciana
    Posted 18 de fevereiro de 2013 at 16:11 | Permalink

    Muito obrigada pela resposta e por ajudar a tantas pessoas com sua presteza :)

    Um abraço,

    Luciana

  76. Kelly Kamura Ramos
    Posted 19 de fevereiro de 2013 at 18:22 | Permalink

    Boa tarde! Tenho uma dúvida.

    Comprei o meu apartamento no feirão da caixa e gostaria de saber se além da Taxa da construção (pago mensalmente à Caixa Econômica Federal) é devido pagar também o INCC das parcelas a serem pagas para a construtora?

    Atenciosamente,

    Kelly

    • Posted 21 de fevereiro de 2013 at 10:17 | Permalink

      Olá Kelly,

      Sim, todos os valores que a CEF ainda “deve” à construtora serão corrigidos.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  77. Clayton
    Posted 22 de fevereiro de 2013 at 14:14 | Permalink

    João, boa tarde e parabéns pelo blog!!!

    Apesar de ler e reler os posts ainda tenho algumas dúvidas:
    1) Qual o prazo para assinar o financiamento bancário pois assinei meu contrato de compra e venda em novembro/2012 e até agora não fui chamado p/ assinar o financiamento (o valor foi de R$ 146.676,00) e estou vendo o INCC subiiiiiiiiiiir!
    2) Após assinar o financiamento, o INCC irá “congelar”? Se sim haverá outro tipo de correção? Se sim qual seria o valor mais ou menos?
    3) Qual o valor das taxas que terei que pagar p/ o banco quando assinar o financiamento?
    4) Quando se paga a documentação (ITBI, registro, escritura)? Fiquei sabendo que quando se adquire o 1º imóvel tem desconto de 50%;
    5) É legal estar descriminado em contrato a “Taxa de corretagem” e o comprador pagá-la?
    6) Pela sua experiência profissional no ramo, vale a pena comprar imóvel na planta?

    Muito obrigado pela atenção e bom fim de semana!

    • Posted 22 de fevereiro de 2013 at 16:57 | Permalink

      Olá Clayton,

      Obrigado pelo elogio.
      Sobre suas dúvidas, vamos lá:

      1) Independente da assinatura, o INCC vai continuar reajustando, então não tem muita saída a não ser aguardar mais um pouco. Geralmente leva pelo menos uns 6 meses, depende do contrato e andamento da obra.

      2) Como falei anteriormente, não. Você vai pagar juros para o banco sobre a parte que ele repassar à construtora e INCC sobre o que estiver em aberto junto à construtora.

      3) Inicia pagando os juros de obra e, após a entrega do imóvel, inicia a amortização.

      4) Eu mesmo adquiri o primeiro imóvel recentemente, mas não consegui o desconto, apesar de ter lido algo sobre isso também. Vai depender do registro de imóveis da sua região, tente conversar com eles. Pelo valor do seu imóvel, acho que não deve ultrapassar R$8mil com tudo.

      5) Não, é ilegal. Quem paga a intermediação é SEMPRE o vendedor.

      6) Olha, acho que para morar ainda vale a pena. Como investimento, já não é muito rentável, tudo isso por causa destes reajustes e taxas todas. Eu, particularmente, compraria um imóvel que julgue estar abaixo do preço para quem sabe alugar ou reformar e revender.

      Obrigado e bom final de semana também!
      Um abraço,
      João Gabriel.

  78. Gisele
    Posted 22 de fevereiro de 2013 at 16:50 | Permalink

    Olá

    Gostaria de tirar uma dúvida.
    Comprei um apartamento na planta estou pagando entrada para construtora até fevereiro de 2014 a data prevista da entrega é março de 2014. Quando eu financiar vou financiar o saldo total devedor.

    Pretendo financiar pela caixa este valor total .Realmente vou financiar totalmente ou vou ter que pagar algum valor a parte tipo alguma entrada para caixa já que entrada já paguei para construtora ?

    Att
    Gisele

    • Posted 22 de fevereiro de 2013 at 16:59 | Permalink

      Gisele,

      A princípio não, você está pagando parte do imóvel até fev/14. Após isso, vão levantar seu saldo devedor atualizado e você vai financiar no banco. Simples assim.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  79. Selma
    Posted 23 de fevereiro de 2013 at 23:44 | Permalink

    Olá, estou com uma dúvida enorme, creio que tenha sido enganada pela minha corretora. Comprei um apartamento na planta em dezembro de 2012 no valor de 289.000,00 e paguei à vista tudo o que deveria ser pago até a entrega das chaves (sinal, parcelas fixas, abalão). Segundo minha corretora pagando esse valor à vista, cerca de 25% do valor do imóvel, o INCC estaria congelado, e o meu saldo devedor continuaria fixo em 217.000,00. Hoje descobri que essa informação não procede, e não consegui falar com a corretora por ser final de semana. Existe alguma possibilidade de a informação do congelamento do INCC estar correta? Desde já agradeço. Estou extremamente ansiosa

    • Posted 25 de fevereiro de 2013 at 10:36 | Permalink

      Olá Selma,

      Não, isto não procede. Você apenas antecipou o que seria pago durante a obra, mas o valor que mas sofre reajuste é – justamente – o saldo devedor. A não ser que seja uma condição especialíssima que ela fez para você, o que eu acho difícil.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  80. Mary
    Posted 24 de fevereiro de 2013 at 2:13 | Permalink

    Parabéns pelo blog!!!
    Comprei um apto por 120.000,00 com pagto pela construtora durante a obra por 24 meses:
    Entrada de 5.500,00 + 3 intermediária de 2.000,00 + 24 parcelas de 600,00 tudo corrigido pelo INCC,
    A entrega está prevista para abril de 2014.
    Qual será meu saldo devedor na época do financiamento com a CEF?
    Obrigada pela atenção!!!

    • Posted 25 de fevereiro de 2013 at 10:38 | Permalink

      Oi Mary,

      É difícil responder com precisão, mas, em 2 anos, o valor deve chegar próximo dos R$110mil.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Mary
        Posted 28 de fevereiro de 2013 at 0:16 | Permalink

        Obrigada pela pronta resposta, querido!
        Mais uma dúvida: essa obra é financiada pela CEF, eu poderia fazer o financiamento direto desde o início, porém como não tinha a “entrada exigida pelo banco”, optei pelo financiamento direto com a construtora por 24 meses de depois fazer o financiamento bancário, contudo, rege em meu contrato que “por ocasião da expedição do habite-se” que seria em 308\2013 eu faria o financiamento…até ai, tudo bem! Porém, há uma clausula que diz que a entrega do imóvel será em abril de 2014!!!! Como fica isso? Sinceramente, não entendi…
        O habite-se pode sair antes da conclusão do prédio?
        Sem esse documento pode-se fazer o financiamento?
        Também há uma cláusula que diz que poderei fazer o financiamento a qualquer tempo.
        Mia uma vez obrigada pela resposta!
        Forte Abraços!

        • Posted 28 de fevereiro de 2013 at 18:39 | Permalink

          Olá Mary,

          Por nada, quando precisar, me escreva!
          Sinceramente alguns outros leitores já mencionaram casos aonde o habite-se saiu antes do fim da obra, mas eu realmente não sei nada sobre isso, ao longo dos anos que trabalho com imóveis ainda não vi pessoalmente nada assim. Sem o documento você pode dar entrada no contrato, mas, sem amortização, ou seja, durante a obra você só paga os juros e não amortiza a dívida.

          Desculpe não responder integralmente, mas realmente não sabia.
          Obrigado,
          João Gabriel.

  81. antonio cabral
    Posted 25 de fevereiro de 2013 at 18:10 | Permalink

    boa tarde

    adquiri um ap ja pronto em abril 2008,onde dei um ap de menor valor e uma quantia em especie como entrada,e financiar saldo devedor,com promessa da entrega da documentação do imovel para financiamento em 90 dias.só que demorou um ano e seis meses para documentação ficar pronta,a empresa tinha pendencias para resolver e omitiu,
    fui, enganado,quer aumentar o saldo devedor absurdamente,eu nao concordo,so pago o vaor devido na epoca,porque não fui eu que dei causa, a inadimplencia foi dela,ela sabia que não podia cumprir,só eu nao sabia.
    moro no imovel,sem nenhum documento,porque o meu passei para a construtora. ajuizei ação na justiça, mas estou com receio,mesmo entendendo ter direitos. será que tenho mesmo direitos em pagar somente valor da época ?

    obrigado antonio cabral e-mai cabral.sobrinho@bol.com.br

    • Posted 26 de fevereiro de 2013 at 9:48 | Permalink

      Oi Antonio,

      Ao meu ver, no máximo você deverá pagar o reajuste destes 90 dias que lhe foram prometidos, neste caso também é importante colher documentação que comprove esta promessa deles. Fora isso, não tem cabimento fazerem você se responsabilizar pelo reajuste, isso porque, como você mesmo disse, o descumprimento foi da própria construtora.

      Um abraço e boa sorte,
      João Gabriel.

  82. Daniel
    Posted 26 de fevereiro de 2013 at 1:56 | Permalink

    Primeiramente Parabéns pela iniciativa e conhecimento.

    Vamos lá..

    João comprei em Setembro de 2012 um apartamento na planta, valor de contrato r$ 267.617,30
    informa o contrato que 10% deste valor destina-se a pgto da venda da fração ideal objetivada e o saldo destina-se as benfeitorias acrescidas.
    paguei r$16.000,00 de corretagem + r$ 4.427,30 para construtora no ato da compra.
    Ficando como financiamento r$ 263.190

    Estou pagando agora para construtora r$ 20.500,00 em 26x r$ 530,00 + duas anuais de r$ 3.360,00 estas com coreção pelo incc.

    Saiu agora a aprovação da CEF e me informaram que para financiamento o valor aprovado é de r$ 258,300,00 com parcela inicial de r$ 2.558,58 e que a diferença para r$ 263.190,00 terei que acertar com a construtora.
    O financiamento começa em 2015.

    A previsão de entrega do imóvel é 03/2015, ate lá haverá correção pelo incc certo?

    Minhas duvidas,

    Este valor de r$ 20.500,00 que estou pagando a construtora é devido? pois não esta entrando em amortização para financiamento e esta sendo corrigido pelo incc.

    Outra duvida, estes valores que já me passaram de r$ 258.300,00 de financiamento e as parcelas ainda sofrerão correção pelo incc? e a quanto pode chegar este saldo para financiamento e asparcelas em 2015 ?

    Muito obrigado

    • Posted 26 de fevereiro de 2013 at 9:54 | Permalink

      Bom dia Daniel,

      Agradeço as palavras!
      Sobre sua dúvida, sim, até 2015 vai corrigir mais.

      Se os R$20.500,00 se referem à corretagem, legalmente é incorreto. Quem paga a corretagem deve ser sempre o vendedor.
      Os R$258mil podem – aproximadamente – chegar próximo dos R$295mil até 2015, é importante se planejar bem.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  83. Ines Costa Azevedo
    Posted 26 de fevereiro de 2013 at 16:53 | Permalink

    boa tarde,
    Ja passei por tudo isso que li ai, quando tive a ideia de comprar um apto em 2010.
    Agora vamos a minha duvida.
    Quando assinei com a caixa paguei uma taxa, falaram que era o registro do imovel que tinha um desconto, mesmo estando atordoada pelos acontecimentos anteriores fiquei feliz pelo valor, o valor quando comprei o apto era de 127.000,00, a taxa de registro quando assinei com a caixa foi de 2.700,00.assinei um ano depois que assinei com a construtora.

    Pergunta voce pode me informar se esta taxa foi da escritura ou vou ter que registrar o imovel quando receber a chave, programada para janeiro de 2013 mas com prorrogação ate junho de 2013 no contrato da caixa.Pena que não somos informados de tudo pelos corretores. Desde ja agradeço a sua atenção.

    • Posted 27 de fevereiro de 2013 at 17:46 | Permalink

      Inês,

      Essa taxa me parece já com o registro, mas não posso afirmar com 100% de certeza. É melhor confirmar com quem lhe vendeu.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  84. Alexandre Maia
    Posted 1 de março de 2013 at 17:19 | Permalink

    Olá, João Gabriel
    Parabéns pelo trabalho!

    Bom, adquiri um apartamento na planta e, durante toda fase de obra, paguei a chamada taxa de evolução de obra. Pois bem, o habite-se foi averbado em agosto de 2012 e, até agora, continuo a pagar essa taxa. E olha q estamos em março, ou seja, mais de 06 meses pagando a taxa, mesmo com o habite-se averbado! Entrei em contato com a CEF e eles alegaram q a cobrança ainda está sendo feita em virtude da MRV Engenharia está devendo documentação, logo, eles ñ deram baixa, isto é, para a CEF, a obra continua, sendo q, repito, o habite-se já fora averbado.
    Outro detalhe, é q vendo esse mesmo apartamento, e ele foi registrado com o nome do novo proprietário, ou seja, ñ tenho mais qualquer vínculo com o imóvel.
    Se a cobrança persistir, mesmo eu já tendo vendido o apartamento, o habite-se averbado e a própria CEF afirmando (tenho a cópia do ofício em a a CEF afirma q a baixa das obras ñ foi realizada pela demora da MRV na entrega das documentações necessárias), e eu não pagá-la, isso poderia acarretar em algum problema pra mim?
    De antemão, obrigado

    • Posted 4 de março de 2013 at 9:52 | Permalink

      Bom dia Alenxadre,

      Se houver documentação pendente da parte da construtora realmente o financiamento não vai começar, a CEF não vai ceder. Entretanto, não tem porque você ficar pagando por um erro da MRV, ou seja, deixando de amortizar sua dívida por culpa deles. A construtora deveria arcar com todo este prejuízo, fique de olho também no seu saldo devedor, se não está sendo corrigido. Se estiver, fale com a construtora e se eles se recusarem a dar qualquer tipo de abatimento, com certeza cabe ação.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  85. João
    Posted 4 de março de 2013 at 16:15 | Permalink

    João Gabriel, primeiramente parabéns pela disposição e interesse em responder todas perguntas! O mundo precisa de mais pessoas assim. Vamos para minhas dúvidas. Comprei um apartamento em 10/2010 com data prevista para entrega em 11/2012. Assinei o financiamento com a CAIXA em 04/2012. Na hora da compra, o valor do apartamento estava em 81.000,00 e com o ajuste do INCC foi para 89.000,00 quando fui assinar com a CAIXA. Ou seja, aumentou 8.000,00 com o ajuste do INCC. Duvida 1- A partir do momento que eu assinei com a CAIXA (04/2012), este INCC continua ou ele congela? Duvida 2 – Estou pagando essa mer** de taxa de evolução de obra até agora em 03/2013. Como a construtora tem até 6 meses para atrasar na entrega, se chegar em MAIO irá dar os 6 meses de atraso. Dai eu posso entrar na justiça para receber de volta o que começar a vir de cobrança de taxa de evoluçao de obra a partir do proximo mes? Duvida 3 – Caso entregue meu apartamento agora em 03/2013 e continuar chegando essa taxa de obra pois se tratando de Brasil eu já sei que vai acontecer isso, pois com certeza a CEF vai alegar que a construtora nao entregou toda documentação e bla bla bla de sempre, posso entrar na justiça pedindo cancelamento dessa taxa de evoluçao de obra para que eu já comece a pagar meu financiamento? Duvida 4 – Como eu ja havia informado antes, meu saldo devedor ficou em 89.000,00 mas ganhei 20.000,00 de subsidio, ficando um saldo devedor de 69.000,00. Assim que a construtora entregar o apartamento, pretendo pagar 30.000,00 em dinheiro. Esses 30.000,00 sao descontados sem juros dos 69.000,00 ? Ou seja, meu saldo devedor ficará 39.000,00 ?
    Desculpa tantas perguntas. Abraço!

  86. Vanessa Reis
    Posted 6 de março de 2013 at 0:55 | Permalink

    Boa Noite João…

    Estou com muitas dúvidas estou para fechar o contrato com a construtora referente a um apto no valor de R$ 189.999,99 sendo que daremos R$ 10.000,00 de entrada e parcelaremos em 27 vezes de R$ 1.500,00 ( sem trimestrais, anuais e chaves, as chaves uma vez pago a construtora das 27 parcelas já estão inclusas neste pgto total) totalizando R$ 50.500,00 para a construtora e saldo devedor de R$ 139499,99 para financiamento.
    Minhas perguntas são:

    Ao final destes 27 meses estarei pagando quanto de mensais para a construtora?
    Como é feito o cálculo do INCC?
    Ao final dos 27 meses quanto estarei devendo para financiar o saldo devedor com a C.E.F uma vez que a entrega do empreendimento está para junho de 2015?

    Pode me dar exemplos do cálculo do INCC?

    Por exemplo…Minha parcela é de 1.500,00 supondo que este mês o INCC seja de 0.28%, calculo 1.500,00*0,28%? e assim por diante? é correto o que estou pensando?

    Me ajude….estou angustiada

    • Posted 6 de março de 2013 at 13:52 | Permalink

      Olá Vanessa,

      Sobre suas perguntas, vamos lá:

      1 – Não tem como prever quanto vão estar as parcelas, mas seguindo uma média de 7%a.a. acho que você vai estar pagando perto de R$1.730,00.
      2 – O INCC é acumulativo, ou seja, juros sobre juros. Pega a parcela do mês anterior, aplica o índice e tem o total.
      3 – Creio que este valor estará perto de R$160mil, mas, como eu disse, é difícil prever.
      4 – Sim, seu raciocínio está correto. No próximo mês pega o último valor (no caso R$1.504,20) e multiplica pelo novo índice.

      Espero ter te ajudado,
      João Gabriel.

      • Vanessa Reis
        Posted 6 de março de 2013 at 23:24 | Permalink

        Olá João muito obrigada pelas informações e é por causa de pessoas como vc que continuo acreditando que existem pessoas solidárias e boas neste país…mais ainda permaneço com algumas dúvidas…

        O INCC não ultrapassa 7.5% ao ano?…então por exemplo:

        Se terei um saldo devedor de 140.000,00 no ato da assinatura do contrato logo no final deste ano já estarei com saldo devedor de 150.500,00?

        Somente o INCC é calculado sobre este saldo devedor existe alguma outra taxa que corre sobre este saldo?.

        Obrigada

        • Posted 7 de março de 2013 at 18:41 | Permalink

          Oi Vanessa,

          Muito obrigado pelo elogio, pra mim é um prazer compartilhar minha experiência no assunto.
          Sobre o INCC, como eu disse, eu fiz uma simulação apenas pra você, é difícil dizer em quanto vai ficar, mas pode sim ultrapassar 7.5% a.a.
          Sim, seu raciocínio sobre o saldo devedor está correto, por isso, planeje-se! Para o reajuste será somente o INCC.

          Obrigado,
          João Gabriel.

  87. Juliana Rocha
    Posted 7 de março de 2013 at 16:46 | Permalink

    Boa tarde,
    Eu estou fazendo a minha monografia sobre a infleuncia do INCC sobre o fluxo de caixa das contrutoras brasileiras, mas tenho dúvida sobre como eu posso fazer a correlação entre os dois, pois como as demonstrações financeiras são divulgadas com todos os empreendimentos consolidados eu não sei se posso aplicar esse indice em cima do total, sendo que esse indice só ocorre quando o empreendimento está em andamento e nas demonstrações já está incluso os empreendimentos finalizados. Você pode me ajudar? Sou aluna da PUC-SP.

    obrigada

    • Posted 7 de março de 2013 at 18:42 | Permalink

      Olá Juliana,

      Que tema legal pra monografia!
      Realmente fica um pouco difícil, já que você só consegue os extratos de empreendimentos finalizados.
      O que você pode fazer é acompanhar um empreendimento do início ou em andamento, fazendo os cálculos dos reajuste e assim chegando ao resultado. É claro que vai demorar, mas vai ficar muito bom!

      Se puder ajudar em algo mais, é só me dizer.
      Obrigado,
      João Gabriel.

  88. Vanessa Reis
    Posted 7 de março de 2013 at 22:10 | Permalink

    Boa noite João…

    Muito Obrigada pela suas informações e parabéns pelo trabalho que vem fazendo.

  89. Clayton
    Posted 8 de março de 2013 at 18:33 | Permalink

    Fala João! Estou aqui novamente para lhe infernizar!!!! rsrsrs

    Rapaz, é o seguinte: no final de janeiro desse ano assinei uma papelada com o despachante credenciado da Caixa Servdoc referente ao meu financiamento, parece q abriram 2 contas correntes (inclusive já recebi os cartões) e bla, bla, bla… Diz o despachante q enviou os papéis assinados p/ Caixa lá de São Paulo e está aguardando retorno deles, inclusive pediram meu holerite de fevereiro e um comprovante de residência para atualizar os documentos. O problema e o inesperado aconteceu semana passada dia 01/03: FIQUEI DESEMPREGADO! Agora estou agoniado e esperando q a continuidade do processo prossiga. Eu só não entendi pq assinei aquela porção de papéis em janeiro e agora me disseram pra eu esperar q eles vão entrar em contato comigo após receberem os mesmos da central da Caixa (suspeito q seja pra ir no banco dessa vez); pedi até pro pessoal do RH da empresa “dar uma segurada” na baixa da carteira de trabalho.
    Vc sabe se pode dar algum “enrosco” ou imprevisto para assinatura definitiva com o Banco referente ao meu financiamento?

    Grato…

    • Posted 11 de março de 2013 at 10:58 | Permalink

      Olá Clayton,

      Fique tranquilo, estou aqui para ajudar.
      Olha, se o seu contrato já foi redigido, acho que não tem problema nenhum. A questão é se começar a atrasar muito e os documentos vencerem, aí você precisaria atualizar o cadastro completo. Tente descobrir se o contrato já foi redigido ou se já tem data prevista, aí não vai ter problema.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Clayton
        Posted 26 de abril de 2013 at 11:29 | Permalink

        Fala aê João. Vim aqui para avisar que deu tudo certo referente a liberação do financiamento, assinei o contrato dia 05 desse mês (Abril) e já liberaram o dinheiro pra construtora! (Ufa!!!), agora é só procurar outro trampo para evitar transtornos futuros com atraso das parcelas da entrada e com o seguro da obra pois ficar só no “seguro desespero” não da!!! rsrsrs
        Minha mãe está doente e futuramente estou pensando em alugar o apartamento que comprei e continuar morando com ela até a mesma terminar o tratamento.
        Nos comunicamos futuramente, já salvei o link do seu site/blog nos meus favoritos.
        Um forte abraço, sucesso pra vc!

        • Posted 26 de abril de 2013 at 11:37 | Permalink

          Olá Clayton,

          Que ótima notícia!
          Espero que seu planejamento financeiro corra bem e você arrume seu emprego.
          Quanto à sua mãe, também desejo melhoras e sempre que precisar vamos estar aqui à disposição.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  90. Solange Lino Albino
    Posted 9 de março de 2013 at 0:08 | Permalink

    Olá João Gabriel,

    Estou com uma grande dúvida, e gostaria de sua ajuda. Comprei um imovel na planta no valor de 342.000,00 e até a entrega das chaves já terei pago 100.000,00, ficando um saldo com a construtora de aproximadamente 242.000,00. Ocore que para quitar este saldo pretendo utilizar uma carta credito de consorcio, pois acredito ser muitomelhor que financiar em qualquer banco, porém ainda não entrei no consorcio, poia a entrega das chaves sera daqui um ano, e pretendo entrar alguns meses antes e dar um lance do % máximo (40%) para conseguir a carta de 240.000,00, mas tenho a preocupação de que a cnstrutora e o consorcio não se enendam na documentação necessária, e que eu não consiga quitar o saldo devedor com a carta de crédito, então tenho uma pergunta:
    1 – Mesmo que eu oferte o lance no consorcio, eles só vão aceitar (meu dinheiro) e entregar a carta se a documentação da construtora estiver ok? ou eles ficarão com meu lance e me darão a carta mesmo se eles não aceitarem a documentação da contrutora? pergunto isso pois a minha preocupação é pagar o dinheiro que tenho de entrada no lance e não poder usar a carta para quitar o saldo, porque ai vou ter um carta que não servira para meu imovel e um financiamento sem nenhum dinheiro para dar de entrada.

    • Posted 11 de março de 2013 at 11:01 | Permalink

      Bom dia Solange,

      Você precisa se certificar com a administradora do consórcio sobre qual a documentação necessária para fazer a alienação. Pelos dados que você passou, acredito que não haverá problema, até porque a documentação de consórcio e financiamento é muito parecida. Em todo caso, acho que o melhor é ligar para eles mesmo.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  91. Patricia
    Posted 19 de março de 2013 at 13:20 | Permalink

    É verdade que para eu poder usar meu FGTS para quitação de um saldo devedor de um imovel (que nao foi financiado) ´paguei totalmente com recursos proprios, e o que falta quero utilizar o FGTS, e a CEF me informou que tenho um custo para poder usar meu FGTS nesse caso, que hoje pela instituição bancaria CEF está em torno de 2.000,00 , pois eles tem que mandar engenheiro para vistoria do imovel, entre outras burocracias…ou seja, meu FGTS que é um direito meu, de uso, da vida toda, e ainda tenho que pagar para usa-lo?
    É isso mesmo?
    obrigada.

    • Posted 20 de março de 2013 at 15:46 | Permalink

      Olá Patrícia,

      Realmente não sei lhe dizer com precisão, mas, com certeza eles vão precisar de pelo menos uma avaliação do imóvel para analisar se ele se enquadra nos benefícios do FGTS. Como você sabe, bancos não fazem nenhum tipo de serviço sem cobrar, acho que é por isso que chegaram à este valor.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  92. liciana
    Posted 20 de março de 2013 at 12:47 | Permalink

    comprei um apartamento em dezembro de 2009 no valor de 100000,00 na planta…financiamento em 100%. E só assinei na caixa mês de agosto de 2010. Uma semana antes fui surpreendida com uma valor a pagar de 6100,00(indice incc). para poderem me liberar para assinar junto a caixa… EFETUEI O PAGAMENTO, para poder ser liberado para assinar..os que não pagaram entrou com recurso, conseguiram assinar com a caixa, mas, tiveram que assinar uma confissão de dívida…
    DEI 23000,00 DE FUNDO DE GARANTIA E FINANCIAMENTO PELA CAIXA DO SALDO RESTANTE…
    Eu posso rever este valor , já que a demora para assinar com a caixa não foi minha..a documentação, mas o contrato junto com a construdora foi tudo muito rápido..
    è legal esta cobrança?

    • Posted 20 de março de 2013 at 15:48 | Permalink

      Olá Liciana,

      Quando há atraso na obra, há sim a possibilidade de entrar com ação para rever as cobranças. É claro que, como todo processo judicial, existe um risco de você não ganhar e ter só custos, mas acho um risco baixo. Vai ficar a seu critério.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  93. Hericsson Vieira
    Posted 20 de março de 2013 at 18:16 | Permalink

    Boa tarde, João Gabriel!

    Primeiramente quero te dar os parabens pela sua atitude em compartilhar seus conhecimentos com toda essa gente que procura por um auxilio e que, em muitas das vezes, tem tirado muitas noites de sono por falta de um maior exclarecimento pelos profissionais envolvidos na hora da negociação.
    Te confesso que venho muitas das vezes por aqui buscar por algumas informações que tem me ajudado bastante na minha caminhada profissional, haja vista que atuo nesse ramo imobiliario como corretor de imoveis, e sempre procuro buscar todo tipo de informação para tirar dúvidas e repassar aos meus clientes realmente como funciona todo esse processo de negociação para a conquista da casa propria.

    Muito obrigado pelas informações, Pessoas como você merecem nosso total respeito!
    que Deus continue te dando sabedoria e abençoando a sua vida.

    Grande abraço!
    Hericsson Vieira

    • Posted 22 de março de 2013 at 10:57 | Permalink

      Olá Hericsson,

      Agradeço muito suas palavras, realmente faço questão de transmitir o máximo do que sei porque imagino que conhecimento sem compartilhamento não vale nada. Se queremos um país melhor, temos que começar a realmente olhar nossas pequenas atitudes e pensar mais no coletivo, entender que fazemos parte de uma comunidade.

      Da mesma forma, pessoas como você, que sabem reconhecer uma boa atitude, merecem total respeito também!
      Um forte abraço e conte comigo sempre que precisar.

      João Gabriel.

  94. liciana
    Posted 21 de março de 2013 at 15:36 | Permalink

    OLÁ JOÃO GABRIEL,

    IREI DAR ANDAMENTO AO PROCESSO…O APT ERA PARA OUTUBRO DE 2011 E SÓ ENTREGARAM AS CHAVES EM JUNHO DE 2012…
    MUITO OBRIGADA PELA INFORMAÇÃO…

    • Posted 22 de março de 2013 at 10:57 | Permalink

      Olá Liciana,

      Boa sorte e, se lembrar, compartilhe sua experiência conosco!

      Um abraço,
      João Gabriel.

  95. Ivania
    Posted 21 de março de 2013 at 17:50 | Permalink

    Olá João!

    Comprei um imóvel em junho de 2010 na planta com as seguintes condições:
    24 mensais R$ 620,00 + 6 semestres R$ 3,355,00 + chaves R$ 6.860,00 c/ correção INCC – Valor Total R$ 122.000,00. Mês base para reajuste março/2010 com índice de 428,476 conforme contrato.
    A entrega está com atraso de 3 meses + 180 dias previsto contratual.
    Gostaria de quitar o imóvel e a construtora passou o saldo devedor atualizado de R$ 8.418,98 (chaves) + R$ 86.570,66 (parcela financiável) e + R$ 4.117,45 (referente a última parcela semestral) com correção tabela price pós chaves. O ”habite-se” está em processo desde janeiro e p/ sair em abril. Acho que eles estão repassando a correção além dos 180 dias contratual. Tentei fazer os cálculos, mas fiquei com dúvidas.

    • Posted 22 de março de 2013 at 11:01 | Permalink

      Oi Ivania,

      A entrega ultrapassou já os 180 dias?
      Geralmente a construtora vai tentar reajustar até a data da entrega, independente dos 180 extrapolados ou não. Cabe à você contestar inclusive os 180 dias e ver o que consegue negociar com eles. É claro que, como sempre digo, vai demandar um pouco de atenção, tempo e, no caso de uma ação judicial, dinheiro.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  96. Marcus Brandão
    Posted 10 de abril de 2013 at 20:21 | Permalink

    Olá!
    Exemplo de uma venda:
    1°Comprei um imóvel, ainda não começaram as obras, o INCC só vai ser cobrado quando essas obras iniciarem? O mesmo para a taxa de obras?
    2°Se compro um imóvel onde as obras já iniciaram, já vou pagar 02 meses retroativos de INCC? Isso estando em contrato, está legal?
    3°Em que situação será cobrado o IGPM? Pois o INCC é cobrado até o Habite-se ou na entrega, entregando o imóvel, o cliente vai pagar apenas a parcela de financiamento. Correto?
    Agradeço os esclarecimentos!
    Marcus Brandão Corretor de Imóveis

    • Posted 11 de abril de 2013 at 9:26 | Permalink

      Bom dia,

      1. Não, o INCC conta a partir da assinatura do contrato.
      2. Geralmente é assim, mas veja, não são 2 meses acumulados. Você apenas usa o mês de referência de 2 meses antes, para manter equilíbrio econômico.
      3. O IGP-M geralmente é cobrado após a entrega da obra, enquanto corre a documentação do cliente e o saldo continua corrigindo no período pós-obra. Após assinado com o banco, a única obrigação é a parcela do banco mesmo.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  97. Ana Carolina Siqueir
    Posted 10 de maio de 2013 at 9:37 | Permalink

    Primeiramente adoro seus comentários, parabéns!
    Agora vamos a duvida…
    Em 30/03/2010 comprei um apto na planta no valor de R$450.000,00.
    Dei R$ 250.0000,00 de entrada e financiei direto com os vendedores 25 parcelas de R$ 6000,00 reajustados pelo iNCC e R$50,0000,00 pelas chaves.
    A construtora ficou de me entregar o apto em 30/03/2012. No contrato consta que eles poderiam atrasar 180 dias e apos disso me pagaria uma multa de R$ 2000,00 por mês ate a entrega do apto.
    De outubro de 2012 pra cá minas prestações continuam reajustadas pelo INCC , porém eles deduzem a multa estipulada em contrato. Só que acabei em abril de 2013 de pagar as prestações e qdo entrei em contato com a construtora para saber como proceder pra que eu possa receber as multas a partir de agora, um dos sócios me informou que eles estão tendo problemas na sociedade e que provavelmente eu não receberia a parte do outro sócio, ou seja, eu iria rever somente R$ 1000,00 e não 2,000, conforme clausula contratual . Como devo proceder? Aguardo ate a entrega do apto e depois entro na justiça? Recebo os mil reais ou não recebo nada? Qto as chaves do apto, ainda vou paga-lá com correção de INCC ou esse congela? Uma observação… Eles não tem prazo de entrega ainda, qdo eu pergunto ficam falando que daqui a 60 dias eu posso mudar. Só que é visível que eles não me entregam nesse prazo. Desde de já agradeço .

    • Posted 10 de maio de 2013 at 9:51 | Permalink

      Olá Ana,

      Obrigado pelo elogio.
      Sua situação é um pouco mais delicada, portanto, além da minha opinião, acho que você deveria ouvir um advogado.
      Eu receberia os R$1000,00 e tentaria negociar com o outro sócio. Se não der certo, aí você pode notificá-lo extrajudicialmente e, ainda, se não houver acordo, entrar com uma ação contra ele. Uma coisa que é preciso colocar na balança são os custos da ação, ver se de fato vale a pena ter essa dor de cabeça pelo valor cobrado, isso porque uma ação demanda dinheiro, paciência e tempo.
      Com certeza eles vão tentar lhe cobrar a parcela das chaves com o INCC, mas aí também vai de negociar com eles.
      Sobre o atraso, realmente é complicado, até porque os sócios estão em desacordo, mas isso pode ser a argumentação para você fazer os acertos de valores sem reajuste.

      Espero ter ajudado.
      Um abraço,
      João Gabriel.

  98. Eduardo
    Posted 11 de maio de 2013 at 0:14 | Permalink

    comprei apartamento no valor de 174.000, no momento da entrega das chaves meu saldo devedor corrigido era de 98.062, passaram-se 4 meses para que construtora entregasse a documentação necessária para financiamento. logo nesses quatro meses paguei obrigatoriamente (1%+incc) que estava previsto em contrato estes juros. Mas para minha surpresa quando em 4 parcelas e 1 intercala havia pago o valor de 9758,00 e amorteceu da minha dívida penas 3800, pois novo saldo devedor era de 94206. estão correto esses juros? vale ressalta que quando foram entregues as chaves a espera pela documentação me obrigou tais juros pela espera.

    • Posted 13 de maio de 2013 at 9:34 | Permalink

      Olá Eduardo,

      A grande questão é que o atraso não foi responsabilidade sua, ainda mais com 1% + INCC que, ao meu ver, é abusivo para algo de responsabilidade deles. Você pode entrar em contato com eles para negociar, notificá-los extrajudicialmente e, caso não haja acordo, entrar com uma ação.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Eduardo
        Posted 13 de maio de 2013 at 19:32 | Permalink

        João Miguel muito obrigado pela ajuda, foi de fundamental importância. Mesmo que esteja em contrato esta clausula de 1%+incc, eu poderia comunicar extrajudicialmente a construtora? e existe alguma lei quanto ao tempo de disponibilidade desta documentação por parte da construtora? visto que não financiei imediatamente o valor na espera por documentação e a gerente responsável me informou que a culpa pela demora não era da construtora e sim dos órgãos pelos quais esta documentação deveria passa e toda tramitação legal, por isso a demora, mas de 120 dias convenhamos.

        • Posted 16 de maio de 2013 at 17:43 | Permalink

          Olá Eduardo,

          Você pode fazer notificação extrajudicial do que quiser, o documento vai ficar como prova no seu processo contra a construtora, caso chegue a este ponto. Se vai dar certo, depende do entendimento do Juiz, é complicado dar uma afirmativa para você. Quanto à documentação pelo que você me disse não foi negligência da construtora e sim um fator alheio à vontade deles. Use seus argumentos e tente fazê-los compreender o seu lado da história também, um acordo é sempre melhor do que qualquer ação judicial.

          Obrigado,
          João Gabriel.

          • Eduardo
            Posted 17 de maio de 2013 at 13:15 | Permalink

            Muito João Gabriel, eu fiz cálculos e verifique algumas incoerências, logo estou tentando fazer um acordo. Muito obrigado pela ajudar pelos esclarecimentos.

          • Posted 20 de maio de 2013 at 17:31 | Permalink

            Olá Eduardo,

            Imagina, fique à vontade.
            Desejo sorte para você.

            Um abraço,
            João Gabriel.

  99. Camila
    Posted 16 de maio de 2013 at 17:23 | Permalink

    Boa tarde,
    Andei pesquisando a respeito da aplicação do incc e não consegui esclarecer minha duvida…
    Em maio/2011 assinei com uma construtora a compra de um apartamento no valor de R$ 114.000,00. Em setembro/2011 assinei o financiamento na CEF, financiei pouco menos de R$67.000,00, tive um subsidio de +/- R$ 17.000,00, paguei uns R$ 7.000,00 com meu FGTS.
    Logo que assinei o financiamento com a CEF entrei em contato com a construtora para negociar o pagamento do saldo devedor. Eles disseram que levaria em torno de 15 dias para que a CEF enviasse o contrato e mais alguns dias para que eles pudessem apurar o saldo.
    Em outubro/2011 eles me passaram o saldo de aproximadamente R$ 20.000,00 que eu paguei em 4 parcelas.
    Meu apartamento deve ser entregue mês que vem (jun/2013) e eles estão me cobrando essa bendita correção do INCC.
    Eu entendo e aceito a aplicação da correção pelo INCC quando existe um saldo devedor, mas gostaria de saber se o que estão me cobrando é certo, sendo que assim que eu soube meu saldo devedor eu já negociei o pagamento e o fiz fielmente.

    • Posted 16 de maio de 2013 at 17:44 | Permalink

      Olá Camila,

      O INCC é calculado desde a assinatura do contrato com a construtora até a data em que você fez a quitação do saldo devedor, provavelmente a cobrança venha desta condição. Como seu saldo devedor foi quitado meses após a assinatura do contrato, este período anterior foi calculado.

      Espero ter ajudado.
      João Gabriel.

      • Camila
        Posted 17 de maio de 2013 at 9:01 | Permalink

        Mas então esse valor corrigido deveria ter sido calculado quando pedi o saldo devedor em setembro/2011 – logo após assinatura do financiamento com a CEF.
        E se for considerar dessa forma minha mãe está perdida, pois ela fez a assinatura com a construtora em 2009, mas por erro da construtora (que ainda não estava enquadrada no programa minha casa minha vida) ela somente assinou o financiamento no fim do ano passado…
        Meio injusto ter que pagar correção de um período anterior à assinatura do financiamento, sendo que esse prazo não depende do comprador e sim da construtora e da disponibilidade da CEF!

        • Posted 20 de maio de 2013 at 17:31 | Permalink

          Olá Camila,

          De fato concordo com você, acontece que a construtora vai tentar se basear no contrato para cobrar.
          Uma alternativa é entrar num acordo com eles ou, caso não consiga, acioná-los judicialmente.

          Um abraço,
          João Gabriel.

  100. Gabriela
    Posted 20 de maio de 2013 at 9:16 | Permalink

    Bom dia,
    Queria saber como deve ser feita a correção pelo incc.
    Comprei um apartamento em junho do ano passado e eles vão entregar mês que vem.
    Financiei uma parte na caixa e paguei a entrada em 4 parcelas (de agosto a novembro), mas na construtora estão corrigindo meu saldo devedor amortizando o valor que a caixa repassou a eles mensalmente, até abril/2013, como se eu estivesse pagando um valor “x” por mês. Isso está correto?

    • Posted 20 de maio de 2013 at 17:34 | Permalink

      Olá Gabriela,

      Sim, está correto.
      O saldo que estiver em aberto vai ser reajustado mesmo, é um procedimento comum.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Gabriela
        Posted 21 de maio de 2013 at 14:39 | Permalink

        Mas eu não deixei saldo, a não ser que eles corrijam a entrada que parcelei.
        Minha duvida é se eles podem corrigir o valor “abatendo” do valor do imóvel somente o que a caixa repassou a eles mensalmente (parece que a CEF vai librando verba conforme o andamento da obra) ou se eles só devem corrigir o valor que faltou pagar depois que assinei o financiamento, já que assim que assino o financiamento deixo de dever pra construtora e passo a dever para o banco.

        • Posted 21 de maio de 2013 at 19:12 | Permalink

          Olá Gabriela,

          Pode ser isso sim. Como eu disse, todo valor que esteja em aberto com a construtora vai gerar correção.
          É mais ou menos assim: enquanto a CEF ainda não repassou para eles, é reajustado. À medida em que os valores vão entrando, os montantes a serem reajustados reduzem.

          Esperto ter ajudado,
          João Gabriel.

  101. ayron
    Posted 22 de maio de 2013 at 13:36 | Permalink

    comprei um terreno parcelado e estao cobrado incc do terreno ta certo isso.

    • Posted 22 de maio de 2013 at 13:39 | Permalink

      Olá Ayron,

      Se está tudo disposto e bem claro no contrato, sim. É o índice escolhido para reajuste, apenas isso.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  102. glauber
    Posted 23 de maio de 2013 at 1:39 | Permalink

    Boa noite. Venho atraves deste espaço para esclarecer algumas coisas sobre imovel na planta.

    adquiri um imovel na planta no valor de 292 mil tirando a comissao do mesmo.
    como marinheiro de primeira viagem, acabamos por todo dia descobrir alguma coisa que na hora de fechar o negocio nao nos damos por conta, e isso está me preocupando rsrs.

    o cronograma dos pagamentos ficou mais ou menos isso.
    entrada: R$10.000,00
    R$9.975,00 pagos em 25 parcelas de R$399,00 durante a construção
    R$ 4.000,00 pago no mes dez/14
    R$ 16.392,00 na entrega das chaves
    o restante equivalente a R$261.518,00 optei por um consorcio no valor de R$ 266.000,00. Com taxas de adm., o valor total fica em torno de R$ 343.000,00 no final do consorcio.

    a obra começa em junho/13, com termino previsto para maio/15. ja estou pagando as parcelas do consorcio, porem se nao for contemplado ate a entrega, pretendo dar um lance de aprox. 40% do valor da carta.

    Minha dúvida agora é a respeito do tal do INCC calculado sobre isso, tenho a impressão que estas parcelas de R$399,00, vao acabar por aumentar a dívida.

    Minha renda é em torno de 7 a 9 mil. Estou apreensivo se fiz um bom negocio, ou o que devo fazer para a dívida nao aumentar tanto.

    Obrigado

    • Posted 28 de maio de 2013 at 17:28 | Permalink

      Olá Glauber,

      Veja, não só as parcelas de R$399,00 como também todos os valores futuros (pagos ao longo da obra) e inclusive o saldo devedor devem sofrer reajuste pelo INCC, salvo o caso do seu contrato não prever reajuste, o que é bem difícil. É preciso sim se programar bastante, por exemplo, um valor de R$260mil hoje, pode se tornar quase R$300mil em 2 anos. Por isso muito cuidado na hora de programar suas parcelar e pagamentos, faça as contas e veja se vai ser possível honrar os compromissos, se tiver dúvidas sobre o índice de reajuste, a construtora poderá lhe ajudar.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  103. fernando cr
    Posted 31 de maio de 2013 at 13:08 | Permalink

    parabéns vc é muito util//// . minhas duvidas

    estou negociando com a contrutora a compra de um ap na planta no valor de 118000
    pagarei a construtora 4500+600+2anuas de 1300+21xde 400= aprox de 19000,saldo devedor com a cef é de 74000 ja com subsidipo de 22000mil FOI A SIMULAÇÃO

    DUVIDAS , QUAL O REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR COM O BANCO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES
    E QUAL REAJUSTE QUE SERA COBRADO PELA CONSTRUTORA OBRIGADO///

    • Posted 3 de junho de 2013 at 10:01 | Permalink

      Olá Fernando,

      Obrigado pelo elogio.
      Sobre sua dúvida, os reajustes vão depender do seu contrato e o que for previsto nele, mas geralmente é o INCC sobre o saldo em aberto com a construtora, incluindo parcelas mensais e intermediárias. Sobre o valor do reajuste, depende do prazo, vamos aproximar e dizer que, em média o INCC dê 7% ao ano.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  104. Edu
    Posted 3 de junho de 2013 at 17:14 | Permalink

    Parabéns por sua ajuda a todos os solicitantes. De fato este assunto é de difícil explanação na maioria dos sites e os exemplos são muito simplórios, diferente das situações reais que li aqui.Recomendarei seu site sempre que puder.

    Queria tirar um simples dúvida. Estou para assinar um contrato de compra e venda de um apto em construção, e minha dúvida reside na atualização do saldo devedor.Além do sinal, das mensais e intermediárias no contrato está previsto um saldo devedor de R$ 419.920,00.

    Essa saldo devedor será atualizado mediante a aplicação do INCC dos 14 meses, tipo: R$ 419.920,00 x 1,08% = R$ 453.513,00 ou é naquele esquema de pegar o valor total do imóvel menos parcelas/intermediárias do mês (atualizadas pelo INCC) e depois atualizada o valor do SD pelo INCC do mês seguinte?

    Outra dúvida, quando chegar a hora de financiar o saldo devedor com o banco(após habite-se), os bancos utilizam como valor do imóvel o do contrato de compra e venda ou fazem nova avaliação?

    Obrigado e sucesso!

    • Posted 4 de junho de 2013 at 16:30 | Permalink

      Olá Edu,

      Obrigado pelos elogios.
      Os valores que vão sofrer reajuste são todos que você não pagar no ato, à vista.
      Traduzindo: você vai pagar INCC sobre o saldo devedor e também sobre as parcelas e intermediárias.

      Mais ou menos assim:

      Saldo: R$400mil para 12 meses
      Intermediárias: 2 x R$25mil em 6 + 6 meses
      Mensais: R$4.166,00 em 12 meses.

      TOTAL: R$500mil.

      Correções:
      INCC de 12 meses para o saldo, 6 + 6 meses para as intermediárias e 12 meses (mês a mês) para as mensais.

      Desculpe, o assunto é meio confuso mesmo. Se não ficar claro, me diga.
      Um abraço,
      João Gabriel.

  105. Tathiane
    Posted 4 de junho de 2013 at 13:41 | Permalink

    Boa tarde João,

    Por favor, você poderia me tirar uma dúvida?

    Eu comprei um apartamento no valor de R$138.000,00, sendo que R$26.000,00 já foi pago, sendo reajustado pelo INCC mensalmente. Utlilizei R$8.000,00 do meu FGTS e mais R$11.00,00 do subsídio do programa minha casa, minha vida. A minha dúvida é o seguinte, o INCC que vou pagar no final da obra será apenas em cima do saldo devedor do financiamento (R$93.000,00) da caixa? Ou é somado nesse valor o FGTS e o subsídio que já foi liberado?

    Obrigada pelos esclarecimentos,

    Tathiane Simões

    • Posted 4 de junho de 2013 at 16:32 | Permalink

      Olá Tathiane,

      Claro, vamos lá.
      Todos os valores que já foram pagos, não sofrem mais reajuste.
      Somente os que ainda estão em aberto (para serem pagos) serão reajustados.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  106. Tathiane
    Posted 4 de junho de 2013 at 21:48 | Permalink

    Olá! O INCC cobrado antes da entrega das chaves ainda é legal? Tô pagando INCC e os juros da Caixa. Como esses juros são apurados? Não aguento mais pagar INCC e juros… só aumentam!!!

    • Posted 5 de junho de 2013 at 17:56 | Permalink

      Olá Tathiane,

      Infelizmente sim, é a situação mais comum.
      Você está pagando juros sobre o que a CEF já pagou para a construtora, e INCC sobre o que a CEF ainda não pagou.
      Como o INCC está vinculado aos valores em aberto com a construtora e, geralmente, o último valor a ser pago (saldo devedor) é o mais alto, o INCC continua aumentando, é uma fórmula perigosa.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  107. FLAVIO
    Posted 5 de junho de 2013 at 17:46 | Permalink

    BOA TARDE, RECEBI UM BOLETO RECENTEMENTE ME COBRANDO INCC, EU JA FINANCIEI MEU APTO EM 31-08-2012 MINHA FORMA DE FINACIAMENTO JUNTO A CAIXA FOI O CREDITO ASSOCIATIVO, SEGUNDO A CONSTRUTORA TENHO QUE PAGAR INCC ATÉ O FIM DAS OBRAS MESMO DEPOIS DE O APTO JA TER SIDO FINANCIADO, VOU PAGAR INCC SOBRE O VALOR FINANCIADO PERGUNTEI SE VAI ABATER SOBRE O VALOR DO APTO E ME DISSERAM QUE NÃO, ELES SE BASEIAM NOS TERMOS DA LEI 10.931/04, GOSTARIA DE SABER SE ISTO É CORRETO ? E AINDA POR CIMA DEIXARAM ACUMULAR DESDE OUTUBRO DE 2012 ATÉ MAIO DE 2013 PARA ENVIAR A COBRANÇA DO VALOR ACUMULADO DE 3382,37 E ME DERAM OPÇÃO DE PAGAR NO MINIMO 676,47 E ESCREVERAM ASSIM, COM A OPÇÃO DE PAGAMENTO PARCIAL, NO MES SEGUINTE ATUAIZAREMOS O SALDO ACRESCIDO DO REAJUSTE DO MES SEM JUROS E MULTA, ELES SE BASEIAM NO QUE ESTÁ ESCRITO NO CONTRATO ABAIXO.

    DO REJUSTE DAS PARCELAS E SUA QUITAÇÃO

    TENDO EM VISTA QUE O PERIODO NECESSÁRIO A QUITAÇÃO DO PRESENTE CONTRATO É SUPERIOR AO PERIODO PERMITIDO PARA REAJUSTE MENSAL DE PRESTAÇÕES E VISANDO AS PARTES A PRESERVAÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA AJUSTAM AQUI QUE AS PRESTAÇÕES SERÃO DEVIDAMENTE ATUALIZADAS MONETARIAMENTE PELO INCC ATÉ A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE OU FINANCIAMENTO DIRETO PELA CAIXA VEZ QUE ESSA POSSUI REGRA PROPRIA.ASSIM NOS TERMOS DO PERMISSIVO DA LEI 10931/04 AS PRESTAÇÕES SERÃO ENTÃO REAJUSTADAS MENSALMENTE, SENDO REFERIDO VALOR INFORMADO NO BOLETO DA PRESTAÇÃO SUBSEQUENTE DE CUJO O PAGAMENTO O COMPROMISSARIO COMPRADOR TERÁ A SEGUINTE FACULDADE PARA LIQUIDAÇÃO. MENSALMENTE POSTERIOR AO MES VENCIDO OU NO MOMENTO DA ENTREGA DAS CHAVES.

    • Posted 5 de junho de 2013 at 17:58 | Permalink

      Olá Flavio,

      Você deve estar pagando INCC residual sobre o saldo devedor.
      Infelizmente esta situação pode sim ocorrer e é prevista contratualmente, já que diz respeito a valores devidos.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  108. Edileuza
    Posted 8 de junho de 2013 at 22:48 | Permalink

    Boa noite,

    Estou comprando meu primeiro imóvel na planta pelo PMCV no valor de R$170.000,00, dei de entratrada R$40.000,00, resumindo ficou para ser financiado o valor de R$116.000,00, e agora em junho entraram em contato nos chamando para assinar com a caixa e passaram saldo devedor total de R$132.000,00 com correção do INCC, eu achei a correção alta, pois em fevereiro 2013 meu saldo estava em R$125.000,00. Assinei o contrato com a construtora em novembro de 2011. Esses valores estão corretos ? Outra dúvida depois que assinar com caixa ainda vou ter que pagar INCC sobre o saldo devedor? sei que tenho que pagar a correção para caixa que me informaram que não é muito alto. Por favor me ajude. (moro no Rio de Janeiro) Agradeço desde já, Edileuza

    • Posted 10 de junho de 2013 at 11:56 | Permalink

      Ola Edileuza,

      De fato 5,6% está parecendo algo.
      Peça para eles quais os índices base utilizados, ou seja, de onde eles tiraram os valores?
      Se quiser escrever para mim novamente, dou uma olhada.

      Sobre o INCC após assinatura com a CEF, sim. Você vai pagar INCC sobre todos valores que estiverem em aberto com a construtora (que a CEF ainda não pagou). Sobre ser alto ou não vai depender do plano de pagamento da CEF.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  109. FLAVIANA
    Posted 10 de junho de 2013 at 18:26 | Permalink

    COMPREI UM APTO NA PLANTA E ASSOCIATIVO,POR 98.900,00 COM GARANTIA DE ENTREGA PARA DEZE DE 2012 COM 120 DIAS DE TOLERANCIA,PASSADOS 2 MESES DESSE PERIODO DE TOLERANCIA A CONSTRUTORA NAO ENTREGOU O IMOVEL E INFORMOU QUE IRA ENTREGAR SOMENTE EM AGOSTO DE 2013,SO QUE JA ASSINEI O CONTRATO COM A CEF ONDE A MESMA ESTA ME COBRANDO EVOLUÇÃO DE OBRA,E DE INCC A CONSTRUTORA ME COBROU 9.000,00,ONDE O MEU IMOVEL QUE ERA 98900,00 FOI PRA 107535,73,GOSTARIA DE SABER SE ISTO ESTA CORRETO,SE O INCC QUEM COBRA E A CONSTRUTORA OU A CEF,SE COM A OBRA ATRASADA A CAIXA TEM O DIREITO DE COBRAR EVOLUÇÃO DE OBRA,SE ALTERAR OS VALORES DO IMOVEL ESTA CORRETO????????

    • Posted 10 de junho de 2013 at 20:07 | Permalink

      Olá Flaviana, como vai?

      O responsável pelo atraso da obra geralmente é o construtor.
      Sobre o INCC, é normal ele ser cobrado até a data limite do contrato. Quem cobra é sempre a construtora, mas após os 120 dias de atraso, vale negociar ou entrar com ação (lembrando que vai demandar tempo e dinheiro para isto).
      Quanto às taxas da CEF também é normal ser cobrado, isso porque eles estão adiantando dinheiro do seu empréstimo para a construtora.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  110. FLAVIANA
    Posted 10 de junho de 2013 at 18:31 | Permalink

    SENDO QUE DEI DE ENTRADA 8900,00 E CONSEGUI 3780,00 DE DESCONTO,E DE FINANCIAMENTO CONSEGUI QUASE 90.000,00 O INCCC E CALCULANDO SOBRE OQUE E COM AS OBRAS ATRASADAS POR CONTA DA CONSTRUTORA?DETALHE A CONSTRUTORA ME COBROU ESTA DIFERENÇA DE 9.000,00 QUE TEREI QUE PAGAR EM DIVERSOS BOLETOS E AINDA AJUSTOU O VALOR DO IMOVEL ISTO ESTA CORRETO????

  111. Alexandre Amorim
    Posted 12 de junho de 2013 at 15:54 | Permalink

    Olá João Gabriel, boa tarde!

    Primeiramente gostaria de aproveitar a oportunidade para parabenizá-lo pelo excelente serviço voluntárioa que você presta a sociedade, tirando as dúvidas de forma bem clara e simplificada.

    Li todas as perguntas e respostas do seu blog e posso até dizer que estou ficando “expert” em financiamento imobiliária, kkkkkkkkkkkkk

    Agora gostaria de uma orientação sua na seguinte condição:

    Comprei um apartamentoe em janeiro desse ano por R$ 117.000,00, resumindo negociei R$ 18.000,00, pagando uma entrada de R$ 8.000,00 e dividindo os R$ 10.000,00 restantes em parcelas de R$ 400,00 e intercaladas de R$ 1.000,00 até a previsão de entrega em junho de 2013.

    Minha pergunta é: A Construtora Tenda está me chamando para fazer logo o financiamento pela CEF e alegam que o saldo devedor vai congelar. Então seria mais vantajoso fazer o finaciamento agora pela CEF e pagar a taxa de evolução de obras ou esperar para fazer o financiamento na época do recebimento das chaves e pagar o INCC acumulado do período?

    Obs: Pelo que eu li nas suas respostas, estou achando estranho o fato de ao fazer o financiamento agora eles congelarem o saldo devedor e eu só pagar a taxa de evolução de obras a CEF.

    Obigado pela atenção.

    Forte abraço e fique com Deus!

    • Posted 15 de junho de 2013 at 12:57 | Permalink

      Olá Alexandre,

      Muito obrigado pelas parabenizações, meu pagamento por isso é ver as pessoas ganhando mais informação e consciência.
      Sobre sua dúvida, acho que você não tem muita escolha. Se a construtora chamou você para assinar o contrato já, é porque trata-se de uma obra garantida pelo Banco, ou seja, é o banco quem vai pagar a construção, então a assinatura agora é praticamente obrigatória.

      Ao longo da obra, você vai pagar a taxa de evolução para a CEF, mas também o INCC sobre o saldo devedor para a construtora. Portanto, fique atento! Estes custos costumam surpreender as pessoas, é bom deixar uma reserva para este tipo de “surpresa”.

      Espero ter ajudado.
      Fico à disposição.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  112. Iza
    Posted 20 de junho de 2013 at 20:18 | Permalink

    Boa noite João Gabriel!
    Estou com uma dúvida.Vamos comprar um ap no valor de 500mil. Vamos dar entrada de 200 e financiar o resto pela Caixa assim que o habites sair. Ele vai sair daqui 2 meses. O incc será sobre o valor que devemos?Este saldo devedor gerado pelo incc entra junto no financiamento ou tem que se pagar a parte pra construtora? Porque nos meses de maio e junho o incc sempre sobe??Obrigada

    • Posted 24 de junho de 2013 at 16:40 | Permalink

      Iza,

      Sim, o INCC vai corrigir todos os valores em aberto com a construtora. Enquanto não sair o dinheiro do financiamento, provavelmente eles vão continuar corrigindo e vão lhes cobrar à parte (através de um boleto separado). A questão de maio e junho é porque é exatamente quando a categoria tem o reajuste salarial, através do dissídio coletivo. Estes são os meses que mais sobe realmente.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  113. Aderaldo barbosa
    Posted 21 de junho de 2013 at 13:33 | Permalink

    Olá Gabriel

    Gostaria que, se possível, voçê mim enviasse uma tabela no formato Excel, com
    os indíces de cálculo de (1+ INCC), para financiamento de imóvel pronto. Pois preciso acompanhar
    os cálculos do meu financiamento, e ter certeza que o saldo devedor está correto com os que eles
    estão mim cobrando. Grato pela atenção !

    • Posted 24 de junho de 2013 at 16:41 | Permalink

      Olá Aderaldo,

      Você pode montar a tabela do jeito que você precisa, não tem segredo.
      É só aplicar o índice mês a mês sobre os valores em aberto. Aliás, a própria construtora pode lhe fornecer esta tabela explicativa.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  114. Bruna Campos
    Posted 22 de junho de 2013 at 20:16 | Permalink

    Boa Noite João!
    Estou planejando em comprar um apartamento da MRV na planta, mas estou ficando apavorada com o INCC!! Queria sua ajuda!!
    Por exemplo:
    o valor do imóvel é 130.000 o banco vai financiar 105.000 + o subsidio =9.000
    tenho que pagar a contratura uma entrada de 3.000 e 13.000 dividido em 30 meses
    Queria saber se o incc aumenta meu saldo devedor com o banco invés de ser 105.000 em três anos ficaria mais ou menos 120.000 ou ate mais para financiar com o banco?
    Vc com sua experiência vale a pena comprar um imóvel na planta ???
    Fico com muito medo em investir minhas economia em ape na planta para comprar mas barato mas com o tempo vou ter que pagar o valor da sua valorização!!!
    Gostaria que me ajudasse nesse grane dilema !!
    att,
    Bruna

    • Posted 24 de junho de 2013 at 16:43 | Permalink

      Olá Bruna,

      Pois é, fique bem de olho no INCC! Hehe.
      O INCC não aumenta seu saldo devedor com o banco, isso porque você já paga juros + TR ao banco, não se preocupe.
      Só não entendi se o imóvel já está pronto ou está em fase de obras, aí a situação muda um pouco.

      Quanto a comprar imóvel na planta, ainda é um bom negócio, mas nada comparado ao que foi há alguns anos. Para moradia, é um investimento sólido. Para investimento, é preciso analisar bem as variáveis e o retorno desejado.

      Só me esclareça por favor se ele está na planta, em fase de obras ou pronto.

      Obrigado,
      João Gabriel.

      • Bruna Campos
        Posted 24 de junho de 2013 at 20:21 | Permalink

        O imóvel esta na planta!! e quero o imóvel para morar!!
        A informação que MRV me deu foi essa: que o valor do imóvel hoje esta 130.000 e Banco vai financiar o valor de 105.000 pelo (Programa Minha casa Minha Vida) e o a entrada eles dividiria ate o período da obra!! O que eles falaram que vou assinar com o banco em 3 meses !! ai que esta o grande dilema e O INCC!!
        Eu vou pagar o INCC só nesses 3 meses ou abra toda??
        Se for na obra toda que é +ou- 3 anos vou chegar la com o saldo devedor muito diferente do que o banco vai financiar!! Ai fico pensando vou ter que pagar essa diferença la na frente a MRV!!

        Estou tentando desvendar esse dilema!!!

        Muito Obrigada pela sua atenção!!
        Bruna

        • Posted 25 de junho de 2013 at 16:16 | Permalink

          Olá Bruna,

          Legal, então é o seguinte.
          O que você pagar agora, à vista, está quitado, não tem mais o que reclamar.
          Sobe os R$105 mil, um financiamento nada mais é do que uma “compra” da sua dívida que o banco faz, e saiba que o banco não vai pagar tudo à construtora de uma vez só, eles vão pagar aos poucos, de acordo com o cronograma e o andamento da obra. Aí entram 2 cálculos:

          1. Sobre o que o banco pagar para a construtora, você vai começar a pagar juros, a chamada taxa de evolução de obra. Aí não é nada para se assustar.
          2. Sobre o que estiver em aberto com a construtora, aí sim, entra o INCC. Dependendo do cronograma de pagamento do banco o valor pode ter um reajuste diferente. E é exatamente este o valor para tomar mais cuidado, tente conseguir com a construtora o cronograma, ou pergunte para eles qual a expectativa de valor futuro deste imóvel.

          Aí entra também o risco do imóvel atrasar um pouco, aí o saldo continua reajustando também.
          É difícil prever uma situação, mas em geral, mesmo com reajustes, o imóvel na planta acaba compensando mais, isso porque é um investimento futuro e você vai ter que arcar com o ônus do tempo até ele ficar pronto, basicamente é isto.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

  115. THIAGO MADASCHI
    Posted 25 de junho de 2013 at 23:13 | Permalink

    Boa Noite,

    Como calcular o incc de out/2010 até agosto/2013. baseado no valor do imovel R$ 93.000,00

    • Posted 1 de julho de 2013 at 11:08 | Permalink

      Olá Thiago,

      Desculpe a demora. Vamos lá:

      1. Vamos localizar os índices mensais do período que você falou: http://www.portalbrasil.net/incc.htm
      2. Valor inicial é R$93.000,00.

      Aos cálculos:

      Índices 2010 (a partir de outubro): 0,15 – 0,36 – 0,59
      R$93.000,00 x 0,15% = 139,50 + 93.000,00 = R$93.139,95 (Outubro)
      R$93.139,95 x 0,36% = 335,30 + 93.139,95 = R$93.474,80 (Novembro)
      R$93.474,80 x 0,59% = 551,50 + 93.474,80 = R$94.026,30 (Dezembro)

      Agora pegaremos o acumulado para 2011 e 2012, já que é o ano fechado: 7,5842 e 7,2622.

      R$94.026,30 x 7,58% = 7.131,15 -> R$101.153,50 (2011)
      R$101.153,50 x 7,2622 = R$7.345,96 -> R$108.499,47 (2012)

      E atualizaremos com o acumulado até agora para 2013

      R$108.499,47 x 5,6283% = R$6.106,68 -> R$114.606,15.

      Este é o total aproximado.
      Esperto ter ajudado,
      Um abraço!

  116. adriana alves pereir
    Posted 9 de julho de 2013 at 11:58 | Permalink

    bom dia (joao gabriel)
    Comprei um apto onde assinei um contrato no dia 04/01/2011 no valor de 125,000,00,reajustado pela taxa do incc sendo que ficou um saldo de 105.512,00 a ser financiado pela cx e assinado na cx em 30/01/2012, só que chegando la tive um saldo devedor, de 114040,54 e solicitando a planilha de calculo desde 02/2012 e me passando no final do mes passado 06/2013 onde refiz as contas aqui no site ms e nao esta batendo, segue-se abaixo os calculos que me passaram

    INCC ATO 10 x única financiamento 18 x único
    jan/11 2.650,00 236,00 232,00 105.512,00 472,00 500,00
    fev/11 0,67 237,58 233,55 106.218,93 475,16 503,35
    mar/11 0,41 238,56 234,51 106.654,43 477,11 505,41
    abr/11 0,28 239,22 235,17 106.953,06 478,45 506,83
    mai/11 0,43 240,25 236,18 107.412,96 480,50 509,01
    jun/11 1,06 242,80 238,68 108.551,54 485,60 514,40
    jul/11 2,94 249,94 245,70 111.742,95 499,87 529,53
    ago/11 0,37 250,86 246,61 112.156,40 501,72 531,49
    set/11 0,45 251,99 247,72 112.661,10 503,98 533,88
    out/11 0,13 252,32 248,04 112.807,56 504,64 534,57
    nov/11 0,14 252,67 248,39 112.965,49 505,34 535,32
    dez/11 0,23 248,96 113.225,31 506,50 536,55
    jan/12 0,72 FINANCIAMENTO COM A CEF 114.040,54 510,15 540,42
    financiamento 106.392,93
    fgts 3.473,93
    4.173,68

    so que pelo que vi eles pegaram a taxa de dez para ser calculada isso nao esta errado, sendo que assinei o contrato em janeiro, vencendo a primeira em 16/02/2011, estou nesta duvidas

    • Posted 9 de julho de 2013 at 20:38 | Permalink

      Olá Adriana,

      Isso é muito comum, utilizar datas retroativas de 1 ou 2 meses antes para reajustar.
      Não se trata de uma prática ilegal, mas apenas uma cláusula contratual. Verifique se havia esta previsão no seu contrato quando assinou. Se está lá, é difícil reverter. Se não estiver, converse com eles.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  117. MARCÉLIO DE PAULO
    Posted 9 de julho de 2013 at 20:54 | Permalink

    joão gabriel desde já parabéns pela sua disposição em esclarecer nossas dúvidas. o meu caso é o seguinte comprei um apartamento na planta no valor de 90.000 dai dei entrada de 5.000 e financiei 20 de 500 e duas entermediarias de 1700. peguei 3.700 de subisidio e o resto a caixa financiou, beleza ate ai. dai ficou combinado de cobrarem o incc no que foi parcelado para a construtora ou seja nas 20 de 500 e nas duas entermediarias de 1700. porem chegou duas boletas cobrando no valor financiado pelo banco ate esse mes ou seja mais cobrança vai vim. fui dar uma olhada no contrato que eles me mandaram o contrato original assinados por eles e por mim nao tem cluasula nenhuma que fale sobre o incc. porem eles me deram um outro contrato que eu nao tinha constando esta clausula contrato este que eles agiram de ma fe fazendo eu assinar alegando que era para caixa economica dizendo que eu ja tinha assinado . minha duvida eles estao certo de fazer isso sendo que o incc combinado foi so o que eu devia para construtora e nao para o banco? e outra eu tenho outro contrato original e esta com a mesma data do outro que eles me apresentaram.

    • Posted 9 de julho de 2013 at 21:12 | Permalink

      Marcélio,

      Seu caso é mais delicado. Como envolve dois processos, teria que ser analisado mais a fundo por um advogado.
      Agora, o que posso lhe adiantar é que a taxa de evolução é uma coisa e o INCC outra, ou seja, são dois reajustes distintos.

      É mais ou menos assim: tudo que a CEF pagou para a construtora já, você paga evolução. Tudo o que ainda está em aberto, a construtora lhe cobra INCC. Infelizmente é assim em 99% dos casos, mas se você mesmo assim ficou com dúvidas, marque com um advogado, quem sabe ele não se ampara na lei para lhe auxiliar.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  118. MARCÉLIO DE PAULO
    Posted 9 de julho de 2013 at 21:00 | Permalink

    o joão lembrando que ja assinei com a caixa e ja pago a evoluçao de obra todo mes. foi financiado pela minha casa minha vida.

  119. MARCÉLIO DE PAULO
    Posted 9 de julho de 2013 at 21:20 | Permalink

    o joão pois é a minha duvida tb é a seguinte a construtora pode cobrar o incc no valor total do imovel ou apenas no que devo para ela pois eu estou de acordo em pagar no que foi financiado para ela pois eu ja ate pago.

    • Posted 11 de julho de 2013 at 18:54 | Permalink

      Olá Marcélio,

      A construtora vai cobrar INCC sobre todos os valores que estão em aberto com ela, incluindo parte do financiamento. Isso porque mesmo você tendo assinado com a CEF, a construtora ainda não recebeu 100% do valor, a CEF paga em partes, de acordo com o andamento da obra. Sobre a parte da CEF você paga a taxa de evolução, que seriam os juros sobre o que ela já pagou à construtora.

      Você pediu um exemplo também, seria assim:

      Sobre os 20.000 em 20 vezes, você paga INCC.
      Sobre os 70.000 você paga INCC sobre o que a CEF ainda não repassou à construtora e Juros sobre o que já repassou.

      Por fim, sua última dúvida sobre constar no contrato. Sim, o índice de correção que será utilizado tem que estar previsto, senão está irregular. É uma questão de direito do consumidor ter as informações bem claras na compra.

      Espero ter te ajudado,
      Um abraço!

  120. Priscilla
    Posted 18 de julho de 2013 at 22:47 | Permalink

    João,
    comprei um ap em 01/07/2013 no valor de R$ 268.253,10. A forma de pagamento foi R$ 12.000, 00 de entrada, 6 intercaladas de R$ 3000,00 e 36 parcelas de R$ 284,38, o restante será financiado pela caixa. As parcelas serão reajustadas cumulativamente pelo incc mensalmente. Se eu antecipar as mensais o indice do incc vai incidir sobre todo o saldo devedor? é vantagem antecipar agora utilizando o indice do mês de junho ? ou se esperar pra outro mês com incc menor o saldo da amortização será menor??

    obrigada.

    • Posted 19 de julho de 2013 at 16:30 | Permalink

      Olá Priscilla,

      A antecipação vai ser sempre pro valor presente (valor da dívida hoje). O que você pode colocar na balança é: se o seu dinheiro estiver aplicado e rendendo mais do que o INCC, não antecipe. Agora, se estiver parado na conta, aí pode ser uma boa opção antecipar. Quanto ao saldo devedor, independente de antecipar as intercaladas ou não, ele vai reajustar sempre, até a quitação.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  121. Roberto
    Posted 25 de julho de 2013 at 18:25 | Permalink

    Olá !!
    Na reportagem é mencionado um “prazo legal” de até 180 para atraso nas obras.
    Os PROCONS informam, porém, que se trata de uma cláusula abusiva.
    Vc saberia me dizer em qual lei há esse previsão do prazo de 180 dias ?
    Muito origado,
    Roberto

    • Posted 25 de julho de 2013 at 18:43 | Permalink

      Olá Roberto,

      Eu concordo que pode se tratar de cláusula abusiva, mas infelizmente – e isso digo porque já senti na pele brigando por um cliente meu – é muito difícil a empresa ser condenada, isso porque entram fatores alheios à vontade deles, tais como condições climáticas por exemplo. Enfim, o que quero dizer é que eles têm embasamento para segurar a situação. Na maioria dos casos acaba mesmo é nas mãos de um Juiz para decidir, mas isso após muita correria.

      Um abraço,
      João Gabriel.

      • Roberto
        Posted 25 de julho de 2013 at 19:29 | Permalink

        João,

        Realmente, há fatores imprevisíveis que podem atrasar uma obra.
        Concordo com uma cláusula que preveja a possibilidade de atraso.
        Mas a abusividade aí, ao meu ver, não está na clausula em sí, mas no prazo.
        Seis meses de INCC significam, pelo menos, 4% a mais no valor do imóvel, que caem no colo do consumidor sem ele ter dado causa a atraso algum e sem saber se a causa é realmente “climática” ou é má administração da construtora.

        Acho que esse prazo deveria ser limitado por lei, de acordo com o tamanho e a complexidade da obra. Mas, entre eu achar e virar realidade há uma boa distancia. rsrs

        Obrigado e um abraço !

  122. soraya de Castro
    Posted 26 de julho de 2013 at 12:19 | Permalink

    Olá João gabriel gostaria de uma informação comprei uma casa no valor de 129.000 ficou para ser financiada 114.000,00 o construtor colocou uma clausula no contrato :
    114.000 a serem financiados através da caixa com atualização do incc..
    sendo que aentreguei toda minha documentação em Maio e assinei o contrato 75 dias depois pelo fato da documentação da casa ter voltado para cartorio para desmenbramento de matriculas ou seja a minha parte eu fiz em Maio. e quando fui assinar o contrato na caixa foi ai que o construtor me cobrou o Incc sendo que nunca houve nenhum comunicado por e-mail ou carta que eu pagaria um absurdo valor de INCC ainda sendo cobrado os meses fora do prazo da entrega das chaves! o que eu posso fazer ta certo?

    • Posted 31 de julho de 2013 at 10:15 | Permalink

      Olá Soraya,

      Você pode tentar conversar amigavelmente com ele, explicar sua situação. O fato de ter assinado com a CEF não te isenta do INCC, isso porque o banco paga o construtor em parcelas e, todo valor que está em aberto com ele, é corrigido.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • soraya de Castro
        Posted 31 de julho de 2013 at 11:14 | Permalink

        Olá João Gabriel é o que tentei fazer mais ele não me responde nem por e-mail..
        Minha situação está assim;
        Entrega prevista para MAIO 2013.
        Documentação entregue desde do dia 08/05/2013.
        a obra ja estava concluida desde de abril apenas aguardando documentação do imóvel.
        o INCC cobrado foi de OUTUBRO 2012 Á JULHO DE 2013. sendo contabilizados em torno de 8.500. ENTREI NO IMOVEL MESMO ANTES DA assinatura com a caixa que foi dia 23/07/2013 e mesmo assim é justo cobrar o INCC DO MES DE MAIO, JUNHO E JULHO ( QUE NEM FECHOU ) ?

        • Posted 7 de agosto de 2013 at 11:04 | Permalink

          Olá Soraya,

          Perdão pela demora em responder.
          O mês que nem fechou com certeza não é justo cobrar. Quanto aos outros, muitas pessoas têm tido problemas dessa espécie e pelo que vejo não tem sido fácil negociar com a construtora. Você precisa explicar a situação para eles e ver se consegue um acordo. Se não, só judicialmente.

          Obrigado,
          João Gabriel.

          • soraya de Castro
            Posted 12 de agosto de 2013 at 9:08 | Permalink

            Agradeço!!

          • Posted 13 de agosto de 2013 at 19:02 | Permalink

            À disposição!

  123. Glauco
    Posted 27 de julho de 2013 at 14:48 | Permalink

    Olá João.

    Primeiramente, tenho de lhe dar os parabéns pelos seus esclarecimentos e disponibilidade de seu tempo para judar os outros. Parabéns mesmo.

    Minha dúvida é simples. Comprei um imóvel na planta cuja previsão de entrega é no próximo mês (agosto/2013). Provavelmente não farão a entrega, mas eu gostaria de quitar o saldo devedor (sem financiamento, em dinheiro mesmo) em agosto mesmo, para fugir do INCC. O contrato não é bem claro se eu posso fazer essa quitação e pessoalmente acho que construtoras gostam de postergar o recebimento pois cada mês que passa é juros entrando na conta deles.

    Você acha que se eu pleitear junto à construtora o pagamento à vista do saldo devedor mesmo sem ter a entrega (e mesmo sem o contrato ser cristalino sobre essa possibilidade) eles devem aceitar ou podem me enrolar para ganhar o INCC até a efetiva entrega?

    Obrigado!

    • Posted 31 de julho de 2013 at 10:27 | Permalink

      Olá Glauco,

      Obrigado pela parabenização. Veja, a construtora raramente dá descontos para a quitação. O que vai acontecer é que você, ao invés de pagar o INCC de agosto até a efetiva entrega, você vai paralisar qualquer reajuste já. É uma “dor de cabeça” a menos, com certeza.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  124. Maria Rita Silva
    Posted 1 de agosto de 2013 at 11:17 | Permalink

    Olá,
    Li alguns comentários acima. Porém, nenhum deles me disse o que eu queria saber.
    Eu tenho parcelas fixas do meu financiamento e serão corrigidas pelo INCC.
    As perguntas são:
    1) O índice será calculado em cima da parcela fixa ou a partir do valor da última parcela paga?
    2) as intercaladas são calculadas com o índice do mês do pagamento ou do acumulado no período?
    3) O pagamento que será efetuado quando do recebimento do imóvel terá um cálculo pelo acumulado ou pelo índice daquele mês.
    Antecipadamente agradeço pela ajuda.
    Rita

    • Posted 7 de agosto de 2013 at 11:05 | Permalink

      Olá Maria,

      Vamos lá, estou aqui para esclarecer.

      1) A partir da última parcela paga (juros compostos)
      2) Acumulado do período
      3) Também acumulado.

      Por isso sempre recomendo calcular bem antes de adquirir um imóvel na planta, pois os custos podem surpreender no futuro.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  125. mariana
    Posted 7 de agosto de 2013 at 13:50 | Permalink

    Olá por favor gostaria de tirar algumas dúvidas….
    Comprei um apartamento minha casa minha vida…onde estou devendo 110.000…
    Estou para assinar o contrato com a caixa….
    Gostaria de saber como funciona a taxa de evolução de obras para que eu possa calcular?
    E também durante o período em que eu estiver pagando a taxa de obras …preciso pagar INCC ? Como se a caixa ja estipula as prestações?
    Obrigada

    • Posted 9 de agosto de 2013 at 19:08 | Permalink

      Olá Mariana,

      A chamada taxa de evolução é simplesmente os juros sobre o que a CEF já repassou da sua dívida para a construtora.
      É assim, se o seu apartamento custa R$110.000,00 e você assinou um contrato com a CEF, é como se fosse um empréstimo. Então a CEF vai assumir sua dívida e pagar a construtora, só que eles não fazem isso de uma vez só, fazem de acordo com a etapa da obra. Então cobram juros (taxa de evolução) sobre o que já repassaram à construtora. Em contrapartida, a construtora cobra INCC sobre o que ainda não recebeu, por isso é importante ficar atenta.

      Para calcular a taxa de evolução você precisa do cronograma de pagamentos da CEF para a construtora, tem que ver se vão lhe dar este documento.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  126. Michele
    Posted 8 de agosto de 2013 at 20:35 | Permalink

    Boa Noite,
    acompanho seu blog e busco uma solução, espero que por gentileza me ajude, comprei um apartamento e ficou assim:
    VALORES DE COMPRA COM A CONSTRUTORA

    - Financiamento: R$ 126.852,53

    - FGTS informado : 4.028,28

    - Total: R$ 130.880,80 (valor atualizado pelo INCC)

    * VALORES DE APROVAÇÃO DO BANCO DO BRASIL

    - Financiamento: R$ 99.216,86

    - FGTS: R$ 4.170,97

    - Subsídio: R$ 22.250,00

    Total da Aprovação: R$ 125.637,83

    * DIFERENÇA A SER NEGOCIADA INCC

    - Valor Total: R$ 5.242,97

    - Entrada Mínima: R$ 1.660,00

    - 11 Parcelas de: R$ 370,21
    até ai tudo bem, o problema é a taxa de evolução da obra, a assessoria informou que o BB irá cobrar um valor de 50 % dos juros do banco mensalmente na conta, ou seja, se os juros for de R$ 300,00 iremos ter que pagar R$ 190,00 até a entrega das chaves corrigidos pelo T.R, isso é certo?
    O BB pode pedir esse valor e eu posso optar por não paga-lo? Por favor me ajude a esclarecer essa dúvida, obrigada

    • Posted 9 de agosto de 2013 at 19:11 | Permalink

      Oi Michele, tudo bem?

      Como eu expliquei no comentário acima, da Mariana, a taxa de evolução são os juros sobre o que o banco já pagou da sua dívida à construtora.
      Agora, não entendi seu cálculo e nem o que lhe informaram sobre 50% dos juros.

      Se for o que estou pensando, vamos supor juros de 5% a.a., o que eles querem dizer é que vão lhe cobrar apenas metade disto, sobre o seu saldo devedor com o banco. Mas fique atenta porque não é só isso, o saldo em aberto na construtora vai corrigir pelo INCC, e é daí que pode vir a maior surpresa, ok?

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  127. mariana
    Posted 23 de agosto de 2013 at 11:51 | Permalink

    João obrigada pela colaboração!!
    Só me restou uma dúvida a construtora passará o imóvel para caixa, com oito meses da assinatura do contrato…assinando com a caixa eu já saberei as parcelas? Se a taxa de obras é o juros, como funciona na assinatura do contrato, as parcelas ficam calculadas sem juros?..ou só saberei o valor das parcelas daqui dois anos quando o apartamento estiver pronto? Agradeço…

    • Posted 23 de agosto de 2013 at 15:35 | Permalink

      Olá Mariana,

      Assinando com a CEF você não saberá ainda as parcelas, o que você pode fazer é uma simulação no site deles.
      Enquanto não for entregue o habite-se, você só vai pagar “taxa de evolução”, ou juros apenas, falando o português claro, hehe.

      Depois que a construtora lhe entregar definitivamente o imóvel, você vai iniciar a amortização, mas até lá não.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  128. Flora
    Posted 23 de agosto de 2013 at 15:24 | Permalink

    João, inicialmente parabéns pelo trabalho desenvolvido, é tão raro hoje em dia um trabalho assim. Bem, minha dúvida é a seguinte: comprei um apartamento e fiz um contrato de financiamento com a CEF. Houve um atraso absurdo da construtora, entrei com uma ação e fiz um acordo. Enfim, as chaves foram entregues no ano passado. A partir daí a CEF continua cobrando os juros da obra. Já resido no imóvel e o habite-se ainda não foi dado. Pergunto:

    1) É legal esta cobrança?
    2) Há a amortização dos pagamentos destes “juros de obra” do meu saldo devedor?
    3) Se a culpa não é minha pelo atraso do habite-se, por que sou penalizada pagamento algo que não vai amortizar meu saldo?
    4) Na sua opinião, como devo proceder?

    Já agradeço a sua atenção. Um abraço.

    • Posted 23 de agosto de 2013 at 15:38 | Permalink

      Olá Flora,

      Obrigado pelo elogio, sempre que posso gosto de auxiliar as pessoas compartilhando informações e conhecimento.
      Vamos às dúvidas:

      1) Sim, porque ainda não saiu o habite-se, isso é condição básica da CEF.
      2) Infelizmente não, a chamada “taxa de evolução” é apenas juros sobre o que a CEF já repassou à construtora.
      3) Concordo com você, mas há muitos casos semelhantes.
      4) Eu acho que você só vai conseguir ressarcimento da construtora mediante uma ação (ou outra ação, no seu caso). Já que o atraso é deles, eles que paguem a taxa de evolução de todo o período de quebra de contrato do prazo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  129. Flora
    Posted 26 de agosto de 2013 at 14:10 | Permalink

    Obrigada, João. Esclareceu bastante. Grata e uma bela semana.

  130. Luiz Alberto
    Posted 27 de agosto de 2013 at 23:47 | Permalink

    Boa noite!

    Estou comprando um imóvel na planta. Já paguei R$80.000,00 e estou aguardando sair o Habite se para financiar o saldo devedor de R$133.000,00 mais o reajuste do INCC do período da obra. Aporta estão me dando a opção de assinar um contrato com o banco onde o saldo devedor seria congelado e eu pagaria apenas o reajuste do saldo até a entrega das chaves. Gostaria de saber se é vantagem ou seria melhor aguardar o Habite se.

    Muito obrigado.

    • Posted 28 de agosto de 2013 at 18:56 | Permalink

      Olá Luiz Alberto,

      Durante as obras, você paga uma parte de taxa de evolução pro banco e outra de INCC para a construtora.
      Com certeza qualquer proposta de congelamento de qualquer uma delas seria interessante, mas sinceramente nunca vi uma proposta com estas características partir da construtora. A não ser que você tenha solicitado entrar em algum acordo com relação aos reajustes. Enfim, para mim parece interessante.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  131. Paulo Henrique
    Posted 25 de setembro de 2013 at 0:33 | Permalink

    Boa noite João,

    Gostaria que você esclarecesse se a construtora esta correta da maneira em que está me cobrando. A negociação foi a seguinte:

    - Comprei um apartamento na planta em 2010 pelo valor de R$ 183.000,00 e financiamos em 100x pagando apenas o reajuste do INCC mensalmente até que a obra fosse entregue. A partir do momento em que fosse entregue as chaves o saldo devedor seria financiado novamente incluindo a taxa de juros de 1% a.m. + INCC. O financiamento foi feito pela própria construtora.

    A minha dúvida é a seguinte:
    É correto a construtora cobrar INCC mesmo depois da entrega do apartamento e toda documentação incluindo habite-se?

    O valor da minha dívida na entrega do apartamento era de R$ 138.843,00 e se passaram 16 meses após a entrega do apartamento e foi pago nesse período R$ 34.695,44 considerando prestação + Juros + INCC e o maior problema é que ao solicitar o saldo devedor para fazer a quitação o mesmo era de R$ 141.000,00.

    Além de toda situação acima, a construtora ainda quer que eu pague a ela o imposto de renda sobre o ganho de capital que ela obteve caso eu opte por transferir o financiamento para um banco, pois o valor que ela, construtora, declarou, é bem abaixo dos R$ 183.000,00 pagodeio AP.

    Tudo isso está em contrato, inclusive a cobrança de INCC após a entrega das chaves e da documentação.
    Caso as cobranças estiverem indevidas, posso pedir uma revisão de contrato?

    Obrigado.

    Paulo.

    • Posted 25 de setembro de 2013 at 16:07 | Permalink

      Oi Paulo,

      Se foi o que vocês acordaram (e pelo que li foi), eles vão lhe cobrar o INCC sobre todas as parcelas, até a efetiva quitação do seu contrato.
      Agora, se você está pagando as parcelas e não está amortizando nada, pode pedir um extrato detalhado para ver o que aconteceu.

      Quanto ao ganho de capital não acho que seja justo também, porque é o lucro que a construtora de fato obteve: responsabilidade deles.
      Eu pediria uma revisão de contrato junto a um advogado sim!

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  132. Fabio
    Posted 29 de setembro de 2013 at 5:26 | Permalink

    Olá, boa noite João!!

    Comprei meu ap na planta em fev/13, o valor foi de 270000,00 e o contrato foi feito da seguinte forma!!
    35000,00 no ato
    36000,00 em 18 x 2000,00 primeira em mar/13 e ultima em ago/14
    jul/13 20000,00
    dez/13 19000,00
    saldo devedor a ser feito financiamento pela instituição financeira, 160000,00
    tudo isso corrigido pelo incc.

    Minhas duvidas:
    1-A entrega será em out/14, esses 160000,00 com a correção irá para quanto?
    2-O banco financia junto com os 160000,00 a correção do incc e o itbi também, ou isso eu pago por fora?
    3-A construtora cobrará o incc das 18 parcelas após 1 ano de contrato, farão a média dos últimos 12 meses, então como a primeira foi em mar/13, eles irão cobrar a partir de mar/14, isso é vantagem ou desvantagem para mim?, ou não faz diferença? pois vejo que normalmente cobram mes a mes, as minhas parcelas por enquanto estão fixas!!, como será cobrado o incc das semestrais que pagarei? pois elas serão pagas antes de completar um ano de contrato.
    4-Existe algo a mais para se pagar neste meu caso? taxas ou impostos, cartórios etc…

    Fico no aguardo, muito obrigado!!

    • Posted 1 de outubro de 2013 at 15:42 | Permalink

      Olá Fabio,

      Vamos às suas dúvidas.

      1 – Isso vai depender do INCC, mas vamos jogar uma média de 8% ao ano. Em 1 ano já dá R$172.800,00 + uns 5% do período residual vai dar uns R$180.000,00. Lembrado que este cálculo é apenas uma ideia do que pode ocorrer, não tem necessariamente obrigação de acontecer em conformidade.

      2 – Depende. Se a obra for financiada pelo banco é provável que não financiem a diferença e a construtora mande os boletos avulsos para você. Se a obra não for financiada e você tiver cadastro pra aprovar um valor maior, acredito que não terá problemas. O ITBI é por fora do contrato.

      3 – É vantagem, pois eles estão congelando o valor por 1 ano. Quanto às semestrais, recomendaria que você perguntasse à eles, já que eles abriram condições especiais pra você.

      4 – O custo de aquisição é composto por: ITBI, Funrejus, Custas de Cartório e de Registro.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  133. Priscila
    Posted 3 de outubro de 2013 at 12:32 | Permalink

    Bom dia João, assim como todos que procuram o seu blog estou cheia de dúvidas. Primeiramente parabenizo pelo ótimo atendimento e explicações das questões abordadas. COmprei um imóvel que está em construção, assinei o contrato agora em JULHO/2013, paguei a comissão para a empresa terceirizada que intermediou a venda e o valor do imóvel sem esta comissão é de 232.000,00… No contrato a entrega estava para março/2014, recebi a pouco uma carta que foi adiado para agosto/2014. Portanto independentemente do atraso, em nenhum momento fui avisada sobre todos esses juros, nem pelo corretor nem pela construtora. Lendo tudo isso fiquei apavorada. rsrsrs. Minha dúvida é: dei uma entrada de 1.400,00 + 1x de 1.400,00 + 6 parcelas de 600,00 que estão sendo pagas mês a mês e já percebi que estas parcelas vem corrigidas. Na entrega das chaves tenho que em uma parcela única 130.000,00 para a construtora (referente a venda de um imóvel que tenho que já esta a venda), esses 130 mil também estarão com esses juros de INCC?
    Segunda dúvida, restariam 113.200,00 a serem financiados pela CEF, como tenho 10 mil de fundo eu poderia usá-los para dimunir esse valor financiado certo? então o reajuste de INCC seriam em cima do valor final restante de 103.200,00???

    Terceira e última dúvida: o FGTS pode ser usado para o pagamento da parcela única na entrega das chaves (130 mil)? Ou pode somente ser abatido no total de financiamento?

    Desde já agradeço a atenção!

    • Posted 8 de outubro de 2013 at 17:39 | Permalink

      Olá Priscila,

      Obrigado pelos elogios.
      Vamos às dúvidas:

      1. Sim, o R$130mil vai ter INCC também e é bom você ficar preparada já, vá guardando dinheiro para não ter sustos. Se o INCC continuar mantendo a média, acredito que pelo menos uns R$10mil vá ter de reajuste, ok? Outra coisa “perigosa” é você contar com a venda do seu apartamento antes de acontecer. Não de que cidade você escreve, mas vivemos um momento de alta oferta no mercado. E se seu imóvel não vender, você tem um “Plano B”? Desculpe, não é para assustá-la, mas quero te ajudar no planejamento.
      2. Sim, pode utilizar o FGTS para abater no saldo sim. Não, se você ainda não assinou nada com a CEF, então quer dizer que vai incidir INCC também sobre os R$103.200,00, novamente mais uns R$10mil.
      3. Não, o FGTS só vai ser aceito pela CEF.

      Fico triste em ver que há profissionais “esquecendo” de deixar o cliente preparado para esta situação, mas fico à disposição para o que você precisar.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  134. Priscila
    Posted 9 de outubro de 2013 at 16:14 | Permalink

    Oi João, Obrigada pelos esclarecimentos, ajudou e muito! Dei sorte e vendi meu apartamento esse final de semana. Como já terei os 130 mil até o fim do ano, sendo que a parcela a ser paga é em março, eu posso adiantá-la para parar o INCC?
    E se eu fizer o financiamento por agora o INCC congela??? Pois a entrega do empreendimento é só para AGOSTO/2014, se eu esperar até lá para financiar o INCC continua correndo né?

    • Posted 9 de outubro de 2013 at 17:41 | Permalink

      Oi Priscila,

      Nossa, que ótima notícia, com dinheiro na mão tudo fica mais fácil, não é mesmo?
      Você pode sim amortizar parte do saldo devedor, acho que seria uma boa sim. Desta forma você reduz o saldo e consequentemente o montante de reajuste.
      O banco não vai financiar agora (sem conclusão de obras), só quando a obra é feita em parceria com o banco. Sim, o INCC vai correr até a efetiva entrega.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  135. Cleber Duarte
    Posted 16 de outubro de 2013 at 15:31 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Primeiramente quero parabenizar por todos os esclarecimentos do blog.

    Minha duvida é a seguinte, comprei um imóvel no valor de R$ 190.000,00 e já quitei todas as parcelas que eles cobram durante a obra com correção do INCC. Meu saldo devedor ficou em 166.000,00 que hoje já está em 173.000,00 corrigido pelo INCC.

    Estarei assinando o contrato com CEF em Janeiro de 2014 porem é apenas assinatura do contrato e não o financiamento até porque a obra só vai ficar pronta em 2016. Minha duvida é a seguinte, após assinatura com a CEF que será em janeiro de 2014 a taxa do INCC continua sendo cobrada até a entrega do imóvel que será em 2016 ?

    Desde já muito obrigado.

    Cleber Duarte

    • Posted 21 de outubro de 2013 at 16:01 | Permalink

      Olá Cleber, como vão as coisas?

      Obrigado pelo elogio.
      Sobre suas dúvidas:

      1. Após você assinar com a CEF, ela vai começar a passar dinheiro para a construtora gradualmente, de acordo com a evolução da obra. Neste período você vai pagar juros de obra sobre o que a CEF já repassou e INCC sobre o que não repassou ainda.

      Espero ter ajudado,
      Um abraço!

  136. Carol Lima
    Posted 21 de outubro de 2013 at 15:51 | Permalink

    Olá João Gabriel, tudo bem?
    Bem, comprei um apartamento na planta no valor de R$ 227.000,00, e pagarei 25 parcelas totalizando o montante de 33.000,00 para a construtora, e o restante 194.000,00 seria meu saldo devedor. Porém não irei financiar pela CEF já, somente quando estiver pronto, está previsto para 2016, neste caso o saldo a financiar será corrigido pelo INCC? Qual a porcentagem mais ou menos? É calculado por mês ou por ano?
    Tenho FGTS tambem, este posso usar no financiamento com a CEF?

    Muito obrigada =)

    • Posted 21 de outubro de 2013 at 16:03 | Permalink

      Oi Carol,

      Sim, ele vai continuar reajustando.
      O INCC segue uma media de 8% a.a. aproximadamente, calculado mês a mês.
      Sim, você pode utilizar o FGTS para abater do seu saldo devedor (dar como entrada).

      Obrigado,
      João Gabriel.

  137. Socrates Lopes
    Posted 1 de novembro de 2013 at 13:54 | Permalink

    Bom dia João. Muito bom o seu site e o seu canal de interação com o pessoal. Parabéns.

    Estou com um dúvida.
    Estabeleci um jan/13 contrato com uma construtora para aquisição de um apto no valor de ~ R$ 130 mil que será entregue em jan/15.
    Pago para a mesma em torno de R$ 700/mês e não há previsão de balões no contrato. O saldo devedor é corrigido pelo INCC e tem aumentando a cada mês.
    Ocorre que a construtora através de seu escritório terceirizado está quase que me obrigando a optar por um financiamento na fase de obras pela CEF. Adquiri esse imóvel para investimento e penso em vende-lo assim que pegar as chaves. A questão é, quais são as vantagens em optar por um financiamento CEF na fase de obras (sei que temos que pagar a cada visita do Eng. da CEF e pelo que vi em resposta anterior a um colega o saldo continua a ser corrigido pela INCC? Pelo que entendi o saldo devedor vai diminuindo a medida em que a CEF faz os aportes de dinheiro para a construtora até que o mesmo seja zerado quando da entrega das chaves. Mas eu continuarei devendo para a CEF? O que seria mais vantajoso. Optar pelo financiamento já…ou esperar da entrega das chaves para tentar vender antes de financiar ou coisa assim?

    Abraço!

    • Posted 6 de novembro de 2013 at 8:45 | Permalink

      Olá Sócrates,

      Geralmente este tipo de obra aonde o financiamento é assinado antes da entrega trata-se de uma obra garantida pelo banco. Ou seja, no andamento da obra, o banco vai liberando dinheiro gradualmente, de acordo com o estágio de evolução. Não sei se você tem realmente esta opção de não assinar agora, pois, deve ser condição do contrato que você assinou com a construtora.

      O financiamento já vai ser iniciado agora e você vai pagando a taxa de evolução de obras (juros). Após entregue, você pode vender da mesma forma, pois quem comprar ou vai quitar seu financiamento ou vai abrir um novo, que quitará seu saldo atual.

      Sobre o fluxo de pagamentos, sim, seu saldo devedor diminui ao longo da obra, porém, a taxa de obras vai aumentando.

      Novamente, creio que você não tenha a opção de não assinar, mas verifique com eles. Tente conversar, negociar.

      Um abraço,
      João Gabriel.

  138. Lucas
    Posted 5 de novembro de 2013 at 23:09 | Permalink

    Boa Noite, comprei um imóvel de R$: 122.800 financiei R$:103.000 e parcelei o resto em 18 vezes. Para minha supressa estou devendo ao banco de saldo +/- R$:17.000 de INCC, caso a obra atrase posso entrar com uma ação judicial ? e como faço para ´´dimunuir´´ esse juros !?

    • Posted 6 de novembro de 2013 at 8:51 | Permalink

      Olá Lucas,

      Não entendi como você deve INCC ao banco. Para o banco, seria taxa de evolução de obras. Para a construtora, INCC. Tem certeza que é isso que está sendo cobrado? Com relação ao atraso da obra, sim, cabe ação judicial com boas perspectivas de ganho de causa.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  139. Priscila
    Posted 2 de dezembro de 2013 at 14:22 | Permalink

    João, boa tarde. Me tira uma dúvida… A partir de quanto tempo de atraso da obra eu posso reivindicar na justiça ou tentar acordo de desconto com a construtora? No contrato no qual eu assinei existe uma cláusula que eles podem atrasar em um prazo de 6 meses. Mas por lei, isso pode? Ou qualquer atraso eu já posso cobrar meus direitos e ter algum benefício?
    Outra questão… Eu tenho parcelas fixas até março com a construtora (pois seria o mês de entrega do apartamento) e após financiaria o restante. A questão é que adiaram a entrega para agosto. E nesse meio tempo de março a agosto eu não tenho parcela nenhuma. A construtora vai alinhar isso e colocar parcelas nesse meio tempo ou essa escolha é minha já que eles que atrasaram a obra???

    Desde já agradeço pelos seus esclarecimentos.

    Abraço!

    • Posted 3 de dezembro de 2013 at 15:42 | Permalink

      Olá Priscila,

      Teoricamente a partir de 1 dia já se pode ingressar com ação, mas os custos e o tempo necessário provavelmente não vão compensar.
      Por isso, muitos contratantes acabam tendo um pouco de paciência.

      A partir de 6 meses aí sim é uma quebra de contrato declarada, e cabe sim ação e inclusive congelamento dos valores devidos.
      Tudo vai de você negociar com a construtora a questão destas parcelas, a ação é sempre a saída mais cara.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  140. Priscila
    Posted 4 de dezembro de 2013 at 9:30 | Permalink

    Bom dia João, então… A construtora alega estar em contrato a possibilidade de atraso de até 6 meses e diz não ter que fornecer nenhum tipo de beneficio em relação a isso. O que me deixou com a pulga atras da orelha foi o fato de a minha parcela UNICA no valor de 130 mil reais ter que ser paga em MARÇO( no mes que supostamente entregariam a obra), realmente no contrato tem essa data para pagamento dessa parcela. Mas eles atrasando pra AGOSTO não seria justo eu pagar essa parcela em agosto? No contrato diz que mesmo que a obra atrase o contratante tem que manter as mesmas datas de pagamentos acordadas ( o que acho injusto pois eles podem sair do acordo, eu não). Tá correto isso?

    • Posted 9 de dezembro de 2013 at 18:14 | Permalink

      Olá Priscila,

      Eles tem por obrigação concluir a obra.
      Quanto ao atraso, eles vão se apegar aos 180 dias, mas depende do entendimento do Juiz, acho que dá pra pelo menos congelar reajustes.

      Sobre a parcela, acho até melhor pagar em Março mesmo porque se não vai ter mais reajuste, vai piorar a situação.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  141. Marisa Ribeiro
    Posted 6 de dezembro de 2013 at 16:33 | Permalink

    Meu apartamento é 186.900,00 preço da tabela, avaliação caixa 190.000,00
    entrada 4000,00
    30/60/90/120- 1000,00
    mensais de 450,00
    1 anual de 1000,00
    única de 1000,00
    financiamento caixa: 170.704,17

    Minha dúvida também é saber se posso ir adiantando duas ou três parcelas no mês, para não pagar o INCC e depois todas as parcelas com a construtora, por exemplo acabei de pagar tudo que devo a construtora e estou aguardando o financiamento eu pago ou não INCC.
    Vale a pena antecipar as mensais com a construtora??

    • Posted 9 de dezembro de 2013 at 18:17 | Permalink

      Olá Marisa,

      Depende do que você está fazendo com seu dinheiro.
      Se ele está aplicado em algum investimento que renda mais do que 8%a.a., deixe ele lá.

      Se ele estiver parado em sua C/C, aí recomendo que antecipe sempre que der. Ok?

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  142. Priscila
    Posted 16 de dezembro de 2013 at 13:24 | Permalink

    Boa tarde João… Já recebi a cartinha da construtora relatando que teremos atraso na entrega (de março/2014 passou para agosto/2014). Preciso aguardar o efetivo atraso para procurar um advogado e tentar um ressarcimento da empresa pelo atraso ou com essa carta emitida pela própria empresa já posso procurar um advogado para que leia meu contrato e possa me auxiliar? A minha dúvida é se posso reivindicar já sabendo que vai atrasar porém ainda não esta atrasado de fato… Me disseram que qualquer atraso da obra, eu já posso ir atras e cobrar ao menos um desconto e parar o INCC.
    Obrigada sempre pelo seu retorno, tem me ajudado muito! Abraço.

    • Posted 16 de dezembro de 2013 at 15:23 | Permalink

      Olá Priscilla,

      Pois é, a questão do atraso depende muito do entendimento do juiz que vai julgar.
      Em São Paulo, temos informações de que estão sendo acatadas a reivindicações neste sentido.

      Em outros estados, vai depender.
      Acho que até os 180 dias previstos, é um risco que você corre de só gastar com o advogado.

      Mas acho que uma boa conversa com a construtora e também com seu advogado é o mais recomendado antes de qualquer atitude.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  143. David Chavez
    Posted 16 de dezembro de 2013 at 13:42 | Permalink

    João, boa tarde

    É difícil encontrar algum site que tenha explicações claras e objetivas como as suas e gostaria de parabeniza-lo pelo site e pelas informações!

    Comprei um apartamento pelo programa Minha Casa Minha Vida no valor de R$ 160.000,00 no dia 22/10/2010 sendo pago R$ 49.918,59 durante o período de construção + 9.581,41 de FGTS + 100.500,00 de Financiamento pela CEF com contrato assinado em 30/11/2011.

    Tenho algumas dúvida sobre esta compra

    – O INCC esta sendo calculado sobre o valor do Financiamento + FGTS sendo que fui informado que seria cobrado apenas pelo saldo devedor com a construtora (o financiamento com a CEF). Isso esta correto?

    – A Evolução de Obra ou Taxa de Obra sempre foi algo que nunca consegui engolir… Essa taxa é cobrada pela CEF mensalmente, independente se houve repasse para a construtora ou não, com valores crescentes e exponenciais. Li em post anteriores que trata-se de juros pagos a CEF referente o repasse feito a construtora mas o pagamento de juros antes da entrega do imóvel não é uma pratica ilegal?

    Muito obrigado
    abçs

    • Posted 16 de dezembro de 2013 at 15:25 | Permalink

      Olá David,

      Obrigado pelo elogio!

      Sobre suas dúvidas:

      1. O FGTS provavelmente ainda não foi repassado à construtora, justamente porque a obra não foi finalizada. Pelo que sei, a CEF não repassa o valor até que seja finalizado. Seu saldo de FGTS já foi resgatado? Você chegou a consultar?

      2. Sim, a CEF vai aos poucos mandando dinheiro para a construtora. À medida em que o tempo passa, a CEF dá mais e mais dinheiro à eles referente ao seu “empréstimo” ou financiamento. Por isso a taxa de obras, ou juros, sobem gradualmente.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • David Chavez
        Posted 16 de dezembro de 2013 at 16:41 | Permalink

        Muito obrigado pela resposta João Gabriel!

        Sobre o FGTS eu consultei meu extrato e houve sim o resgate no mesmo mês que realizei a assinatura do contrato da compra do imóvel.
        Levando em conta o que você comentou, surge uma grande interrogação… Se a CEF não repassou meu FGTS para a construtora que, por sua vez, me cobra o INCC sobre essa parcela mas no meu extrato consta o saque desse valor, então onde está esse dinheiro?? Imagino que terei que conversar com meu gerente da conta…

        Sobre a taxa de obra, ela não é uma pratica ilegal?
        Encontrei este artigo que trata sobre o assunto e, mesmo informando para a CEF a mesma continua me cobrando a Taxa de Obra

        http://direito-vivo.jusbrasil.com.br/noticias/2388706/stj-confirma-cobrar-juros-antes-de-entregar-imovel-e-ilegal?ref=home

        Obrigado
        abçs

  144. Denis
    Posted 21 de janeiro de 2014 at 21:41 | Permalink

    Boa noite, parabéns pelo site.

    Comprei um apartamento um AP na planta em 08/2012 com entrega prevista para 08/2016, foram feitas 19 parcelas de R$ 1500, 2 anuais de R$3500 e 24 de R$230 á serem pagas para construtora, o financiamento com CEF sai em 04/2014 onde se encerram as 19 parcelas de R$1500 e se iniciam as 24 de R$230, duvida é, após o financiamento com a CEF o INCC deixará de ser reajustado no saldo devedor uma vez que o montante faltante foi pago via financiamento bancário?, ou o incc será reajustado até o final das 24 parcelas que se encerram em 2016? caso isso ocorra teria um ajuste de quase 25% do saldo devedor.

    Desde já agraço.

    • Posted 27 de janeiro de 2014 at 9:43 | Permalink

      Olá, Denis.

      Infelizmente se você está pagando direto para a construtora vai incidir INCC. Isso porque a construtora só vai receber 100% do valor após concluir a obra, todos os valores que estiverem em aberto durante este período sofrem reajuste.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  145. GUSTAVO DAVI MONTEIR
    Posted 23 de janeiro de 2014 at 17:58 | Permalink

    Olá, pretendo financiar um apartamento pela MRV, após ler vários post na net estou com algumas dúvidas antes de assinar o pré-contrato. Até o dia 22/01/2014 o valor do apartamento era de 145.000, ou seja o teto máximo da minha casa minha vida, hoje dia 23/04/2014 quando fui assinar o documento solicitando o pré contrato o apartamento já estava valendo 145.900, de acordo com meu entendimento, está fora da Minha Casa minha vida, ao questionar isso com o corretor, o mesmo me informou que o valor da assessoria de 2400 reais seria descontado do valor do investimento( é assim que está no contrato), logo o valor do investimento cairia para 143.500 enquadrando assim o apartamento na Minha Casa Minha VIda. E quando chegar no banco, e se o banco não aprovar?? Eu queria saber se isso é legal?? E tem mais, tem o bendito INCC, juros que corre todo mês, até eu assinar com o banco se esse juros alterar o valor do imóvel, ele sai da minha casa minha vida. Minhas dúvidas são essas, se o INCC só altera o valor final do saldo devedor do financiamento ou altera o valor do imóvel enquanto eu não assino o financiamento com o banco? Meu receio é o INCC corrigir esse valor do imóvel enquanto aguardo a documentação ser liberada pelo banco, e devido a demora eu não ter poder de financiamento e sair do teto máximo da minha casa minha vida.

    • Posted 27 de janeiro de 2014 at 9:50 | Permalink

      Prezado Gustavo,

      O que eles disseram para você?
      Acontece que a obra vai depender da avaliação de um engenheiro que vai até o local.

      Se o imóvel está no teto do MCMV, provavelmente vá acontecer isto que você está temendo.
      Se o avaliador passar do teto, você vai perder o subsídio, é sempre um risco.

      Deixe bem claro estas questões para a construtora, porque depois você pode querer desistir e eles cobrarem multa.

      Obrigado,
      João Gabriel.

  146. maria helena
    Posted 26 de janeiro de 2014 at 17:32 | Permalink

    comprei uma casa na planta no valor de 79.000. dei uma entrada de 4.000 parcelada em 10x de 400 reais a construtora deu um prazo de um ano para entregar a chave . passou esse prazo assinei com cef . ganhei um subisidio de 14.900 e financiei o restante a minha surpresa e que a construtora me informou q a casa reajustou de valor subiu de 79.000 para 84.000. e me pediram uma entrada maior isso e legal e estao me cobrando um valor de incc ensima do valor total da casa .me ajude esclarecer;

    • Posted 27 de janeiro de 2014 at 9:50 | Permalink

      Olá,

      Sim, isto deve estar inclusive previsto no seu contrato.
      Enquanto você não quitou o imóvel, ele ficou reajustando. É um procedimento normal.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  147. Ana Paula
    Posted 3 de fevereiro de 2014 at 14:31 | Permalink

    Boa tarde João Gabriel,

    Primeiramente, PARABÉNS PELA INICIATIVA de ajudar!

    Gostaria de saber como é a atualização pelo INCC pela construtora?
    Se a obra demorar 24 meses, acumula-se a atualização do índice de todos esses meses e aplica-se em cima do valor financiado junto a Instituição Financeira? é isso?

    Não entendi como é esta aplicação.

    Exemplo: Apartamento em obra, financiamento no importe de R$ 90.000,00 – entrega das chaves 25 meses após a assinatura do contrato de financiamento.

    • Posted 4 de fevereiro de 2014 at 10:29 | Permalink

      Olá, Ana.

      Obrigado pelo elogio!

      Vamos lá:

      1. Quando você assina com o banco antes do imóvel ficar pronto, é porque se trata de uma obra “garantida” pelo banco. Mas como isso funciona? Bem, o banco monta um cronograma a ser cumprido pela construtora e repassa dinheiro à medida em que as etapas da obra avançam. Ou seja, a construtora só vai receber 100% do valor depois que terminar e entregar a obra.

      2. No seu caso, vamos entender que o financiamento de R$90mil é um “empréstimo” feito com o banco, aonde seu imóvel fica como garantia. Só que como o banco não vai repassar estes R$90mil de uma vez só para a construtora, então incidem dois reajustes. O primeiro, é um INCC sobre o valor que está em aberto com a construtora, ou seja, que o banco ainda não repassou. O segundo, são os juros sobre a outra parte, que o banco já repassou à construtora, é a chamada taxa de obra.

      Espero ter te ajudado,
      João Gabriel.

  148. Posted 7 de fevereiro de 2014 at 18:58 | Permalink

    Boa tarde Joao Gabriel.

    Comprei uma casa no valor de 330 mil. Paguei 200 mil e estou financiando 110 mil pelo Banco do Brasil.

    Demos entrada no registro de imoveis esta semana. Daqui a 30 dias, essa documentacao ja alienado a casa

    em nome do Banco, sera liberado os 110 mil para o comprador.

    E correto o banco ja cobrar a primeira paracela antes de efetuar o pagamento ao comprador?

    Aguardo uma resposta por favor

    Berg

    • Posted 19 de fevereiro de 2014 at 11:56 | Permalink

      Olá, Berg.

      Uma vez que já existe um contrato assinado com o Banco, o procedimento é normal.
      Os prazos já estão correndo.

      Espero ter ajudado.
      João Gabriel.

  149. jhonatan
    Posted 19 de fevereiro de 2014 at 12:11 | Permalink

    Acabei de assinar contrato de um ap no valor de 170mil que sera entregue em 06/2015 e vou dar 7mil de entrada + 21×700 + chaves 10mil, sobrando para o financiamento o valor de 138mil e pouco.Marcado no contrato.
    Bom pelo oq entendi minhas parcelas serao reajustadas pelo INCC e o Valor de 138mil tbm.
    Achei uma calculadora de INCC pela internet para ter uma ideia + ou – ,usando o reajuste do ano passado.O meu saldo devedor iria para aproximadamente 150 mil , sendo 12 mil a mais por causa do INCC! .Eu sei q pode ser mais ou menos vai depender do INCC desse ano.
    A minha duvida é: Eu vou financiar 150mil ou 150mil mais a valorizaçao de mercado do ap? tipo si na hora da entrega da chaves o ap estiver valendo 200mil!Terei que pagar + 30 mil ,fazendo subir o financiamento para 180mil?
    Agradeço a atençao!

    • Posted 20 de fevereiro de 2014 at 10:16 | Permalink

      Olá Jhonatan,

      Geralmente o saldo devedor é o maior valor (maior que o montante das parcelas e maior que a entrada).
      Além disso, ele é o valor que está mais “distante” do fechamento do contrato, pois é acertado na entrega da obra.

      Por isso, ele é o valor que vai sofrer o maior reajuste, seja pelo volume ou pelo tempo.
      É preciso sim se planejar bem para evitar surpresas, acredito que seu cálculo está certo.

      Sobre o financiamento, provavelmente quem vai lhe cobrar a diferença do INCC vai ser a construtora.
      Se você já assinou o contrato de financiamento, o valor está fixo com o banco.
      Se vai assinar na entrega, aí vai ter que se submeter à avaliação do banco.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  150. Marcos Gomes
    Posted 21 de fevereiro de 2014 at 11:34 | Permalink

    Bom dia! João Gabriel,

    Pretendo vender um imóvel na planta antes de iniciar o financiamento com o banco e minha dúvida é em relação a corretagem.
    Paguei corretagem na compra no valor de 4,5% . Na venda terei que pagar de novo corretagem (6%) ou o comprador que paga ao corretor?
    A imobiliaria responsável pela venda ganha duas vezes. Eu pagando corretagem e o comprador também?
    A cessão de contrato é de 1% sobre o valor da venda como esta em contrato assinado.
    Grato pela ajuda.

    • Posted 21 de fevereiro de 2014 at 11:50 | Permalink

      Olá, Marcos.

      Apesar de ser uma prática comum entre as construtoras, quem paga a corretagem é sempre o vendedor.
      É claro, no final das contas o valor do imóvel seria o mesmo, independente de quem pague.

      Agora, na revenda, é você quem vai pagar (novamente), isso porque houve este equívoco na compra do imóvel.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  151. DIEGO NARDIN
    Posted 21 de fevereiro de 2014 at 15:01 | Permalink

    Amigo

    Comprei um imovel novo (pronto) no valor de 210.000. Aí entreguei os docs em 21/12/2013 para a Tenda que, por incopetencia, encaminhou a CEF só em 17/02/2014.

    Eis que agora o valor do imovel é de 229mil. A Tenda diz que foi atualizada pelo INCC.

    Mas está pronto, tipo, não comprei na planta.

    Isso é certo?

    • Posted 21 de fevereiro de 2014 at 16:25 | Permalink

      Olá, Diego.

      Peça o detalhamento dos reajustes e compare com os índices.
      Estou achando o valor muito alto para tão pouco tempo.

      Agora, sobre o prazo de entrega dos documentos, eles não vão querer ceder.
      É o tipo de situação que só se resolve judicialmente, mas não custa tentar um acordo.

      Por fim, quanto ao reajuste ser aplicado no período, é provável que seja cláusula do seu contrato, dê uma olhada.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

      • Diego
        Posted 2 de março de 2014 at 19:23 | Permalink

        João

        Mas tipo, esse imovel eu comprei novo, nunca habitado, porém não é na planta. Ele já está pronto! Existe INCC envolvido nessa transação?

        • Posted 6 de março de 2014 at 17:05 | Permalink

          Diego,

          Se existe contrato com a construtora, é difícil não haver reajuste.
          O INCC não significa que se trata de um imóvel na planta, ele é apenas um índice de reajuste.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

  152. Lucas
    Posted 5 de março de 2014 at 2:39 | Permalink

    Boa noite João!
    Primeiramente parabens pelo blog!!
    Então estou pagando a construtora 30% do imovel ate finalização da obra.
    Gostaria de saber sua opinião em relação a amortização do saldo residual.
    Você acha válido fazer pequenos abatimentos até a conclusão da obra?
    No meu caso o saldo era 258k e abati 5k depois mais 5k e estou em 259k. Assinei em jun2013.
    Ou seria melhor aplicar esse dinheiro numa poupança até a data do habite-se?
    Obrigado

    • Posted 6 de março de 2014 at 17:12 | Permalink

      Olá, Lucas.

      Obrigado pelas palavras!

      Quando você pega um imóvel na planta, geralmente a fórmula é exatamente essa, 70/30, ou seja, 30% durante a obra e 70% ao final.
      Acontece que como os 70% são – obviamente – a maior parte e estão na data mais distante da assinatura do contrato, o reajuste é significativo.

      Há diversos casos aonde o 30% vira em nada e o 70% reajustado vira o valor inicial do contrato.
      Por isso é importante você se planejar bem para ver se vai comportar os reajustes.

      Quanto a aplicar o valor em poupança, acho que o mais válido é ir amortizando na medida do possível.
      Assim, é como se você tivesse antecipando um valor futuro, o que me parece mais sensato.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  153. Thiago Griboge
    Posted 6 de março de 2014 at 8:34 | Permalink

    Bom dia!

    Tenho uma duvida referente ao INCC, assinei contrato com a construtora em 05/2013 e creio que este mes assine o contrato com a CEF. O saldo devedor fechou em R$ 110.000,00 e a simulaçao da 1º parcela em R$ 850,00, agora saiu uma nova simulaçao com o saldo devedor de R$ 118.000,00 e 1º parcela em R$ 1.027,00, o saldo subiu R$ 8.000,00 em 8 meses, esta correto isso? e ele pode aumentar ate a assinatura do contrato ou ate o termino das obras que estao previstas ate 10/2015?

    • Posted 6 de março de 2014 at 17:14 | Permalink

      Olá, Thiago.

      Não só pode aumentar até o final das obras como vai.
      Fique atento ao índice de correção do contrato, pois é ele que vai regular este reajuste.

      Se não lhe informaram isso, faltou transparência da parte deles.
      O índice (que pode ser o INCC ou outro) vai corrigir parcelas, intermediárias e saldo devedor.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  154. Priscila
    Posted 11 de março de 2014 at 12:16 | Permalink

    Bom Dia, João Gabriel!

    Primeiramente parabéns pela iniciativa de ajudar quem é leigo no assunto.

    Adquiri um imóvel em outubro de 2013 no valor de R$ 483.000,00 ( com a comissão do corretor). Irei pagar 26 parcelas de R$ 1.857,00 durante a obra ( fixa). Em 03/11/2015 terei que dar R$157.000,00 reajustável com o índice INCC. Restando um saldo para financiamento de R$ 219.000,00 reajustável tb pelo INCC. Ocorre quem por estes dias vi uma reportagem que me deixou muito preocupada e angustiada sobre o INCC. Não lembro da corretora ter me explicado a respeito da atualização. Gostaria de saber se é melhor esperar e pagar os 157.000,00 no pz estabelecido ( para ter certeza da entrega do imóvel) ou já quitar este saldo devedor. Tenho medo de ocorrer algo com a construtora neste período e acabar perdendo um dinheiro de toda vida. Se possível gostaria de dizer em off o nome da construtora. Muito obrigada pela atenção.

  155. MÁRCIA
    Posted 18 de março de 2014 at 22:07 | Permalink

    JOÃO,
    COMPREI M IMOVEL EM SETEMBRO/13, NO VALOR DE 759.000, DEI 81.000.
    O HABITE-SE SAIU DIA 16/01/14.
    NO CONTRATO ESTÁ. 600.000, QUE SERÁ FINACIADO PEO SANTANDER, COM ESSA PARCELA FIXA, ATÉ NOVEMBRO/13, ASSIM COMO 69.000 TBÉM FIXA PARA NOVEMBRO/13.QUAL SERIA O REAJUSTE DO INCC E IGPM-ATÉ OMES DE MARÇO/14.DOS QUAIS JÁ ESTÃO ME COBRANDO.MINHA DÍVIDA HOJE SERI 679.000. ME AJUDE NESTE CALCULO.ABS

    • Posted 28 de março de 2014 at 20:51 | Permalink

      Olá, Márcia.

      Perdão pela demora na resposta.

      Infelizmente é difícil prever estes reajustes, mas posso lhe adiantar que até Março não deve ser muito alto, isso porque os maiores reajustes se concentram no meio do ano.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  156. luana de cássia
    Posted 24 de março de 2014 at 11:08 | Permalink

    Bom dia;

    Gostaria que me esclarecessa uma dúvida. Comprei um apartamento na planta, dei uma entrada de 10.000 , e financiei 16.000 da entrada direto com a construtora o restante que são 94.000 vou financiar pela CEF, so agora a imobiliária me informou sobre o INCC que eu tenho que pagar, o apartamento era para ser entregue em setembro de 2013, porém as obras ainda não foram concluidas, gostaria de saber a respeito do INCC qual valor vou ter que pagar? e como pode ser feito este pagamento? No caso da obra está atrasada o valor da multa por atraso da obra pode ser descontada deste INCC? o valor do INCC pode entrar no financiamento da caixa?

    • Posted 28 de março de 2014 at 20:53 | Permalink

      Olá, Luana.

      O INCC vai ser aplicado diretamente nas suas parcelas, intermediárias e também saldo devedor.
      No caso do financiamento, o INCC vai também reajustá-lo.

      Quanto ao atraso, é um procedimento a parte.
      Você teria que negociar com a construtora e, não havendo êxito, entrar com uma ação.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  157. Thamyres Alves
    Posted 29 de abril de 2014 at 14:45 | Permalink

    me tira uma duvida, o INCC já e a valorização do imóvel ? exemplo:
    estou comprando um AP na planta aonde os 30% entrada serão parceladas durante a OBRA, sei que vou ter que pagar esse custo do incc, seria esse reajuste mensalmente ? pode acontecer de eu pagar o INCC nesse período de obras, chegar no financiamento com a caixa e ter que desembolsar mais alguma pancada pelo reajuste ou valorização, ate o habite-se, quanto devo ter em media (R$) guardado para essas complicações de documentos.
    o imóvel e MCMV. valor de 189 mil.

    • Posted 9 de maio de 2014 at 10:55 | Permalink

      Olá, Thamyres.

      O INCC é um índice mensal sim. Se o seu cadastro com a CEF suprotar a valorização, você pode aumentar a quantia financiada. Se não, vai ter que acertar com a construtora e financiar somente o que lhe foi aprovado. O INCC reajusta, em média, 7 a 8% ao ano. Então, considerando um valor de 70$ de R$189mil, a grosso modo, dá R$132.300,00 (saldo na entrega). Este valor, em apenas 2 anos, pode reajusta mais de R$20mil. Por isso, planeje bem suas finanças!

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  158. Grasiela
    Posted 9 de maio de 2014 at 1:55 | Permalink

    João, boa noite!

    Em primeiro lugar muito obrigada por tirar nossas duvidas.
    Estou negociando um apto na planta e tenho uma duvida que pode ser boba mas preciso saber. As parcelas que pagamos descritas como Fase de Obra devem ser abatidas do valor total do que será financiado!?

    Desde já muito obrigada!
    Grasiela

    • Posted 9 de maio de 2014 at 10:56 | Permalink

      Olá, Grasiela.

      Você vai ter um cronograma de pagamentos, com entrada, balões, intermediárias, parcelas e saldo devedor.
      Um não abate o outro. Se você já tem o fluxo de pagamento mensal, deve ter um saldo devedor fixo para a entrega das chaves.

      Então, resumindo sua pergunta, não: as parcelas mensais não abatem do saldo final devedor.

      Espero ter ajudado,
      João.

  159. MARIANA PINHEIRO
    Posted 15 de maio de 2014 at 17:56 | Permalink

    Olá

    Gostaria de saber o seguinte.
    Em janeiro meu financiamento foi aprovado pelo banco.
    Porem quando saiu a guia do itbi, eles repararam uma irregularidade no contrato quem eles mesmo fizeram, colocaram o numero da conta errado. Por conta disso houve um aumento no valor do apartamento, o meu saldo a financiar aumentou pois eles nao congelaram o valor.
    Esra correto eles corrigirem o valor do apartamento por um erro deles ?

    E aquele reajuste nas parcelas da entrada do imovel (antes dele ficar pronto) do que se trata ?
    O incc é cobrado des da entrada ou anualmente do financimento ?

    Obriagado

    • Posted 15 de maio de 2014 at 19:04 | Permalink

      Olá, Mariana.

      Não vejo que isto esteja correto, tente negociar com eles, já que o causador do atraso foram eles mesmos.
      Quanto ao reajuste nas parcelas, sim, incide INCC normalmente. O INCC é cobrando desde a assinatura do contrato, mês a mês.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  160. Anderson Rodrigues S
    Posted 16 de maio de 2014 at 13:26 | Permalink

    Boa tarde!

    Estou com duvida em relação ao boleto que recebemos para o pagamento do encargo do mês (Taxa de Obra). Consta um campo no lado esquerdo chamado Extrato de Evolução e lá existe um Saldo Devedor Teórico. Esse valor significa o que?

    • Posted 19 de maio de 2014 at 16:13 | Permalink

      Olá, Anderson.

      Este saldo teórico provavelmente seja o saldo para quitação atual, ele deve reajustar mês a mês, correto?

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  161. Hérica
    Posted 21 de maio de 2014 at 21:22 | Permalink

    Boa noite! Parabéns pelo site, é muito esclarecedor!! Bem vou contar um pouco da historia, uma imobiliária ofereceu um imóvel em construção quase em fase de entrega faltando poucos detalhes de acabamento meu marido se empolgou com ideia e topou o negócio, Valor total do imóvel 240.000,00 com entrada de 30.000,00 e o restante financiado pela caixa, pois bem, a entrada foi dada porém a caixa ainda não fez a analise de credito e consequentemente não há aprovação de credito ainda, só que a construtora já cobrou o INCC sobre o valor devedor (210.000,00) de abril e maio 2014 e não “soube” informar se será devolvido o valor se caso a caixa não aprovar o credito. Pois bem esta pratica é correta???? Após a entrega do imóvel passa a cobrar sobre o saldo devedor outra tx???

    • Posted 29 de maio de 2014 at 13:08 | Permalink

      Olá, Hérica.

      Obrigado pelo elogio.

      Acredito que essa prática seja discutível.
      Mas deve ter um documento, uma Proposta de Compra ou um Contrato que explicite as condições do negócio.

      Agora, se nem eles sabem informar, fica complicado mesmo.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  162. Rosie
    Posted 16 de julho de 2014 at 18:12 | Permalink

    Boa tarde, João!
    Fiquei admirada com o seu grande interesse em sanar as dúvidas dos consumidores. Realmente sem igual… Parabéns!
    Aproveitando a oportunidade, gostaria que esclarecesse uma dúvida.
    Há nove meses, assinei o contrato de compra e venda de um imóvel na planta com uma construtora, porém até o momento não fui chamada para assinar contrato de financiamento com a Caixa.
    Primeiramente, gostaria de saber se essa demora é normal?
    Outra questão seria o calculo de INCC sobre as parcelas da entrada junto a construtora. Darei um exemplo dos dois primeiros meses para saber se minha linha de raciocínio e meus inexperientes cálculos estariam certos.
    Por exemplo:
    Sendo o saldo devedor R$100.000,00 e a primeira parcela no valor de R$650,00 e segunda no valor de R$600 incidindo respectivamente o incc de 0,33% e 0,27%, qual seria o valor das parcelas e em quanto estaria o saldo devedor após o pagamento das mesmas?
    Geralmente vejo tabelas exemplificando parcelas fixas e no mesmo valor, por isso tenho grande duvida no calculo.
    Peço encarecidamente sua ajuda, pois estou muito preocupada.
    Desde já agradeço!
    Abraços!

    • Posted 17 de julho de 2014 at 11:22 | Permalink

      Olá, Rosie.

      Obrigado pelas palavras, acho que todos nós podemos compartilhar um pouco de conhecimento e aprender juntos.

      Quanto à demora, geralmente não leva tanto tempo assim, pode ser alguma exigência da CEF pra construtora. Você já tentou ligar na construtora e perguntar?

      Sobre as parcelas, é exatamente isto. É só aplicar o índice, acumulando os meses, ou seja, reajustando sobre parcela já reajustada.

      Espero ter ajudado,
      João.

  163. Mitchele
    Posted 16 de julho de 2014 at 22:12 | Permalink

    Olá João! Meu saldo devedor atualizado pelo INCC é de 149 mil, a obra está pronta, apenas aguardando liberação do habite-se. A construtora está propondo financiamento da obra pela Caixa…pelo contrato junto à Caixa, ficarei pagando os encargos da obra, sem amortização, até o habite-se. Pergunto: se a Caixa vai repassar todo o valor devido à construtora, ainda terei saldo do INCC a pagar? Seria melhor apenas assinar com a Caixa já a escritura definitiva do imóvel quando tiver o habite-se? Agradeço toda a sua atenção e parabéns pela dedicação e ajuda!

    • Posted 17 de julho de 2014 at 11:23 | Permalink

      Olá,

      Se só falta o habite-se, então a CEF já está no final do fluxo de pagamentos.
      Para financiar, naturalmente você vai precisar dar um valor de entrada.

      Você comprou este imóvel na planta ou vai comprá-lo agora?

      Obrigado,
      João.

  164. Maria
    Posted 30 de julho de 2014 at 15:36 | Permalink

    Boa tarde, João Gabriel! Parabéns pelo trabalho extenso e minucioso: extremamente útil! Preciso de ajuda para esclarecer o seguinte:
    1. Comprei apartamento na planta;
    2. Fui pressionada para assinar até certa data para manter o valor anunciado do apartamento; se não, viraria a tabela pelo reajuste do INCC;
    3. meu contrato prevê reajuste das parcelas mensais pelo INCC e eventaul ajuste final de valores na parcela de chaves;
    4. O valor para financiamento junto ao BB foi reajustado mensalmente (segundo eles, por conta do INCC).
    Mas eu pagaria o INCC nas parcelas e o valor do apartamento seria fixo naquele estipulado no contrato.
    Assim, se o contrato prevê que o INCC se aplicará mensalmente nas parcelas de entrada, como pode ser cobrado uma segunda vez, como valor a ser finaciado?
    Agradeço desde já pela resposta!

    • Posted 30 de julho de 2014 at 16:23 | Permalink

      Olá,

      Obrigado pelo elogio.
      Vamos às suas dúvidas:

      O INCC é o índice que corrige todos os valores que não são pagos à vista.
      Se você ainda não assinou o financiamento, então o valor continua em aberto e será, sim, reajustado até o final da obra.

      Não é que seja cobrado duas vezes como você disse, mas ele é cobrado sobre parcelas, intermediárias (balões) e também sobre o saldo devedor.
      É por isso que sempre recomendamos aos compradores para que se planejem bastante antes de assinar um contrato.

      Muitos corretores, atrás do cumprimento de metas, passa por cima destes esclarecimentos e acaba pressionando o cliente.
      É uma pena, mas acontece.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  165. Eduardo
    Posted 31 de julho de 2014 at 3:06 | Permalink

    Ola Joao Gabriel!!!
    Primeiramente parabéns pelo trabalho e pela pró atividade!!!
    Comprei um AP em que está em fase de obra, referente a entrada foi usado o recurso do meu FGTS e mais o valor que paguei a vista, sendo assim fiquei só com o financiamento com a CEF pendente, assinei com a construtora no início de julho e fui chamado para assinar com a CEF no final do mês, onde fui informado que teria que pagar um valor de R$ 2.800 nesse curto prazo de INCC !!! Já fiquei bastante surpreso nesse curto prazo esse valor de juros INCC !! Minha duvida é a seguinte, meu financiamento com a CEF do saldo devedor esta em torno de 111.000 utilizando a tabela price que é a fixa !!! Eu ainda vou pagar o INCC até a data do habite se, ou só pagarei a taxa de obra e posteriormente quando sair o habite se assim a amortização do financiamento ????

    Grato
    Att Eduardo

    • Posted 31 de julho de 2014 at 18:01 | Permalink

      Olá, Eduardo.

      Obrigado pelos elogios.

      Os meses do meio do ano são os meses de reajustes salariais da mão se obra da construção civil, por isso são meses aonde os reajustes são bem altos.
      Quanto ao INCC e taxa de obras, é assim: como o empreendimento está em obras, a CEF repassa o dinheiro (R$111.000,00) aos poucos para a construtora, de acordo com o estágio da obra. Então, vamos supor que eles já repassaram R$50.000,00 e tem a repassar R$61.000,00 pra fechar o valor do financiamento. Sobre os R$50.000,00 você paga taxa de obras (juros), sobre os R$61.000,00 INCC. É mais ou menos assim que funciona.

      Espero ter ajudado,
      João Gabriel.

  166. Julio Cesar
    Posted 31 de julho de 2014 at 16:46 | Permalink

    Boa tarde, João Gabriel.
    Parabéns pela iniciativa e presteza nos esclarecimentos.
    Minha dúvida é a seguinte:
    Comprei um imóvel na planta com parcelas fixas durante a construção e que são pagas a construtora e o saldo devedor financiado pelo banco. Na entrega da obra eu poderei “jogar” os valores referentes ao INCC no financiamento do banco? Tenho que pagar o valor de INCC a vista para a construtora ao término da obra?
    Desde já agradeço

    • Posted 31 de julho de 2014 at 18:02 | Permalink

      Olá, Julio Cesar.

      Obrigado pelas palavras.

      Depende do seu contrato e também do seu cadastro. Se você tiver uma boa renda a comprovar, pode tentar acrescer o INCC ao financiamento. Entretanto, como eu disse, vai depender de uma nova aprovação de cadastro e também da construtora. Algumas aceitam, outras não. Converse com eles e, se possível, compartilhe a resposta aqui para que todos usufruam do conhecimento.

      Abraço,
      João Gabriel.

  167. SILVANA
    Posted 12 de agosto de 2014 at 15:37 | Permalink

    BOA TARDE COMPREI UM APARTAMENTO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA NO VALOR DE R$170.000,00 POREM FOI DIRETO COM A CONSTRURORA DEMOS UMA ENTRADA E PARCELAMOS UM VALOR TOTAL DE 30.000,00 COM A CONSTRUTORA E r$140.000,00 COM A CAIXA COM SUBSIDIO DE R$12.000,00
    POREM NA ASSINATURA DO CONTRATO COM A CAIXA ASSINAMOS UM DOCUMENTO DE CONFISSÃO DE DIVIDA DA TAXA RESIDUAL NO VALOR DE R$1.600,00ASSINADOS POR MIM E POR ELES LEMBARANDO QUE ASSINAMOS COM A CONSTRUTORA EM JUNHO E COM A CAIXA EM JULHO, SOMENTE AGORA FOMOS CONTATADOS PELA CONSTRUTORA NOS INFORMANDO DO ERRO NO VALOR DEA TAXA DE R$1600,00 PASSOU PARA 4.000,00 O APARTAMENTO AINDA NÃO ESTA REGISTRADO EM CARTORIO
    PERGUNTO? ELES PODEM ME COBRAR EM ASSINAR UM OUTRO CONTRATO COM O VALOR DA TAXA RESIDUAL CORRETO?
    SE EU NÃO ASSINAR POSSO TER ALGUM PROBLEMA PELA FRENTE ?
    ELES PODEM IMPEDIR DO APARTAMENTO SER REGISTRADO EM CARTORIO? OU ATÉ MESMO DE NÃO ME ENTREGAR AS CHAVES DAQUI A 2 ANOS
    COMO DEVO PROCEDER ?
    DESDE JA AGRADEÇO A ATENÇÃO

    • Posted 18 de agosto de 2014 at 10:30 | Permalink

      Olá, Silvana.

      Não entendi muito bem que taxa residual é esta.
      Ela se refere à que, juros ou ao próprio valor do apartamento?

      Obrigado,
      João.

      • silvana
        Posted 18 de agosto de 2014 at 15:15 | Permalink

        boa tarde joão bom aqui no documento esta descrito taxa residual porem pelos valores cobrados seria o juros dos r$140.000,00 financiado pelo banco pois houve uma demora para a assinatura com a caixa veja pelos calculos no novo contrato
        24/06 r$141.000,00
        abril 2014 incc 0.88% 143.108,47
        maio 2014 incc 2.05% 146.042,19
        parcela residual 1,029480 total devido r$4.182,04
        tambem não sei como chegaram no calculo anterior de r$1600,000 mas voçê acha que tenho obrigação de assinar este novo contrato

        • Posted 18 de agosto de 2014 at 17:02 | Permalink

          Olá, Silvana.

          Quanto aos valores, você já tentou conversar com eles para ver como chegaram a eles?
          E sobre o contrato, aconselharia você a procurar um advogado da área.

          Em teoria, se você tem um contrato já assinado, poderia fazê-lo valer, mas vai depender da ótica do juiz, caso fosse até a justiça.

          Espero ter ajudado,
          João Gabriel.

  168. Anderson
    Posted 17 de agosto de 2014 at 13:16 | Permalink

    Ola João!
    Comprei um AP na planta que será entregue agora em 07/2015. Já está td acertado com a construtora e já assinei o contrato com a Caixa. Nesse ato, recebi a documentação em relação ao contrato e as planilhas teóricas tanto da fase obra como do período de amortização. São parcelas pré- definidas. Gostaria de saber o seguinte: As parcelas no período de amortização são definitivas ou serão reajustadas. A informação que tive quando fui ver pra comprar é que uma vez assinado o contrato com a Caixa Econômica, essas parcelas seriam imutáveis, ou seja, estariam definidas conforme a planilha que recebi. Isso confere? Abraço!

    • Posted 18 de agosto de 2014 at 10:34 | Permalink

      Oi, Anderson.

      Veja, todos os valores que são diluídos ao longo do tempo sofrem reajuste.
      Provavelmente incida juros sobre o valor da Caixa e INCC sobre os valores da construtora.

      A parcela “base” da Caixa não muda, mas provavelmente haja reajuste, nem que apenas por TR (Taxa Referencial).
      Aconselho você a conversar com eles e esclarecer tudo, pra evitar surpresas futuras.

      Espero ter ajudado,
      João.

  169. Posted 21 de outubro de 2013 at 15:59 | Permalink

    Olá Chicão,

    Perdão pelo atraso na resposta, temos tido dias bastante corridos.
    Vamos às suas dúvidas:

    1. Geralmente utiliza-se o índice de 2 meses antes, dependendo do seu contrato. Ou seja, Janeiro = R$200mil x índice de Novembro do mês anterior.
    2. Fevereiro é o valor que for obtido em Janeiro x índice de Dezembro do ano anterior e assim por diante, é acumulativo.
    3. Realmente não entendi o porque os dois sites divergem. Eu particularmente sempre uso o “portal brasil”.

    Espero ter ajudado,
    Um abraço!

  170. Rafael
    Posted 23 de outubro de 2013 at 11:39 | Permalink

    Bom dia. Parabéns pelo trabalho desenvolvido e continue com essa vontade de ajudar o próximo que você vai cada vez mais longe.

    Bom estou prestes a comprar um Ap, pelo programa Minha Casa Minha Vida..O Valor do Imóvel será de 191 Mil..Isso quer dizer que tenho que dar 27% de entrada, que daria 51 Mi, com subsidio d 12 MiL, usando o FGTS agora e mais duas anuais e mais algumas parcelas consigo chegar nesse valor. Minha duvida é a seguinte o INCC, sera cobrado aonde? Pois foi proposto para mim dar usar meu FGTS agora. mais duas parcelas para 30 e 60 dias e dps disso começar a pagar mensalmente uma parcela 700 Reais, em 13 vezes, fora isso tem o juros que começam baratos dps vão subindo, podendo chegar ate 70% de 700 Reais….Bom mesmo pagando esse juros todo mês para CEF, mesmo assim tenho que pagar o INCC? Ou simplesmente eles vão corrigindo o valor de 700 Reais e assim ja vou pagando o INCC?

    Desde já agradeço..Abç

  171. Posted 28 de outubro de 2013 at 9:25 | Permalink

    Oi Rafael!

    Obrigado pelo elogio, isso com certeza me motiva mais a fazer o trabalho.
    Rafael, o INCC é cobrado – para falar o português claro – sobre todos os valores que você não pagar à vista.

    O FGTS poderá ser usado sim para complementar a entrada e, como ele rende muito pouco pra você, eu recomendo fazer isso sim!
    Como você falou em juros da CEF, deduzo que a obra é financiada pelo banco. Neste caso é assim: à medida em que a obra anda (cronograma), a CEF vai pagando parte da obra (e do seu apartamento) para a construtora.

    Sobre tudo o que a CEF pagar para a construtora, você para juros. Sobre tudo que a CEF ainda não pagou à construtora, está em aberto com eles, ou seja, você paga INCC.

    Espero ter ajudado,
    João Gabriel.

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